사기분양하는 조합주택의 분양을 알선한 부동산 중개업자에게 부동산중개업법 제19조 제1항등에 따른 손해배상책임이 있다고 본 사례

부동산거래에 관하여 전문적인 지식과 경험을 가지고 그렇지 못한 일반의 의뢰인을 위하여 고가의 부동산거래를 알선 중개하고 상당한 보수를 받는 것을 업으로 하는 중개업자가 조합주택의 분양을 알선함에 있어서는 과연 그 사업시행자가 조합가입희망자를 모집하여 차질 없이 조합주택을 건설 분양할 만한 능력과 신용이 있는지 여부를 조사, 확인하여야 할 주의의무가 있다고 할 것인바, 주택조합 사업시행자가 당초부터 주택조합을 건설하여 분양할 능력이나 의사가 없이 다른 사람을 내세워 주택조합 설립인가를 받은 후 그 주택조합으로부터 사업시행권을 위임받는 형식을 취한 다음 위 사업을 미끼로 인가받은 세대수를 훨씬 넘는 조합가입희망자를 모집하여 그들로부터 대지구입비 또는 주택건설비 명목으로 금원을 사취하는 사기분양 행각에 편승하여 만연히 위 조합주택의 분양을 알선하겠다는 내용의 광고를 내고 이를 보고 찾아 온 희망자를 조합원으로 가입하도록 알선하고 주택분양대금 명목의 금원을 지출하도록 하였다면 중개업자로서의 주의의무를 다하지 아니한 과실이 있으므로 부동산중개업법 제19조 제1항에 따른, 또는 민법상의 불법행위자로서의 손해배상책임이 있다.

부동산중개업법 제17조 , 제18조 , 민법 제750조

강영식

피고

1. 피고는 원고에게 금 10,000,000원 및 이에 대한 1991.2.8.부터 같은 해 9.3.까지는 연 5푼, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 2등분하여 그 중 1은 원고의, 나머지는 피고의 부담으로 한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

피고는 원고에게 금 20,000,000원 및 이에 대한 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라.

1. 인정되는 사실관계

갑 제1,2호증, 갑 제3호증의 1,2, 갑 제5호증, 갑 제7호증의 3,5,9,10,15 내지 19의 각 기재에 변론의 전취지를 모아보면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.

(1) 소외 1 주식회사는 소외 2를 조합장으로 내세워 1989.7.26. 당국으로부터 좌천 2동 810번지 지역 주택조합 설립인가를 받은 후 위 주택조합으로부터 사업시행권을 위임받은 형식을 취한 다음, 부산지역의 일간지에 부산 동구 좌천동 810번지에 조합주택(아파트)을 건설 분양하겠다는 취지와 함께 위 조합주택의 분양희망자를 모집하는 내용의 광고를 대대적으로 하였다.

(2) 피고는 공인중개사로서 1990.7.27. 당국의 부동산중개업허가를 얻어 (사무소 이름 생략) 부동산중개업을 영위하는 자인바, 소외 1 주식회사의 조합주택 분양과 관련하여 1990.9.초순경 부산지역의 일간지에 수차에 걸쳐 위 조합아파트 매도물건이 있다는 내용의 광고를 하였다.

(3) 원고는 1990..9.14. 위 광고를 보고 피고를 찾아갔던바, 피고가 위 조합아파트의 분양대행 업무를 맡고 있다고 하면서 31평형 1세대를 분양대금 63,860, 000원(평당 2,060,000원)에다가 프레미엄 3,000,000원을 합한 금 66,860,000원에 분양받을 수 있도록 중개할 수 있다고 하므로 같은 날 피고에게 그 중개를 의뢰하면서 계약금조로 금 5,000,000원을 지급하였다(다만, 피고가 원고를 신규조합원으로 가입시켜 주겠다고 한 것인지, 아니면 기존 조합원의 분양권 세칭 딱지를 매매알선하여 주겠다고 한 것인지, 어느 쪽인지는 분명하지 않다).

그 후 원고는 같은해 9.29. 피고로부터 위 주택조합장 명의의 조합원인증서(원고가 소정의 부담금을 납입하여 조합원의 자격을 갖추었다는 내용)를 교부받으면서 중도금조로 금 26,000,000원을 지급하였고, 같은 해 10.12. 다시 중도금조로 금 7,215,000원을 각 지급하였는바, 피고는 원고로부터 교부받은 금 38,215,000원 중 위 주택조합(또는 소외 1 주식회사)에 같은 해 9.29. 대지매입대금조로 금 28,000,000원을, 같은 해 10.12. 건축대금조로 금 7,215,000원을 각 전달하였다(프리미엄조로 받은 금 3,000,000원은 중개수수료조로 피고에게 귀속된 것으로 보인다).

(4) 그러나, 소외 1 주식회사는 당초부터 위와 같이 주택조합을 건설하여 분양할 능력이나 의사가 없이 위 사업을 미끼로 당국으로부터 인가받은 세대수를 훨씬 넘는 조합가입희망자를 모집하여 그들로부터 대지구입비 또는 주택건설비 명목으로 금원을 사취하였던 것으로 결국 조합주택의 건설분양은 이루어지지 않았다. 결국 원고 역시 피고의 알선으로 위 주택조합의 조합원이 되어 대지구입 및 건축에 필요한 소정의 분담금을 납입하였으나 주택을 분양받지 못하였다.

2. 불법행위책임의 성립

원고는, 피고가 소외 1 주식회사와 결탁하여 마치 정당하게 조합원이 되는 것처럼 원고를 속여 위 금원을 편취하였으므로 이를 배상할 의무가 있다고 주장하나, 원고 주장과 같이 피고가 소외 1 주식회사측과 공모하여 원고의 금원을 편취하였다고 볼 아무런 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

그러나, 위 인정사실에 비추어 볼 때, 피고는 이 사건 조합주택의 분양을 알선함에 있어 다음과 같이 중개업자로서의 주의의무를 다하지 아니한 과실이 있다고 할 것이다.

(1) 부동산중개업법에 의하면, 중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고, 성실.정확하게 설명하여야 한다고 규정하고(제17조 제1항), 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있다(제19조 제1항).

(2) 위 인정사실에 의하면 피고는 원고로 하여금 위 주택조합의 조합원으로 가입할 수 있게 알선하는 방법으로 소외 1 주식회사가 시행하는 조합주택을 분양받을 수 있도록 하였음을 알 수 있다. 그러나, 주택건설촉진법상 주택조합설립 후 조합원이 아닌 사람이 새로이 조합원이 되려면 탈퇴한 조합원이 있어 그의 지위를 이어받는 절차에 의하여야 하는 것이지 아무런 제한 없이 조합원을 모집하여 가입시킬수 있는 것이 아니다. 따라서, 소외 1 주식회사가 위와 같이 조합설립 후에 대대적인 광고를 통하여 조합가입희망자를 모집한다고 하여도 이로써 정당한 조합원의 자격을 취득한다는 보장이 없는 것일 뿐만 아니라 이러한 방법으로 조합주택건설사업을 시행한다는 것 자체가 이례적인 것이다.

(3) 피고는 공인중개사로서 부동산거래에 관하여 전문적인 지식과 경험을 가지고 그렇지 못한 일반의 의뢰인을 위하여 고가의 부동산거래를 알선.중개하고 상당한 보수를 받는 것을 업으로 하는 중개업자이므로, 위와 같은 조합주택의 분양을 알선함에 있어서는 과연 위 공개토건설이 조합가입희망자를 모집하여 차질 없이 조합주택을 건설 분양할 만한 능력과 신용이 있는지 여부를 조사.확인하여야 할 주의의무가 있다고 할 것이다(피고가 위 알선과 관련하여 중개수수료 등의 명목으로 금 3,000,000원의 이득을 취한 점에서 더욱 그렇다). 그런데도 피고는 이에 이르지 아니하고 앞서 본 바와 같이 소외 1 주식회사의 조합주택사기분양의 행각에 편승하여 만연히 위 조합주택의 분양을 알선하겠다는 내용의 광고를 내고 이를 보고 찾아온 원고를 위 조합원으로 가입할 수 있도록 알선한 과실이 있다고 할 것이다.

(4) 그러므로, 피고는 위 부동산중개업법의 규정에 따라 또는 민법상의 불법행위자로서 이로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 의무가 있다고 할 것이다.

3. 손해배상책임의 범위

(1) 피고의 위 불법행위로 인하여 원고가 입은 재산상 손해는 위 조합주택의 분양대금 등으로 피고에게 지급한 위 인정의 합계 금 38,215,000원이라고 할 것이다.

(2) 그런데, 위에서 인용한 증거와 위 인정사실에 의하면, 원고로서도 비록 조합주택의 분양실태, 절차와 방법 등에 어두운 일반인이라고 하더라도, 통상 위와 같이 대대적인 광고를 통한 조합원의 모집이 매우 이례적인 것이므로 스스로 소외 1 주식회사의 신용상태와 사업능력 등을 확인하여 위 조합주택의 분양이 차질 없이 이행될수 있는지 여부를 알아 보아야 할 터인데도 이를 게을리한 채 만연히 그 조합원으로 가입하는 형식으로 조합주택의 분양권을 취득할 수 있으리라 생각한 나머지 위와 같이 조합원의 모집에 응한 과실이 있다고 할 것이다.

(3) 이러한 위 원고의 과실을 참작하면 피고가 원고에게 배상하여야 할 손해액은 금 10,000,000원으로 정함이 상당하다고 할 것이다.

4. 결 론

그렇다면, 피고는 원고에게 금 10,000,000원 및 이에 대한 원고가 구하는 이 사건 소장부본 송달 다음날임이 기록상 명백한 1991.2.8.부터 이 판결선고일인 같은 해 9.3.까지는 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이므로(이 판결선고일까지는 손해배상의 존부 및 범위에 대하여 항쟁함이 상당하다), 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지는 이유없으므로 기각하기로하여 주문과 같이 판결한다.