[1] 주택법 제46조 등에 의하여 사업주체가 하자보수의무를 지는 내력구조부 하자의 범위(=내력구조부에 발생한 모든 하자)

[2] 주택법 및 같은 법 시행령에 의하여 사업주체가 하자보수의무를 부담하는 하자가 하자담보책임기간 내에 발생하였는지 여부에 관한 입증책임의 부담자(=사업주체)

[3] 주택법 시행령 제59조 의 하자담보책임기간이 하자보수청구권 행사의 제척기간인지 여부(소극) 및 위 하자담보책임기간 내에 발생한 하자에 대한 보수청구권의 소멸시효의 기산일(=각 하자담보책임기간이 경과한 날)

[4] 아파트의 자연발생적인 노화현상이 있을 수 있는 점 등을 참작하여 주택법 제46조 등에 의한 사업주체의 하자보수에 갈음한 손해배상액을 하자보수비용의 70%로 인정한 사례

[1] 주택법 제46조 및 같은 법 시행령 제59조 등은 내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너지거나 안전진단 실시 결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우와 같은 중대한 하자가 발생한 때에는 10년의 범위 내에서 이를 보수하고 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 이와 같은 규정을 둔 취지는 내력구조부의 결함과 같은 중대한 하자에 대하여는 그 위험성과 중요성에 비추어 특히 가중책임을 지게 하려는 것으로서, 만일 하자보수가 인정되는 내력구조부의 하자를 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있는 경우로 한정하여 본다면 이는 공동주택의 안전에 있어서 가장 중요한 부분인 내력구조부의 하자를 그 하자가 공동주택의 붕괴에 이를 때까지 방치하는 결과를 가져오게 되고, 같은 시행령 제59조 제1항 [별표 6]이 공동주택의 구조상 하자보다 비교적 경미한 시설물들에 대한 하자를 규정하고 있으면서 시설물의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 일반적 하자만으로도 사업주체로 하여금 하자보수의무를 부담하도록 규정하고 있는 것과 균형이 맞지 않는 점, 주택법 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 개정 취지는 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정되기 전의 것)이 공동주택의 하자담보책임기간을 내력구조부별 및 시설공사별 내구수명 등의 고려 없이 일률적으로 10년으로 정함으로써 발생하는 불합리성을 제거하고, 하자담보책임기간에 관한 종전의 주택법과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 관계에 관한 해석상 혼란을 해결하기 위한 것으로 보이는 점 등을 고려하면, 사업주체가 하자보수의무를 지는 내력구조부 하자는 내력구조부에 발생한 모든 하자이다.

[2] 주택법 및 같은 법 시행령에 의하여 사업주체가 하자보수의무를 부담하는 하자의 발생기간과 관련하여, 하자의 존재는 하자의 보수를 청구하는 입주자대표회의 등이 입증해야 하지만, 입주자대표회의 등에 하자의 발생 시기에 관하여 입증하도록 요구하기는 어렵고, 사업주체가 건설전문회사로서 그 분야의 경험 및 지식을 축적하고 있는 점 등을 고려하면, 그 하자가 하자담보책임기간 내에 발생하지 않았다는 사실은 하자담보책임을 면하려는 사업주체가 입증하도록 하는 것이 합리적이다.

[3] 주택법 시행령 제59조 제3항 에서 ‘ 제1항 의 규정에 의한 하자담보책임기간 내에 공동주택의 하자가 발생한 경우’에는 입주자대표회의 등이 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 요구할 수 있다고 규정하고 있을 뿐 그 기간 내에 하자보수를 요구하여야 한다거나 그 기간 동안 담보책임이 있다고 규정하고 있지는 않으므로, 위 하자담보책임기간을 하자보수청구권 행사의 제척기간으로 해석할 수 없고, 위 담보책임기간은 그 문언상 ‘하자의 발생기간’을 의미할 뿐 ‘하자보수의무의 존속기간’을 의미하는 것은 아니라고 해석되므로, 위 하자담보책임기간 내에 발생한 하자에 대한 보수청구권에 관하여는 각 하자담보책임기간이 경과한 날로부터 비로소 소멸시효가 진행된다.

[4] 아파트의 사용검사 후 입주가 완료되어 실제 하자감정이 시행된 날까지 10년 남짓한 시간이 경과하여 자연발생적인 노화현상이 있을 수 있는 점, 사업주체가 이미 수회에 걸쳐 하자보수를 시행하였던 점, 부분도장이 아닌 전면도장을 기준으로 하자보수비용을 산정해야 하지만 아파트가 사용검사 후 11년 남짓 경과하여 하자가 발생하지 않았더라도 추가 도색을 할 필요가 있었을 뿐만 아니라 전면도장의 경우 부분도장에 비하여 현저하게 많은 보수비용이 소요되는 점 등을 참작하여, 사업주체가 주택법 제49조 등에 의하여 하자보수에 갈음하여 배상해야 할 손해액을 하자보수비용의 70%로 인정한 사례.

[1] 주택법 제46조 , 주택법 시행령 제59조 제1항 [별표 6], [별표 7] [2] 주택법 제46조 , 주택법 시행령 제59조 , 민사소송법 제288조 [3] 주택법 제46조 , 주택법 시행령 제59조 [4] 주택법 제46조 , 주택법 시행령 제59조

[4] 대법원 2006. 6. 16. 선고 2005다25632 판결 (공2006하, 1327)

진달래아파트입주자대표회의 (소송대리인 변호사 박홍규외 3인)

주식회사 삼환까뮤외 2인 (소송대리인 변호사 진웅)

2006. 8. 10.

1. 원고에게,

가. 피고 주식회사 삼환까뮤는 501,806,687원 및 이에 대하여 2005. 1. 18.부터 2006. 11. 30.까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율에 의한 금원을,

나. 피고 범양건영 주식회사는 470,765,331원 및 이에 대하여 2005. 1. 13.부터 2006. 11. 30.까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율에 의한 금원을,

다. 피고 대한주택보증 주식회사는 피고 주식회사 삼환까뮤, 범양건영 주식회사와 각자 위 가.항 및 나.항의 972,572,018원 중 328,164,648원 및 그 중 101,000,000원에 대하여는 2005. 1. 14.부터 다 갚는 날까지 연 20%, 227,164,648원에 대하여는 2005. 1. 14.부터 2006. 4. 20.까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율에 의한 금원을,

각 지급하라.

2. 원고의 피고 주식회사 삼환까뮤, 범양건영 주식회사에 대한 각 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 원고와 피고 주식회사 삼환까뮤, 범양건영 주식회사 사이에 생긴 부분의 1/2은 원고가, 나머지는 위 피고들이 각 부담하고, 원고와 피고 대한주택보증 주식회사 사이에 생긴 부분은 위 피고가 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

원고에게, 피고 주식회사 삼환까뮤는 1,053,546,322원 및 그 중 101,000,000원에 대하여는 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%, 952,546,322원에 대하여는 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율에 의한 금원을, 피고 범양건영 주식회사는 1,006,542,589원 및 그 중 101,000,000원에 대하여는 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%, 905,542,589원에 대하여는 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율에 의한 금원을, 피고 대한주택보증 주식회사는 피고 주식회사 삼환까뮤, 범양건영 주식회사와 각자 위 2,060,088,911원 중 328,164,648원 및 그 중 101,000,000원에 대하여는 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%, 227,164,648원에 대하여는 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 각 지급하라.

1. 기초 사실

가. ① 원고는 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호에 의하여 ‘주택법’으로 전문 개정되기 전의 것) 및 구 공동주택관리령(2003. 11. 29. 대통령령 제18146호로 폐지되고 ‘구 주택법 시행령’에 흡수되기 전의 것)의 규정에 따라 대전 서구 월평동 312-1 지상 진달래아파트 12개동 1,080세대(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)의 관리를 위하여 입주자들에 의하여 구성된 자치·관리기구이고, ② 피고 주식회사 삼환까뮤, 범양건영 주식회사(이하 순차로 ‘피고 삼환까뮤’, ‘피고 범양건영’이라 한다)는 주택신축 매매 및 임대업 등을 목적으로 하는 회사로서 이 사건 아파트를 공동으로 건축하여 분양한 사업주체이며, ③ 피고 대한주택보증 주식회사(1999. 6. 3.경 구 주택건설촉진법에 의하여 주택사업공제조합으로부터 조직이 변경된 것, 이하 ‘피고 대한주택보증’이라 한다)는 주택건설에 대한 각종 보증을 행함으로써 주택분양계약자를 보호하고 주택건설을 촉진하며 국민의 주거복지향상 등에 기여하기 위하여 설립된 회사로서 아래 다.항과 같이 피고 삼환까뮤, 범양건영이 건축하여 분양한 이 사건 아파트에 대한 하자보수의무를 보증한 자이다.

나. 피고 삼환까뮤는 이 사건 아파트의 시설물 중 아파트 107동 내지 112동, 지하주차장 203동, 204동, 중앙공급실 등의 제2공구를, 피고 범양건영은 아파트 101동 내지 106동, 지하주차장 201동, 202동, 205동, 유치원 및 상가 등의 제1공구를 각 시공하여 1995. 4. 25. 사용검사를 받고 주민들을 입주시켰으나, 사업승인 당시의 설계도면과 다르게 미시공하였거나 부실시공을 한 부분이 있고, 그로 인하여 수회에 걸친 하자보수에도 불구하고 이 사건 아파트에 관하여 별지 제1, 2 하자 내역표 기재와 같은 각 하자가 잔존하게 되었다(다만, 아래 2.의 나., 다.항에서 보는 바와 같이 개정 주택법 및 같은 법 시행령 규정에 의하여 담보책임 및 하자보수책임을 지되, 내력구조부에 관한 모든 하자에 대하여 10년 또는 5년의 하자담보책임기간을 적용하였다. 또한, 원고는 제1공구 시설물 중 상가 및 유치원에 대하여도 원고의 관리권이 미친다는 취지의 주장을 하나 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다).

다. 피고 대한주택보증은 1995. 4. 13. 이 사건 아파트에 대한 하자보수의무를 보증하기 위하여 피고 삼환까뮤, 범양건영과 사이에, 보증채권자 대전광역시 서구청장, 보증금액 328,164,648원, 보증기간 1995. 4. 25.부터 2005. 4. 24.까지로 하여 피고 삼환까뮤, 범양건영이 위 보증기간 내에 발생한 하자에 대하여 보수이행청구를 받았음에도 이를 이행하지 아니하여 원고가 입게 된 손해를 배상한다는 내용의 의무하자보수 보증계약(이하 ‘이 사건 보증계약’이라 한다)을 체결한 다음, 그에 기하여 발급받은 의무하자보수 보증서를 사용검사권자인 대전광역시 서구청장에게 예치하였는데, 그 후 이 사건 아파트에 관한 입주자대표회의인 원고가 구성되자 대전광역시 서구청장은 이 사건 보증계약 및 보증서의 보증채권자 명의를 대전광역시 서구청장으로부터 원고로 변경하였다.

라. 한편, 이 사건 소송이 계속중이던 2005. 5. 26. 주택법(법률 제7520호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택법’이라 한다) 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(법률 제7502호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라 한다)이 개정되었고(이하 위와 같이 개정된 이후의 각 법률을 순차로 ‘개정 주택법’ 및 ‘개정 집합건물법’이라 한다), 개정 주택법 부칙 제3조에 의하여 이 사건 소송에서도 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 개정 주택법이 적용되게 되었다.

[인정 근거] 갑1, 2, 3, 5호증, 을1 내지 6호증의 각 기재, 갑4호증의 일부 기재, 이 법원의 감정인 이동헌, 송동범에 대한 일부 감정촉탁 결과, 이 법원의 감정인 이동헌, 송동범에 대한 2006. 6. 22.자 사실조회 결과 및 2006. 5. 8.자 일부 사실조회 결과, 변론 전체의 취지

2. 원고의 피고 삼환까뮤, 범양건영에 대한 청구에 관한 판단

가. 원고의 주장 요지

피고 삼환까뮤, 범양건영은 이 사건 아파트의 사업주체로서 이 사건 아파트에 관하여 발생한 하자를 보수하거나 그에 갈음한 손해를 배상할 책임이 있다 할 것인데, 이 사건 아파트에 관하여 별지 제1, 2 하자 내역표 기재와 같은 각 하자가 각 하자담보책임기간 내에 발생하여 잔존하고 있고, 그로 인한 보수비용으로서 피고 삼환까뮤가 시공한 제2공구의 경우 1,053,546,322원 상당이, 피고 범양건영이 시공한 제1공구의 경우 1,006,542,589원 상당이 각 소요되므로, 원고에게, 피고 삼환까뮤는 1,053,546,322원 및 그에 관한 지연손해금을, 피고 범양건영은 1,006,542,589원 및 그에 관한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다.

나. 관련 법령 및 해석

(1) 관련 법령

(가) 개정 주택법

1) 제46조 (담보책임 및 하자보수)

① 사업주체는 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여 민법 제667조 내지 제671조 의 규정을 준용하도록 한 집합건물법 제9조 의 규정에 불구하고 공동주택의 사용검사일 또는 건축법 제18조 의 규정에 의한 공동주택의 사용승인일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 공사상 잘못으로 인한 균열·침하·파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 때에는 공동주택의 입주자 등 대통령령이 정하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다.

② 제1항 의 규정에 의한 사업주체는 대통령령이 정하는 바에 의하여 하자보수보증금을 예치하여야 한다.

③ 사업주체는 제1항 의 규정에 의한 담보책임기간 안에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때에는 하자발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.

2) 부 칙

제1조 (시행일) : 이 법은 공포한 날부터 시행한다.

제3조 (담보책임 및 하자보수에 관한 경과조치) : 이 법 시행 전에 구 주택법 제29조 의 규정에 의한 사용검사 또는 건축법 제18조 의 규정에 의한 사용승인을 얻은 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 제46조 의 개정규정을 적용한다.

(나) 개정 주택법 시행령(2005. 9. 16. 대통령령 제19053호로 개정된 이후의 것)

제59조 (사업주체의 하자보수)

① 개정 주택법 제46조 제1항 의 규정에 의하여 사업주체( 같은 조 제2항 본문의 규정에 의한 사업주체를 말한다)가 보수책임을 부담하는 하자의 범위, 내력구조부별 및 시설공사별 하자담보책임기간 등은 [별표 6] 및 [별표 7]과 같다.

② 개정 주택법 제46조 제1항 에서 ‘공동주택의 입주자 등 대통령령이 정하는 자’라 함은 입주자·입주자대표회의·관리주체 또는 개정 집합건물법에 의하여 구성된 관리단을 말한다.

[별표 6]

하자보수대상 하자의 범위 및 시설공사별 하자담보책임기간

1. 하자의 범위 : 공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 하자

2. 하자담보책임 : 1년 내지 3년

[별표 7]

내력구조부별 하자보수대상 하자의 범위 및 하자담보책임기간

1. 하자의 범위

가. 내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너진 경우

나. 제62조 제3항 의 규정에 의한 안전진단 실시 결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우

2. 내력구조부별 하자보수책임기간

가. 기둥·내력벽(힘을 받지 않는 조적벽 등은 제외한다) : 10년

나. 보·바닥 및 지붕 : 5년

(다) 개정 집합건물법

부칙 제6조(주택법과의 관계) : 집합주택의 관리방법과 기준에 관한 주택법의 특별한 규정은 그것이 이 법에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하지 않는 한 효력이 있다. 다만, 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 주택법 제46조 의 규정이 정하는 바에 따른다.

(2) 내력구조부별 하자보수대상 하자의 범위 등에 관한 해석

위에서 본 바와 같이 개정 주택법 및 같은 법 시행령은 내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너지거나, 혹은 안전진단 실시 결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우와 같은 중대한 하자가 발생한 때에는 10년의 범위 내에서 이를 보수하고 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있으나, 이와 같은 규정을 둔 취지는 내력구조부의 결함과 같은 중대한 하자에 대하여는 그 위험성과 중요성에 비추어 특히 가중책임을 지게 하려는 것이지, 내력구조부에 대해서는 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있는 경우와 같은 중대한 하자에 대해서만 보증책임을 부담하는 것으로 제한하려는 취지는 아니라고 봄이 상당하고, 만일 하자보수가 인정되는 내력구조부의 하자를 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있는 경우로 한정하여 본다면 이는 공동주택의 안전에 있어서 가장 중요한 부분인 내력구조부의 하자를 그 하자가 공동주택의 붕괴에 이를 때까지 보수의무를 인정하지 않고 방치하는 결과를 가져오게 되는 것에 지나지 않는 점, 개정 주택법 시행령 [별표 6]이 공동주택의 구조상 하자보다 비교적 경미한 시설물들에 대한 하자를 규정하고 있으면서 시설물의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 일반적 하자만으로도 사업주체로 하여금 하자보수의무를 부담하도록 규정하고 있는 것과 균형이 맞지 않는 점, 주택법 및 집합건물법의 개정 취지는 구 집합건물법이 공동주택의 하자담보책임기간을 내력구조부별 및 시설공사별 내구수명 등의 고려 없이 일률적으로 10년으로 정함으로써 발생하는 불합리성을 제거하고, 아울러 하자담보책임기간에 관한 종전의 주택법과 집합건물법의 관계에 관한 해석상 혼란을 해결하기 위한 것으로 보이는 점 등을 고려하면, 사업주체가 하자보수의무를 지는 하자는 결국 내력구조부에 발생한 모든 하자라고 봄이 상당하다.

다. 판 단

(1) 무릇 개정 주택법 시행령 제59조 제1항 과 [별표 7]에서 규정한 하자담보책임기간은 ‘하자의 발생기간’을 의미하는 것일 뿐 하자보수의무의 존속기간을 의미하는 것은 아니므로 하자담보책임기간이 지나더라도 그에 따른 소멸시효가 완성되기 전까지는 하자담보책임이 여전히 존속하되, 다만 하자의 발생기간과 관련하여, 하자의 존재는 원고가 입증해야 하는 반면, 입주자대표인 원고에게 하자의 발생 시기에 관하여 입증하도록 요구하기는 어려운 점, 사업주체인 피고 삼환까뮤, 범양건영이 건설전문회사로서 그 분야의 경험 및 지식을 축적하고 있는 점 등을 고려하면 그 하자가 하자담보책임기간 내에 발생하지 않았다는 사실은 하자담보책임을 면하려는 위 피고들이 입증하도록 하는 것이 합리적이라 할 것이다.

돌이켜, 이 사건을 보건대, 앞서 본 사실관계에 의하면, 이 사건 아파트에 관하여 발생한 별지 제1, 2 하자 내역표 기재 ‘하자’란의 각 하자는 내력구조부에 관한 하자로서 ‘하자담보책임기간’란과 같이 10년 또는 5년의 하자담보책임기간이 적용된다 할 것인데, 위 각 하자가 각 하자담보책임기간 내에 발생하지 아니하였다는 점을 인정할 아무런 증거가 없을 뿐만 아니라, 오히려 앞서 본 사실관계 및 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 원고가 이 사건 아파트의 사용검사일로부터 5년이 경과하기 이전 시점인 2000. 4.경까지 수회에 걸쳐서 위 피고들에게 5년의 하자담보책임기간이 적용되는 하자에 해당하는 지하주차장 슬래브의 균열 등의 보수를 요구하였던 점, ② 원고가 이 사건 아파트의 사용검사일로부터 10년이 경과하기 전에 이 사건 소를 제기하였을 뿐만 아니라 그 무렵 주식회사 케이텍 엔지니어링에 의뢰한 시설점검 및 하자실태조사에서 10년의 하자담보책임기간이 적용되는 아파트 외벽 벽체의 균열 등의 하자가 발생하였다는 것을 확인할 수 있었던 점 등을 참작하여 보면, 별지 제1, 2 하자 내역표 기재의 각 하자가 각 하자담보책임기간 내에 발생하였다는 사실을 추인할 수 있으므로, 피고 삼환까뮤, 범양건영은, 이 사건 아파트의 사업주체로서 원고에게, 별지 제1, 2 하자 내역표 기재의 각 하자 중 원고가 관리하는 공동주택 및 부대시설 등에 관하여 발생한 하자의 보수에 갈음한 손해를 배상할 책임이 있다 할 것이다.

나아가 위 피고들이 원고에 대하여 하자보수에 갈음하여 손해를 배상할 책임을 지는 보수비용의 액수에 관하여 보건대, 별지 제1, 2 하자 내역표 기재의 각 하자 중 이 사건 아파트 제1공구의 상가 및 유치원에 관한 하자를 제외한 나머지 하자가 발생한 공동주택 및 부대시설 등에 대하여 원고의 관리권이 인정되는 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 별지 제1, 2 하자 내역표 기재 각 하자의 보수비용에서 제1공구의 상가 및 유치원에 관하여 발생한 하자의 보수비용을 공제하는 방식에 의하여 위 피고들의 원고에 대한 하자보수에 갈음한 손해배상액을 산정하여야 할 것인데, 이 법원의 감정인 이동헌, 송동범에 대한 일부 감정촉탁 결과, 이 법원의 감정인 이동헌, 송동범에 대한 2006. 6. 22.자 사실조회 결과 및 2006. 5. 8.자 일부 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 별지 제1, 2 하자 내역표 기재 각 하자 전체의 보수비용(전면도장을 기준으로 한 것, 이하 같다)은 제2공구 전체 시설에 관한 하자의 보수비용이 합계 716,866,696원 상당이고, 제1공구 전체 시설에 관한 하자의 보수비용이 합계 673,059,253원 상당인 사실, ② 한편, 제1공구의 상가 및 유치원에 관한 하자의 보수비용 자체는 위에서 본 감정촉탁 결과 등에 산정되어 있지 아니하나, 제1공구 전체 시설에 관한 하자보수의 총괄비용 및 직접 공사비용이 순차로 673,059,253원 및 438,961,970원(10년차 하자 415,953,396원 + 5년차 하자 23,008,574원) 상당이고, 제1공구의 상가 및 유치원에 관한 하자보수의 직접 공사비용이 350,455원(10년차 하자 324,763원 + 5년차 하자 25,692원) 상당인 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정 사실에 의하면, 제1공구의 상가 및 유치원에 관한 하자보수의 총괄비용이 537,351원{(673,059,253원/438,961,970원) × 350,455원, 원 미만 버림, 이하 같다} 상당이라고 추인할 수 있으므로, 결국 위 피고들의 원고에 대한 하자보수에 갈음한 손해배상액은 피고 삼환까뮤가 시공한 제2공구 하자보수의 총괄비용 716,866,696원 상당 및 피고 범양건영이 시공한 제1공구 하자보수의 총괄비용 672,521,902원(673,059,253원 - 537,351원) 상당 합계 1,389,388,598원(716,866,696원 + 672,521,902원) 상당이라 할 것이다.

(2) 피고 삼환까뮤, 범양건영의 주장에 관한 판단

(가) 위 피고들은 먼저, 개정 주택법 시행령의 하자담보책임기간은 제척기간이라 할 것인데, 원고 주장의 하자 중 5년의 하자담보책임기간이 적용되는 하자의 경우 이 사건 아파트의 사용검사일로부터 5년이 경과한 이후에 이 사건 소가 제기됨으로써 제척기간 도과로 인하여 하자보수청구권 및 그에 갈음한 손해배상청구권이 이미 소멸하였다는 취지로 주장한다.

살피건대, 개정 주택법 시행령 제59조 제3항 에서 ‘ 제1항 의 규정에 의한 하자담보책임기간 내에 공동주택의 하자가 발생한 경우’에는 입주자대표회의 등이 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 요구할 수 있다고 규정하고 있을 뿐 그 기간 내에 하자보수를 요구하여야 한다거나 그 기간 동안 담보책임이 있다고 규정하고 있지는 않으므로, 위 하자담보책임기간을 하자보수청구권 행사의 제척기간으로 해석할 수는 없다 할 것인바( 대법원 2006. 6. 16. 선고 2005다25632 판결 참조), 위 담보책임기간은 그 문언상 하자의 발생기간을 의미하는 것일 뿐 하자보수의무의 존속기간을 의미하는 것은 아니라고 해석되므로, 위 하자담보책임기간 내에 발생한 하자에 대하여는 각 하자담보책임기간이 경과한 날로부터 비로소 소멸시효가 진행된다고 할 것이다.

한편, 위 피고들이 주택신축 매매 및 임대업 등을 목적으로 하는 회사로서 아파트 등의 공동주택을 건축하여 분양하는 것은 상법 제46조 제1항 에서 정한 상행위에 해당한다 할 것인데, 상법 제64조 에 정한 5년의 소멸시효기간이 적용되는 상사채권은 당사자 쌍방에 대하여 모두 상행위가 되는 행위로 인한 채권뿐만 아니라 당사자 일방에 대하여만 상행위에 해당하는 행위로 인한 채권도 해당하는 것이고, 직접 상행위로 인하여 생긴 채권뿐만 아니라 상행위로 인하여 생긴 채무의 불이행에 기하여 성립한 손해배상 채권도 포함되는 것이므로( 대법원 1997. 8. 26. 선고 97다9260 판결 등 참조), 원고의 위 피고들에 대한 하자보수청구권 및 그에 갈음한 손해배상청구권은 상사채권으로서 5년의 소멸시효가 적용된다 할 것인바, 원고의 위 피고들에 대한 5년 하자담보책임기간의 하자에 관한 하자보수청구권 및 그에 갈음한 손해배상청구권은 이 사건 아파트의 사용검사일인 1995. 4. 25.부터 담보책임기간인 5년이 경과한 다음날인 2000. 4. 26.부터 소멸시효가 진행된다 할 것이고, 원고가 그로부터 5년이 경과하기 전인 2004. 12. 24. 이 사건 소를 제기한 사실은 기록상 명백하므로, 위 피고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

(나) 위 피고들은 다음으로, 이 사건 아파트의 발코니 난간 및 난간턱 부분은 내력구조부에 해당하는 것이 아니므로 그에 관하여 발생한 균열 등의 하자에 대하여 1년 내지 3년의 하자담보책임기간이 적용된다는 취지로 주장한다.

살피건대, 이 법원의 감정인 이동헌, 송동범에 대한 2006. 5. 8.자 일부 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 발코니 난간은 슬래브와 난간턱으로 구성되어 있는데, 그 중 슬래브는 건축물에 작용하는 하중을 지탱하는 내력구조부에 해당하고, 난간턱 자체는 내력구조부에 해당하지 아니하는 것이나, 한편 난간턱은 슬래브와 일체로 시공되어 그 구분이 모호할 뿐만 아니라 난간턱에서 발생한 균열이 슬래브로 진전되거나 확장될 위험이 있는 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정 사실에 의하면, 난간턱에 발생한 균열 등의 하자가 건축물의 구조내력상 주요한 부분의 안정성에 직접적인 영향을 미친다는 점에서 이를 내력구조부에 관한 하자로 봄이 상당하다 할 것이므로, 위 피고들의 이 부분 주장도 이유 없다.

(다) 위 피고들은 다음으로, 승강기 이동 공간의 폼타이(Form Tie, 거푸집의 벌어짐을 방지하기 위한 부속 철물) 미제거와 관련한 하자와 승강기 이동 공간의 재료분리 및 철근노출과 관련한 하자는 3년의 하자담보책임기간이 적용되는 하자에 해당할 뿐이므로, 이 사건 소가 위 하자담보책임기간이 경과한 날로부터 상사채권의 소멸시효기간인 5년이 경과한 시점에 제기됨으로써 위 각 하자에 관한 하자보수청구권 및 그에 갈음함 손해배상청구권이 이미 소멸하였다는 취지로 주장한다{비록, 위 피고들이 명시적인 주장은 위 하자담보책임기간이 제척기간임을 전제로 하여 이 사건 소가 하자담보책임기간이 경과한 이후에 제기됨으로써 그에 관한 하자보수에 갈음한 손해배상청구권이 이미 소멸하였다는 취지의 주장인데, 이는 위 (가)항에서 본 바와 같은 이유에서 받아들일 수 없는 것이기는 하나, 한편, 위 피고들의 위와 같은 명시적인 주장에는 가사 하자담보책임기간이 제척기간이 아니라 하더라도 앞서 설시한 바와 같이 원고의 위 피고들에 대한 하자보수에 갈음한 손해배상청구권의 소멸시효가 완성되었다는 취지의 주장이 포함되어 있다고 할 것이다}.

살피건대, 이 법원의 감정인 이동헌, 송동범에 대한 2006. 6. 22.자 사실조회 결과 및 2006. 5. 8.자 일부 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 폼타이 자체는 내력구조부에 해당하지 아니하나 폼타이를 제거하지 아니하면 승강기 이동 공간에 누수 또는 결로 현상의 발생으로 폼타이가 부식되어 그와 일체로 결합되어 있는 승강기 이동 공간의 내부 콘크리트 등에 균열이 발생하는 등으로 내구성이 저하될 수 있는 사실, ② 승강기 이동 공간의 재료분리 및 철근노출과 관련한 하자는 건축물의 하중을 직접 지탱하는 승강기 이동 공간의 내부 콘크리트 등에 직접 발생한 하자로서 내력구조부 자체의 하자인 사실(이에 대하여 위 피고들은, 이 부분 하자가 개정 주택법 시행령 [별표 6]의 제16항 (자)목의 ‘승강기 및 인양시설공사’에 해당한다는 취지로 주장하나, 위 규정이 정한 공사는 전기 및 전력설비인 승강기 자체의 설치 및 가동에 관한 공사를 의미할 뿐 승강기 이동 공간의 내부 콘크리트 등의 공사와는 무관하다 할 것이다) 등을 인정할 수 있는바, 위 인정 사실에 의하면, 승강기 이동 공간의 폼타이 미제거와 관련한 하자가 건축물의 구조내력상 주요한 부분의 안전성에 직접적인 영향을 미친다는 점에서 이를 내력구조부에 관한 하자로 봄이 상당하고, 승강기 이동 공간의 재료분리 및 철근노출과 관련한 하자는 내력구조부 자체의 하자라 할 것이므로, 위 피고들의 이 부분 주장도 이유 없다.

(라) 위 피고들은 다음으로, 외벽 균열에 대한 보수 후 마감은 전면도장이 아닌 부분도장으로 족하므로, 위 피고들의 원고에 대한 손해배상액을 정함에 있어 부분도장을 기준으로 보수비용을 산정하여야 한다는 취지로 주장한다.

살피건대, 도장 자체의 하자에 기한 보수와 외벽 균열로 인한 미관상의 하자를 없애기 위한 도장은 구별되는 것일 뿐만 아니라, 균열 부분에 대한 부분도장만을 한다면 나머지 부분과의 색상 및 무늬가 달라지는 등으로 외관상 보수의 흔적이 남게 되고, 이에 따라 미관상의 하자가 발생하여 이 사건 아파트의 거래가격 또한 하락하게 될 것이 경험칙상 예상되는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 아파트의 균열 보수 후 미관이 보기 흉하게 되는 것을 막기 위해서는 전체도장이 불가피하다고 할 것이므로, 위 피고들의 이 부분 주장도 이유 없다.

(마) 위 피고들은 마지막으로, 균열 보수 공사에 있어서 전면도장을 실시한다고 하더라도, 감정인 이동헌, 송동범이 전면도장 비용을 산출함에 있어서 그 소요 인부 수량을 건설공사 표준품셈에 따라 8.2% 할증하여야 함에도 40% 할증하여 산출한 것은 부당하다는 취지로 주장한다.

살피건대, 이 법원의 감정인 이동헌, 송동범에 대한 2006. 6. 22.자 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 비록 건설공사 표준품셈에 위 피고들 주장과 같은 높이별 할증률이 규정되어 있기는 하나, 이는 비계 사용을 전제로 한 것인 반면, 이 사건 아파트의 경우 이미 주민들이 입주하여 생활하고 있으므로 비계가 아닌 로프를 이용할 경우 소요되는 인부 수량 등을 기준으로 하여야 할 것인바, 감정인 이동헌, 송동범이 이를 전제로 이 사건 아파트의 높이 등의 제반 사정을 참작하여 40% 할증률에 기하여 보수비용을 산정한 사실을 인정할 수 있으므로, 위 인정 사실에 의하면, 감정인 이동헌, 송동범은 전면도장에 적합한 보수공사 방법 및 이 사건 아파트의 현황 등 제반 사정을 두루 참작하여 적정한 할증률에 따라 하자보수비용을 산정하였다 할 것이므로, 위 피고들의 이 부분 주장도 이유 없다.

(3) 손해배상액의 감액

다만, 앞서 본 사실관계에다 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 아파트는 사용검사 후 입주가 완료되어 실제 하자감정이 시행된 날까지 10년 남짓한 시간이 경과하였으므로 자연발생적인 노화현상이 있을 수 있는 점, ② 피고 삼환까뮤, 범양건영이 원고의 요청에 따라 이미 수회에 걸쳐서 이 사건 아파트에 관하여 하자보수를 시행하였던 점, ③ 비록 부분도장이 아닌 전면도장을 기준으로 하자보수비용을 산정해야 함은 앞서 본 바와 같으나, 현재 이 사건 아파트가 사용검사 후 11년 남짓 경과된 상태로서 이 사건 하자가 발생하지 않았더라도 추가 도색을 할 필요가 있었을 뿐만 아니라 전면도장의 경우 부분도장에 비하여 현저하게 많은 보수비용이 소요되는 점 등 이 사건 변론에 나타난 여러 사정을 참작하여 보면, 위 피고들이 원고에게 배상하여야 할 손해액은 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 위 (1)항의 하자보수비용 1,389,388,598원의 70%인 972,572,018원(1,389,388,598원 × 70%)으로 정함이 상당하다 할 것이다.

(4) 소결론

따라서 원고에게, ① 피고 주식회사 삼환까뮤는 이 사건 하자보수에 갈음한 손해액 972,572,018원 중 원고가 구하는 바에 따라 위 피고가 시공한 제2공구의 하자보수비용 501,806,687원(716,866,696원 × 70%) 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 위 피고에 대한 이 사건 소장 부본 송달 다음날인 2005. 1. 18.부터 위 피고가 이 사건 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2006. 11. 30.까지 상법이 정한 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을, ② 피고 범양건영 주식회사는 이 사건 하자보수에 갈음한 손해 972,572,018원 중 원고가 구하는 바에 따라 위 피고가 시공한 제1공구의 하자보수비용 470,765,331원(672,521,902원 × 70%) 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 위 피고에 대한 이 사건 소장 부본 송달 다음날인 2005. 1. 13.부터 위 피고가 이 사건 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 2006. 11. 30.까지 상법이 정한 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다.

3. 원고의 피고 대한주택보증에 대한 청구에 관한 판단

가. 원고의 주장 요지

피고 대한주택보증은 이 사건 보증계약에 따라 피고 삼환까뮤, 범양건영과 각자 원고에게, 이 사건 아파트에 관하여 발생한 하자의 보수에 갈음한 손해배상으로서, 피고 삼환까뮤의 손해배상금 1,053,546,322원과 피고 범양건영의 손해배상금 1,006,542,589원을 더한 2,060,088,911원(1,053,546,322원 + 1,006,542,589원) 중 보증한도인 328,164,648원 및 그에 관한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나. 판 단

(1) 앞서 본 이 사건 보증계약의 내용 및 그에 관한 개정 주택법 및 그 시행령의 관련 규정 등을 종합하면, 피고 대한주택보증은 이 사건 보증계약에 기한 보증인으로서 피고 삼환까뮤, 범양건영과 각자 원고에게, 이 사건 아파트에 관하여 개정 주택법 시행령이 규정한 각 하자담보책임기간 내로서 이 사건 보증계약의 보증기간 내에 발생한 하자의 보수에 갈음한 손해배상금 중 피고 삼환까뮤, 범양건영이 원고에 대하여 부담하는 손해배상금을 보증한도 내에서 지급할 의무가 있다 할 것이다.

그런데 이 사건 보증계약의 보증기간이 이 사건 아파트의 사용검사일로부터 10년이 경과한 시점인 2005. 4. 24.까지로 되어 있는 사실은 앞서 본 바와 같은바, 이로써 피고 대한주택보증이 원고에 대하여 그 보수비용을 보증하는 하자의 범위는 개정 주택법 및 그 시행령상의 하자담보책임기간인 5년 또는 10년 내에 발생한 하자로서 위 2.항에서 본 바와 같이 피고 삼환까뮤, 범양건영이 하자보수에 갈음하여 손해배상책임을 부담하는 하자 전부에 해당한다 할 것이고, 한편 피고 삼환까뮤, 범양건영이 원고에게 배상책임을 부담하는 하자보수비용이 합계 972,572,018원 상당으로서 이 사건 보험계약의 보증금액 328,164,648원을 상회하고 있으므로, 피고 대한주택보증이 원고에게 지급하여야 할 하자보수보증금은 328,164,648원 상당이라 할 것이다.

(2) 피고 대한주택보증의 주장에 관한 판단 : 위 2. 다. (2)항에서 본 피고 삼환까뮤, 범양건영의 주장 및 그에 관한 판단과 같다.

(3) 소결론

따라서 피고 대한주택보증은 피고 삼환까뮤, 범양건영과 각자 위 (1)항에서 본 972,572,018원 중 328,164,648원 및 그 중 101,000,000원에 대하여는 원고가 구하는 바에 따라 피고 대한주택보증에 대한 이 사건 소장 부본 송달 다음날인 2005. 1. 14.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%, 227,164,648원(328,164,648원 - 101,000,000원)에 대하여는 원고가 구하는 바에 따라 위 피고에 대한 이 사건 소장 부본 송달 다음날인 2005. 1. 14.부터 위 피고에 대한 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일인 2006. 4. 20.까지 상법이 정한 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

4. 결 론

그렇다면 원고의 피고 삼환까뮤, 범양건영에 대한 각 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각하며, 원고의 피고 대한주택보증에 대한 청구는 이유 있어 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[[별 지] : 제1, 2하자 내역표(제1공구, 제2공구 관련) 생략]