양도가액에서 공제하는 필요경비 대상인지 여부

토지구획정리사업법 기타 법률에 의하면 관리처분계획 또는 분양처분에 따라 납부한 청산금은 이 법령에 정한 설비비와 개량비로써 그 전액이 양도가액에서 공제되어야 할 것임

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 피고가 1991. 3. 16. 원고에 대하여 한 양도소득세 금23,235,290원 및 방위세 금4,647,050원의 부과처분 중 양도소득세 금3,063,645원 및 방위세 금668,430원을 초과하는 부분을 취소한다. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용은 이를 6분하여 그 1은 원고의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다.

1. 이 사건 과세처분의 경위

당사자 사이에 다툼이 없는 사실과 갑 제1,2호증, 갑 제3호증의 2, 갑 제6,7호증, 을 제1호증의 1,2,3의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 원고는 1985. 7. 31. 서울 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ의 169 대 4평방미터(이하 이 사건 종전토지라 한다)를 취득하여 이를 소유하고 있었던 사실, 그런데 위 토지가 도시재개발법에 의하여 설립된 소외 ㅇㅇ구역 주택개량재개발조합이 시행하는 재개발사업구역내에 편입되어 재개발사업인 아파트건설공사가 시행됨에 따라 원고가 1988. 3. 11.경 그 소유자로서 그 재개발사업에 의하여 조성될 아파트에 대한 분양신청을 한 결과 위 같은 동 2 ㅇㅇ아파트 ㅇ동 ㅇ호(이하 이 사건 아파트라 한다) 대지 45.43평방미터 및 건물 84.91평방미터를 분양받게 되었고 그러한 취지의 관리처분계획이 인가 고시되었으며, 같은 해 12. 10. 이 사건 아파트건설공사가 완료되어 위 관리처분계획에 따른 분양처분 및 그에 관한 고시가 이루어진 사실, 원고는 1989. 1. 11. 이 사건 아파트의 가격 금36,526,000원과 이 사건 종전토지의 가격 금1,574,563원의 차액에 상당하는 청산금 금34,951,437원을 위 재개발조합에 완납한 사실, 원고는 같은 해 6. 23. 소외 정ㅇㅇ에게 이 사건 아파트를 양도한 사실, 원고는 같은 해 7. 29. 이 사건 아파트의 양도에 따른 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하고 이를 기초로 산출한 양도소득금액 금27,851,318원, 양도소득세 금7,519,856원, 방위세 금1,503,971원을 자진하여 신고 납부한 사실, 그런데 피고는 이 사건 아파트 토지 및 건물의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하면서 이 사건 아파트대지 45.43평방미터 중 종전토지면적 4평방미터는 종전토지의 취득일인 1985.7.31. 취득한 것으로 보고 그 취득가액 및 기타 필요경비를 산정하고 양도소득특별공제와 양도소득공제 등의 과정을 거쳐 과세표준을 결정한 후 여기에 소득세법(이하 법이라고만 한다) 제70조 제3항 제1호(1990.12.31. 법률 제4281호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)에 정한 누진세율 40/100을 적용하여 세액을 산출하고, 위 분양처분에 따라 새로 취득하게 된 나머지 토지 41.43평방미터 및 이 사건 아파트 건물에 관하여는 그 취득시기를 위 청산금의 완납일인 위 1989. 1. 11.로 보고 그 취득가액은 위 청산금 금34,951,437원 중 이 사건 아파트 취득당시의 기준시가 금17,143,273원의 그 실지취득가액인 위 분양가격 금36,526,000원에 대한 비율상당액인 금16,404,260원(34,951,437 x 17,143,273 / 36,526,000)으로 보아 그 양도차익을 산정하고 이를 과세표준으로 하여 위 법조항 제3호에 정한 보유기간 2년 미만의 자산에 관한 가중세율 60/100을 적용하여 세액을 산출한 다음 위 각 세액을 합한 금액에서 예정신고납부세액공제액 및 기납부세액을 공제하고 가산세를 가산하여 결정한 양도소득세 및 방위세를 청구취지 기재와 같이 부과하는 이 사건 처분을 한 사실을 인정할 수 있다.

2. 원고의 주장에 대한 판단

피고가 위 처분사유와 적용법조를 들어 이 사건 처분이 적법하다고 주장함에 대하여, 원고는 피고가 이 사건 처분당시 이 사건 아파트의 양도차익을 산정함에 있어 위 청산금을 필요경비의 일종인 설비비와 개량비로 보아 양도가액에서 전부 공제하여야 함에도 이에 이르지 아니하였고, 또 이 사건 아파트는 국민주택규모 이하의 주택 및 그 부수 토지이고 그 취득일은 이 사건 종전토지의 취득일인 1985. 7. 31.로서 그 양도시까지 2년이상을 보유하였으므로 위 법조항 제2호에 정한 30/100의 감경세율을 적용하여 세액을 산출하여야 함에도 이에 이르지 아니한 것은 위법하다고 주장한다.

그러므로 살피건대, 도시재개발법 제49조에 의하면 같은 법상의 관리처분계획에 따라 대지 또는 건축시설을 분양받은 자는 분양처분의 고시가 있은 다음날에 그 분양받은 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득하고(제1항), 이와 같이 취득하는 대지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 보게 되어 있으며(제2항), 토지구획정리사업법 제62조 제1항에 의하면 환지처분의 공고가 있는 경우에는 환지계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분의 공고가 있은 날의 익일부터, 종전의 토지로 보게 되어 있고, 한편 법 제27조에 기한 그 시행령(이하 영이라고만 한다) 제53조 제3항에 의하면 토지구획정리사업법 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 하게 되어 있고, 한편 법 시행규칙 제16조 제1항 제1호에 의하면 실지거래가액이 불분명한 경우의 양도차익계산에 있어 토지구획정리사업법에 의한 환지지구 내의 종전토지 소유자가 그 환지처분된 토지를 양도한 경우에는 환지교부평수 x 양도시의 평당가액 - (종전토지의 평수 x 취득시의 평당가액 + 기타의 필요경비) = 양도차익 이라는 산식에 의하여 양도차익을 계산하게 되어 있는 바, 이들 규정을 종합하면 원고가 앞서 본 재개발사업의 관리처분계획에 따라 분양받은 이 사건 아파트는 토지구획정리사업법에 의한 환지로서 분양처분의 고시가 있은 다음날부터 종전의 토지로 보아야 하고 이 사건 아파트의 양도로 인하여 발생한 소득에 대하여 법을 적용하여 양도소득세를 결정함에 있어서도 재개발사업으로 인하여 개량된 종전토지가 양도된 것으로 보고 그 기준시가에 의하여 앞서 본 산식에 따라 양도차익을 산정하여야 할 것이다.

그런데, 법 제45조 제1항 제2호에 의하면 설비비와 개량비는 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비의 하나로 되어있고, 영 제94조 제2항 제4호 및 그 시행규칙 제47조 제1항 제1호(1991. 3. 6. 재무부령 제1847호로 개정되기 전의 것)에 의하면 토지구획정리사업법 기타 법률에 의하여 시행하는 사업으로 인하여 당해 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 환지청산금 등의 사업비용은 위 설비비와 개량비에 해당하는 것으로 규정되어 있는 바, 이들 규정에 의하면 위 관리처분계획 또는 분양처분에 따라 원고가 납부한 청산금은 위 법령에 정한 설비비와 개량비로서 원고가 주장하는 바와 같이 그 전액이 양도가액에서 공제되어야 할 것이다(1990. 12. 31. 대통령령 제13194호로 개정되기 전의 영 제94조 제5항 제1호에 의하면 기준시가에 의하여 토지 또는 건물의 양도차익을 계산함에 있어서는 양도가액에서 공제할 필요경비를 그 제1항 내지 제4항의 규정에 불구하고 취득당시의 기준시가에 그 자산의 취득당시의 등록세과세표준액 x 7/100 상당 금액을 가산한 금액만으로 하도록 제한 하고 있으나, 위 영의 규정은 법 제45조 제1항 제2호 소정의 설비비와 개량비에 관하여는 필요경비공제의 내용이나 범위가 시행령에 위임된 바 없음에도 이를 제한하는 것으로서 모법에 위배되어 무효라 할 것이므로 설비비와 개량비는 실지로 지출된 비용 전액을 필요경비로서 공제하여야 할 것이다).

그리고, 이 사건 아파트의 양도로 인하여 발생한 소득에 대하여 적용할 세율은 그 소득이 2년이상 보유한 이 사건 종전토지의 양도에 의하여 발생한 것으로 보아 법 제70조 제3항 제1호에 정한 누진세율울 적용하여야 하고 이 사건 처분과 같이 이 사건 아파트의 양도차익 중 종전토지의 면적을 초과하는 토지면적분과 건물분을 분리하여 이에 대하여는 그 보유기간이 2년 미만이라 하여 앞서 본 바와 같은 가중세율을 적용할 것도 아니고 또 원고 주장과 같이 보유기간이 2년 이상인 국민주택규모 이하의 주택 등이 양도된 것으로 보아 그에 따른 위 감경세율을 적용할 것도 아니라 할 것이다.

3.정당한 세액

앞서 본 바와 같은 법리 및 관계법령에 따라 이 사건 아파트의 양도로 인하여 원고에게 발생한 소득에 관하여 이미 자진납부한 세액외에 원고가 추가로 납부하여야 할 세액을 계산하면 별지 세액계산표 기재와 같이 양도소득세는 금3,063,645원이 되고, 방위세는 금668,430원이 된다.

4.결론

그렇다면, 이 사건 처분 중 위 인정의 각 세액을 초과하는 부분은 위법하므로 이를 취소하여야 할 것인 바, 원고의 이 사건 청구는 그 초과부분의 취소를 구하는 범위내에서 이유있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유없어 이를기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.