조심2008중1591 (2008.09.05)

양도가액에서 양수자가 부담한 명도비용은 차감할 수 없음

양도대가에 해당하는지 여부는 실질과세의 원칙상 그 명목여하에 관계없이 경제적 실질이 당해 자산의 양도와 대가관계에 있는지 여부에 의하여 판단하여야 하는 바, 양도가액에서 양수자가 부담한 명도비용은 차감할 수 없음

결정 내용은 붙임과 같습니다.

구 소득세법 제94조 (양도소득의 범위)

구 소득세법 제95조 (양도소득금액)

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2007.10.8. 원고에 대하여 한 양도소득세 122,715,120원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1969.3.10. 춘천시 ○○동 57 대 4,688㎡ 및 같은 동 57-○ 대 634㎡(이하 위 토지들을 합하여 '이 사건 토지'라고 한다)를 취득하여 소유하고 있던 중, 2004.7.21. 주식회사 ○○원(이하 ○○원이라 한다)과 사이에 이 사건 토지에 관하여 매매대금 14억 원에 매매계약을 체결한 후 같은 달 22. ○○원에게 소유권이전등기를 마쳐주었고, 2004.7.21.부터 2005.7.5.까지 4회에 걸쳐 ○○원으로부터 매매대금 14억 원 전액을 지급받았다.

나. 원고는 위 양도행위로 인한 양도소득세를 납부함에 있어, 이 사건 토지의 매매대금 14억 원 중 5억 2,100만 원을 이 사건 토지 지상에 건물을 소유한 지상권자들에게 건물철거 및 토지연도의 대가로 지급하였다고 주장하면서 위 금원을 공제한 8억 7,900만 원(= 14억 원 - 5억 2,100만 원)을 양도가액으로 하고, 실지거래가액을 알 수 없다는 이유로 구 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제97조 제1항 제1호 다목, 가목 단서, 제96조 제1항 단서 제6호에 따라 구 소득세법 시행령(2005.12.31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제163조 제12항, 제172조의2 제2항 소정의 환산가액으로 산정한 취득가액 269,367,550원과 구 소득세법 제97조 제3항 제2호, 구 소득세법 시행령 제163조 제6항 제1호에 따라 산정한 필요경비 11,974,500원을 위 양도가액에서 공제한 597,657,950원(= 양도가액 8억 7,900만 원 - 취득가액 269,367,550원 - 필요경비 11,974,500원)을 양도차익으로 산정한 다음, 위 양도차익에서 구 소득세법 소정의 장기보유특별공제와 양도소득공제를 한 415,860,565원을 과세표준으로 하여 양도소득세 138,258,020원을 확정신고한 내에 신고ㆍ납부하였다.

다. 이에 대하여 피고는 2007.10.8. 이 사건 토지의 양도가액을 매매대금 전액인 14억 원으로 하고, 위 양도가액에서 구 소득세법 시행령 제163조 제12항, 제172조2 제2항 내지 4항에 따라 의제취득일인 1985.1.1. 당시의 환산가액으로 산정한 취득가액 429,026,814원과 구 소득세법 제97조 제3항 제2호, 구 소득세법 시행령 제163조 제6항 제1호에 따라 산정한 필요경비 11,974,500원을 공제한 958,998,686원(= 양도가액 14억 원 - 취득가액 429,026,814원 - 필요경비 11,974,500원)을 양도차익으로 인정한 다음, 위 양도차익에서 구 소득세법 소정의 장기보유특별고제와 양도소득공제를 한 668,799,082원을 과세표준으로 하여 산출한 양도소득세액 260,973,152원에서 이미 납부한 138,258,027원을 차감한 122,715,120원을 양도소득세로 결정ㆍ고지(이하 이 사건 처분이라 한다)하였다.

라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2008.1.3. 춘천세무서장을 상대로 이의신청을 하였으나 2008.1.29. 기각결정이 내려졌고, 이에 2008.4.29. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나 같은 해 9.5. 역시 기각결정이 내려졌다

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 4, 10, 13, 14호증, 을 1 내지 5호증(각 가지번호 포함)의 각 기재

2. 관련 법령

구 소득세법 제94조 (양도소득의 범위)

구 소득세법 제95조 (양도소득금액)

3. 원고의 주장 및 이 법원의 판단

가. 원고의 주장

(1) 원고와 ○○원 사이에 매매계약을 체결할 당시 법원의 조정에 기해 원고가 이 사건 토지 지상의 건물 소유자들에 대하여 부담하고 있던 명도비용채무를 ○○원이 인수하기로 약정하였고, 원고가 ○○원으로부터 수령한 매매대금 14억 원 중 5억 2,100만 우너은 위 약정에 따라 명도비용조로 수령하여 ○○원 대신 위 건물 소유자들에게 지급한 것이므로, 위 명도비용을 공제한 나머지 8억 7,900만 원만을 매매대금으로 보아 이를 양도가액으로 인정해야 함에도 불구하고, 피고는 매매대금 14억 원 전액을 양도가액으로 인정하여 이 사건 처분을 한 위법이 있다.

(2) 설령, 위 명도비용을 양도가액에 포함시켜야 한다고 하더라도, 위 명도비용은 양도가액에서 공제해야 하는 필요경비에 해당함에도 불구하고, 피고가 위 명도비용을 공제하지 아니한 채 양도차익을 산정하여 이 사건 처분을 한 것은 위법하다.

나. 매매대금에서 명도비용을 공제한 금액만을 양도가액으로 인정해야 하는지 여부

(1) 구 소득세법 제95조 제1항은 자산의 양도로 인하여 발생하는 총수입금액을 양도가액으로 규정하고 있는바, 여기서 "총수입금액"이란 당해 자산의 객관적인 가액을 가리키는 것이 아니라 구체적인 거래에 있어서 양도인이 당해 자산을 양도하는 대가로 취득하는 모든 수입을 뜻하고, 대가에 해당하는지 여부는 실질과세의 원칙상 그 명목여하에 관계없이 경제적 실질이 당해 자산의 양도와 대가관계에 있는지 여부에 의하여 판단해야 한다(대법원 1992.7.14. 선고 92누2967 판결 등 참조)

(2) 이 사건의 경우, 갑 5 내지 12호증, 을 3, 5호증(각 가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 원고는 이 사건 토지를 임차하여 그 지상에 건물을 소유하고 있는 홍○철 외 57명을 상대로 임대차기간이 만료되었음을 이유로 위 건물들의 철거 및 이 사건 토지의 인도를 구하는 소를 제기한 결과, 2004.5.13. 원고가 홍○철 외 57명에게 합계 7억 2,500만 원을 지급함과 동시에 홍○철 외 57명으로부터 위 건물들에 관한 소유권이전등기를 경료받고, 위 건물들 및 그 부지를 인도받기로 하는 내용의 조정이 성립된 사실, ② 원고와 ○○원은 이 사건 토지에 관한 매매계약을 체결하면서 매매대금을 14억 원으로 하되, 위 조정에 기한 원고의 위 건물들의 소유자 30명에 대한 명도비용 채무 중 25명에 대한 명도비용은 ○○원이, 박○환 등 나머지 5명 사실, ③○○원은 2005.7.5. 원고에게 이 사건 토지의 매매대금 14억 원과는 별도로 위 약정에 따른 명도비용조로 4억 2,100만 원을 지급한 사실, ④ 원고는 2004.8.24.부터 같은 해 9.경까지 사이에 박○환 등 5명에게 명도비용으로 합계 2억 100만 원을 지급한 것을 비롯하여 위 건물 소유자들에게 명도비용으로 합계 5억 2,100만 원을 지급한 사실을 인정할 수 있다.

(3) 위 인정사실에 의하면, 원고가 ○○원으로부터 수령한 매매대금 14억 원은 그 경제적 실질이 이 사건 토지의 양도와 대가관계에 있다고 할 것이고, 원고가 건물 소유자들에게 지급한 명도비용은 이 사건 토지의 매수인인 ○○원이 이 사건 토지를 이용하는 데 장애가 되는 건물을 철거하고 그 점유를 이전받기 위해 지출한 비용에 불과하여 양도가액 산정시 이를 공제할 것은 아니므로, 피고가 위 매매대금 전액을 양도가액으로 산정한 것은 적법하다.

다. 명도비용을 필요경비로서 양도가액에서 공제해야 하는지 여부

(1) 앞서 관련 법령에서 살펴본 바에 의하면, ①구 소득세법 및 같은 법 시행령은 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제할 필요경비로 '취득가액', '대통령령이 정하는 자본적 지출액 및 양도비 등'을 열거하고 있고(법 제97조 제1항), ② 토지의 경우 취득 당시의 기준시가를 취득가액으로 함을 원칙으로 하되, 양도자가 양도 및 취득 당시의 실지거래가액을 확정신고기한까지 신고한 경우에는 실지거래가액에 의하며(법 제97조 제1항 제1호 가목, 제96조 제1항 단서 제6호), ③ 이 경우 취득 당시의 실지거래 가액을 확인할 수 없으며 같은 법 시행령에서 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액(이하 환산가액 등이라고 한다)으로 산정하고(법 제97조 제1항 제1호 다목, 시행령 제163조 제12항, 제172조의2 제2항 내지 제4항), ④ 취득가액을 실지거래가액을 기준으로 하는 경우에는 실지거래가액에서 잔본적 지출액과 양도비를 가산한 금액을, 취득가액을 환산가액 등을 기준으로 하는 경우에는 그 환산가액 등에다가 당해 토지의 취득 당시 개별공시지가에 100분의3을 곱한 금액을 가산한 금액을 각 필요경비로 계산하여 양도가액에서 공제하도록 (법 제97조 제3항, 시행령 제163조 제6항 제1호) 각 규정하고 있으므로, 어떤 토지를 취득할 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액 등을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하는 경우에는 위 환산가액 등에다가 당해 토지의 취득 당시의 개별공시지가에 100분의3을 곱한 금액을 가산한 금액만을 필요경비로서 양도가액에서 공제할 수 있고, 납세의무자가 그 이외에 실지로 소요된 필요경비를 입증한다 하더라도 이를 양도가액에서 공제할 수 없다고 봄이 타당하다(대법원 1995.11.24. 선고 95누4599 판결, 대법원 2002.4.12. 선고 2000두5944 판결 등도 같은 취지라 할 것이다).

(2) 이 사건의 경우, 원고가 이 사건 토지 지상의 건물 소유자들에게 지급한 명도비용 중 자신이 부담한 금액은, 구 소득세법시행령 제163조 제3항 제3호 소정의 '양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출된 비용'또는 같은 항 제4호, 구 소득세법시행규칙(2005.12.31. 재정경제부령 제476호로 개정되기 전의 것) 제79조 제1항 제2호 소정의 '토지 이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용'으로서 자본적 지출액에 해당하는 필요경비로 볼 수 있기는 하나, 원고가 이 사건 토지를 취득한 1969년 당시 이 사건 토지의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액에 의하여 취득가액을 산정한 이상, 앞서 인정한 구 소득세법 시행령 제163조 제6항 제1호 소정의 금액 이외에 이를 초과하는 명도비용을 이 사건 토지의 양도가액에서 공제할 수는 없으므로, 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다.

결론

따라서 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.