법률상 원인 없이 타인의 건물을 점유하여 거주하는 자가 반환하여야 할 부당이득의 범위에 대지차임이 포함되는지 여부

법률상 원인 없이 타인 소유의 건물을 점유하여 거주하는 자는 건물의 소유자에게 그 점유기간 동안 건물의 사용, 수익에 따른 차임 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 할 것인데, 여기서 그 차임 상당액을 산정함에 있어, 통상적으로 건물을 임대하는 경우는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것이고 그 차임 상당액 속에는 건물의 차임 외에 부지 부분의 차임(지대)도 포함되는 것이므로, 건물의 차임은 물론이고 그 부지 부분의 차임도 함께 계산되어야 한다.

민법 제741조

대법원 1994.12.9. 선고 94다27809 판결(공1995상,451)

원고(반소피고)

피고(반소원고)

대전고등법원 1994.1.26.선고 94나277(본소),94나3139(반소) 판결

원심판결을 파기한다.

사건을 대전고등법원으로 환송한다.

상고이유를 본다.

(1) 원심은 원고(반소피고, 이하 원고라 한다) 소유로 추정되는 이 사건 건물은 피고(반소원고, 이하 피고라 한다) 소유로 추정되는 이 사건 대지 위에 건축되어 있는데, 피고가 1986.10. 경부터 1994.3.15.까지 이 사건 건물을 점유, 사용하였다는 사실을 인정하고, 피고는 원고에게 이 사건 건물을 점유, 사용함으로써 얻는 이익, 즉 건물차임 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있으며, 원고 또한 피고에게 이 사건 대지를 점유, 사용함으로써 얻는 이익, 즉 대지차임 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다고 설시한 다음, 원심 감정인 소외인의 감정결과를 취신하여 피고가 지급할 1991.1.7.부터 1994.3.15.까지의 이 사건 건물에 대한 차임 상당액 금 2,511,207원을 산정하고, 원고가 지급할 1990.2.15.부터 1994.6. 15.까지의 이 사건 대지에 대한 차임 상당액 금 14,401,054원을 산정하여 원·피고의 각 부당이득반환채권을 그 대등액에서 상계함으로써 원고가 피고에 대하여 지급할 차임 상당액이 금 11,889,847원(14,401,054원 - 2,511,207원) 남게 되어, 원고의 본소청구를 기각하고, 원고는 피고에게 위 상계 후 잔존 차임 상당액 금 11,889,847원(14,401,054원-2,511,207원) 중 피고가 반소청구로 구하는 바에 따라 금 7,600,000원을 지급할 의무가 있다고 판단하였다.

(2) 법률상 원인 없이 타인 소유의 건물을 점유하여 거주하는 자는 건물의 소유자에게 그 점유기간 동안 건물의 사용, 수익에 따른 차임 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 할 것인데, 여기서 그 차임 상당액을 산정함에 있어, 통상적으로 건물을 임대하는 경우는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것이고 그 차임 상당액 속에는 건물의 차임 외에 부지 부분의 차임(지대)도 포함되는 것이므로, 건물의 차임은 물론이고 그 부지 부분의 차임도 함께 계산되어야 할 것인바 (당원 1994.12.9. 선고 94다27809 판결 참조), 이 사건에 있어서 피고는 원고에 대한 관계에서 건물부지인 이 사건 대지의 사용수익으로 인한 이득이 포함된 건물차임상당의 부당이득을 하였다고 보아야 할 것이다.

그런데, 이 사건 건물의 차임 상당액을 산정하기 위하여 원심이 채택한 원심 감정인 소외인이 작성한 감정평가서(기록 제318면 이하)의 기재에 의하면, 위 감정인은 이 사건 건물의 차임을 감정함에 있어, 우선 건물의 구조, 용재, 시공의 정도와 현상, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 산정된 재조달원가(신축비용)을 기초로 이에 물리적 경과 연수, 경제적 가치감소, 장래 존속기간 등을 감안하여 감가 수정한 복성가격으로 평가하여 이 사건 건물의 기초가격을 산정한 다음, 여기에 임대차 등에 제공되는 물건을 재조달 또는 재취득하는 데 투입된 자본에 대하여 기대되는 수익의 비율인 기대이율 10%를 곱하고 다시 여기에다가 대상 물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비로 재조달원가의 3%를 가산하여 이 사건 건물에 대한 차임을 산정하였음을 알 수 있고, 한편 위 감정인이 작성한 이 사건 대지의 차임에 관한 감정평가서(기록 제387면 이하)의 기재에 의하면 같은 기간 동안의 이 사건 대지의 차임이 이 사건 건물의 차임의 3배를 상회하고 있음을 알 수 있으므로, 결국 위 감정인이 위와 같이 산정한 이 사건 건물의 차임에는 건물부지인 이 사건 대지의 사용, 수익에 대한 평가는 포함되지 아니한 것으로 보인다.

따라서 위와 같이 원심이 그 감정결과를 취신한 위 감정인이 산정한 이 사건 건물의 차임에 이 사건 대지의 사용, 수익에 대한 평가가 포함되어 있지 아니하다면, 피고가 원고에게 부당이득을 반환하여야 할, 이 사건 대지의 사용수익으로 인한 이득이 포함된 건물차임 상당액을 산정함에 있어서는 건물의 차임은 물론이고 그 부지부분의 차임도 함께 계산되어야 할 것이다.

그럼에도 불구하고, 원심은 이 사건 대지의 사용, 수익으로 인한 이득이 제외된 위 감정인의 건물차임에 대한 감정결과만을 기초로 하여 피고가 원고에게 반환하여야 할 부당이득으로서의 이 사건 건물의 차임 상당액을 산정하였는바, 이러한 원심의 조치는 부당이득이 되는 건물차임 상당액의 산정에 관한 법리를 오해한 것이라고 할 것이고, 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.

(3) 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 이 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.