부동산 소유자가 제3자의 불법행위로 부동산을 사용·수익하지 못한 경우, 그 소유자가 입게 되는 통상의 손해는 부동산의 차임 상당액인지 여부(원칙적 적극) 및 이때 ‘차임 상당액’은 임대차보증금이 없는 경우를 전제로 객관적으로 산정하여야 하는지 여부(적극)

민법 제393조 , 제750조 , 제763조

대법원 1991. 9. 24. 선고 91다20197 판결 (공1991, 2605) 대법원 1994. 6. 28. 선고 93다51539 판결 (공1994하, 2089) 대법원 2006. 12. 22. 선고 2006다56367 판결 대법원 2022. 5. 26. 선고 2021다216421, 216438 판결 (공2022하, 1257)

원고 (소송대리인 법무법인 하신 담당변호사 안나현 외 1인)

주식회사 영종국제도시인천공항호텔 (소송대리인 법무법인(유한) 로고스 외 1인)

서울고법 2022. 7. 8. 선고 (인천)2020나13395 판결

원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 뒤에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위에서)를 판단한다.

1. 이 사건 집합건물의 공용부분의 관리권한에 대하여

원심은 그 판시와 같은 이유로, ○○○관리단은 적법한 일부공용부분 관리단이 아니므로 ○○○관리단으로부터 이 사건 호텔의 관리·운영을 위탁받은 피고에게는 이 사건 집합건물의 공용부분을 독점적으로 점유·관리할 권한이 없다고 판단하였다.

원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 집합건물의 공용부분 관리권한, 결의무효확인판결의 효력 등에 관한 법리오해 등의 잘못이 없다.

2. 이 사건 객실의 사용·수익 방해에 대하여

원심은 그 판시와 같은 이유로, 피고가 정당한 권한 없이 이 사건 집합건물의 공용부분인 엘리베이터 등의 통행 등을 방해(이하 ‘이 사건 불법행위’라고 한다)하였고, 그로 인해 원고가 이 사건 객실을 사용·수익하지 못하였다고 판단하였다.

원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 인정하는 등의 잘못이 없다.

3. 이 사건 불법행위로 인한 원고의 손해 발생에 대하여

피고는, 임대인인 원고가 이 사건 불법행위 기간 중에도 임차인인 △△△ 등에 대하여 차임청구권을 가지므로 이 사건 불법행위로 인한 손해를 입지 않았다는 취지로 주장하나, 위 주장은 상고심에 이르러 비로소 내세우는 주장으로 원심판결에 대한 적법한 상고이유가 아니다(상고이유에서 드는 대법원 2006. 12. 7. 선고 2005다55121 판결 , 대법원 2008. 2. 28. 선고 2006다10323 판결 은 이 사건과 사안이 달라 원용하기에 적절하지 않다는 점을 지적하여 둔다).

4. 이 사건 불법행위로 인한 원고의 손해액에 대하여

가. 부동산 소유자가 제3자의 불법행위로 인해 부동산을 사용·수익하지 못한 경우, 그 소유자가 입게 되는 통상의 손해는 특별한 사정이 없는 한 그 부동산의 차임 상당액이다 ( 대법원 1994. 6. 28. 선고 93다51539 판결 , 대법원 2006. 12. 22. 선고 2006다56367 판결 등 참조). 이때 차임 상당액은 불법행위 당시 부동산 소유자가 타인에게 그 부동산을 임대하였다면 받을 수 있었던 차임으로서 임대차보증금이 없는 경우를 전제로 객관적으로 산정하여야 한다 ( 대법원 1991. 9. 24. 선고 91다20197 판결 , 대법원 2022. 5. 26. 선고 2021다216421, 216438 판결 참조).

나. 원심은, 원고가 2015. 8. 19. □□□와 체결한 이 사건 객실에 관한 임대차계약에서 정한 2015. 8. 19.부터 2020. 8. 19.까지의 차임이 이 사건 객실의 분양금액의 7%를 12개월로 나눈 월 1,086,932원인 사실, 피고가 2018. 7.경 이 사건 호텔 구분소유자들 중 일부와 해당 객실 분양금액의 7%를 12개월로 나눈 금액을 매월 차임으로 지급하는 내용의 임대차계약을 체결한 사실을 인정한 후 이를 근거로 이 사건 객실의 차임 상당액이 월 1,086,932원이라는 전제에서 원고가 이 사건 불법행위로 인해 2018. 7. 4.부터 2021. 7. 20.까지 월 1,086,932원의 비율에 의한 손해를 입었다고 판단하였다.

다. 그러나 원심의 위 판단은 그대로 수긍하기 어렵다. 그 구체적인 이유는 다음과 같다.

(1) 원심판결 이유와 기록에 의하면, 다음 사실을 알 수 있다.

① □□□는 이 사건 집합건물의 시행위탁사로서 2015년경 이 사건 호텔 객실을 분양받은 수분양자들로부터 해당 객실을 10년간 임차하여 호텔 영업을 하는 임대차계약을 체결하면서, 처음 5년은 매월 해당 객실의 분양금액 중 7%를 12개월로 나눈 금액을, 나머지 5년은 이 사건 호텔 영업 매출액 중 일부를 각 차임으로 지급하기로 하였다.

② 원고는 이 사건 객실의 수분양자로서 2015. 8. 19. □□□와 위와 동일한 조건의 임대차계약을 체결하였다.

③ 그러나 □□□는 경영난을 이유로 원고를 비롯한 수분양자들에게 약정한 차임을 전혀 지급하지 않았고, 원고를 비롯한 수분양자들은 차임 미지급을 이유로 □□□와의 임대차계약을 해지하였다.

④ 피고는 □□□와의 임대차계약을 해지한 이 사건 호텔 객실의 수분양자들 중 일부와 해당 객실을 5년간 임차하여 호텔 영업을 하는 내용의 임대차계약을 체결하면서, 처음 1년은 해당 객실 분양금액 중 7%를 상한으로 하여 호텔 운영수익금을 차임으로 지급하고, 그 이후에는 위 운영수익금을 기준으로 협의하여 차임을 정하기로 하였다.

(2) 위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 월 1,086,932원을 이 사건 객실의 차임 상당액이라고 보기 어렵다.

① □□□가 이 사건 호텔 객실의 수분양자들에게 처음 5년간 한시적으로 지급하기로 한 차임은 이 사건 호텔 객실의 원활한 분양을 위한 목적에서 정해진 것으로 보이고, □□□가 수분양자들에게 위 차임을 전혀 지급하지 못한 사정을 더하여 보면, 위 차임은 이 사건 호텔 객실의 객관적 사용가치보다 높게 정하여졌을 가능성이 크다.

② 이 사건 호텔 객실의 수분양자들이 □□□와 임대차계약을 해지한 후 해당 객실의 분양금액 7%에 상당한 연간 차임을 확정적으로 받는 내용의 임대차계약을 체결하였다고 볼 증거가 없다. 원심은 피고가 이 사건 호텔 객실의 수분양자들에게 분양금액 7%에 상당한 연간 차임을 확정적으로 지급하는 임대차계약을 체결하였다고 보았으나, 이는 피고가 체결한 임대차계약의 내용을 오해한 것이다.

(3) 그럼에도 원심은 원고가 이 사건 불법행위 당시 이 사건 객실을 임대하였더라면 받을 수 있었을 차임의 액수에 관하여는 심리하여 보지도 아니하고 이 사건 불법행위로 원고가 입게 된 손해액을 □□□와의 임대차계약에서 정한 차임을 기준으로 산정하였다. 이러한 원심판단에는 부동산 소유자의 손해액 산정에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 제대로 하지 않은 채 사실을 인정한 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 피고의 이 부분 상고이유 주장은 이유 있다.

5. 결론

그러므로 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분에 관하여 다시 심리·판단하도록 사건을 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.