주택임대차보호법상 보호되는 소액임차인에 해당되는지 여부

선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우 소액임차인으로 보호받을 수 없는 것임

국세기본법 제35조 국세의우선

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

이 법원 2005타경20715호 부동산임의경매, 2005타경21814호(중복) 부동산임의경매사건에 관하여 위 법원이 2006.11.29. 작성한 배당표 중 피고 주식회사 〇〇은행에 대한 배당액 72,000,000원을 66,533,102원으로, 피고 대한민국에 대한 배당액 2,533,102원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 0원을 8,000,000원으로 각 경정한다.

1. 기초사실(다툼 없는 사실)

가. 〇〇〇 소유의 〇〇시 〇〇구 〇〇동 〇〇〇-〇 〇〇〇〇〇〇빌딩 〇〇〇호, 〇〇〇호,〇〇〇호,〇〇〇호 및 〇〇시 〇〇구 〇〇동 〇〇〇-〇 제3층 제〇〇〇호(이하 〇〇시 〇〇구 〇〇동 〇〇〇-〇 제3층 제〇〇〇호를 이 사건 주택이라고 한다)에 관하여 근저당권자인 피고 주식회사 〇〇은행 등의 신청으로 진행된 이 법원 2005타경20715호 부동산임의경매, 2005타경21814호(중복) 부동산임의경매사건에서 피고 주식회사 〇〇은행은 근저당권자로서 7,200만 원을, 피고 대한민국(소관 〇〇세무서)은 국세압류권자로서 2,533,102원을 각 배당받았다.

나. 원고는 위 경매사건에서 〇〇〇으로부터 이 사건 주택 중 방 2칸을 임차보증금 2,000만 원에 임차한 소액임차인이라고 주장하며 경매법원에 권리신고 및 배당요구를 하였으나 배당에서 배제되었다.

다. 이에 원고는 위 배당기일에 피고 주식회사 〇〇은행에 대한 배당액 중 5,466,898원 및 피고 대한민국에 대한 배당액 전부에 대하여 이의를 진술하고, 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다.

2. 당사자의 주장 및 판단

가. 당사자의 주장

원고는, 월세를 살다가 전세로 이사하기 위해 2,500만 원을 마련하고 있던 중 2004.12.21. 〇〇〇의 요청으로 2개월 후에 받기로 하고 위 2,500만 원을 이자를 월 2부로 하여 대여하였는데, 〇〇〇이 위 대여금을 변제하지 못하자 위 대여금 채무 중 일부의 변제에 갈음하여 이 사건 주택 중 방 2칸을 임차하기로 하고 임차보증금을 2,000만 원으로 정하여 임대차계약을 체결하고 이 사건 주택에 입주한 후 전입신고를 마쳤으므로, 원고는 주택임대차보호법이 정하는 소액임차인에 해당하여 배당절차에서 800만 원을 우선변제 받아야 한다고 주장하고, 이에 대하여 피고들은 원고가 가장임차인이거나, 이 사건 임대차계약은 거주를 목적으로 한 것이 아니라 소액임차인으로 보호받아 대여금을 회수할 목적으로 체결된 것이므로 원고는 주택임대차보호법상 보호되는 소액임차인에 해당하지 아니하므로 경매법원의 배당은 적법하다고 주장한다.

나. 판단

(1) 그러므로 원고가 과연 진정한 임차인인지 여부에 관하여 살피건대, 갑 제1호증의 1,2, 갑 제2호증, 갑 제3호증의 1, 갑 제4호증의 각 기재에 의하면 원고가 2005.3.10. 〇〇〇으로부터 이 사건 주택 중 방 2칸을 임차보증금 2,000만 원에 임차하기로 하는 내용의 임대차계약서가 작성되고, 원고가 2005.3.31. 이 사건 주택으로 주민등록 전입신고를 마친 사실 및 〇〇〇이 원고로부터 2004.12.21. 2,500만 원을 차용한다는 내용의 약정각서가 작성된 사실을 인정할 수는 있다.

(2) 그러나, 한편 갑 제2, 4호증, 을 제3호증의 각 기재에 변론의 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 임대차계약서가 이사건 주택에 관한 부동산임의경매개시결정이 있기 불과 3개월여 전에 작성된 사실, ② 〇〇〇의 가족이 거주하는 이 사건 주택에 원고의 4인 가족이 방 2칸을 임차하여 거주하였다는 것은 극히 이례적인 점, ③ 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 주택에는 이미 채권최고액 7,200만 원으로 된 피고 주식회사 〇〇은행 명의의 근정당권설정등기, 채권최고액 3,000만 원으로 된 주식회사 〇〇〇〇〇저축은행 명의의 근정당권설정등기, 채권최고액 8억 8,400만 원으로 된 주식회사 〇〇은행 명의의 근저당권설정등기 및 대한민국 명의의 압류등기 등이 경료되어 있었던 점 등에 비추어 보면, 원고는 위 임의경매절차에서 최우선변제권이 인정되는 소액보증금을 배당받기 위하여 〇〇〇과 사이에 통정하여 허위의 임대차계약서를 작성한 후 이 사건 배당절차에 참가한 가장 임차인으로 봄이 상당하며, 원고가 제출한 증거들만으로는 위 인정을 뒤집어 원고가 진정한 임차인이라는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 결국 원고의 위 주장은 이유 없다.

(3) 뿐만 아니라, 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용 건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인 바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다고 할 것인데(대법원 2001.5.8. 선고 2001다14733 판결 등 참조), 가사 원고의 주장과 같이 〇〇〇에게 2,500만 원을 대여하고 이를 변제받기 위하여 〇〇〇과 임대차계약을 체결하고 이 사건 주택에 입주하였다고 하더라도, 위 (2)항에서 본 바와 같은 제반사정을 종합하여 보면, 그 임대차계약의 주된 목적은 주택을 사용, 수익하려는 것에 있는 것이 아니라 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 데에 있었다고 할 것이므로 위 판시 법리에 비추어 볼 때 원고를 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호할 수는 없다.

따라서, 원고를 배당에서 제외한 경매법원의 배당은 정당하다 할 것이다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.