국심2006서1467 (2006.09.26)

양도

기각

지목변경 등으로 토지의 품위 또는 정황이 현저히 달라짐으로 인하여 직전토지의 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리한 경우에는 개별공시지가가 없는 토지로 보아 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 양도가액을 계산함이 타당함

소득세법 제99조【기준시가의 산정】 / 소득세법시행령 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】

국심2005부2928 /

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인은 OOOO OOO OOO O OOOO 임야 71,688㎡(이하 “모지번 토지”라 한다)를1996.10.25 신OO외 6인과 함께 공동으로 상속받아 보유하던중 모지번 토지를 2004.10.8 같은 동 165-3 임야 22,119㎡ 및 같은 동 165-8 임야 38,569㎡(이하 “분할토지”라 한다)로 분할하여 분할등기를 경료하였다.

그 후 청구인은 분할토지중 자신의 공유지분(1/4)에 상당하는 9,642.25㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2004.11.9 주식회사 OOOO 및 주식회사 OOOOO에 양도(양도가액 114,084원/㎡)하고, 모지번토지의 개별공시지가(19,700원/㎡, 2004.1.1 기준 ; 2004.6.30 공시)를 쟁점토지의 양도가액으로 하여 2004.12.25 양도소득세 예정신고를 하였다.

OO지방국세청장은 처분청에 대한 업무감사결과 쟁점토지는 소득세법시행령 제164조 제1항 제2호의 규정에 의한 개별공시지가가 없는 토지에 해당되므로 양도가액을 적정하게 산정하여 과세하라고 감사지적하였고, 처분청은 동 감사지적에 따라 한국감정원 등 2개 감정기관에서 2004.10.12을 기준일로 하여 평가한 쟁점토지의 감정 가액의 평균액(55,850원/㎡)을 양도가액으로 하여, 2005.10.4 청구인에게 2004년 귀속분 양도소득세 121,359,560원을 경정고지하였다 (처분청은 2006.1.23 이의신청 심리결과 신고불성실 가산세 10,666,160원을 제외하여 감액경정하였음).

청구인은 이에 불복하여 2005.12.16 이의신청을 거쳐 2006.4.2 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

특히, 모지번토지의 개별공시지가를 기준으로 양도가액을 산정하면 1,412,253,600원(19,700원×71,688㎡)에 불과함에도 쟁점토지의 감정가액을 기준으로 양도가액을 산정하면 2,154,078,650원(55,850원×38,569㎡)으로, 쟁점토지의 면적은 모지번 토지의 54%에 해당되지만 그 평가액은 모지번 토지의 152%로 과대평가되어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되었으므로 이 건 부과처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

모지번 토지는 매매계약 체결당시 이미 아파트 건설부지로 예정되어 있었고, 모지번 토지의 실제 양도가액이 114,084원/㎡이며, 인근 유사토지의 개별공시지가가 67,700원/㎡인 점에 비추어 쟁점토지는 매매계약 체결당시 아파트 건설부지로 개발계획이 구체화되어 있어 지가의 현저한 변동요인이 발생한 것으로 순수하게 임야를 단순분할하였다고 볼 수 없고, 지적법에 의한 분할토지 등은 개별공시지가가 없는 토지에 해당되므로 소득세법시행령 제164조 제1항의 규정에 따라 감정가액으로 양도가액을 산정한 것은 적법한 처분이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점토지의 양도당시 개별공시지가가 없는 것으로 보고 관할 세무서장이 평가한 가액(감정가액)으로 양도가액을 산정하여 양도 소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

소득세법 제99조【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

가. 토지(1995.12.29 개정 ; 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 부칙) : 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

소득세법시행령제164조【토지 건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별 공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

1. 지적법에 의한 신규등록토지

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)

③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조의 2【개별공시지가의결정 · 공시등】

② 시장·군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할·합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다.

지가공시및토지등의평가에관한법률시행령 제12조의 2 【분할, 합병 등이 발생한 토지의 개별공시지가】

① 법 제10조의 2 제2항에서 “분할, 합병 등이 발생한 토지”라 함은 다음 각호의 토지를 말한다.

1. 지적법상 분할 또는 합병된 토지

2. 공유수면 매립 등으로 지적법상 신규로 등록된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 국·공유지가 매각 등의 사유로 사유지로 된 토지로서 개별 공시지가가 없는 토지

② 제1항의 규정에 의한 사유가 발생한 토지에 대하여는 다음 각호의 구분에 따라 개별공시지가를 결정·공시한다.

3. 9월 1일부터 12월 31일까지의 사이에 제1항의 규정에 의한 사유가 발생한 토지에 대하여는 다음연도 1월 1일을 기준으로 하여 6월 30일까지 결정·공시

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 1996.10.25 신OO외 6인과 함께 공동으로 상속 받아 보유하던 모지번 토지를 2004.10.8 분할하여 분할토지에 대한 등기를 경료한 후 쟁점토지를 2004.11.9 주식회사 OOOO 및 주식회사 OOOOO에 양도하고, 모지번 토지의 개별공시지가를 쟁점 토지의 양도가액으로 하여 2004.12.25 양도소득세 예정신고를 한 사실이 부동산등기부등본, 양도소득세신고서 등에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 쟁점토지가 소득세법시행령 제164조 제1항 제2호의 규정에 의한 개별공시지가가 없는 토지에 해당되므로 양도가액을 적정하게 산정하여 과세하라는 OO지방국세청장의 감사지적에 따라한국감정원 등 2개 감정기관에서 2004.10.12을 기준일로 하여 평가한 쟁점토지의 감정가액을 양도가액으로 하여, 2005.10.4 청구인에게2004년 귀속분 양도소득세 121,359,560원을 경정고지하였다가2006.1.23 이의신청 심리결과 신고불성실가산세 10,666,160원을 제외하여 감액경정한 사실들이 감정평가서, 이의신청결정서, 경정결의서 등에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점토지의 분할은 형질변경이나 지목변경이 아닌 단순분할로 모지번 토지의 매매계약이 체결된 2004.4.16 직후인 2004.6.30 모지번 토지의 개별공시지가가 이미 공시되었고, 2004.8.17 매수자에게 모지번 토지에 대한 사용승락서를 교부한 후 2004.10.8 모지번 토지가 분할된 후 2004.11.9 양도되었음에도 쟁점토지를 소득세법시행령 제164조 제1항 제2호의 규정에 의한 개별공시지가가 없는 토지로 보아 과세한 것은 부당한 처분이라는 주장이므로 이에 대하여 본다.

(가) 이 건의 경우 모지번 토지의 기준시가는 19,700원/㎡(2004.1.1 기준 ; 2004.6.30 공시)인 반면쟁점토지의 실지 양도가액은 114,084원/㎡로 나타나고, 쟁점토지와 인접한충청북도 OOO 하소동 산 25-4 임야(이하 “인접토지”라 한다)의 개별공시지가는 67,700원/㎡( " )로 조사된 사실이 처분청의 심리자료에 의하여 확인된다.

(나) OOO장이 발급한 토지이용계획확인서(2005.9.22)에는 분할토지는 1999.2.24 제2종일반주거지역으로 지정되었고, 2004.11.26 제1종지구단위계획구역으로 지정된 사실이 나타난다.

(다) 모지번토지중 청구인과 동일한 지분을 보유한 신OO이 OOO에 문의한 민원에 대한 회신공문(OOO 건축과-548, 2006.1.10)에는 분할토지에 대한 “코아루2차아파트”사업승인과 관련 하여 사업승인신청일은 2004.7.5, 사업승인일은 2004.11.20이라는 회신내용이 나타난다.

(라) 분할토지에 대한 토지사용승락서(2004.8.17)에는 신OO이주식회사 OOOOO에 OOOO OOO OOO O OOOO 임야 70,646㎡(지적면적)중 38,513㎡(사용면적)를 아파트건립용으로 사용하는 것을 승낙한다는 내용이 나타난다.

(4) 살피건대, 지적법상 지목변경은 토지 또는 건축물의 용도가 변경된 경우 등의 사유가 있는 경우 그 변경신청을 할 수 있도록 되어 있고( 지적법 제21조, 지적법시행령 제16조 제1항 참조), 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지 등과 같이 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무 서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하되, 2이상의 감정평가 기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다고 규정하고 있다( 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서, 소득세법시행령 제164조 제1항).

이 건의 경우, 모지번 토지의 지목은 임야로 등재되어 있으나 1999.2.24 제2종일반주거지역으로 지정되었고, 2004.11.26 제1종지구 단위계획구역으로 지정되었는 바, 이는 사실상 지적법상 토지의 형질변경 또는 용도변경에 의하여 지목이 변경된 것과 동일한 경제적 효과가 발생한 것이라 할 수 하겠고, 지목변경으로 토지의 품위 또는 정황이 현저히 달라짐으로 인하여 직전토지의 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리한 경우에는 개별공시지가가 없는 토지로 보아 납세지 관할세무서장이 소득세법시행령 제164조 제1항(개별공시지가 없는 토지에 대한 기준시가 산정)의 규정에 의하여 평가한 가액으로양도가액을 계산할 수 있다 할 것이다(OOOOOOOOOOOO, OOOOOOOO OO).

쟁점토지에 대한 감정평가서에 첨부된 토지특성조사표에는 지리적위치는 “OO경찰서 서측 인근 제2종 일반주거지역내 위치”로, 주위환경은 “공공기관(경찰서, 시청), 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 시가지주변의 미개발지대”로, 특기사항란에는 “아파트신축공사에 따른 형질변경중인 이행지”로 각각 기재되어 있는 사실이 나타나는 점, 쟁점토지가 양도일 이전인 1999.2.24 이미 제2종일반주거지역으로 지정되었고 아파트건설용 부지로 예정되어 있었던점, 인접토지의 2004.1.1 기준 개별공시지가가 67,700원/㎡(2004.1.1 기준 ; 2004.6.30 공시)으로 조사된 점, 쟁점토지의 실지양도가액이 114,084원/㎡으로 조사된 점 등을 모아볼 때,쟁점토지는 실질적으로 변경된 용도를 반영한 새로운 기준시가가 고시되기 전에 양도한 경우에 해당하여, 처분청이 소득세법 제99조 제1항 1호 가목 단서의 규정에 의한 “개별공시지가가 없는 토지”에 해당하는 것으로 보아 한국감정원 등 2개 감정기관에서 2004.10.12을 기준일로 하여 평가한 쟁점토지의 감정가액(2개 감정기관 평가액의 평균액 55,850원/㎡)을 양도가액으로 하여 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다(국심2005부2928, 2006.1.12, 같은 뜻).

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2006년 9 월 26 일

주심국세심판관이 도 호

배석국세심판관주 영 섭

김 완 석