체납 회피를 위해 명의신탁한 부동산의 소유권이전등기 말소 및 근저당권의 효력

부동산 실명법을 위반하여 명의신탁한 부동산에 대하여 수탁자는 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하고 매도인은 실소유자에게 소유권이전등기 의무가 있으며, 제3자의 근저당권 설정등기가 존재하는 경우 실체 관계에 부합하여 이를 입증하여야 함

1. 피고 박○일은 피고 김○기에 별지 1.목록 기재 각 부동산에 관하여 인천지방법원 강화등기소 2001.11.19. 접수 제21234호로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라.

2. 피고 김○기는 소외 오○범에게 별지 1. 목록 기재 각 부동산에 관하여 2001.11.15. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

3. 원고의 피고 김○숙, 우○수에 대한 청구를 각 기각한다.

4. 소송비용 중 원고와 피고 박○일, 김○기 사이에 생긴 비용은 위 피고들의, 원고와 피고 김○숙, 우○수 사이에 생긴 비용은 원고의 각 부담으로 한다.

주의적으로, 주문 제1,2,항 및 피고 김○숙은 박○일에게 별지 1.목록 기재 각 부동산 중 순번 1 내지 16 기재 각 부동산에 관하여 인천지방법원 강화등기소 2001.11.27. 접수 21948호로 마친 근저당권설정등기의 말소등기절차를 이행하라. 피고 우○수는 피고 박○일에게 별지 1.목록 기재 각 부동산 중 순번 17, 18 기재 각 부동산에 관하여 인천지방법원 강화등기소 2004.5.6. 접수 제12724호로 마친 근저당권설정등기의 말소등기절차를 이행하라.

예비적으로, 별지 1. 목록 기재 각 부동산에 관하여 피고 박○일은 피고 김○기에게 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 피고 김○기는 소외 오○범에게 2001.11.15. 자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

1.기초사실

가. 소외 오○범은 '○○전력공사'라는 상호로 1984.12.7.부터 1996.8.31.까지 건설업을, '○○빌딩'이라는 상호로 1995.7.13.부터 1998.4.28.까지 부동산매매업을 각 영위하면서 2007년 6월 기준으로 별지 2. 목록 체납내역 기재와 같이 합계 396,454,160원의 국세를 납부하지 않고 있다.

나. 오○범은 친분관계가 있던 소외 고○화의 권유로 2001.9.25.경 피고 김○기와 피고 김○기 소유의 인천 ○○군 ○○면 ○○리 산 80-2 임야 25,388㎡(위 부동산은 그 뒤 분할 및 등록전환 등을 거쳐 별지 1.목록 기재 각 부동산으로 되었다. 이하'이 사건 각 부동산'이라고 한다)에 관하여 피고 박○일을 매수인으로 하여 매매계약을 체결하였고, 2001.11.19. 이 사건 각 부동산에 관하여 잔금을 지급한 2001.11.15.자 매매를 원인으로 하여 피고 박○일 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다{원고와 피고들은 이 사건 각 부동산의 매매대금 340,800,000원이었다고 주장하고, 을 제2호증 피고 김○기와 피고 박○일 사이의 이 사건 각 부동산에 관한 2001.9.25.자 매매계약서(을 제27호증의7과 같음)의 기재도 이에 부합하나, 을 제27호증의 9 피고 김○기와 피고 박○일 사이의 이 사건 각 부동산에 관한 또 다른 2001.9.25.자 매매계약서에 의하면 매매대금이 537,600,000원으로 기재되어 있는 등 그 매매대금은 명확하지 아니하다}.

다. 고○화는 이 사건 각 부동산에서 입목벌채허가를 받아 간벌작업을 하면서 허가 본수 이외에 입목을 벌채하였다는 혐의로 수사기관에서 조사를 받게 되었고, 수사과정에서 이 사건 각 부동산에 관한 피고 박재일 명의의 소유권이전등기가 명의신탁에 의한 등기라는 사실이 추가로 밝혀져, 오○범과 피고 박○일이 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하'부동산실명법'이라고만 한다) 위반 혐의로 조사를 받게 되었고, 결국 고○화는 산지관리법위반 및 산림법위반의 공소사실로, 오○범과 피고 박○일은 부동산실명법위반의 공소사실로 이 법원에 공소제기가 되었다(2004고단3234호).

라. 오○범은 2004.7.2.이 법원 2004고단3134호 사건에서 2001.11.15.경 피고 김○기로부터 이 사건 각 부동산을 대금 3억4,080만 원에 매수하였으면 그 임야에 대하여 오○범 명의로 소유권이전등기를 경료하여야 함에도 2001.11.19.경 피고 박재일 명의로 소유권이전등기를 경료함으로써 부동산에 관한 물권을 명의수탁자의 명의로 등기하였다는 범죄사실이 인정되어 벌금 500만 원의 형을 선고받았고, 피고 박○일 역시 부동산실명법위반죄로 벌금 300만 원의 형을, 고○화는 산지관리법위반죄 및 산림법위반죄로 벌금 1,500만 원의 형을 각 선고받았으며, 위 2004고3134호 판결은 2005.5.26. 고○화 및 검사의 항소가 모두 기각되고, 2005.9.15. 고○화의 상고가 기각됨에 따라 그 무렵 확정되었다.

마. 한편, 이 사건 각 부동산 중 순번 1 내지 16 기재 각 부동산에 관하여 2001.11.27. 채권최고액 4억 원, 채무자 피고 박○일, 근저당권자 피고 김○숙의 근저당권 설정등기가, 이 사건 각 부동산 중 순번 17,18 기재 각 부동산에 관하여는 2004.5.6. 채권최고액 2억 원, 채무자 피고 박○일, 근저당권자 피고 우○수의 근저당권설정등기가 각 경료되었다.

바. 오○범은 현재 자신 명의로 별다른 재산을 소유하고 있지 않다.

[인정근거] 다툼없는 사실, 갑 제1호증의 1내지 갑 제1호증의 1 내지 갑 제6호증의 2, 을 제2호증, 을 제27호증의 7,9의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자의 주장

가. 원고

오○범이 이 사건 각 부동산을 취득하면서 피고 박○일과 명의신탁약정을 하고 소유자 명의만을 피고 박재일 앞으로 해둔 것이므로, 피고 박○일은 자신 명의의 소유권이전등기가 부동산실명법 제4조 제2항에 따라 무효이기 때문에 이를 알고 있는 매도인인 피고 김○기에게 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있고, 피고 김○기는 오○범에게 이 사건 각 부동산에 관하여 2001.11.15.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있으며, 피고 김○숙, 우○수의 각 근저당권설정등기는 금전소비대차 관계없이 통정에 의한 허위의 등기이므로 말소되어야 한다는 취지로 주장한다.

나. 피고들

피고 김○기로부터 이 사건 각 부동산을 실제 매수한 사람은 ○○건설 주식회사(이하'○○건설'이라 한다)이고, 오○범은 ○○건설의 대표이사로서 계약체결을 담당한 것에 불과하며, 관련 형사판결은 법인이 처벌을 받을 수 없어 법인의 대표이사인 오○범이 처벌을 받은 것일 뿐 이 사건 각 부동산의 실제 소유자에 대하여 심리가 되지 않았으므로 형사판결이유죄로 인정한 사실을 그대로 채용하기 어렵다고 주장하며, 결국 원고의 오○범에 대한 조세채권으로 ○○건설은 소유권이전등기청구권을 대위할 수 없다고 다툰다.

3. 피고 박○일, 김○기에 대한 청구에 관한 판단

가. 이 사건 소의 적법성에 대한 직권판단

금전채권의 보전을 위한 채권자대위권은 채무자가 채무이행의 의사가 없는 것만으로는 행사할 수 없고, 채무자의 일반재산이 대위권을 행사하는 채권자를 비롯한 총채권자의 채권을 변제하기에 부족하여 그 일반재산의 감소를 방지할 필요가 있는 경우에 행사할 수 있는 것인바, 앞서 본 기초사실에 의하면, 현재 오○범의 소극재산으로는 원고에 대하여 체납된 조세채무만 396,454,160원 이르는 반면, 별다른 적극재산을 보유하고 있지 않음이 인정되므로, 오○범은 이 사건 변론종결 당시 무자력 상태에 있어 그 일반재산의 감소를 방지할 필요가 있다고 할 것 이다.

나. 계약당사자의 확정

계약을 체결하는 행위자가 타인의 이름으로 법률행위를 한 경우에 행위자 또는 명의인 가운데 누구를 계약의 당사자로 볼 것인가에 관하여는, 우선 행위자와 상대방의 의사가 일치한 경우에는 그 일치한 의사대로 행위자 또는 명의인을 계약의 당사자로 확정하여야 할 것이고, 행위자와 상대방의 의사가 일치하지 않는 경우에는 그 계약의 성질· 내용· 목적· 체결 경위 등 그 계약 체결 전후의 구체적인 제반 사정을 토대로 상대방이 합리적인 사람이라면 행위자와 명의자 중 누구를 계약당사자로 이해할 것인가에 의하여 당사자를 결정하여야 하고, 어떤 사람이 타인을 통하여 부동산을 매수함에 있어 매수인 명의 및 소유권이전등기 명의를 그 타인 명의로 하기로 하였다면 이와 같은 매수인 및 등기 명의의 신탁관계는 그들 사이의 내부적인 관계에 불과한 것이므로 특별한 사정이 없는 한 대외적으로는 그 타인을 매매당사자로 보아야 할 것인바, 피고 김○기의 본인신문결과 및 변론 전체의 취지에 의하면, 오○범이 피고 김○기로부터 이 사건 각 부동산을 매수하면서 피고 김○기가 법인과의 계약체결을 반대하는 관계로 피고 박○일 명의로 매매계약을 체결하고 피고 박○일 명의로 소유권이전등기를 경료하였으므로 이 사건 매매계약의 당사자는 어디까지나 명의수탁자인 피고 박○일이라고 할 것이다.

나. 소유권이전등기청구권의 인정 여부 및 그 귀속주체

(1) 계약명의신탁관계의 신탁자

그렇다면, 결국 피고 박○일과 명의신탁계약을 체결한 당사자가 오○범 개인인지 오○범이 대표이사의 지위에 있는 ○○건설인지가 이 사건의 쟁점이라고 할 것인데, 갑 제 5호증 내지 갑 제20호증, 을 제6호증, 을 제22호증의 1,2, 을 제23호증의 1 내지 10의 각 기재, 피고 김○기의 본인신문결과 및 증인 공상화의 이부 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 오○범은 평소 친분관계에 있던 고○화의 권유로 시세차익을 노리고 이 사건 각 부동산에 관한 매매계약을 체결하였고, 매매계약이나 소유권이전등기의 명의자 또한 오○범과 15년 이상 친분관계에 있던 피고 박○일로 한 점, ② 오○범은 직접 피고 김○기와 계약내용에 대하여 협상을 하였고, 혼자서 매수를 위한 자금을 조달하였던 점, ③ 피고들은 이 법원 2004고단3134호 형사사건에서 이 사건 각 부동산의 실체 매수인에 대한 조사가 없었다고 주장 하나 위 2004고단 3134호 사건의 수사기록에 의하면"이 사건 각 토지를 오○범이 구입하는 것인가요. 아니면 ○○건설이 구입하는 것인가요"라는 검사의 질문에 오○범은 "○○건설이 구입하는 것입니다"라고 답하고, "그럼 원래 ○○건설 명의로 등기이전을 해야 하는 것인가요"라는 검사의 질문에"예, 그렇습니다."라고 답하여 이 사건 각 부동산의 실제 매수인인 오○범인지 ○○일건설인지에 대한 직접적인 조사가 있었는데(갑 제14호증 검사 작성의 오○범에 대한 피의자신문조서), 위 답변 이외에는 오○범이 재산상황을 묻는 검사의 질문에"인천 ○○군 ○○면에 제가 아는 박○일이라는 사람 명의로 약 6,000평 정도의 임야가 있고"라고 대답하고, 취득경위를 묻는 검사의 질문에"원래는 법인 명의로 구입하려고 하였는데 그것이 여의치 않았고, 저는 여러 가지 사업을 하여 저의 명의로 해놓는 것도 그렇고 해서 제가 알고 있는 박○일에게 위 사정을 얘기하고 토지를 구입하는데 명의를 빌려 달라고 하자 박○일이 그렇게 하겠다고 하여 박○일 명의로 구입하였습니다."라고 진술하고(위 검사 작성의 오○범에 대한 피의자신문조서), 이 사건 각 부동산의 일부를 포함하여 산지전용허가를 받은 5건의 토지의 소유자를 묻는 검사의 질문에 "선두리 80-6번지 약 800평은 고○화가 자신의 산지전용허가 등을 받아 주었다는 이유로 자신에게 매도할 것을 요구하여 2003.10.경 제가 위 토지를 고○미에게 1억 1,000만 원에 매도하였고, 위 고○미, 이○순 명의로 된 산지는 위 고○미 명의 토지에 허가를 받은 것이기 때문에 고○화 소유이고, 김○임, 박○일, 박○호 명의로 된 산지전용허가를 받은 부분(이 사건 부동산 중 일부로 보인다.)은 사실상 저의 소유입니다"라고 진술하여 (갑 제16호증 검사 작성의 오○범에 대한 진술조서)오○범은 이 사건 각 부동산의 실제 소유자가 자신임을 인정하고 있고, 검사 작성의 피고 박○일에 대한 피의자신문조서(갑 제13호증), 고○화에 대한 피의자신문조서(갑 제15호증), 박○호에 대한 진술조서(갑 제13호증), 고○화에 대한 피의자신문조서(갑 제15호증), 박○호에 대한 진술조서 (갑 제17호증)에 각 기재에 의하더라도 피고 박○일, 고○화, 박○호 등이 이 사건 각 부동산의 실제 매수인이 오○범임을 일치하여 진술하고 있어 검사는 이사건 각 부동산의 실제 매수인 및 명의신탁자가 오○범이라고 판단하여 공소제기를 하였고, 오○범이 법원에서 이를 모두 인정하여 앞서 본 바와 같이 오○범에 대한 유죄판결이 있었던 점, ④ 오○범은 세금체납 등으로 자신 명의로 경제활동을 하기 어렵자 ○○건설 등 법인을 설립하여 법인 명의로 경제활동을 한 점,⑤ ○○건설은 이 사건 소가 제기된 이후에야 세무서 등에 이 사건 각 부동산을 ○○건설의 재산으로 신고하고 그에 따른 비용처리를 한 점,⑥ 이 사건 각 부동산과 도로 사이에는 인천 ○○군 ○○면 ○○리 산83-2 임야 2,081㎡가 있는데 위 선두리 산 83-2 임야 2,081㎡의 소유자는 오○범의 처인 김○임으로 되어 있는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 각 부동산을 피고 김○기로부터 매수하고자 피고 박○일과 명의신탁약정을 체결한 당사자는 오○범 개인이라 할 것이고, 이에 반하는 을 제5호증, 을 제26호증의 각 기재 및 증인 고○화의 일부 증언은 믿기 어렵고, 을 제1호증의 1 내지 을 제4호증, 을 제7호증의 1 내지 을 제41호증의 3의 각 기재 만으로 위 인정을 뒤집기에 부족하므로, 피고들의 주장은 이유 없다.

(2) 오○범의 소유권이전등기청구권

다음으로, 오○범에게 소유권이전등기청구권이 있는지 여부에 대하여 살피건대, 어떤 사람이 타인을 통하여 부동산을 매수함에 있어 매수인 명의 및 소유권이전등기 명의를 타인 명의로 하기로 약정하였고 매도인도 그 사실을 알고 있어서 그 약정이 부동산실명법 제4조의 규정에 의하여 무효로 되고 이에 \ue3e5라 매매계약도 무효로 되는 경우에, 매매계약상의 매수인의 지위가 당연히 명의신탁자에게 귀속되는 것은 아니지만, 그 무효사실이 밝혀진 후에 계약 상대방인 매도인이 계약명의자인 명의수탁자 대신 명의신탁자가 그 계약의 매수인으로 되는 것에 대하여 동의 내지 승낙을 함으로써 부동산을 명의신탁자에게 양도할 의사를 표시하였다면, 명의신탁약정이 무효로 됨으로써 매수인의 지위를 상실한 명의수탁자의 의사를 표시하였다면, 명의신탁약정이 무효로 됨으로써 매수인의 지위를 상실한 명의수탁자의 의사에 관계없이 매도인과 명의신탁자 사이에는 종전의 매매계약과 같은 내용의 양도약정이 따로 체결된 것으로 봄이 상당하고, 따라서 이 경우 명의신탁자는 당초의 매수인이 아니라고 하더라도 매도인에 대하여 별도의 양도약정을 원인으로 하는 소유권이전등기청구를 할 수 있다고 보아야 할 것인바, 앞서 본 사정 및 피고 김○기가 이 법원의 당사자본인신문 과정에서 잔금까지 오○범으로부터 받았기 때문에 오○범이 사는 것으로 알았고 법인하고는 거래를 하지 않으려 하였다고 진술하고 있는 점 등을 고려하면, 오○범이 이 사건 토지를 매수하면서 매수인 및 등기 명의를 피고 박○일에게 신탁하여 피고 박○일 명의로 이 사건 매매계약을 체결하고 소유권이전등기를 마친 이상, 앞서 본 바와 같이 매매계약의 당사자는 명의수탁자인 피고 박○일이라고 볼 것이지만, 오○범과 피고 박○일의 명의신탁약정이 부동산실명법 제4조의 규정에 의하여 무료로 되고 이에 따라 피고 김원기와 피고 박○일 사이의 매매계약도 무효로 되는 경우에는 명의신탁약정이 무효로 됨으로써 매수인의 지위를 상실한 명의수탁자의 의사에 관계없이 피고 김○기와 오○범 사이에는 종전의 매매계약고 같은 내용의 양도약정이 따로 묵시적으로 체결된 것으로 봄이 상당하므로, 오○범은 피고 김원기에 대하여 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기청구권이 있다.

다. 소결론

따라서 피고 박ㅍ일은 명의신탁약정이 있다는 사실을 알고 있던 피고 김○기에게 무효인 명의신탁약정에 따라 행하여진 이 사건 각 부동산에 관한 인천지방법원 강화등기소 2001.11.19. 접수 제21234호로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있고, 피고 김○기는 오○범에게 이 사건 각 부동산에 관하여 2001.11.15. 자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.

원고는 예비적으로 이 사건 각 부동산에 관하여, 피고 박○일은 피고 김○기에게 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.

원고는 예비적으로 이 사건 각 부동산에 관하여, 피고 박○일은 피고 김○기에게 진정명의회복을 원인으로 한 소유권인정등기절차의, 피고 김○기는 오○범에게 2001.11.15.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차의 각 이행을 구하고, 명의신탁약정에 따라 행하여진 매도인과 매수인 사이의 물권변동이 부동산설명법에 의하여 무효인 경우 소유자인 매도인은 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구 할 수 있으나, 뒤에 보는 바와 같은 이해관계자인 피고 김○숙, 우○수의 근저당권설정등기가 존재한다는 사정만으로 피고 박○일에 대한 소유권이전등기의 말소등기절차를 이해하라는 청구를 배척할 수 없고, 원고가 주위적 청구와 예비적 청구를 구분하여 구하고 있으므로, 원고의 피고 박○일, 김○기에 대한 주위적 청구를 받아들이는 이 사건에서 동일인에 대한 예비적 청구를 별도로 판단하지 아니한다.

4. 피고 김○숙, 우○수에 대한 청구에 관한 판단

가. 피고 김○숙

부동산실명법 제4조 제1항, 제2항 본문의 규정에 따라 명의신탁약정 및 이에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산의 물권변동은 무효로 되고, 그 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로(부동산실명법 제4조 제3항), 명의신탁등기에 터 잡은 제3자 명의의 후속등기는 제3자가 수탁자의 처분행위에 적극 가담함으로ㅆ 사회질서에 반한다고 판단되는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 두고 바로 무효라고 볼 수는 없는 것이나, 부동산실명법 제4조 제3항의 입법취지 등을 고려해 볼 때, 여기에서 말하는 제3자라 함은 명의수탁자가 물권자임을 기초로 그와의 사이에 새로운 이해관계를 맺은 사람을 말한다고 할 것이고, 이와 달리 오로지 명의신탁자와 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약을 맺고 단지 등기명의만을 명의수탁자로부터 경료 받은 것 같은 외관을 갖추 자는 위 법률조항의 제3자에 해당되지 아니하므로 자신의 등기가 실체관계에 부합하여 유효임을 입증하여야 한다.

그러므로 살피건대, 갑 제7호증의 1, 을 제7호즈의 1 내지 11호증, 을 제12호증의 1,2, 을 제13호증의 1의 각 기재, 피고 김○기의 본인신문결과 및 이 법원의 농협협동조합중앙회 대치동점에 대한 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 피고 김○숙은 오○범으로부터 부동산을 취득하는 데 필요한 금원을 빌려달라는 부탁을 받고 2001.10.8.과 2001.11.15. 합계 250,000,000원을 ○○건설의 은행계좌나 언니인 김○숙을 통하여 오○범에게 지급한 사실, 오○범은 위 금원을 피고 김○기로부터 이 사건 각 부동산을 취득하는 데 사용한 사실, 그에 따라 오○범은 피고 김○숙 앞으로 채권최고액을 4억 원으로 하는 근저당권설정등기를 마친 사실을 인정할 수 있으므로, 결국 이 사건 각 부동산 중 순번 1 내지 15 기재 각 부동산에 관한 피고 김○숙 명의의 근저당권설정등기는 실체관계에 부합하여 유효라 할 것이다.

나. 피고 우○수

또한, 을 제19호증, 을 제20호증의 1,2, 을 제21호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 피고 우○수는 오○범으로부터 이 사건 각 부동산에 투자하라는 권유를 받고 2004.4.26. 합계 146,000,000원을 피고 박○일 명의의 제일은행계좌로 송금한 사실, 오○범은 위 금원을 피고 우○수로부터 차용하는 것으로 하였으나 후에 이 사건 각 부동산이 전원주택부지로 조성이 되면 이 사건 각 부동산 중 일부를 피고 우○수에게 양도하는 것으로 하면서 2004.5.6. 피고 우○수 앞으로 채권최고액 200,000,000원의 근저당권설정등기를 마친 사실, 오○범은 이 사건 각 부동산에 대하여 농가주택건축 목적으로 위장하여 산지전용허가를 받고 공사를 하는 데 많은 금원을 투입한 사실을 인정할 수 있는 바, 비록 피고 우○수가 피고 박○일 명의의 은행계좌로 송금하기는 하였으나, 그 금원의 대여경위 및 사용처 등을 종합하여 보면, 오○범이 피고 우○수로부터 금원을 차용한 것이라 할 것이고, 그 과정에서 이 사건 각 부동산 중 순번 17,18 기재 각 부동산에 관하여 피고우○수 앞으로 경료된 근저당권설정등기는 실체관계에 부합하는 등기라 할 것이다.

5. 결론

그렇다면, 원고의 피고 박○일, 김○기에 대한 주위적 청구는 이유 있어 이를 각 인용하기로 하고, 원고의 피고 김○숙, 우○수에 대한 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.