원고(소송대리인 법무법인 사랑 담당변호사 주수창)

농업협동조합중앙회

2007. 5. 3.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

수원지방법원 안산지원 2005타경9077 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2006. 5. 27. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 974,469,089원을 834,469,089원으로 감액하고, 원고에게 140,000,000원을 배당하는 것으로 경정한다.

1. 기초사실

다음 각 사실은, 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증의 1 내지 5, 갑 제2호증, 을 제2호증의 1 내지 30, 을 제3호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.

가. 안산시 단원구 고잔동 (지번 생략) 지상에는 지하 1층, 지상 5층의 ‘ (상가이름 생략)’ 상가건물이 건립되어 있는데, 위 상가건물에 대하여 2003. 8. 21. 소외 2 주식회사 명의의 소유권보존등기가 마쳐지면서, 위 상가건물 중 제3층은 301호 내지 310호로, 제4층은 401호 내지 410호, 제5층은 501호 내지 510호로 각 구분되어 등기가 이루어졌고, 그에 따른 집합건축물대장이 작성되었다.

나. 소외 1은 2003. 6. 10.경 위 상가건물 중 별지목록 기재 각 부동산(3층 304호 내지 310호, 4층 401호 내지 410호, 5층 501호 내지 510호, 이하 ‘이 사건 각 부동산’이라고 한다)에 해당하는 부분을 분양받아 그곳에 사우나시설을 갖추었는데, 원고는 위 사우나시설에서 음료 등의 판매업을 할 목적으로 2003. 8. 4. 소외 1과 사이에 소재지 및 면적을 ‘안산시 단원구 고잔동 (지번, 상가이름 생략) ( ○○○사우나) 3-5층 8.3평’, 임대업종을 ‘음료Ⅱ’, 영업품목을 ‘캔음료, 아이스크림, 건강음료, 사우나자판기, 계란’, 임대차보증금을 ‘140,000,000원’, 임대차기간을 ‘영업개시일로부터 24개월’로 하는 임대차계약을 체결한 다음, 2003. 9. 23. 상호를 ‘ △△△사우나내(음료)’로, 사업장 소재지를 ‘안산시 단원구 고잔동 (지번, 상가이름 생략)( △△△) 3-5층’으로, 사업의 종류 및 종목을 ‘음료소매업’으로 한 부가가치세법상의 사업자등록을 하고, 위 임대차계약서상에 확정일자를 받았으며, 2003. 11. 15. 무렵 소외 1에게 위 140,000,000원의 지급을 완료하고, 위 사우나시설에서 음료 등을 판매하였다.

다. 그 후 소외 1은 2004. 3. 30. 이 사건 각 부동산에 관하여 그 명의의 소유권이전등기를 경료한 후, 같은 날 피고에게 이 사건 각 부동산을 공동담보로 하여 채권최고액 4,700,000,000원인 근저당권설정등기를 경료해 주었는데, 근저당권자인 피고의 신청에 의하여 2005. 3. 16. 수원지방법원 안산지원 2005타경9077호 로 이 사건 각 부동산에 관한 임의경매절차가 개시되었다.

라. 원고는 2005. 4. 15. 위 경매법원에 이 사건 각 부동산 중 ‘5층 8.3평’을 임차하였다고 주장하면서 140,000,000원의 임차보증금반환채권에 관한 권리신고 및 배당요구 신청을 하였으나, 위 경매법원은 2006. 5. 17. 배당기일에서 실제 배당할 금액을 983,346,559원으로 확정하여 압류권자인 안산시 단원구청에게 1순위로 8,877,510원을, 신청채권자 겸 근저당권자인 피고에게 2순위로 974,469,089원을 각 배당하고, 원고를 배당에서 제외하는 내용의 배당표를 작성하였다.

마. 이에 위 배당기일에 출석한 원고는 피고에 대한 배당액 중 1억 4,000만 원에 관하여 이의를 진술하고, 2006. 5. 22. 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다.

2. 당사자의 주장 요지

가. 원고는, 피고의 근저당권설정등기 경료 이전에 원고가 이 사건 각 부동산의 3-5층 일부를 임차하여 사업자등록을 함으로써 상가건물임대차보호법 소정의 대항력을 갖추었으므로, 이 사건 경매절차에서 원고가 피고에 우선하여 위 임대차보증금 140,000,000원을 배당받을 권리가 있다고 주장한다.

나. 이에 대하여 피고는, 소외 1 소유의 이 사건 각 부동산은 등기부상 304호 내지 310호, 401호 내지 410호, 501호 내지 501호의 27개호로 구분등기가 되어 있음에도, 원고가 이 사건 임차부분의 호수 특정 없이 ‘안산시 단원구 고잔동 (지번, 상가이름 생략)( △△△) 3-5층’이라고만 기재하여 사업자등록을 하였는데, 이러한 원고의 사업자등록은 상가건물임대차보호법상 대항력을 갖추기 위한 공시방법으로서 유효하지 않다고 주장한다.

3. 판단

가. 이 사건 임대차가 상가건물임대차보호법의 적용대상인지 여부

상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차 중 대통령령이 정한 임대차보증금액(이 사건 안산지역의 경우 140,000,000원 이하)을 초과하지 않는 임대차에 대하여 적용되는데, 원고가 사우나시설 내에서 음료 등을 판매할 목적으로 소외 1과 사이에 임대업종을 ‘음료Ⅱ’, 영업품목을 ‘캔음료, 아이스크림, 건강음료, 사우나자판기, 계란’으로 하는 임대차계약을 체결한 사실은 위 기초사실에서 본 바와 같고, 아래 나.항에서 보는 바와 같이 원고가 이 사건 각 부동산 중 임차부분을 특정하지 못하고, 단지 사업자등록 및 임대차계약서에 ‘안산시 단원구 고잔동 (지번 생략) 3-5층’이라는 취지로 각 기재되어 있는 점 등에 비추어 보면, 원고는 소외 1로부터 사우나시설 내의 음료등 판매업의 영업권을 임차한 것으로 보이고, 이와 달리 상가건물인 이 사건 각 부동산의 일부분을 임차하였다고 볼 만한 증거가 없으므로, 이 사건 임대차에 관하여 상가건물임대차보호법이 적용된다고 볼 수 없다.

나. 원고의 사업자등록이 상가건물임대차보호법상의 공시방법으로서 유효한지 여부

가사 원고가 소외 1로부터 이 사건 각 부동산의 일부분을 임차하였다고 하더라도, 원고가 한 사업자등록이 상가건물임대차보호법상의 공시방법으로서 유효한지에 관하여 살피건대, 상가건물임대차보호법상 건물의 인도와 더불어 대항력 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는, 이해관계인인 제3자가 상가건물임대차보호법 제4조 에 의한 사업자등록 및 임대차에 관한 사항의 자료열람을 통하여 당해 건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하는지를 명백히 알 수 있는지에 여부에 따라 판단되어야 할 것이다.

이 사건에 관하여 보건대, 안산세무서장에 대한 각 사실조회결과에 의하면, 이 사건 각 부동산의 근저당권자인 피고가 이해관계인으로서 상가건물임대차보호법 제4조 의 열람신청을 하였더라면 안산세무서장으로부터 원고의 사업자등록 및 임대차에 관한 자료를 제공받을 수 있었던 점은 인정되나, 이 사건 기록에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 이 사건 각 부동산은 부동산등기부상 304호 내지 310호, 401호 내지 410호, 501호 내지 510호로의 구분등기가 경료되어 있음에도 불구하고, 원고가 사업장소재지를 ‘안산시 단원구 고잔동 (지번, 상가이름 생략)( △△△) 3-5층’이라고만 표시한 사업자등록을 하여 그 등록이 부동산등기부와 불일치하는 면이 있을 뿐 아니라, 사업자등록 신청시 첨부서류인 임대차계약서상에도 임대차목적물의 소재지 및 면적에 관하여 ‘안산시 단원구 고잔동 (지번, 상가이름 생략) ( ○○○사우나) 3-5층 8.3평’라고만 기재되어 있는 점, ② 원고는 이 사건 경매법원에 권리신고 및 배당요구를 하면서 그 임차부분에 관해 ‘5층 8.3평’이라고만 주장하다가, 이 사건 소송에서는 ‘4층 매점 8.3평과 각 층의 자판기 설치부분’을 임차하였다는 취지로 주장하고 있어 그 일관성이 없는데다가, 원고가 사업자등록 신청시 첨부한 임대차계약서에는 위와 같이 ‘3-5층 8.3평’이라고만 기재되어 있어 사업자등록과 임대차계약서만으로는 원고가 임차하였다고 주장하는 부분이 특정되어 있다고 보기 어려운 점, ③ 부가가치세법 제5조 및 그 시행령 제7조 에 의하면, 사업자등록 신청시 사업자는 사업자등록신청서를 제출하되, 상가건물임대차보호법 제2조 제1항 의 규정에 의한 상가건물의 일부분을 임차한 경우에는 해당부분을 표시한 도면을 첨부하도록 되어 있는데, 원고가 사업자등록 신청시 원고의 임차부분을 표시한 도면을 첨부하였다는 자료를 제출하지 못하고 있는 점 등에 비추어 보면, 피고가 상가건물임대차보호법상 열람신청을 통하여 원고의 사업자등록 및 임대차에 관한 자료를 제공받아 보았다고 하더라도, 피고로서는 원고가 이 사건 각 부동산 중 어느 부분에 사업장을 가진 사업자라는 점을 명백히 알 수 있었다고 단정하기 어렵다고 할 것이어서, 원고의 사업자등록은 상가건물임대차보호법상 공시방법으로서 유효하다고 볼 수 없다.

다. 소결론

따라서 원고가 상가건물임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이라는 점을 전제로 한 원고의 주장은 이유 없다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

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