매수인이 상대방의 계약해제권의 행사를 회피할 목적으로 매매계약 체결시 자신의 실지 주소를 매도인에게 알리지 아니하여 매도인이 이행의 최고를 할 수 없게 된 채 이행기가 지나버린 경우 매도인은 최고 없이 바로 계약을 해제할 수 있는지 여부(적극)

계약관계에 있는 당사자 일방이 미리 그 채무를 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 상대방은 이행의 최고를 하지 아니하고서도 바로 계약을 해제할 수 있는 것이고, 채무를 이행할 의사의 유무는 계약 당시나 계약 후의 여러가지 구체적 사정에 따라 판단하여야 할 것인바, 매수인이 자기의 귀책사유로 인한 채무불이행의 경우 상대방의 계약해제권의 행사를 회피할 목적으로 매매계약체결시 자신의 주소를 허위기재하거나 실지 주소를 매도인에게 알리지 아니하고 소재를 밝히지 아니하여 매도인은 과실 없이 매수인의 소재를 알지 못함으로써 자기의 채무의 이행을 제공하여 상대방의 이행을 최고할 수 없게 된 채 이행기가 지나버린 경우에는 신의성실의 원칙상 특별한 사정이 없는 한 매수인에게 있어서는 이행의 의사가 없다고 봄이 상당하다 할 것이므로 매도인은 이행의 최고 없이 바로 계약을 해제할 수 있다.

민법 제2조 , 제544조

대법원 1982.4.27. 선고 81다968,81다카476 판결(공1982,528)

문예심 소송대리인 변호사 김유현

허세행 소송대리인 변호사 유현석

서울민사지방법원 1990.4.13. 선고 89나25259 판결

원심판결을 파기하고, 사건을 서울민사지방법원합의부에 환송한다.

상고이유 제(2)점을 본다.

(1) 원심은, 원고와 소외 전범우는 1984.11.1. 피고와의 간에 피고소유인 여주군 대신면 옥천리 산8의1 임야 2정 9단 9무보에 관하여 대금 4,350,000원에 매매계약을 체결한 후 계약금 500,000원과 중도금 2,140,000원을 합한 금 2,640,000원은 당일 지급하고 잔금 1,710,000원은 같은 해 12.21. 이 사건 임야의 소유권이전등기에 필요한 서류의 교부와 상환으로 지급키로 약정한 사실, 1986.3.20.(원심판결에 1985.3.20.로 되어 있는 것은 오기인 것이 명백하다) 잔대금 1,710,000원과 이에 대한 1984.12.22.부터 1986.3.20.까지의 연 5푼의 비율에 의한 이자를 합한 금 1,816,347원을 초과한 금 1,816,700원을 지급하려고 하였으나 피고가 그 수령을 거절하므로 이를 변제공탁한 사실을 각 인정하고 원고와 소외 전범우가 잔대금을 지급하지 아니하여 이 사건 매매계약을 해제하였다는 피고의 항변에 대하여 피고가 잔대금 수령과 동시이행키로 한 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공하고 상당한 기간을 정하여 잔금의 지급을 최고하였다는 증거가 없으며, 나아가 매수인들이 이 사건 매매계약 후 소식을 끊어 연락을 않고 주소도 알려주지 아니하여 피고로 하여금 연락을 할 수도 없게 하였으며, 이로 인해 인감증명 등 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비할 수 없게 하였으므로 이는 계약의 존속을 현저히 곤란케하는 불신행위로서 계약이행의 의사가 없는 경우과 같이 최고 없이도 계약의 해제가 가능하다는 주장에 대하여도 매도인과 매수인 사이에 연락이 되지 않았다는 사유만으로 최고 없이 계약을 해제할 수 있다고 보기 어려우므로 피고의 위 계약해제항변은 그 이유 없다고 판단하였다.

(2) 계약관계에 있는 당사자 일방이 미리 그 채무를 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 상대방은 이행의 최고를 하지 아니하고서도 바로 계약을 해제할 수 있는 것이고, 채무를 이행할 의사의 유무는 계약 당시나 계약 후의 여러가지 구체적 사정에 따라 판단하여야 할 것인 바, 매매계약을 함에 있어서 매수인이 자기의 귀책사유로 인한 채무불이행의 경우 상대방의 계약해제권의 행사를 회피할 목적으로 자신의 주소를 허위기재하거나 실지 주소를 매도인에게 알리지 아니하고 소재를 밝히지 아니하여 매도인은 과실 없이 매수인의 소재를 알지 못함으로써 자기의 채무의 이행을 제공하여 상대방의 이행을 최고할 수 없게 된 채 이행기가 도과한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 매수인에게 있어서는 이행의 의사가 없다고 봄이 상당하다 할 것이다.

왜냐하면, 매도인에게 매수인이 그 소재를 알려오기까지 계약상태의 존속을 요구하는 것은 결국 그 계약의 효력의 존속여부를 한없이 매수인의 일방적 의사에 맡기는 결과가 되어 부동산시가의 변동이 현저한 사정 아래에서 매수인은 자기의 선택에 따라 계약상의 채무이행시보다 현실로 등귀한 목적물을 계약당시의 가격으로 취득하는 이익을 가지려는 의도를 실현할 수 있으며, 잔대금 지급시기를 매수인 일방의 사정에 의하여 변경하는 결과가 되는데 반하여 매도인으로서는 적기에 타에 처분할 수 있는 기회가 박탈되게 됨으로써 부당한 손해를 입게 되므로 채권관계를 규율하는 신의성실의 원칙에도 반하기 때문이다 ( 당원 1982.4.27. 선고 81다968 , 81다카476 판결 참조).

(3) 이 사건에 있어서 매매계약서상의 매수인은 소외 전범우 외 1인으로 표시되어 있을 뿐(피고는 전범우 외 매수인 1인이 원고인 점을 이 사건 소송을 통하여 비로소 알게 된 것으로 보임) 매수인의 주민등록번호도 기재되어 있지 아니하여 위 매수인들 측과의 연락이 없이는 부동산매도용 인감증명발급이 불가능한 상태이고( 인감증명법시행령 제13조 제2항 ), 매매계약서상 매수인의 주소는 서울시 강남구 역삼동 120으로 표시되어 있으나 을제3, 9호증(각 세대별 주민등록표등본)의 각 기재에 의하면, 위 주소지는 원고와 위 전범우의 실지주소와 상이할 뿐만 아니라, 그 나마도 원고의 경우 계약 직전인 1984.10.31. 주민등록이 직권말소되어 있었으며, 1심증인 이종춘의 증언에 의하면 피고는 매수인측을 소개한 소외 권태룡에게 연락가능한 원고 등의 주소를 문의하였으나 자신도 그들과 연락이 안되고 있으니 매매계약서상의 주소지로 찾아가 보라고 하여 피고의 처가 매매계약서상의 주소지인 역삼동 동사무소에 가서 문의하였더니 역삼동 120번지는 도곡동에 편입되었다고 하여 다시 도곡동 동사무소까지 갔으나 결국 원고 등을 찾지 못하였고, 또 을제4호증의 1,2의 각 기재에 의하면 피고는 잔금지급기일이 지나서 매매계약서상의 주소지로 소외 전범우에 대하여 매매잔대금 지급채무불이행을 이유로 계약해제통고서를 발송했으나 주소불명으로 반송되는 등 약정된 잔금지급기일로부터 1년 3개월이 지난 1986.3.20. 원고가 잔대금을 공탁하여 그 통지서를 피고가 수령할 때까지 피고는 매수인측과 다각도로 연락할 수 있는 길을 찾았으나 피고의 과실없이 전혀 알 수 없었던 반면, 원고 등은 그들의 소개인인 위 권태룡을 통하거나 피고의 주소지로 연락하는 등 방법으로 언제든지 연락가능함에도 불구하고 1년3개월간이나 아무 연락이 없었던 사정을 알 수 있는 바, 사정이 위와 같다면 매수인인 원고와 위 전범우에게는 이 사건 매매계약상의 이행의 의사가 없었다고 보는 것이 상당하므로 피고는 이행의 최고 없이 계약을 해제할 수 있다고 보아야 할 것이다.

(4) 원심이 매도인과 매수인간의 연락이 되지 않았다는 사유만으로 최고 없이 계약을 해제할 수 없다고 하여 피고의 위 항변을 배척한 것은 계약해제에 관한 법리를 오해하였다 할 것이고 이점을 지적하는 논지는 그 이유없으므로 상고이유 제(1), (3)점을 판단할 것 없이 원심판결을 파기하고, 사건을 서울민사지방법원 합의부에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.