2017가합547536 약정수수료

주식회사 A

소송대리인 변호사 이국성

소송복대리인 변호사 류문수

B

소송대리인 법무법인(유한) 금성

담당변호사 하윤홍, 전우석, 박재영, 유현주, 김윤선

2018. 4. 20.

2018. 5. 18.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고는 원고에게 760,000,000원과 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 판결선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 인정사실

가. 원고는 2016. 1. 8. 피고와 서귀포시 C 일대 D 호텔, E 외 10필지의 사업부지(이하, '이 사건 부동산'이라 한다)의 매각과 관련한 컨설팅 약정(이하, '이 사건 약정'이라 한다)을 하였고, 주요 내용은 다음과 같다.

제1조 (목적)

피고는 본 사업부지의 사업시행자로 매각 의뢰자이며, 원고는 위 사업부지 매매 컨설팅 수임자로 신의와 성실로서 비밀을 유지하며 본 부동산을 매각하자는데 그 목적이 있다.

제2조 (매각조건)

1. 위 부동산 표시의 매각대금은 일금 350억 원이다

1) 계약금 : 매도금액의 10%를 계약시 입금한다 (35억 원)

2) 중도금 : 매도금액의 %를 계약 후 일금 억 원정을 입금한다.

3) 잔금 : 일금 315억 원을 2016년 월 일까지 완납하고 소유권 이전을 한다.

제3조 (매각진행방법)

1. 피고와 원고는 본 매각 컨설팅 약정서에 날인한 날부터 효력이 발생한다.

2. 본 협약기한은 날인 일로부터 3개월이며 쌍방 협의로 연장할 수 있다.

3. 피고와 원고는 매수자의 매수조건을 긴밀히 협의하여 조정하고 합의한다.

6. 피고는 매수신청자와 협의 또는 계약시 반드시 원고와 동석하여 협의 계약한다.

제4조 (컨설팅 수수료 지급)

1. 본 매각 컨설팅 수수료는 매각 금액의 3%이다.

2. 피고의 수수료 지급은 제2조에 따른 계약시 50%를 원고에게 지급하고, 잔금시 50%를 지급한다.

4. 피고는 기한 내 직접 또는 지인으로부터 계약시 제3조에 따르고 원고에게 컨설팅 수수료의 10%를 지급한다. 단 기한은 2016. 1. 31.까지로 하고, 이후 계약기간 이내는 20%로 정한다.

5. 피고는 원고가 통보한 매수신청자와 직접 계약시 제4조에 따른다.

제5조 (피고의 의무)

1. 피고는 원고에게 부동산에 관한 정확한 관련정보와 자료를 제공할 의무를 진다.

2. 매각시까지 원고와 정확한 내용을 공유한다.

3. 원고와 매각 위탁 약정기한을 준수한다.

제6조 (원고의 의무)

1. 원고는 피고로부터 받은 정확한 관련 정보를 전달한다.

2. 매수신청자의 상담내용을 가감없이 피고에게 보고한다.

3. 원고 또는 원고가 지정한 자로 현장을 방문하여 비밀을 유지하게 한다.

제8조 (계약의 해지 및 해제)

1. 본 사업 약정은 상호 합의된 서면합의에 의해서만 변경 혹은 해지할 수 있으며, 상호 합의 없이 어느 일방당사자의 일방해지는 할 수 없다.

2. 위 조건을 위반하였을 경우 상호합의나 동의 없이 상대 당사자에게 통보하고 즉시 일방해지 할 수 있으며 손해에 대한 배상을 청구할 수 있다.

나. 피고의 부친 F은 2016. 4. 12. 원고 대표이사 G에게 '320억에서 310억 사이에서 긴급하게 알아봐 주세요'라는 내용의 H 메시지를 보냈고, 이에 G은 '네, 이야기 했습니다'라고 답하였으며, 원고는 이 사건 부동산의 매수인을 물색하던 중 소외 주식회사 I(이하, '소외 회사'라 한다)의 실질적 대표자인 소외 J을 피고에게 소개해 주었다.

다. 피고는 2016. 8. 17. 소외 회사 및 J과 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약(이하, '이 사건 매매계약'이라 한다)을 체결하였고, 매매대금은 320억 원, 계약금 30억 원, 잔금 290억 원, 잔금지급일은 2017. 2. 6.로 정하였다.

라. 소외 회사는 2017. 1. 25. 피고와 사이에 이 사건 매매계약의 매매대금 지급방법과 관련하여, '매매대금 320억 원 중 195억 원은 소외 회사가 직접 지급하고, 나머지 55억 원은 소외 ㈜K이 그 지급의무를 인수하며, 30억 원에 대하여는 소외 회사가 피고 및 피고의 부친 F 명의가 아닌 다른 권리자의 명의로 근저당권을 설정해주고, 나머지 40억 원은 소외 회사가 신축하는 빌라 5채로 대물변제한다'는 내용의 매매대금 지불합의를 하였다.

마. 한편, 소외 회사는 2017. 1. 26. 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳤고, 피고는 2017. 2. 13. 원고에게 이 사건 약정에 따른 수수료 중 2억 원을 지급하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증의 각 기재, 증인 L의 증언 및 변론 전체의 취지

2. 당사자의 주장

가. 원고의 주장

원고는 이 사건 약정에 따라 피고를 위하여 컨설팅 업무를 수행하였고, 그 결과 피고는 소외 회사와 이 사건 매매계약을 체결하였으므로, 피고는 원고에게 이 사건 약정에 따른 수수료 9억 6,000만 원(매매대금 320억 원 × 3%)에서 이미 지급한 2억 원을 뺀 7억 6,000만 원을 지급할 의무가 있다.

나. 피고의 주장

1) 이 사건 약정은 공인중개사법이 적용되는 부동산 중개계약임에도 불구하고, 원고는 공인중개사 자격이 없고 공인중개사사무소 개설등록도 마치지 아니한 상태에서 위 약정을 체결하였다. 따라서 이 사건 약정은 강행법규인 공인중개사법 제9조에 위배되어 무효이므로, 원고의 청구에 응할 수 없다.

2) 원고는 이 사건 약정에서 정한 최소한의 매매대금 350억 원과 3개월의 기한을 준수하지 않았다. 이 사건 매매계약은 원고의 컨설팅과 무관하게 이루어졌다. 피고는 위와 같은 원고의 채무불이행을 이유로 이 사건 약정을 해제하므로, 원고의 청구에 응할 수 없다.

3) 가사 이 사건 약정에 무효사유나 해제사유가 인정되지 않는다고 하더라도, 수수료 중 50%는 이 사건 부동산 매매계약에 의한 잔금 지급시에 지급하기로 하였고, 이는 정지조건으로서 현재까지 피고는 이 사건 매매계약에 기한 잔금을 지급받지 못하고 있어 그 조건이 성취되지 않았으므로, 수수료 중 4억 8,000만 원(9억 6,000만 원 × 1/2)을 지급할 의무가 없다.

4) 피고가 2017. 2. 13. 원고에게 2억 원을 지급하면서, 수수료를 2억 원으로 감액하기로 합의하였으므로, 원고의 이 사건 청구는 이유 없다.

3. 판단

먼저 이 사건 약정이 공인중개사법에 위배되어 무효인지 여부에 관하여 본다.

구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전부 개정되기 전의 것)은 부동산중개업을 건전하게 지도∙육성하고 부동산중개업무를 적절히 규율함으로써 부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함을 입법 목적으로 하고 있으므로(법 제1조), 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력은 이와 같은 입법 목적에 비추어 해석되어야 한다. 그런데 공인중개사 자격이 없는 자가 부동산중개업 관련 법령을 위반하여 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중 개수수료 지급약정에 따라 수수료를 받는 행위는 투기적 ·탈법적 거래를 조장하여 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있다. 또한 부동산중개업 관련 법령의 주된 규율 대상인 부동산이 그 거래가격이 상대적으로 높은 점에 비추어 전문성을 갖춘 공인중개사가 부동산거래를 중개하는 것은 부동산거래사고를 사전에 예방하고, 만약의 경우 사고가 발생하더라도 보증보험 등에 의한 손해전보를 보장할 수 있는 등 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커서 이에 대한 규제가 강하게 요청된다. 이러한 사정을 종합적으로 고려하여 보면, 공인중개사 자격이 없어 중 개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 한 자에게 형사적 제재를 가하는 것만으로는 부족하고 그가 체결한 중개수수료 지급약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있고, 따라서 중개사무소 개설등록에 관한 구 부동산중 개업법 관련 규정들은 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다(대법원 2010. 12, 23․ 선고 2008다75119 판결 참조).

한편, 공인중개사법의 규율대상인 "중개업"이라고 함은 '다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산 등 중개대상물에 관하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 업으로 하는 것'을 말하고(제2조 제1호, 제3호), 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 행위자의 주관적 의사에 의하여 좌우되는 것이 아니라 그 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정되어야 하며, 부동산에 관하여 위와 같은 중개행위를 업으로 하는 자가 그에 더하여 이른바 부동산 컨설팅 등의 용역을 제공한다고 하여 공인중개사법의 규율대상인 부동산 중개행위가 아니라고 볼 수 없는 것이다(대법원 2005, 10. 7. 선고 2005다32197 판결, 대법원 2006. 1. 13, 선고 2005도6851 판결, 대법원 2007. 1. 11. 선고 2006도7594 판결, 대법원 2016. 6. 23. 선고 2016다206505 판결 등 참조)

이 사건으로 돌아와 보건대, 원고가 공인중개사 자격이 없는 회사라는 점은 당사자 사이에 다툼이 없으나, 이 사건 약정이 공인중개사법이 적용되는 '부동산 중개계약'인지에 관하여 본다.

앞서 살핀 인정사실과 위 인정증거를 통하여 알 수 있는 다음의 사정, 즉 ① 이 사건 약정 제1조는 이 사건 부동산을 매각하는 것에 그 목적을 두고 있음을 명시하고 있는 점, ② 이 사건 약정 제6조에 기재된 원고의 의무는 '피고로부터 이 사건 부동산에 관한 정보를 전달받아 이를 매수신청자에게 제공하고, 매수신청자의 상담내용을 피고에게 보고하는 것'으로, 매도인인 피고와 매수희망자 사이에 이 사건 부동산에 관한 정보를 전달하고 이를 바탕으로 이 사건 부동산의 매매계약을 성사시키는 것이 원고의 본질적인 임무인 점, ③ 만일 이 사건 약정이 중개행위 이외에 별도의 컨설팅 업무까지 포함한 합의였다면 매매계약이 체결되지 않더라도 원고가 수행한 컨설팅에 관한 별도 수수료 약정이 있었을 것임에도, 원고의 이 사건 약정에 의한 보수는 매매계약이 성사되는 경우에 매매대금의 3%를 지급받는 것으로 하고 있는 점, ④ 원고가 이 사건 부동산의 매수인으로 J을 피고에게 소개하여 준 사실은 앞서 본 바와 같으나, 그 외에 원고가 이 사건 약정에 기하여 실시하였다고 하는 컨설팅 작업 및 이 사건 부동산에 관한 실사 작업은 대부분 피고의 측근인 L으로부터 제공받은 자료에 기초하는 점, ⑤ 2017. 1. 25.자 매매대금 지불합의 역시 피고와 소외 회사 사이에 이루어졌고, 원고는 이에 별다른 관여를 하지 아니한 점 등을 종합하면, 결국 이 사건 약정은 객관적으로 볼 때 일정한 보수를 받고 부동산에 관한 거래 알선을 하기로 하는 것으로서 중개행위로 봄이 타당하다.

설령 원고가 피고를 위하여 이 사건 부동산에 관한 각종 서류 등을 작성하고, 피고가 요청한 자료를 검토하고 여러 가지 조언을 해주었다 하더라도 이러한 행위들은 모두 이 사건 부동산 매매 중개를 위한 일련의 준비행위에 불과하므로, 그러한 사정만으로는 이 사건 약정이 중개행위에 관한 것이 아니라고 볼 수 없다. 그러므로 이 사건 약정은 공인중개사법의 규율대상인 부동산 중개계약에 해당한다.

따라서, 공인중개사 자격이 없는 원고가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 피고와 체결한 이 사건 약정은 무효이므로, 이를 지적하는 피고의 항변은 이유 있고, 이와 달리 이 사건 약정이 유효함을 전제로 하는 원고의 이 사건 청구는 나머지 점에 관하여 살필 필요 없이 이유 없다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 이동연

판사 박성용

판사 최유빈