조심2012부5009(2013.12.06)

실지거래가액이 확인되지 않은 경우 환산가액을 적용

실지거래가액이라고 주장하는 가액이 신축에 들어간 별도의 비용이 포함되어 있지 않고, 감정가액, 지방세시가표준액 등과 비교하여 허위임이 명백한 경우 실지거래가액을 취득가액으로 과세한 처분은 부당함.

소득세법 제97조양도소득의 필요경비 계산

2014구합20422 양도소득세등부과처분취소

OOO

OO세무서장

2014. 9. 19.

2014. 10. 31.

1. 피고가 2012. 8. 1. 원고에게 한 2009년 귀속 양도소득세 및 가산세 합계 0000원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

1. 처분의 경위

원고는 2008. 7. 15. AAA 소유였던 OO시 OO동 894-1 대 244.6㎡, 같은 동 894-2 대 308.6㎡(이하 위 두 필지를 '이 사건 각 토지'라 한다) 지상에 5층 건물(이하 '이 사건 건물'이라 한다)을 신축하고, 2008. 7. 25. AAA로부터 이 사건 각 토지를 0000원에 취득하여 같은 날 이 사건 각 토지 및 건물에 관하여 소유권이전등기 및 소유권보존등기를 마쳤다.

원고는 2009. 11. 23. 이 사건 각 토지 및 건물을 0000원에 주식회사 BBB에 매도하기로 하고, 2009. 12. 9. 그 앞으로 각 소유권이전등기를 마쳐주었다.

그리고 원고는 2010. 1. 11. 이 사건 건물의 취득가액을 환산가액 0000원으로 기재하고 이 사건 각 토지 및 건물에 대한 양도차익을 -0000원으로 산정하여 피고에게 양도소득 과세표준 예정신고를 했다.

그러나 피고는 2012년 5월 원고에 대해 2008년 귀속 양도소득세 조사를 실시한 후 이 사건 건물의 취득가액을 실지거래가액 0000원으로 보고 이 사건 각 토지 및 건물에 대한 양도차익을 0000원으로 파악하여 그에 따라 2012. 8. 1. 원고에게 2008년 귀속 양도소득세 및 가산세를 합계 0000원으로 경정・고지했다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

이에 원고가 이 사건 건물의 취득가액 산정은 환산가액의 방식에 의해야 한다고 주장하면서 2012. 10. 26. 조세심판원에 이 사건 처분에 대한 심판청구를 제기했으나 2013. 12. 6. 기각되었다.

[인정근거] 다툼없는 사실, 갑 제1, 2, 4호증(가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1, 2, 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자 주장의 요지

가. 원고

피고가 이 사건 건물의 공사대금과 그 밖에 증빙자료가 갖춰진 비용 합계 0000원만을 이 사건 건물의 실지취득가액으로 본 것은 부당하다. 이 사건 건물 중 시공사인 CCC 주식회사가 시공한 부분은 골조 공사뿐이고, 나머지 공사는 원고가 직접시공했으나, 이에 대한 증빙자료를 갖추지 못한 부분이 있기 때문이다.

따라서 이 사건 건물의 공사도급계약서와 그 밖의 증빙자료만으로는 이 사건 건물의 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없으므로, 이 사건 건물의 취득가액은 환산가액에 의해야 한다.

나. 피고

원고는 "DDD"이라는 상호로 건축업을 운영하면서 그 장부에 이 사건 건물에 관한 지출내역을 기재했는데, 그 장부가액 0000원 중 증빙자료에 의해 지출이 확인되는 금액은 0000원이다.

이 사건 건물은 시공사인 CCC 주식회사가 전부 시공한 것이고, 원고가 추가로 공사한 부분이 있다 하더라도 그에 대한 자료가 과세관청이 접근하기 어려운 원고의 지배영역 내에 있는 이상 원고가 그에 대한 입증자료를 제출하지 못하는 한 인정할 수 없는 것이다.

따라서 이 사건 건물에 대한 원고의 장부가액에서 증빙자료를 갖춘 부분만을 이 사건 건물의 취득에 실제로 들어간 비용으로 보고 이를 이 사건 건물의 취득가액으로 인정한 이 사건 처분은 적법하다.

3. 판단

구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제97조 제1항 제1호에 의하면, 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비의 하나인 취득가액은 그 자산의 '취득에 소요된 실지거래가액'으로 하되(가목 본문), 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의하도록 되어 있고, 구 소득세법 시행령(2009. 12. 14. 대통령령 제21881호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제163조 제1항에 의하면 '취득에 든 실지거래가액'에는 구 소득세법 시행령 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가 상당액이 포함되는데, 구 소득세법 시행령 제89조 제1항 제2호에서는 자산의 취득가액을 "자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액"에 의하도록 규정하고 있다.

이 사건에서 피고는 원고가 운영하는 "DDD"의 장부에 기록한 이 사건 건물 관련 지출비용 0000원 중 증빙이 갖춰진 공사대금 0000원과 그 밖의 레미콘 비용 등 0000원의 합계 0000원을 이 사건 건물의 취득에 들어간 실제 거래가액으로 보고 이를 이 사건 건물 취득가액으로 결정했다(을 제2, 3, 5호증).

이는, 이 사건 건물의 실제 신축비용에 관한 자료는 원고의 지배영역에 있는 것이고, 원고가 양도소득세 신고를 할 당시는 이 사건 건물을 신축한 때부터 불과 1년 정도 경과한 시점이어서 신축비용에 대한 자료를 원고가 보관하고 있을 개연성이 크다는 점, 건축업을 운영하면서 그 비용에 대해 장부를 작성해 두는 원고가 이 사건 건물의 신축비용을 장부에 기재하지 않을 합리적인 이유가 없다는 점 등을 고려할 때, 원고가 이 사건 건물의 신축을 위해 실제로 지출한 비용은 장부에 기재된 것 중 별도의 증빙자료가 있는 비용만이라고 본 것이다.

그런데 이 사건 건물에 대한 감정평가서(갑 제3호증)에 의하면, 이 사건 건물에는 내・외장 마감 공사와 창호 공사 및 급・배수설비, 승강기, 소방시설, 전기설비 등의 설치 공사가 마쳐져 있고, 그 중 소방시설은 EEE이, 배수설비는 주식회사 FFF가 시공한 것이지만(갑 제4호증), 이러한 공사내역은 원고와 이 사건 건물의 시공사인 CCC 주식회사와의 공사도급계약서(을 제5호증)에 첨부된 공사내역서에 포함되어 있지 않고, 원고의 장부에도 그 공사비용이 기재되어 있지 않다.

그리고 원고의 장부에 기재된 이 사건 건물의 신축에 관한 비용 합계 0000원은 원고가 2008. 7. 17. 이 사건 건물에 대한 취득세를 신고할 때에 적용한 시가표준액 0000원에 이 사건 건물의 취득세 및 등록세 0000원을 더한 것과 같은 금액인 점, 원고의 장부에 사용처를 알 수 없는 '기타 경비'로 0000원을 지출한 것으로 기재되어 있는 점 등을 고려하면, 원고의 장부에 이 사건 건물의 신축비용으로 기재된 비용들은 이 사건 건물의 시가표준액 0000원에 맞춰 지출내역을 기재한 것으로 보일 뿐이다.

이와 같이 원고의 장부에 기재된 신축비용의 내역을 그대로 신뢰하기 어렵고, 그 외에 이 사건 건물에 대한 신축 당시 기준 감정평가액이 약 00억 원에 이르는 점(갑 제3호증), 피고가 제출한 이 사건 건물에 대한 감정평가서(을 제7호증)상의 평가액 약 00억원은 내벽, 바닥에 마감 공사가 마쳐지지 않은 상태에서 이루어진 것으로서 이 사건 건물에 관한 공사가 완전히 마무리 된 이후의 가치를 평가한 것으로 볼 수 없는 점, GGG사무소에서는 2012년 6월 기준으로 이 사건 건물을 설계도대로 다시 신축할 경우 약 14억 원의 공사비가 소요될 것으로 견적한 점(갑 제4호증) 등의 사정을 감안하면, 원고가 이 사건 건물을 신축하는 데 증빙자료를 갖춰진 것 외에 별도의 비용을 지출했을 것으로 판단되고, 또한 실제 투입된 신축비용의 규모가 장부에 기재된 비용을 상당히 초과하는 수준일 가능성을 쉽게 배제할 수 없다.

피고의 주장과 같이 이 사건 건물의 신축비용에 관한 자료가 원고의 지배영역 내에 있고, 원고가 이 사건 건물을 신축한 후 약 1년 만에 다시 이를 양도하여 그 신축비용에 관한 자료를 수집・보관하기 용이한 상황에 있었다는 점을 감안하더라도, 위에서 본 바와 같이 증빙자료에 의해 인정되는 비용이 실제 투입된 비용과 현격한 차이가 있을 가능성이 상당하고, 과세관청으로서는 양도금액에 기준시가 변동률을 반영하는 방식으로 산정되는 환산가액이 건물의 취득가액을 평가하는 데 부적당한 경우 환산가액 외에 매매사례가액, 감정가액 등의 적용을 고려하는 방식으로 그 불합리를 제거할 수 있는 이상, 원고가 보관하고 있는 증빙자료만으로 이 사건 건물 신축에 든 실지거래가액을 확인할 수 있다고 보기 어렵다.

따라서 이 사건 건물의 취득가액을 실지거래가액 방식으로 산정한 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

4. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용한다.