가. 부동산의 불법점유로 인하여 그 소유자가 입게 되는 손해액의 산정방법 및 그 근거

나. 임차부동산에서 제과점을 경영하여 얻는 매출액 중 일정비율 상당액을 임료로 정한 임대차가 종료된 후에도 그 불법점유로 인하여 임대인이 입는 손해액을 위 임료상당액이라고 단정할 수 있는지 여부(소극)

가. 부동산의 불법점유로 인하여 그 소유자가 입게 되는 손해의 액은 특별한 사정이 없는 한 그 부동산의 임료에 상당하는 금액을 기준으로 산정하여야 하는 것인 바, 부동산의 임차인이 임대차가 종료되었음에도 불구하고 임차물을 반환하지 않고 불법점유하는 경우에, 그 불법점유로 인한 임대인의 손해액을 특별한 사정이 없는 한 종전의 임료에 상당하는 금액을 기준으로 산정하는 것은, 임대인이 임대차가 종료된 후에 바로 타인에게 그 부동산을 임대하였더라면 그 정도의 임료는 받을 수 있었을 것으로 볼 수 있기 때문이다.

나. 임차인이 임차부동산에서 제과점을 경영하여 얻는 매출액 중의 일정비율에 상당하는 금액을 임료로 약정한 경우에는, 임차물의 객관적인 사용가치뿐만 아니라 임차인의 기업경영능력이나 노력 등의 주관적인 요소도 함께 반영될 수밖에 없는 위와 같은 매출액의 다과에 따라 임료의 액이 산정되었던 것이므로 그 점포에 관한 임대차계약이 해지된 후에 이를 반환하였더라면 임대인이 바로 타인에게 위 점포를 임대하여 같은 정도의 임료를 받을 수 있었을 것이라고 속단할 수는 없는 것이므로 이를 기준으로 하여 임대차기간 만료 후의 불법점유로 인한 손해금을 산정하였음은 부당하다.

민법 제763조 , 제393조

주식회사 한양유통 소송대리인 변호사 박홍우

주식회사 동큐제과 소송대리인 변호사 김태환

서울고등법원 1991.5.10. 선고 90나41533 판결

1. 원심판결 중 불법점유로 인한 손해배상청구에 관한 부분을 파기하고, 이 부분에 관하여 사건을 서울고등법원에 환송한다.

2. 피고의 나머지 상고를 기각한다.

상고가 기각된 부분에 관한 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

1. 피고소송대리인의 상고이유에 대하여(상고이유서 제출기간이 지난 뒤에 제출된 상고이유보충서에 기재된 보충상고이유는 상고이유를 보충하는 한도 내에서) 판단한다.

원심은, 피고가 1988.9.1. 원고와 사이에 원고의 소유인 이 사건 점포에 관하여, 임료를 피고가 이 사건 점포에서 동큐제과점이라는 상호로 제과점을 경영하여 얻는 매출액의 22퍼센트로 정하여 임대차계약을 체결하고 이 사건 점포를 점유사용하다가, 위 임대차계약이 1990.5.16. 적법하게 해지되었음에도 불구하고, 1990.8.24. 가집행선고 있는 제1심판결에 의하여 명도집행을 당할때까지 이 사건 점포를 계속 점유한 사실을 인정할 수 있으므로, 피고는 1990.5.17.부터 8.24.까지 이 사건 점포를 정당한 권원없이 점유하였다고 할 것인바, 피고는 특단의 사정이 없는 한 위 기간중 원고가 구하는 바에 따라 1990.6.1.부터 8.24.까지 2개월 24일 동안 원고가 얻을 수 있었던 약정임료 상당의 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하고, 이어 피고가 1989.12.16.부터 1990.5.15.까지 사이에 이 사건 점포에서 판매한 월평균 매출액의 22퍼센트에 상당하는 임료를, 원고가 1990.6.1.부터 8.24.까지 사이에도 매월 얻을 수 있었던것으로 보아, 이를 기준으로 피고가 원고에게 배상하여야 할 손해액을 산정하였다.

부동산의 불법점유로 인하여 그 소유자가 입게 되는 손해의 액은 특별한 사정이 없는 한 그 부동산의 임료에 상당하는 금액을 기준으로 산정하여야 하는 것인바, 부동산의 임차인이 임대차가 종료되었음에도 불구하고 임차물을 반환하지 않고 불법점유하는 경우에, 그 불법점유로 인한 임대인의 손해액을 특별한 사정이 없는 한 종전의 임료에 상당하는 금액을 기준으로 산정하는 것은, 임대인이 임대차가 종료된 후에 바로 타인에게 그 부동산을 임대하였더라면 그 정도의 임료는 받을 수 있었을 것으로 볼 수 있기 때문이다. 그러나 이 사건에 있어서는 임차인인 피고가 임차부동산에서 동큐제과점이라는 상호로 제과점을 경영하여 얻는 매출액 중의 일정비율에 상당하는 금액을 임료로 약정한 만큼, 임차물의 객관적인 사용가치 뿐만 아니라 임차인인 피고의 기업경영능력이나 노력 등의 주관적인 요소도 함께 반영될 수 밖에 없는 위와 같은 매출액의 다과에 따라 임료의 액이 산정되었던 것이므로, 피고가 이 사건 점포에 관한 임대차계약이 해지된 후에 이 사건 점포를 반환하였더라면 원고가 바로 타인에게 이 사건 점포를 임대하여 원심이 인정한 정도의 임료를 받을 수 있었을 것이라고 속단할 수는 없다.

그럼에도 불구하고, 원심은 원고가 1990.5.16.경에 타인에게 이 사건 점포를 임대하였더라면 받을 수 있었을 임료의 액에 관하여는 심리하여 보지도 아니하고, 피고가 이 사건 점포를 불법점유함으로 인하여 원고가 입게 된 손해의 액을 위와 같이 산정하였으니, 원심판결에는 심리를 제대로 하지 아니한 채 증거도 없이 사실을 인정한 위법이나 부동산의 불법점유로 인한 손해액의 산정에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이고, 이와 같은 위법은 판결에영향을 미친 것임이 명백하므로, 이점을 지적하는 논지는 이유가 있다.

2. 원심판결 중 임료 청구 및 이에 대한 지연손해금청구에 관한 부분에 대하여는 상고장과 상고이유서에 상고의 이유가 기재되어 있지 아니하였다.

3. 그러므로 원심판결 중 불법점유로 인한 손해배상청구에 관한 부분을 파기하고, 이 부분에 관하여 다시 심리판단하게 하기 위하여 사건을 원심법원에 환송하기로 하는 한편, 피고의 나머지 상고를 기각하고, 이 부분에 관한 상고비용은 패소자인 피고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.