조심2008서3331 (2009.04.27)

부동산 취득가액을 과대계상하였는지 여부

매매계약의 중개 및 매매계약서 작성경위가 매우 이례적이라는 점, 매매계약서에 임대차계약에 관한 승계내역이 없는 점, 매매대금 지불 기간이 한 달 정도에 불과하고 지불에 관한 영수증 및 금융자료가 없는 점으로 보아 취득가액이 실제와 달리 과대하게 계상된 것으로 보임

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

피고가 2008. 7. 1. 원고에 대하여 한 2006년 귀속 양도소득세 144,850,910원의 부과처분을 취소한다(청구취지의 처분일자 '2008. 7. 31.'은 '2008. 7. 1.'의, 부과금액 '144,550,000원'은 144,850,910원의 각 오기로 보인다).

1. 처분의 경위

가. 원고는 1997. 1. 28. 소외 이☆☆로부터 서울 강남구 ★★동 656 ★★○○아파트 상가 제1동 제102호(토지 35.2㎡ 건물 55.49㎡ 이하, 이 사건 상가라 한다)를 취득 하여 소유하다가 2006. 9. 11. 소외 이◇◇에게 이를 양도하였다.

나. 원고는 2006. 11. 30. 이 사건 상가의 양도에 관한 실지 거래가액에 의한 양도가액을 1,503,000,000원, 실지 거래가액에 의한 취득가액을 950,000,000원으로 하여 산정한 양도소득세 134.633.000원을 예정신고 납부하였다.

다. 피고는 그 후 이 사건 부동산의 실지 양도가액을 1,503,000,000원으로 하고, 취득가액은 실지 거래가액이 확인되지 않는다는 이유로 구 소득세법(2006. 12. 30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제114조 제5항 및 구 소득세법 시행령 (2006. 9. 22. 대통령령 제19687호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제176조의2 제2항 제2호에 의하여 취 양도가액을 취득 및 양도 당시의 기준시가 대비비율로 환산, 잔출한 586,170,000원으로 하여 양도차익을 산정한 후, 2008. 7. 1. 원고에게 그에 따른 양도소득세 144,850,910원을 2006년 귀속분으로 경정ㆍ고지하는 이 사건 처분을 하였다.

[인정근거] 갑 제1호증의 2, 6, 7 내지 13, 을 제1호증의 1 내지 4의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 1997. 1. 28. 소외 이☆☆로부터 이 사건 상가를 950,000,000원에 매수하였으므로, 이 사건 상가의 실지 취득가액은 950,000,000원임에도, 피고가 이 사건 상가의 실지 취득가액을 확인하기 어렵다는 이유로 위 구 소득세법 제114조 제5항 등에 의한 환산가액을 적용하여 이 사건 처분을 하였으니 이는 위법하여 취소되어야 한다.

나. 관련법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 구 소득세법(2006. 12. 30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제 94조 제1항, 제96조 제1항, 제97조 제1항 제1호 가.목 본문 및 나.목에 의하면, 부동산 의 양도차익을 산정함에 있어 양도가액과 취득가액을 실지 거래가액에 의하도록 하되, 이 경우 취득 당시의 실지 거래가액을 확인할 수 없을 때에는 대통령령이 정하는 매매 사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 순차로 적용하여 산출한 금액을 취득가액으로 할 수 있고, 나아가, 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지 취득가액은 거래 당시 양수인이 자산을 양수하고 그 대가로 지급한 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 설지 거래가액에 관한 증빙서류로서 취득에 관한 매매계약서와 계약상대방의 거래확인서 및 인감증명서 등을 제출하였다면, 과세관청으로서는 위 매매계약서가 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 위 매매계약서상의 실지 거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 하고, 이 경우 그러한 특별한 사정이 있다는 점은 과세관청이 이를 입증하여야 한다(대법원 1996. 6. 25. 선고 95누3183 판결, 대법원 1997. 6. 27. 선고 96누5810 판결 등 참조).

(2) 그런데, 이 사건에 있어서 원고는 1997. 1. 28. 소외 이☆☆로부터 이 사건 상가를 950,000,000원에 매수하였다고 주장하면서 실지 취득가액에 관한 증빙서류로서 부동산매매계약서(갑 제1호증의 3)와 계약상대방의 거래확인서(갑 제1호증의 4) 및 인감증명서(갑 제1호증의 5) 등을 제출하고 있으므로, 과세관청으로서는 위 매매계약서가 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 위 매매계약서상의 실지 거래 가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 하고, 이 경우 그러한 특별한 사정이 있다는 점 은 과세관청이 이를 입증하여야 하나, 다른 한편, 을 제1 내지 9호증(가지번호 포함)의 각 기재에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들 즉, ① 이 사건 상가는 서울 강남구 ★★동에 소재하고 있고 양도인인 이☆☆는 서울 강남구 대치동에 양수인인 원고는 서울 강남구 압구정동에 각기 주소를 두고 있었음에도 서울 송파구 문정동에 부동산 사무소를 두고 있던 민●●이 위 상가의 매매 중개를 하였고, 위 매매계약서도 중개업 자 부분만 부동산 중개업자 민●●에 의하여 작성되고 나머지 계약내용, 매도인, 매수 인 부분은 다른 사람에 의하여 작성된 것으로 보여 매매계약의 중개 및 매매계약서 작 성 경위가 매우 이례적이라는 점, ② 원고가 이 사건 상가를 취득할 무렵인 1997. 1.경에는 소외 조◎◎가 위 상가를 임차하여 의류소매업을 하고 있었다고 보임에도 위 매매계약서에는 그러한 임대차계약의 승계 여부 등에 관한 아무런 언급이 없다는 점, ③ 원고가 이 사건 상가를 취득할 무렵인 1997. 1.경의 위 상가의 기준시가는 64,705,023원이고, 위 상가가 소재한 곳에서 오래 전부터 부동산을 하여 온 공인중개사들에 의하면, 위 상가의 실제 시가는 위 상가가 소재한 아파트 17평형의 시세(2억1,000만 원 정도)보다 낮았다고 하며, 원고가 소외 이☆☆로부터 위 상가를 취득할 무렵에 인근 상가를 매도한 소유자들도 상가의 시가가 아무리 비싸더라도 1억 8,000만 원을 초과하지 않을 것이라고 함에도 위 매매계약서에는 위 상가의 매매대금이 950,000,000원으로 기재되어 있어 기준시가나 위 실제 시가보다 현저히 높아 보이는 점, ④ 위 매매계약서의 매매대금의 액수가 950,000,000원으로 상당한 거액임에도 계약일자는 1997. 1. 6., 잔금일은 같은 달 27.으로 각기 기재되어 있어 매매대금 지불 기간이 한 달 정도에 불과하고 매매대금 지불에 관한 영수증, 금융자료 등의 근거도 전혀 없다는 점, ⑤ 소외 이☆☆는 이 사건 상가를 원고에게 매도하고 1997. 11. 8. 양도가액을 63,000,000원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였는데, 당시 위 양도가액에 대한 소명자료로 양수인인 원고의 거래사실 확인서 및 인감증명서를 제출하였다는 점, ⑥ 따라서 이☆☆가 2006. 11. 23. 원고에게 작성하여 주었다는 거래사실 확인서(갑 제1호증의 4)는 원고의 거래사실 확인서 및 인감증명서를 이용해 양도가액을 63,000,000원으로 하여 양도소득세 예정신고를 한 것과 관련하여 양도소득세 부과 제척기간이 이미 경과하여 세무서로부터 더 이상 양도소득세를 추정당하지 않을 것이라는 사정을 고려해 원고의 편의를 위하여 사실과 다르게 작성하였을 가능성이 높고, 실제 위 거래사실 확인서와 함께 원고가 세무서에 제출한 부동산매매계약서(갑 제1호증의 3)에 날인된 매수인인 원고의 연령은 취 부동산매매계약서 작성 일자(1997. 1. 6.)에 사용되던 도장이라기보다는 원고가 사후에 이 사건 상가를 이◇◇에게 양도할 당시에 작성한 2006. 7. 18.자 부동산 매매계약서(갑 제1호증의 8)에 날인된 매도인인 원고의 인영 및 원고가 사후에 인감도 장으로 등록한 인감도장(을 제10호증)의 인영과 매우 흡사하다는 점 등을 종합하여 보면, 원고가 제출한 부동산매매계약서(갑 제1호증의 3)와 계약상대방의 거래확인서(갑 제1호증의 4) 등은 실제와 달리 작성되었을 가능성이 높아 이를 신뢰하기 어렵고, 달리 이 사건 상가의 실지 취득가액을 확인할 만한 자료가 없다.

(2) 따라서 원고가 이 사건 상가의 취득가액으로 주장하는 950,000,000원은 실지 거래가액으로 확인되지 않는다고 할 것이므로, 이 사건 상가의 취득가액을 산정함에 있어 기준이 될 만한 매매사례가액, 감정가액이 없는 이 사건에 있어서, 그 취득가액은 위 구 소득세법 제114조제5항 및 구 소득세법 시행령(2006. 9. 22. 대통령령 제19687호로 개정되기 전의 것) 제176조의2 제2항 제2호에 의하여 환산한 가액을 적용하여야 할 것이어서, 위와 같은 환산 취득가액에 의하여 양도차익 및 양도소득세액을 산출한 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 받아들일 수 없으므로, 이를 기각하기로 한다.