아파트의 증여시 매매사례가액 적용의 적법 여부

이 사건 아파트와 매매사례아파트는 같은 아파트 단지 내에 위치가 같고, 국세청 기준시가가 동일하므로 매매사례아파트의 매매가액은 이 사건 아파트의 객관적 교환가치를 반영하고 있다고 봄이 상당함

상속세및증여세법 제60조(평가의 원칙 등)

상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등)

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2007.1.19. 원고에 대하여 한 증여세 48,780,800원의 부과처분을 취소한다.

1.부과처분의 경위

가. 원고는 2006.3.29. 그의 아버지인 문○○으로부터 서울 ○○구 ○○동 902-8 ○○아파트 다동 906호(29평형, 이하 '이 사건 아파트'라 한다)에 관하여 2006.3.27. 증여를 원인으로 하는 소유권이전등기를 경료받았다.

나. 원고는 2006.6.28. 이 사건 아파트에 관한 증여세를 신고하면서 이 사건 아파트의 증여재산가액을 국세청장이 고시한 기준시가 3억 4,200만 원으로 산정하여 증여세로 47,160,000원을 신고ㆍ납부하였다.

다. 그런데 피고는 이 사건 아파트의 증여일인 2006.3.29.을 전후한 3개월 동안의 인근 아파트의 매매사례를 조사하여 이 사건 아파트와 같은 단지 내의 옆동이면서 면적, 일조방향, 기준시가가 동일하고 층수도 1개층 차이가 나는 ○○아파트 ○동 805호(이하 '매매사례 아파트'라 한다)가 2006.1.20. 5억6,000만 원에 거래된 사실을 밝혀 낸 다음, 상속세 및 증여세법(이하 '법'이라 한다) 제60조 제1항, 제2항, 법 시행령 제49조 제1항, 제5항을 적용하여 이 사건 아파트의 증여재산가액을 매매사례 아파트의 매매거래가액인 5억6,000만원으로 보아 2007.1.19. 원고에게 증여세 48,780,800원(납부불성실가산세 2,180,800원 포함)을 추가로 결정ㆍ고지하였다(이하 '이 사건 부과처분'이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 5호증, 을 1호증의 1,2, 을 2 내지 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 부과처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 이 사건 아파트가 속한 같은 동 내의 아파트들의 기준시가도 각기 다를 뿐만 아니라, 아파트는 개별성이 강하여 같은 동, 같은 구조, 같은 방향, 같은 규모라도 각 층마다 그 가격이 다르며, 같은 층이라도 매도인의 사정, 위치, 시설의 상태, 보수 여부, 구조변경 여부, 조망 등의 가격형성조건에 따라 그 가격이 다른바, 특히 이 사건 아파트는 매매사례 아파트에 비하여 입구 쪽 대로변 가까이에 위치하고 있어 상대적으로 소음이 심하여 환경적 차이가 있음에도, 피고가 이 사건 아파트의 가액을 매매사례 아파트의 가격과 동일하다고 보고 이 사건 부과처분을 한 것은 위법하다.

(2) 설령 이 사건 아파트의 가액을 피고의 이 사건 부과처분과 같이 산정하여야 한다고 하더라도, 납세자의 의무 해태에 있어서 정당한 사유가 있는 경우에는 가산세를 부과하여서는 안된다고 할 것인데, 개인인 원고로서는 이 사건 아파트와 유사한 아파트의 실제 매매사례 및 거래가액을 증여세 신고ㆍ납부시까지 확인하는 것이 불가능하여 원고의 납세의무 해태에 있어서 정당한 사유가 있다고 보아야 하므로, 이 사건 부과처분 중 적어도 납부불성실가산세 부분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

(1) 이 사건 아파트가 속한 ○○ ○○구 ○○동 902-8 외 2필지에 위치한 ○○아파트 단지는 18평형, 23평형, 29평형, 30평형, 38평형, 42평형, 52평형의 가, 나,다, 라, 바동(각 12층으로 1호부터 7호까지로 구성됨) 및 마동(10층으로 1, 2호로 구성됨)의 총 6개 동으로 구성되어 있는데, 그 중 이 사건 아파트와 동일한 평형인 29평형은 가 내지 다동의 각 2, 3, 5, 6호 열과 라동의 2, 3, 6, 7호 열로서, 29평형의 각 동은 모두 남향으로 위치하고 있다.

(2) 이 사건 매매사례 아파트는 ○○아파트 나동 8층에 위치하고 있어 이 사건 아파트와 동과 층이 서로 조금 다를 뿐 같은 아파트 단지 내에 같은 일조방향(남향)으로 위치하고 있는 같은 평형의 아파트이고, 2004.4.30.부터 2006.4.28.까지 국세청장 고시에 의한 연도별 기준시가도 모두 동일(3억 4,200만 원 내지 4억 300만원)하였으며, 앞서 본 바와 같이 2006.1.20. 매매대금 5억6,000만원에 거래되었다.

(3) ○○아파트 단지 내의 이사건 아파트와 평형이 동일한 29평형의 2006.2.1.부터 2006.4.10.까지 사이의 국토해양부의 아파트 실거래정보(을 8호증의 1, 2)에 의하면, 실거래가격으로 신고된 가액은 5억 6,000만 원 내지 6억 500만원이다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 2호증, 을 4, 5호증, 을 7, 8호증의 각 1, 2의 각 기재 및 영상, 변론 전체의 취지

라. 판단

(1) 원고의 첫 번째 주장에 대하여

법 제60조 제1항 및 제2항의 각 규정에 의하면, 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 의하고, 여기서 '시가'는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 이에는 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하도록 되어 있으며, 이와 같은 모법의 위임에 따라 제정된 법 시행령 제49조 제1항의 규정에 의하면 증여재산의 '시가'를 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매 또는 경매가 있는 경우를 대상거래로 규정하면서 각호로서 구체적인 가액의 기준을 예시하고 있고, 다만 법 시행령 제49조 제5항의 규정에 의하면 시가산정의 대상을 당해 재산 이외에 당해 재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산으로 확대하고 있다.

이 사건에 관하여 보건대, ① 이 사건 아파트와 매매사례 아파트는 같은 아파트 단지 내에 위치한 같은 방향, 같은 평형의 아파트로서 동과 층의 위치만 서로 조금 차이가 있을 뿐 일조방향 및 조망 등의 면에서 큰 차이가 없는 것으로 보이는 점, ② 국세청장 고시 기준시가도 동일한 점, ③ 매매사례 아파트의 매매가액이 같은 평형의 다른 아파트에 대한 실거래가액의 범위 내에 있고, 매매시기 또한 이 사건 증여일과 2개월 정도 밖에 차이가 나지 않는 점 등의 여러 사정에 비추어 보면, 매매사례 아파트의 매매가액은 이 사건 아파트와 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 거래가격으로서 이 사건 아파트의 객관적 교환가치를 반영하고 있다고 봄이 상당하다.

따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

(2) 원고의 두 번째 주장에 대하여

법(2006.12.30. 법률 제8139호로 개정되기 전의 것) 제78조 제2항의 규정에 의하면 세무서장 등은 법 제70조의 규정에 의하여 납부할 세액을 신고기한 이내에 납부하지 아니하였거나 법 제76조의 규정에 의하여 결정한 과세표준에 의하여 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 납부하지 아니하였거나 미달하게 납부한 세액에 자진 납부일 또는 고지일까지의 기간과 금융기관이자율을 감안하여 대통령령이 정하는 율을 곱하여 산출한 금액을 산출세액에 가산하며, 법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19899호로 개정되기 전의 것) 제80조 제4항의 규정에 의하면 법 제78조 제2항에서 '대통령령이 정하는 율'이라 함은 매 1일 당 1만분의 3을 말한다고 되어 있다.

위와 같은 관계 법령의 규정 내용과 증여세 납부불성실가산세는 납세의무자로 하여금 성실하게 증여세를 납부하도록 유도하고, 그 납부의무의 이행을 확보함과 아울러 신고납부기한까지 미납부한 금액에 대하여는 금융해택을 받은 것으로 보아 그 납부의무 위반에 대하여 가하는 행정상 제재라는 점 등을 종합하여 보면, 신고기한 내에 증여재산을 신고하였으나 그 평가상의 차이로 인하여 미납부한 세액이라고 하더라도 납부불성실가산세의 부과대상에서 제외된다고 할 수는 없고, 나아가 원고가 주장하는 위와 같은 사정만으로는 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 데 대하여 정당한 사유가 있다고 볼 수도 없다고 할 것이다(대법원 1998.11.27. 선고 96누16308 판결, 2000.10.10. 선고 98두13546 판결 등 참조).

따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 피고의 이 사건 부과처분을 적법하고, 원고의 청구는 이유 없어 이를 받아 들이지 않기로 하여 주문과 같이 판결한다.

관계법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등)

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 (부동산등의 평가)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

2. 건물

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격·구조·용도·위치·신축년도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

3. 오피스텔 및 상업용 건물

건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액

4. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제78호 (가산세 등)

② 세무서장 등은 제70조의 규정에 의하여 납부할 세액을 신고기한 이내에 납부하지 아니하였거나 제76조의 규정에 의하여 과세표준에 의하여 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 납부하지 아니하였거나 미달하게 납부한 세액(제71조 또는 제73조의 규정에 의하여 연부연납 또는 물납을 신청한 경우에는 그 연부연납 또는 물납이 허가되지 아니한 세액을 표함한다)에 자진납부일 또는 고지일까지의 기간과 금융기관이자율을 감안하여 대통령령이 정하는 율을 곱하여 산출한 금액을 산출세액에 가산한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙등)

① 법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.

3. 당해 재산에 대하여 수용∙경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액∙경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.(각목 생략)

⑤제1항의 규정을 적용함에 있어서 재산과 면적∙위치∙용도 및 종목이 동일하거나 유산하 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 (가산세 등)(2007.2.28. 대통령령 제19899호로 개정되기 전의 것)

④법 제78조 제2항에서 "대통령령이 정하는 율"이라 함은 매 1일당 1만분의 3을 말한다. 끝.