소액임차인의 배당이의 적정 여부

임대차계약서, 대금증빙, 주민등록이전, 확정일자, 거주사실확인서등으로 보아 진정한 소액 임차인으로 인정한 사례

이 법원 2005타경11303호 부동산임의경매 신청사건에 관하여 이 법원이 2006.9.25. 작성한 배당표 중 피고 안성시에 대한 배당액 180,170원을 145,530원으로 피고 00유동화전문유한회사에 대한 배당액 12,000,000원을 7,619,375원으로, 피고 대한민국에 대한 배당액 145,530원을 0으로, 피고 00보증기금에 대한 배당액 1,773,062원을 0원으로 각 변경하여, 위 변경된 6,329,517원을 원고에게 배당하는 것으로 경정한다.

2.소송비용은 피고들이 부담한다.

주문과 같다.

1. 기초사실

가. 담보권실행을 위한 부동산경매절차

소외 000 소유였던 00시 00면 00리 714-7 00아파트 504호(이하 '이 사건 아파트'라고 한다)에 관한 근저당권자인 주식회사 00은행이 담보권실행을 위한 경매를 신청함에 따라 이 법원이 2005. 9. 27. 이 사건 아파트에 관한 경매개시결정(2005타경11303)을 내렸다.

나. 담보권 실행을 위한 경매가 진행되어 경매법원은 배당기일인 2006. 9. 25. 이 사건 아파트에 관한 매각대금 등에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액 15,538,491원을 실제 배당할 금액으로 확정한 다음, 1순위로 교부권자인 00시에게 180,137원(당해세 149,870원+면허세 15,570원, 주민세 14,550원)을, 2순위로 근저당권자인 피고 00유동화전문 유한회사에게 12,000,000원을, 3순위로 교부권자인 피고 대한민국에게 145,530원을, 제4순위로 피고 00보증기금에게 1,773,062원을, 제4순위로 00생명보험주식회사에게 1,439,729원을 각 배당하는 내용의 배당표를 작성하여 이 사건 아파트에 관한 소액임차인이라고 주장하는 원고를 배당에서 제외시켰다.

다. 이에 대하여 원고는 위 배당기일에 피고들에 대한 배당부분에 관하여 이의를 제기하고 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다.

[인정근거] 갑 제5, 6,16호증, 올가 제2호증의 각 기재, 변론의 전취지

2. 당사자들의 주장 및 그 판단

가. 당사자들의 주장

원고는 2004. 2. 23.부터 당시 소유자였던 000으로부터 이 사건 아파트를 임차한 진정한 소액임차인이라고 주장하고, 이에 대하여 피고들은 원고가 주장하는 임대차 개시 전에 이 사건 아파트에는 가압류금액 합계 25,233,801원인 3건의 가압류등기가 경료되어 있었을 뿐만 아니라 근저당이 2건이나 설정되어 있었고, 더구나 원고가 이 사건 아파트로 주민등록 전입을 임대차 개시된 때로부터 1년 후에 하였고, 경매개시결정이 내려지기 바로 직전에 확정일자를 받은 점, 임대차보증금을 지급하였다는 점을 제대로 밝히지 못하고 있는 점등을 들면서 원고는 가장임차인이라고 다툰다.

2. 판단

따라서 과연 원고가 진정한 임차인인가 하는 점에 대하여 살펴본다.

갑 제1,2,3,4,7,15호증, 갑 제17호증의 1,2의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면 이 사건 아파트에 관하여 2004. 1. 29.부터 한 달간 보증금 800만원에 월세 10만원으로 임차한다는 광고가 생활정보지인 교차로에 게재된 사실, 원고는 2004. 2. 23. 000과 사이에 이 사건 아파트에 관하여 임대차보증금 8,000,000원에 월세 100,000원, 계약금 800,000원은 당일, 잔금 7,200,000원은 2004. 2. 27. 지급하기로 정하여 임대차계약서를 작성한 사실, 원고의 처 000은 2004. 2. 27. 000의 남편 000 계좌로 7,200,000원을 입금한 사실, 원고는 위 000 계좌로 2004. 4. 1.부터 2005. 1. 13.까지 사이에 한 달가량의 간격으로 100,000원 정도를 송금한 사실, 원고는 2005. 3. 21. 이 사건 아파트로 주민등록을 이전한 사실, 원고는 이 사건 아파트에 관하여 2005. 3. 22.자로 임대차보증금 15,000,000원, 기간 2년으로 정한 임대차계약서를 작성한 사실, 위 임대차계약서에 2005. 9. 5. 확정일자를 받은 사실, 원고가 2005. 3월경부터 7월경까지 사이에 000 계좌로 합계 7,020,000원을 입금한 사실, 원고가 2004. 2월부터 2006. 10월까지 이 사건 아파트에 거주하였다는 확인서를 00아파트 총무로부터 받아 제출하고 있는 사실을 인정 할 수 있다.

원고가 000 또는 000과 사이에 특별한 인적 관계가 있다는 점이 엿보이지 아니한 점에 위 인정사실을 보태어보면, 원고는 2004. 2. 23.경 000과 사이에 임대차계약을 체결하여 임대차보증금 8,000,000원 및 월세 100,000원을 지급하고 이 사건 아파트를 임차하였다고 볼 수 없고, 1년이 지난 후 임대차보증금을 반환하지 아니한 채 임대차기간을 연장하며 2005. 3.22.경 월세는 없는 것으로 하고, 보증금 700만원을 추가로 지급한 것으로 추정되어진다. 따라서, 원고는 2004. 2. 23.에 이 사건 아파트를 임차하여 2005. 3. 21.경 주민등록전입신고를 한 주택임대차보호법상의 진정한 소액임차인이라고 볼 수밖에 없다.

그리고 피고들은 주장하는 사정만으로는 원고가 진정한 임차인이라는 사실을 뒤집기에 부족하다.

3. 결 론

그렇다면, 경매법원이 원고를 소액임차인으로 인정하지 아니하고 피고들에게만 배당한 것은 부당하고, 원고에게 보증금 중 일정액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하므로 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액인 7,769,245원에 한하여 우선적으로 배당받아야 하므로 이 법원 2005타경11303호 부동산임의경매 신청사건에 관하여 이 법원이 2006. 9. 25. 작성한 배당표 중 피고 00시에 대한 배당액 180,170원을 149,870원으로, 피고 00유동전문유한회사에 대한 배당액 12,000,000원을 7,619,375원으로, 피고 대한민국에 대한 배당액 145,530원을 0으로, 피고 00보증기금에 대한 배당액 1,773,062원을 0으로 삭감하여 위 삭감된 배당액을 원고에게 배당하는 것으로 경정하여야 할 것이어서 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용한다.