원고 1외 1인 (소송대리인 법무법인 김해 앤 세계 담당변호사 이원기)

피고 1 주식회사외 2인 (소송대리인 변호사 김효중)

2008. 11. 20.

창원지방법원 2008. 3. 4. 선고 2007가단20795 판결

1. 원고들의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고들이 부담한다.

제1심 판결을 취소한다. 피고 1 주식회사, 피고 2는 연대하여 원고 1에게 창원시 팔용동 (이하 생략)(이하 ‘이 사건 상가건물’이라 한다) 제2층 제2020호를 인도하고, 3,229,490원 및 이에 대한 2008. 8. 28.부터 위 인도 완료일까지 월 138,900원의 돈을 지급하고, 피고 1 주식회사, 피고 3은 연대하여 원고 2에게 이 사건 상가건물 제2층 제2172호를 인도하고, 3,229,490원 및 이에 대한 2008. 8. 28.부터 위 인도 완료일까지 월 138,900원의 돈을 지급하라(원고는 당심에서 청구취지를 변경하였다).

1. 기초사실

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑1, 2호증의 각 1, 2, 갑3호증, 을1, 2호증의 각 1, 2, 을3 내지 11호증, 을12 내지 14호증의 각 1, 2, 을15 내지 18호증, 을19, 20호증의 각 1 내지 9, 을21호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정된다.

가. 이 사건 상가건물의 현황

(1) 이 사건 상가건물은 2004. 9. 16. 준공검사를 거친 후 같은 해 9. 22. 주식회사 동명씨아이 명의로 소유권보존등기가 마쳐진 지하 7층, 지상 10층의 집합건물로서 전체 1,145개의 점포로 구성되어 있는데, 그 중 위 2020호, 2172호를 포함한 687개 점포는 개인에게 각 분양되었고, 나머지 458개 점포는 2004. 11. 12. 케이비부동산신탁 주식회사에 신탁되었다.

(2) 원고 1은 2004. 1. 8. 주식회사 동명씨아이로부터 그 소유의 이 사건 상가건물 제2층 제2020호를 분양받아 2004. 10. 25. 소유권이전등기를 마쳤고, 원고 2는 2004. 1. 10. 주식회사 동명씨아이로부터 이 사건 건물 제2층 2172호를 분양받아2004. 10. 20. 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 이 사건 상가의 운영 부진

이 사건 상가건물에서는 당초 2004. 10. 28. ‘파비뉴21’이라는 명칭으로 영업이 개시되었으나, 운영자금 부족, 영업부진 등으로 인하여 수차례에 걸쳐 관리업체가 변경되고 관리비까지 체납되어 단전단수조치가 통보되었으며 일부 영업점들은 영업을 포기하는 등 상가 운영이 제대로 되지 않았다.

다. 관리단의 서면결의 및 규약 제정 등

(1) 이에 위와 같은 문제를 해결하기 위해서 이 사건 상가건물의 관리단은 2005. 12. 28. 19:00 및 2005. 12. 29. 19:00 두 차례에 걸쳐 구분소유자 89.78%의 동의(구분소유자 전체 수 1,145명 중 1,028명이 동의) 및 의결권 93.49%(전체 면적 67,410.31㎡ 중 63,023.30㎡를 소유하는 구분소유자들이 동의)의 동의를 얻어 이 사건 상가건물의 상가관리운영위원회(이하 단순히 ‘운영위원회’라 한다)를 발족하고, 위 운영위원회에 ‘이 사건 상가건물의 관리·운영에 관한 사무관리 일체 및 피분양주 소유 구분권리에 관한 임차인의 선정 및 임대차 조건의 협의와 계약, 점포 위탁 운영에 관한 사항 등’을 위임하기로 서면 결의하였다.

(2) 또 이 사건 건물의 관리단은 2006. 3. 12. 구분소유자 96.41%(구분소유자 전체 수 1,145명 중 1,104명이 동의) 및 의결권 95.97%(전체 면적 67,410.31㎡ 중 64,695.21㎡를 소유하는 구분소유자들이 동의)의 동의를 얻어 이 사건 상가건물의 관리인으로 위 운영위원회를 선임하고, 이 사건 건물의 관리·운영은 관리인인 운영위원회와 주식회사 정현씨앤디(이하 ‘정현씨앤디’라고만 한다)가 공동으로 하되 그 공동관리에 관한 약정 행위 일체를 관리인에게 위임하기로 서면 결의하였다. 또 위 관리단은 위 결의 당시 관리단 규약을 제정하기로 결의하였는데, 그 규약(이하 ‘이 사건 규약’이라 한다)의 주요 내용은 다음과 같다.

[관리단 규약]

제3조 (규약의 적용대상)

이 규약은 경상남도 창원시 팔용동 30-1, 30-2, 30-5, 30-7 소재 파비뉴21 건물의 구분소유자와 그 승계인, 점유자 등 기타 이해관계인 전원에 적용한다.

제16조 (관리인의 직무내용)

관리인은 파비뉴21 관리단의 대표 기관으로서 관리단으로부터 아래 각 사항의 업무를 위임받아 수행한다.

⑩ 기타 파비뉴21의 정상유지 및 관리를 위하여 필요한 업무의 수행

⑪ 제3자에게 전물 전체 또는 상당부분의 임대, 경영 위탁을 할 경우 이와 관련된 권리, 의무의 대리권한

1. 임대보증금 및 임대료의 수령 권한 및 이에 대한 각 구분소유자에게 분배할 의무

2. 임차인과의 사실상, 법률상의 분쟁시 문제의 협의, 조정 권한

제20조(운영위원회의 구성과 운영 등)

관리단 업무에 관한 중요사항을 심의·결정하고 상가 관리를 위하여 파비뉴21 상가운영위원회를 설치·운영할 수 있다.

① 운영위원회는 파비뉴21 상가 관리인으로서의 역할을 수행할 수 있다. 이때 운영위원회의 명칭은 ‘파비뉴21 상가관리운영위원회’라고 한다.

라. 임대차계약의 체결 등

(1) 위 운영위원회와 정현씨앤디는 2006. 2. 23. 이 사건 상가건물의 지하 1층부터 지상 5층까지 총 1,095개 점포(그 중 위 2020호, 2172호를 포함한 665개 점포는 개인에게 분양, 나머지 430개 점포는 케이비부동산신탁 주식회사에 신탁됨, 이들을 모두 합쳐 ‘이 사건 매장’이라 한다)의 구분소유자들을 대리하여 피고 1 주식회사와 사이에 이 사건 매장 및 그에 상응하는 공용부분인 주차장을 기간은 피고가 이 사건 매장에 아울렛 쇼핑몰을 개점한 날로부터 10년간, 보증금은 7억 5,000만 원, 월 임차료는 계약 후 3년까지는 월 1억 2,500만 원(부가가치세 별도), 4년부터 7년까지는 월 1억 5,000만 원, 8년부터 10년까지는 월 1억 7,500만 원으로 정하여 피고 1 주식회사에 임대하는 계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다).

(2) 이후 위 운영위원회와 정현씨앤디는 2006. 8. 29. 다시 피고 1 주식회사와 사이에 이 사건 임대차계약의 보증금 및 월 임차료 지급 등과 관련한 내용을 구체적으로 수정·보완하는 내용의 특약을 하였다.

(3) 위 임대차계약에 따라 위 운영위원회와 정현씨앤디는 피고 1 주식회사로부터 위 임대차보증금을 지급받고 피고 1 주식회사에게 위 2020호, 2172호를 포함한 이 사건 매장을 인도하였다.

마. 피고 2, 3의 영업

(1) 피고 1 주식회사는 2006. 8. 31. 피고 2와 사이에 이 사건 상가건물 중 위 2020호에 관하여 피고 2가 위 2020호에서 ‘ ○○’ 상표의 의류를 판매하되 피고 1 주식회사가 피고 2에게 그 판매대금에서 일정한 수수료 등을 공제한 돈을 피고 2에게 지급하기로 하는 내용의 특정매입거래계약을 체결하였고, 위 2172호에 관하여는 피고 3과 위와 같은 내용의 특정매입거래계약을 체결하였다.

(2) 이에 따라 피고 2는 위 2020호에서 ‘ ○○’ 상표의 의류를, 피고 3은 위 2172호에서 ‘ □□’ 상표의 의류를 각 판매하고 있다.

바. 한편 정현씨앤디는 현재 피고 1 주식회사로부터 지급받아 놓은 원고 1에게 지급할 위 보증금 중 524,480원 및 월 96,151원의 임대료, 원고 2에게 지급할 524,480원 및 월 96,151원의 임대료를 보관하고 있다.

2. 주장 및 판단

가. 당사자의 주장

(1) 원고들의 주장

(가) 이 사건 임대차계약은 아래와 같은 이유로 무효라 할 것이므로, 피고들은 원고들에게 위 2020호, 2172호를 인도하고 그 점유로 인한 부당이득으로 청구취지 기재의 돈을 반환할 의무가 있다.

(나) 이 사건 임대차계약이 무효인 이유는 ① 운영위원회가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 또는 규약의 근거 없이 이 사건 임대차계약을 체결하였고, ② 위와 같이 운영위원회에 임대차계약 체결 권한을 위임한 위 서면결의가 원고들에게 소집통지를 하지 않고 이루어졌으므로 그 결의는 무효여서 운영위원회는 적법한 임대차계약 체결권한이 있다고 할 수 없으며, ③ 관리단이 위와 같이 운영위원회에 임대차계약 체결 권한을 위임하기로 결의하고 그 내용을 규약으로 정한 것은 관리단의 관리행위의 범위를 벗어나 구분소유자의 소유권에 대하여 절대적인 제한을 가하는 것이어서 무효이므로 운영위원회는 임대차계약 체결 권한이 없고, ④ 이 사건 규약은 이 사건 매장의 일부 구분소유자들의 권리에 영향을 미침에도 불구하고 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조 제1항 에 따라 이 사건 매장의 구분소유자인 원고들의 승낙을 받지 않고 제정되었으므로 무효이다.

(2) 피고들의 주장

① 운영위원회가 체결한 이 사건 임대차계약은 2005. 12. 28., 같은 달 29. 실시된 관리단의 서면결의에 근거하여 이루어진 것이고, 가사 당시 운영위원회가 임대차계약을 체결할 권한이 없었다 하더라도 이후 관리단은 2006. 3. 12. 서면결의 및 규약 제정으로 이를 추인하였다고 할 것이므로 이 사건 임대차계약은 유효하고, ② 관리단이 운영위원회에 이 사건 상가건물을 임대할 수 있는 권한을 위임하기로 결의하고 이를 규약으로 제정한 것은 폐점 위기에 있던 이 사건 상가건물을 활성화하기 위한 불가피한 선택이었으므로 이를 무효로 볼 수 없다.

나. 판단

(1) 운영위원회가 이 사건 임대차계약을 체결할 권한이 있는지 여부에 관하여 살피건대, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 별도로 운영위원회가 집합건물을 임대할 수 있는 권한이 있다고 규정하고 있지는 아니하나 위 법률 제25조 제1항 제4호 에 의하면 관리인은 규약에 정하여진 행위를 할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면 운영위원회가 이 사건 임대차계약을 체결할 당시에는 관리인의 권한을 정한 규약이 없었으나 이후 이 사건 상가건물의 관리단은 2006. 12. 28. 및 같은 달 29. 구분소유자 및 의결권의 4/5이상의 서면결의로써 운영위원회를 발족하고, 운영위원회에 이 사건 상가건물의 임대권한을 위임하였으며, 2006. 3. 12. 마찬가지로 구분소유자 및 의결권의 4/5이상의 서면결의로써 관리인으로 위 운영위원회를 선임하고, 운영위원회에 임대권한이 있음을 규정한 규약을 제정함으로써 이 사건 임대차계약을 추인하였다 할 것이므로, 운영위원회가 이 사건 임대차계약을 체결할 권한이 없음을 전제로 한 원고의 위 주장은 이유 없다.

(2) 위 서면결의가 소집통지 없이 이루어져 무효인지 여부에 관하여 살피건대, 집합건물법 제41조 제1항 에 의한 서면결의는 관리단집회가 열리지 않고도 관리단집회의 결의가 있는 것과 동일하게 취급하고자 하는 것이어서 그와 같은 서면결의를 함에 있어서는 관리단집회가 소집, 개최될 필요가 없다고 할 것인바( 대법원 2006.12.8. 선고 2006다33340 판결 , 2005. 4. 21. 선고 2003다4969 전원합의체 판결 참조), 위 서면결의 당시 원고를 포함한 구분소유자들에게 별도로 소집통지를 하지 않았다고 하여 위 서면결의의 효력에 영향을 미치지는 않는다 할 것이어서 원고의 위 주장은 더 살필 것이 없이 이유 없다.

(3) 관리인인 운영위원회에 이 사건 건물의 임대권한을 위임한 위 서면결의 및 이 사건 규약이 사적 소유권을 지나치게 제한하여 무효인지 여부에 관하여 살피건대, ① 이 사건 상가건물이 관리비까지 체납되어 단전단수조치가 통보되는 등 운영부진으로 폐점 위기에 처하자 이를 극복하기 위하여 구분소유자들로 구성된 관리단이 위와 같은 서면결의 및 규약을 제정하기에 이른 점, ② 위 서면결의, 규약 및 이 사건 임대차계약에 따라 이 사건 상가건물의 구분소유자들에게 임대차보증금 및 월 임대료가 지급되고 있는 점, ③ 위 임대경위에 비추어 볼 때 위 약정 임대차보증금 및 월 임대료가 이 법원의 임료감정결과 인정되는 월 12만 원 내지 20만 원에 비하여 현저히 부당하게 적은 금액이라고 보이지 않는 점(감정인은 정상적으로 임대되고 있는 이웃 상가들의 임대사례와 비교하여 임료를 산정하였다), ④ 이 사건 임대차계약의 목적이 이 사건 상가건물을 활성화하여 구분소유자들이 자신의 소유권을 실질적으로 향유하고자 한 데 있는 점, ⑤ 원고들을 비롯한 몇 명의 구분소유자만이 이 사건 임대차계약의 효력을 문제 삼아 이 사건 소송에 이른 점 등 이 사건 임대차계약의 체결 경위, 목적, 내용에 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 제정 목적 및 취지를 더하여 보면, 위 서면결의 및 이 사건 규약이 원고들을 포함한 구분소유자들의 사유재산권을 지나치게 제한하여 무효인 것으로 보기는 어렵다 할 것이다.

(4) 마지막으로 이 사건 규약이 일부 구분소유자들의 권리에 특별한 영향을 미치는 것임에도 일부 구분소유자들인 원고들의 승낙을 받지 않고 제정되어 무효인지 여부에 관하여 살피건대, 이 사건 규약은 운영위원회에 임대권한이 있음을 규정하고 있을 뿐이고, 위 규약 자체만으로 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미친다고 볼 증거가 없으므로 이를 전제로 한 원고의 위 주장은 더 살필 것 없이 이유 없다.

3. 결 론

그러므로 원고들의 피고들에 대한 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 이와 결론을 같이 한 제1심 판결은 정당하고 원고들의 항소는 이유 없으므로 주문과 같이 판결한다.