임대관리비 중 전기요금 및 수도요금을 과세표준에서 차감할 수 있는지 여부

임대수입금액에 관리비가 포함되어 있지 아니한 경우 임대차계약 및 특약사항에 의해 확인된 관리비 전액을 과세표준에 산입하여 과세한 처분은 정당함

부가가치세법 제13조과세표준

부가가치세법시행령 제48조과세표준의 계산

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

제1심 판결을 취소한다. 피고가 2005. 6. 15. 원고에 대하여 한 2003년 귀속 종합소득세 6,666,340원 및 부가가치세 3,354,860원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2002. 9. 1.부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○에 있는 ○○여관(아래에서는 '이 사건 여관'이라고 한다)의 임대사업자이다.

나. 피고는 2005. 1.경 이 사건 여관에 대한 세무조사를 실시한 결과 원고가 2002년 2기부터 2004년 1기까지의 과세기간 동안 96,528,000원의 임대수익금의 신고를 누락하였다고 인정하여, 2005. 2. 24. 원고에게 위와 같은 세무조사결과를 통지하고, 2005. 6. 15. 부가가치세 3,354,860원(2002년 2기 370,750원, 2003년 1기 835,480원, 2003년 2기 1,052,140원, 2004년 1기 1,096,490원) 및 2003년 귀속 종합소득세 6,666,340원을 경정 고지하는 처분(아래에서는 '이 사건 처분이라고 한다')을 하였다.

다. 이에 원고는 2005. 8. 18. 국세심판원에 심판청구를 하였으나, 2006. 1. 6. 심판청구가 기각되었다.

[인정근거: 을 1호증, 을 2호증의 1내지 5, 을 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지]

2. 이 사건 각 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 세무조사를 하고자 할 경우에는 지방국세청장의 결재를 받은 후 사유와 세목, 조사기간, 조사유형, 조사범위 확대 등을 서면에 의하여 조사대상자에게 통지하여야 하는데, 피고는 원고에 대한 사전통지 없이 부가가치세 세무조사기간을 2005. 1. 11.부터 2005. 1. 16.까지 정하여 세무조사를 하였을 뿐 아니라, 위 절차를 거치지 아니한 채 종합소득세까지 확대조사하였으므로 이 사건 처분은 위법하다.

(2) 원고가 이 사건 여관의 임차인인 김○○로부터 임대료를 받지 못하였음에도 불구하고, 피고가 임대료를 받았음을 전제로 원고에게 종합소득세 및 부가가치세를 부과한 것은 위법하다.

(3) 원고가 김○○로부터 관리비를 수령하였다고 하더라도 피고는 관리비 중 전기료, 수도료 등 공공요금을 제외한 금액에 대하여만 종합소득세 및 부가가치세를 부과하여야 함에도, 관리비 중 전기료, 수도료 등 18,976,400원을 공제하지 아니한 관리비 전액에 대하여 이 사건 처분을 한 것은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 판단

(1) 첫 번째 주장에 관하여

국세기본법 제81조의 6 제1항 본문에서는 세무공무원은 국세에 관한 조사를 위하여 당해 장부·서류 기타 물건 등을 조사하는 경우에는 조사를 받을 납세자에게 조사개시 7일 전에 조사대상 세목 및 조사사유 기타 대통령령이 정하는 사항을 통지하여야 한다고 규정하고 있으나, 같은 항 단서에서는 범칙사건에 대한 조사 또는 사전통지의 경우 증거인멸 등으로 조사목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우에는 그러하지 아니한다고 규정하고 있다. 살피건대, 을 9호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하면, 피고가 원고에 대한 세무조사를 하게 된 사유가 원고가 부동산 임대수입금액을 과소신고한 혐의로 인한 것이어서 국세기본법 제81조의6 제1항 단서의 규정에 의하여 원고에게 사전통지를 하지 아니한 사실, 조사착수 후 원고에게 제시된 세무조사통지서의 조사대상 세목이 개인세목별 부분조사로서 부가가치세에 대한 조사에 한정되지 않은 사실 및 부가가치세 과세표준의 증가에 수반하여 당연히 종합소득세법상의 소득금액이 추가되므로 부가가치세 세무조사에는 종합소득세 탈루여부에 대한 세무조사가 당연히 수반될 수 있는 점을 인정할 수 있으므로, 피고가 이 사건 세무조사를 하면서 원고에 대하여 사전통지를 하지 아니하였거나 종합소득세 탈루 여부를 함께 조사하였다고 하여 이 사건 세무조사와 그에 따른 이 사건 처분에 어떠한 절차상 위법이 있다고 할 수 없어 원고의 위 주장은 이유 없다.

(2) 두 번째 주장에 관하여

부가가치세법에 의하면 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자는 부가가치세를 납부할 의무가 있고, 같은 법 제9조 제2항에 의하면 용역이 공급되는 시기는 역무가 제공되거나 재화, 시설물 또는 권리가 사용되는 때이며, 대가를 받기로 하고 타인에게 용역을 공급한 이상 실제로 그 대가를 받았는지의 여부는 부가가치세 납부의무의 성립 여부를 결정하는데 아무런 영향도 미칠 수 없는 것이다(대법원 1989. 4. 25. 선고 87누863판결 등 참조). 또한 소득세법에 있어서도 제24조가 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제47조는 부동산임대소득의 수입시기는 계약에 의하여 지급일이 정하여진 것은 그 정하여진 날이 수입시기가 된다고 규정하고 있어 소득이 현실적으로 없다 하더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때, 즉 임대소득에 있어서는 임대료 납입기일에 그 소득의 실현이 있는 것으로 보아야 할 것이다. 살피건대, 을 4, 5, 6, 8호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 2002. 7. 18. 김○○와 사이에 이 사건 여관에 관하여 임대기간을 2002. 9. 1.부터 2004. 8. 31.까지로, 임대보증금을 71,000,000원으로, 월세를 5,000,000원(월세 2,500,000원, 관리비 2,500,000원: 건물관리전임직원의 보수, 토지세, 건물세, 건물유지보수비용)으로 각 정하되, 월세는 매월 말일에 지급받기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였고, 위 기간 동안 임대차계약이유지된 사실을 인정할 수 있으므로, 원고는 김○○에게 위 임대차계약에 따라 이 사건 여관을 임대보증금 및 월세를 받기로 하고 임대기간동안 임대함으로써 부가가치세법상 용역의 공급과 소득세법상 소득의 실현이 있었다고 할 것이어서 이에 따른 부가가치세 및 소득세를 납부할 의무가 있다고 할 것이다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

(3) 세 번째 주장에 관하여

사업자가 임차인이 부담하여야 할 보험료·수도료 및 공공요금 등을 별도로 구분 징수하여 납입을 대행하는 경우 당해 금액은 부동산임대관리에 따른 대가에 포함되지 아니하여 과세표준에서 제외되어야 할 것이다(부가가치세법 기본통칙 13-48-3). 살피건대, 원고가 관리비 중에서 전기료, 수도료를 별도로 구분하여 임차인 대신 납입하였음을 인정할 만한 증거가 없고, 오히려 위 을 5호증(계약외 특약)의 기재에 의하면, 이 사건 여관에 관계되는 재산세를 제외한 환경부담금, 분담금, 전기료, 수도료 등을 납부자 명의에 불구하고 임차인이 납부하기로 한 사실이 인정될 뿐이므로, 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 원고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.