임차한 상가건물을 사업장으로 하여 사업자등록을 한 사람이 사업장을 다른 장소로 변경하는 사업자등록정정을 한 경우, 상가건물임대차보호법상 대항력을 상실하는지 여부(적극)

상가건물 임차권의 대항력의 요건인 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 사업자등록증에 기재된 사업장에 대하여 임차권이 존재함을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련한 것이고, 임대차를 공시하는 효력은 사업자등록증에 기재된 사업장에 한하여 미치므로, 임차한 상가건물을 사업장으로 하여 사업자등록을 한 사업자가 사업장을 다른 장소로 변경하는 사업자등록정정을 한 경우에는 정정된 사업자등록은 종전의 사업장에 대한 임대차를 공시하는 효력이 없고, 사업자는 종전의 사업장에 대하여 취득한 상가건물임대차보호법상 대항력을 상실한다.

상가건물임대차보호법 제3조 제1항 , 제2항 , 제4조 제1항 , 상가건물임대차보호법 시행령 제3조 제2항 , 부가가치세법 제4조 제1항 , 제5조 제1항 , 제4항 , 제5항 , 부가가치세법 시행령 제7조 제1항 , 제2항 , 제11조 제1항

대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결 (공2006상, 238)

사단법인 경북동부지역 경영자협의회 (소송대리인 법무법인 일월 담당변호사 김영대외 1인)

피고 (소송대리인 변호사 임기태)

대구지법 포항지원 2007. 11. 13. 선고 2007가단10106 판결

2008. 4. 22.

1. 제1심판결을 취소한다.

2. 원고의 청구를 기각한다.

3. 소송총비용은 원고가 부담한다.

1. 청구취지

피고는 원고에게 40,000,000원 및 이에 대하여 2006. 3. 4.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 항소취지

주문과 같다.

1. 인정 사실

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증 내지 제5호증의 7, 을 제1 내지 3호증의 각 기재, 제1심법원의 대구지방법원 포항지원, 포항세무서장에 대한 각 사실조회 결과에 변론전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.

가. 원고는 2001. 1. 10. 소외 1과 사이에, 포항시 남구 대잠동 (지번 1 생략) 지상 철근콘크리트조 및 철골조 스라브 및 칼라쉬트 지붕 2층 상가건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 2층 사무실 124.48㎡(이하 ‘이 사건 임차건물’이라 한다)를 임대차보증금 4,000만 원, 기간 2002. 1. 9.까지로 정하여 임차하는 계약(갑 제3호증, 이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하고, 그 무렵 위 보증금을 모두 지급하고 이 사건 임차건물을 인도받아 점유하면서, 2001. 2. 27. 이 사건 임차건물을 사업장으로 하는 사업자등록을 마쳤다.

나. 중소기업은행은 이 사건 건물에 관하여 채무자 소외 2로 하여, 2003. 10. 24.에는 채권최고액을 2억 원으로 하는 근저당권설정등기를, 2004. 1. 16.에는 채권최고액을 16억 원으로 하는 근저당권설정등기를 각 경료하였다.

다. 이 사건 건물에 관하여 2003. 3. 28.에는 소외 2 앞으로, 2004. 8. 30.에는 소외 3 앞으로 각 소유권이전등기가 경료되었다.

라. 그런데 원고는 사업장 소재지를 소외 4 소유의 포항시 남구 대잠동 (지번 생략) 지상 건물로 이전하면서 2004. 11. 2. 사업자등록상 사업장을 위 대잠동 (지번 생략)으로 변경한 다음 위와 같은 사업자등록을 그대로 둔 채 이 사건 임차건물에 관하여 이 사건 계약 및 변경 전 사업자등록을 소명자료로 제출하여 임차권등기명령을 받아 2005. 8. 10. 임차권등기를 경료하였다.

마. 근저당권자인 중소기업은행이 이 사건 건물의 임의경매를 신청하여 2005. 1. 20. 대구지방법원 포항지원 2005타경535호 로 임의경매기입등기가 되었고, 피고는 위 경매절차에서 이 사건 건물을 낙찰받아 2006. 3. 3. 그 소유권을 취득하였다.

2. 주장 및 판단

가. 원고의 주장

원고는, 자신이 이 사건 건물을 인도받아 2001. 2. 27. 사업자등록을 마쳤으므로 대항력 있는 상가 임차인이고, 2005. 8. 10. 임차권등기를 경료하였으므로, 그 후에 소유권을 취득한 피고에게 대항할 수 있으니, 피고는 원고에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있다고 주장한다.

나. 관계 법령

(1) 상가건물임대차보호법

제3조 (대항력 등)

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조 , 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

제4조 (등록사항 등의 열람·제공)

① 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 다음 각 호의 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있다. 이때 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.

1. 임대인·임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(임대인·임차인이 법인 또는 법인아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)

2. 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적

3. 사업자등록 신청일

4. 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간

5. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날

6. 임대차계약이 변경 또는 갱신된 경우에는 변경된 일자, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날

7. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항

(2) 상가건물임대차보호법시행령

제3조 (등록사항 등의 열람·제공) ② 법 제4조 제1항 의 규정에 의한 등록사항 등의 열람 또는 제공은 사업자등록신청서·사업자등록정정신고서 및 그 첨부서류와 확정일자를 기재한 장부중 열람을 요청한 사항을 열람하게 하거나, 별지 제2호 서식에 의한 현황서나 건물도면의 등본을 교부하는 방법에 의한다.

(3) 부가가치세법

제4조 (신고·납세지)

① 부가가치세는 사업장마다 신고·납부하여야 한다.

제5조 (등록)

① 신규로 사업을 개시하는 자 중 사업자단위과세사업자가 아닌 자는 사업장마다, 사업자단위과세사업자는 당해 사업자의 본점 또는 주사무소에 대하여 대통령령이 정하는 바에 따라 사업개시일부터 20일 이내에 사업장 관할세무서장에게 등록하여야 한다. 다만, 신규로 사업을 개시하려는 자는 사업개시일 전이라도 등록할 수 있다.

④ 제1항 의 규정에 의하여 등록한 사업자가 휴업 또는 폐업하거나 기타 등록사항에 변동이 발생한 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 지체없이 사업장 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 제1항 단서의 규정에 의하여 등록한 자가 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에도 또한 같다.

⑤ 사업자가 폐업하거나 제1항 단서의 규정에 의하여 등록한 후 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에는 사업장 관할세무서장은 지체 없이 그 등록을 말소하여야 한다.

(4) 부가가치세법 시행령

제7조 (등록신청과 등록증교부)

① 법 제5조 제1항 의 규정에 의하여 등록하고자 하는 사업자는 사업장마다 다음 각 호의 사항을 기재한 사업자등록신청서를 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

1. 사업자의 인적사항

2. 사업자등록신청사유

3. 사업개시연월일 또는 사업장설치 착수연월일

4. 기타 참고사항

② 제1항 의 신청서에는 다음 각 호의 서류를 첨부하여야 한다. 다만, 법 제5조 제1항 단서의 경우에 해당 법인의 설립등기전 또는 사업의 허가·등록이나 신고전에 등록을 하는 때에는 법인설립을 위한 사업허가신청서 사본, 사업등록신청서 사본, 사업신고서 사본이나 사업계획서로 이에 갈음할 수 있다

3. 사업장을 임차한 경우에는 임대차계약서 사본

4. ‘상가건물임대차보호법’ 제2조 제1항 의 규정에 의한 상가건물을 임차한 경우 해당 부분의 도면(상가건물의 일부분을 임차하는 경우에 한한다)

제11조 (등록정정)

① 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 지체 없이 사업자의 인적사항, 사업자등록의 정정사항과 기타 필요한 사항을 기재한 사업자등록정정신고서에 사업자등록증 및 임차한 상가건물의 해당 부분의 도면( 제8호 에 해당하는 경우로서 임대차의 목적물 또는 그 면적의 변경이 있거나 ‘상가건물임대차보호법’ 제2조 제1항 에 따른 상가건물의 일부분을 새로이 임차하는 경우에 한한다)을 첨부하여 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 다만, 제8호 는 ‘상가건물임대차보호법’ 제2조 제1항 에 따른 상가건물의 임차인이 사업자등록정정신고를 하고자 하는 경우, 임차인이 동법 제5조 제2항 에 따른 확정일자를 신청하고자 하는 경우 및 확정일자를 받은 임차인에게 제8호 의 변경 등이 있는 경우에 한한다.

5. 사업장(사업자단위과세의 승인을 얻은 경우에는 종된 사업장을 제외한다)을 이전하는 때

8. 임대인, 임대차 목적물·그 면적, 보증금, 차임 또는 임대차기간의 변경이 있거나 새로이 상가건물을 임차한 때

다. 판 단

(1) 상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하다( 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결 ). 그런데 부가가치세법 제4조 , 제5조 , 같은 법 시행령 제7조 제2항 , 제11조 의 규정에 의하면, 부가가치세는 원칙적으로 사업장마다 신고·납부하여야 하고 사업자단위과세사업자가 아닌 사업자는 사업장마다 사업자등록을 하여야 하며, 사업자는 상가건물임대차보호법 제2조 제1항 의 규정에 의한 사업자등록을 신청할 때에는 사업자등록신청서에 임차한 사업장에 관한 임대차계약서 사본을 첨부하여야 하고 특히 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에는 해당 부분의 도면까지 첨부하여야 하며, 사업장이 변동된 때에는 지체 없이 사업자등록정정신고를 하여야 하는 점 등에 비추어 볼 때, 상가건물 임차권의 대항력의 요건인 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 사업자등록증에 기재된 사업장에 관하여 임차권이 존재함을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이고, 임대차를 공시하는 효력은 사업자등록증에 기재된 사업장에 한하여 미친다고 할 것이므로, 임차한 상가건물을 사업장으로 하여 사업자등록을 한 사업자가 사업장을 다른 장소로 변경하는 사업자등록정정을 한 경우에는 정정된 사업자등록은 종전의 사업장에 관한 임대차를 공시하는 효력이 없고, 따라서 그 경우에 사업자는 종전의 사업장에 관하여 취득한 임차권의 대항력을 상실한다고 할 것이다.

이 사건에 관하여 보건대, 원고는 이 사건 계약을 체결하고 이 사건 임차건물을 인도받은 후 2001. 2. 27. 이 사건 임차건물을 사업장으로 하는 사업자등록을 함으로써 이 사건 임차건물에 관한 임차권의 대항력을 취득하였으나 2004. 11. 2. 사업장을 이 사건 임차건물이 아닌 포항시 남구 대잠동 (지번 생략) 지상 건물로 변경하는 사업자등록정정을 하였으므로, 원고는 2004. 11. 2. 이 사건 임차건물에 관한 임차권의 대항력을 상실하였다고 할 것이고, 그 후 원고는 이 사건 임차건물로 사업장을 변경하는 사업자등록을 하지 않은 채 이 사건 임차건물에 관하여 임차권등기명령을 받아 2005. 8. 10. 임차권등기를 마쳤으므로, 위 임차권등기는 사업자등록도 없이 경료된 것이어서 무효이고, 따라서 원고는 임차권의 대항력을 취득할 수 없다고 할 것이니(위 임차권등기가 유효한 것이라고 가정하더라도 위 임차권등기는 2005. 1. 20. 이 사건 임차건물에 관한 임의경매개시결정의 기입등기가 경료된 후인 2005. 8. 10.에 비로소 경료되었고, 피고는 위 임의경매절차에서 이 사건 건물을 낙찰받아 소유권을 취득하였으므로, 원고는 위 임차권등기를 이유로 피고에게 임차권을 주장할 수도 없다), 원고의 주장은 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 이와 결론을 달리한 제1심판결은 부당하므로 이를 취소하고, 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.