조심-2014-대전천-2950(2014.07.23)

중개업자가 원고를 대리할 권한이 없으므로 매수인이 제출한 계약서는 원고에게 효력이 없음

중개업자가 매도인 원고를 대리하여 매수인의 대리인과 체결한 계약서는 중개업자가 원고를 대리할 권한이 없으므로 원고에게 효력이 없음

소득세법 제96조

2014구단1418 양도소득세부과처분취소

×××

북대전세무서장

2015.06.12.

2015.07.03.

1. 서대전세무서장이 2014. 1. 2. 원고에 대하여 한 2003년 귀속 양도소득세(가산세 포함) ○○○원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2002. 11. 29. 이 사건 아파트에 관하여 소유권보존등기를 마쳤고, 2003. 4. 15. AAA에게 이 사건 아파트를 양도하였다.

나. 원고는 2003. 5.경 이 사건 아파트의 취득가액을 2억 1,300만 원, 양도가액을 2억 1,900만 원으로 하여 양도소득세를 자진신고 납부 하였다.

다. 서대전세무서장은 2014. 1. 2. 원고에 대하여 이 사건 아파트의 양도가액을 2억 7,000만 원으로 보아 2003년 귀속 양도소득세(가산세 포함) ○○○원의 차감고지(이하 '이 사건 처분'이라 한다)를 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1호증, 갑 2호증의 2, 갑 4호증의 10, 을 1호증, 을 5호증의 1의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 아파트의 양도가액은 2억 1,900만 원이다. 따라서 이 사건 처분은 위법하다.

나. 판단

1) 갑 2호증의 3, 4, 갑 4호증의 3, 을 3호증의 1, 2의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 이 사건 아파트의 양도가액이 2억 1,900만 원인 사실을 인정할 수 있다.

2) 갑 4호증의 4, 을 4호증의 1은 매매대금 2억 7,000만 원의 2003. 3. 19.자 계약서, 갑 4호증의 5, 을 4호증의 2는 매매대금 2억 7,000만 원의 2003. 3. 20.자 계약서인데, 모두 중개업자 BBB가 매도인 원고를 대리하여 매수인 AAA의 대리인과 체결한 것이고, 증인 BBB의 증언에 의하여 진정성립이 인정된다. 그러나 먼저 2003. 3. 19.자 계약서에는 특약사항 제3항으로 "상기 중도금 및 잔금기일은 매도인, 매수인 합의하에 조정토록 하고 조정이 안될 시는 본계약을 다시 쓰기로 한다."고 기재되어 있어 내용 자체로 BBB가 체결한 가계약에 불과하다. 그리고 2003. 3. 20.자 계약서에는 특약사항 제3항으로 "상기 계약은 매도인의 대리로 중개인이 체결하고 위임장을 징구키로 함."이라 기재되어 있어 내용 자체로 BBB가 2003. 3. 19.자 계약서나 2003. 3. 20.자 계약서 작성 당시 위임장 없이 원고를 대리하여 체결한 것이 분명하다.

나아가 BBB에게 원고를 대리할 권한이 있는지 본다. 을 6호증은 2002. 11. 13. 발행된 원고의 인감증명서이다. 이에 대해 피고는 BBB가 보관하고 있다가 위임의 증빙으로 피고에게 제출한 것이라고 주장하였고, 갑 4호증의 1의 기재, 증인 BBB의 증언은 BBB가 매도 위임용으로 교부받은 것이라는 진술이나, 위 인감증명서의 발행시점은 위 각 계약서의 체결일자 4개월 전으로 이 사건 아파트의 보존등기조차 되지 않았던 때인 점, 원고의 인감증명서를 10년 이상 보관한 BBB가 2003. 3. 20.자 계약서에서 특약사항으로 기재하였던 위임장은 제출하지 않은 점, 을 5호증의 2의 기재에 의하면 원고가 BBB의 중개로 2002. 8. 15. CCC로부터 이 사건 아파트에 관한 권리를 매수할 당시에는 BBB의 대리가 아니라 원고 본인 명의로 계약서를 작성한 사실이 인정되는 점 등을 고려하면 을 6호증의 기재만으로 BBB가 원고로부터 매매계약 체결에 관한 대리권을 부여받았다고 보기 어렵고, 갑 4호증의 1의 기재, 증인 BBB의 증언은 믿기 어렵다. 그리고 갑 3호증의 2의 기재에 의하면 매수인 AAA이 2012. 4. 30. 이 사건 아파트의 양도소득세를 신고하면서 2003. 3. 19.자 계약서를 제출하였고, 세무조사시 추가로 2003. 3. 20.자 계약서를 제출한 사실을 인정할 수 있는데, 9년 동안 두 가지 계약서를 모두 보관하고 있던 AAA이 2003. 3. 20.자 계약서에서 특약사항으로 기재하였던 위임장을 제출하지 않았다면 애초 위임장은 존재하지 않는다고 봄이 타당하다. BBB에게 원고를 대리할 권한이 있다는 점에 관하여 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 2003. 3. 19.자 계약서, 2003. 3. 20.자 계약서는 원고에게 효력이 없다.

3) 피고는 이 사건 아파트의 시세에 비추어 이 사건 아파트의 양도가액이 2억 7,000만 원이라고 주장한다. 을 7호증의 기재에 의하면 KB부동산 과거시세보기에 나타난 가장 오래된 시점인 2004. 1.경 수산오성아파트 매매가가 하위 평균 2억 4,000만 원, 일반 평균 2억 6,000만 원, 상위 평균 2억 8,500만 원인 사실을 인정할 수 있으나, 이 사건 아파트의 양도시점은 2003. 4. 15.로 소유권보존등기가 마쳐진 2002. 11. 29.부터 5개월이 채 지나지 아니하여 안정된 시장가격이 형성되었다고 보기 어렵고, 과거시세 보기의 2004. 1.경과는 9개월가량 차이가 나 얼마든지 가격등락이 가능하므로 위 시세에 비추어 이 사건 아파트의 양도가액을 2억 7,000만 원이라고 추인할 수 없다 피고 주장대로 원고의 매입・양도계약 체결일 기준 7개월 동안 5,700만 원(=2억 7,000만 원 - 2억 1,300만 원)의 가격상승이 발생할 수 있다면, 이와 마찬가지로 양도계약 체결일인 2003. 3.경부터 과거시세보기의 2004. 1.경까지 10개월 동안 양도가액 2억 1,900만 원에서 상위 평균 시세 2억 8,500만 원까지 6,600만 원의 가격상승이 발생할 수도 있는 것이다.

4) 따라서 원고의 주장은 이유 있고, 이 사건 처분은 위법하다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.