분양권의 실소유자로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

분양권 매매대금이 입금된 계좌의 거래내역, 거래장소 등에 비추어 볼 때 동 계좌를 원고가 실질적으로 관리한 것으로 확인되고 분양권 매매대금 또한 실질적으로 원고에게 귀속된 것으로 보이므로 분양권의 실질소유자는 원고로 봄이 상당함

소득세법 제94조 (양도소득의 범위)

소득세법 제96조 (양도가액)

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2006. 11. 6. 원고에 대하여 한 2005년 귀속분 양도소득세 34,175,150원, 양도소득세할 주민세 3,417,510원의 각 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1988. 2. 8. 서울 ○○구 ○○동 ○○ ○○아파트 20동(이하 '이 사건 아파트'라고 한다.) 502호를 취득하였다.

나. 원고는 1994. 5. 4. 동생인 박○명에게 이 사건 아파트 502호를 2억 9,500만 원에 매도하되, 계약금 3,000만 원은 계약 당일에, 중도금 6,500만 원은 1994. 5. 14.에, 잔금 1억 8,900만 원은 1994. 5. 27.에 각 지급받고, 원고가 융자받은 1,100만 원을 박○명이 잔금지급일에 승계하며, 잔금 중 전세금 1억 원을 공제한 8,900만 원을 잔금처리한다는 내용의 매매계약서를 작성하였다. 이 사건 아파트 502호에 관하여 1994. 5. 27. 박○명 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다.

다. ○○2단지 재건축조합은 2003. 3. 11. 서울 ○○구청장으로부터 위 ○○아파트를 재건축하기 위한 주택건설사업계획 승인을 받았다. 이에 박○명은 위 재건축으로 인하여 신축될 ○○○○프레미어 111동 101호의 분양권(이하 '이 사건 분양권'이라고 한다.)을 취득하게 되었다.

라. 이후 박○명이 2005. 3. 31. 마○숙에게 이 사건 분양권을 10억 4,500만 원에 매도한다는 내용의 매매계약서가 작성되었는데, 박○명은 자신이 마○숙에게 이 사건 분양권을 양도하였다고 하면서 2005. 7. 27. 피고에게 양도소득세 예정신고를 하고 2005년 귀속분 양도소득세 153,083,550원, 주민세 15,308,350원을 신고ㆍ납부하였다.

마. 피고는 서울지방국세청장으로부터 원고가 박○명에게 이 사건 아파트 502호를 명의신탁한 것이라는 내용의 과세자료를 통보받고, 이 사건 아파트 502호 및 이 사건 분양권의 실제 소유자를 원고로 보아 이 사건 분양권의 양도로 인한 양도소득세를 재산정한 다음 박○명이 위와 같이 납부한 양도소득세를 공제한 뒤 2006. 11. 6. 원고에게 2005년 귀속분 양도소득세 34,175,150원, 양도소득세할 주민세 3,417,510원을 각 부과하였다(이하 '이 사건 처분'이라고 한다.)

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 갑 제3호증의 1, 2, 갑 제4 내지 6호증, 을 제1호증, 을 제7호증의 1 내지 5의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 원고가 이 사건 아파트 502호를 박○명에게 실제로 양도함에 따라 박○명이 이 사건 분양권을 취득하여 양도한 것이므로, 이 사건 아파트 502호 및 이 사건 분양권의 실제 소유자가 원고임을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

(2) 양도차익을 산정함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에 그 취득가액은 사업시행인가일 현재의 기준시가를 기준으로 하여 산정하여야 한다. 그러나 피고는 관리처분계획인가일을 기준으로 하여 이 사건 아파트 502호의 취득가액을 산정하였으므로, 이 사건 처분은 위법하다.

(3) 피고는 이 사건 분양권 매매대금인 10억 4,500만 원을 양도가액으로 하여 양도차익을 산정하였으나, 위 양도가액에 포함된 이주비 1억 1,000만 원은 재건축조합이 조합원인 박○명에게 신축되는 건물 준공시까지 대여한 금액으로서 이 사건 분양권 매매계약 체결시 매매대금 중 위 이주비 1억 1,000만 원을 공제하여 지급받는 것으로 약정하였고, 실제로 위 금액을 공제한 나머지를 매매대금으로 지급받았으므로 9억 3,500만 원(= 10억 4,500만 원 - 1억 1,000만 원)을 양도가액으로 보아야 한다.

나. 관계법령

소득세법 제94조 (양도소득의 범위)

소득세법 제96조 (양도가액)

소득세법 제100조 (양도차익의 산정)

소득세법 시행령 제166조 (양도차익의 산정 등)

다. 인정사실

다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 을 제2, 3호증의 각 1, 2, 을 제4, 5호증, 을 제7호증의 2, 3, 을 제8호증, 을 제9, 10호증의 각 1, 2, 을 제11, 12호증, 을 제13호증의 1 내지 5, 을 제14호증의 1 내지 3, 을 제15 내지 17호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.

(1) 박○명은 이 사건 아파트 502호에 대한 매매계약서상의 매매잔금 지급일 무렵인 1994. 5. 24. 11:47에 3,000만 원의 현금을, 1994. 5. 26. 11:48에 2,500만 원의 현금을 하나은행 ○○동지점에서 원고의 계좌로 각 입금하여 주었고, 원고는 1994. 5. 24. 14:18에 3,000만 원을, 1994. 5. 27. 14:19에 2,500만 원을 하나은행 ○○동지점에서 현금으로 각 출금하였다. 위 입금지점과 출금지점은 약 2km~3km 멀어져 있었고, 당시 박○명은 주민등록상 부산에 거주하는 것으로 되어 있었다.

(2) 원고의 처인 장○옥은 2005. 3. 31. 박○명을 대리하는 형식으로 마○숙과 아래와 같이 이 사건 분양권에 대한 매매계약을 체결하고 마○숙으로부터 계약금 2,000만 원을 직접 수령하였다.

(가) 이 사건 분양권 매매대금은 10억 4,500만 원으로 하되, 계약금 1억 원 중 2,000만 원은 계약 당일에, 나머지 계약금 8,000만 원은 2005. 4. 4.에, 중도금 2억 5천만 원은 2005. 4. 14.에, 잔금 6억 9,500만 원은 2005. 3. 31.에 각 지급한다.

(나) 재건축조합으로부터 지급받은 이주비 1억 1,000만 원과 재건축과 관련하여 납부하여야 할 조합원 분담금 145,896,000원 중 매도인이 이미 지급한 29,179,200원을 공제한 나머지 116,716,800원은 매수인이 부담하기로 하고, 매수인은 잔금 지급시 위 금액을 공제하고 지급한다.

(3) 박○명은 이 사건 분양권 매매를 이유로 양도소득세 예정신고를 할 때 위와 같이 장○옥과 마○숙이 작성한 위 매매계약서와 다른 매매계약서를 과세관청에 제출하였는데, 이 매매계약서는 박○명이 마○숙과 직접 매매계약을 체결한 것으로 되어 있다. 위 두 매매계약서의 매도인 전화번호란에는 모두 원고의 전화번호가 기재되어 있었다.

(4) 이 사건 아파트 재건축과 관련하여 조합원이 부담하여야 할 입주부담금 145,896,000원 중 계약금 14,589,600원이 2004. 6. 15. 장○옥 명의의 하나은행 계좌에서 출금되어 납부되었다.

(5) ○○2단지 재건축조합이 주택건설사업계획 승인을 받을 무렵인 2003. 3. 7. 박○명 명의의 농협중앙회 ○○동지점 계좌(이하 '이 사건 계좌'라고 한다.)가 개설되었는데, 이 사건과 관련한 거래내역은 아래와 같다.

(가) 이 사건 아파트 재건축과 관련하여 2003. 3. 24. 이주비 19,182,7700원이 이 사건 계좌로 입금되었는데, 2003. 3. 25. 위 금원 중 19,180,000원이 위 ○○동지점에서 수표로 출금된 후 같은 날 장○옥 명의의 하나은행 계좌로 입금되었다.

(나) 마○숙은 이 사건 분양된 매매대금을 해당 지급일 무렵에 이 사건 계좌에 입금하였다.

(다) 이 사건 계좌에서 2005. 6. 2. 출금된 69,117,000원 중 5,000만 원이 곽○순이라는 사람 명의의 계좌에 입금되었는데, 곽○순은 2005. 7. 4. 장○옥 명의의 하나은행 계좌에 5,030만 원을 입금하였다.

(라) 이 사건 계좌로 입금된 이 사건 분양권 매매대금 중 2005. 7. 12. 수표로 출금된 1억 5,000만 원이 같은 날 장○옥 명의의 하나은행 계좌로 입금되었다.

(마) 이 사건 계좌에서 2005. 4. 8. 3,000만 원이, 2005. 4. 21. 1,900만 원이, 2005. 4. 22. 1,900만 원이 현금으로 각 출금되었는데, 위 각 해당일에 원고의 아들인 박○현 명의의 계좌로 위 각 금원이 입금되었다.

(바) 이 사건 계좌에서 2005. 4. 18. 1,891만 원이, 2005. 6. 7. 1,900만 원이, 2005. 6. 9. 1,950만 원이 현금으로 각 출금되었는데, 위 각 해당일에 장○옥 명의의 하나은행 계좌로 위 각 금원이 입금되었다.

(사) 주민등록상 원고는 1994. 3. 24.부터 성남시 ○○구에 거주하는 것으로 되어있고, 박○명은 1983. 4. 29.부터 부산에 거주하는 것으로 되어 있다. 이 사건 계좌의 거래내역을 보면 1,000만 원에서 5,000만 원 상당의 현금이 출금된 경우가 많고, 2003. 3. 7. 개설된 이래 입ㆍ출금이 부산에서 이루어진 내역은 없고, 대부분 성남시에서, 일부는 서울에서 이루어졌다.

라. 판단

(1) 첫 번째 주장에 대한 판단

위 인정사실에서 드러나는 다음과 같은 사정들, 즉 원고는 이 사건 처분과 관련하여 국세심판을 청구하면서 박○명으로부터 이 사건 아파트 502호에 대한 매매대금으로 1994. 5. 24.과 1994. 5. 26.에 합계 5,500만 원을 수령하였다고 주장하였으나, 박○명이 현금을 입금한 지점과 원고가 출금한 지점의 거리, 박○명의 주소지, 원고와 박○명의 관계 등에 비추어 볼 때 박○명이 서울에서 현금을 원고의 계좌에 입금한다는 것은 이례적으로 보이고, 박○명이 원고에게 매매대금을 현금으로 지급하고자 했다면 직접 현금을 건네주면 되었을 것임에도 위와 같은 입ㆍ출금 절차를 거친 것은 대외적으로 보여주기 위한 것으로 보이는 점, 원고가 박○명으로부터 이 사건 아파트 502호에 대한 매매대금을 지급받았음을 뒷받침할 아무런 자료가 없는 점, 원고의 처인 장○옥이 이 사건 분양권에 대한 매매계약서를 작성한 뒤 마○숙으로부터 계약금을 수령하였고, 박○명이 양도소득세 예정신고를 하면서 제출한 매매계약서에 원고의 전화번호가 기재되어 있는 것으로 보아 원고나 장○옥이 주도적으로 이 사건 분양권에 대한 매매계약서를 작성한 것으로 보이는 점, 이 사건 아파트 재건축 시점에 부산에 거주하는 박○명이 서울에서 이 사건 계좌를 개설할 특별한 이유가 없어 보이는 점, 이 사건 계좌에서 인출된 현금 중 상당부분이 장○옥이나 박○현의 계좌로 입금된 점, 이 사건 분양권의 매매대금이 입금된 이 사건 계좌의 거래내역, 거래장소 등에 비추어 볼 때 이 사건 계좌는 실질적으로 원고가 관리하였고, 그 결과 이 사건 분양권 매매대금 또한 실질적으로 원고에게 귀속된 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 아파트 및 이 사건 분양권의 실질적인 소유자는 원고라고 봄이 상당하다.

따라서 이 부분 원고의 주장은 이유 없다.

(2) 두 번재 주장에 대한 판단

이 사건 아파트 재건축을 위하여 2003. 3. 11. 주택건설사업계회 승인이 있었던 사실은 앞서 본 바와 같고, 을 제1호증, 을 제7호증의2, 을 제18호증의 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 원고가 1988. 2. 8. 이 사건 아파트 502호를 취득할 당시 그 취득가액이 분명하지 아니한 사실, 이에 피고는 2002. 9. 13.자로 고시된 이 사건 아파트 502호의 기준시가인 5억 3,600만 원을 기준으로 이 사건 분양권의 취득가액을 258,601,686원{= 이 사건 아파트 502호의 취득가액 112,705,686원(= 위 주택건설사업 계획승인일 당시 이 사건 아파트 502호의 평가액 888,386,000원 X 1988. 9. 21.자 고시된 이 사건 아파트 502호의 기준시가 68,000,000원 ÷ 2002. 9. 13.자로 고시된 이 사건 아파트 502호의 기준시가 536,000,000원) + 입주부담금 145,896,000원}으로 산정한 사실, 이 사건 아파트 502호의 기준시가는 매년 7. 1. 고시되어 오다가 2002. 4. 4.과 2002. 9. 13.에 고시된 이후 2003. 3. 11. 멸실되었다는 이유로 그 이후에는 기준시가가 고시되지 아니한 사실을 인정할 수 있다.

소득세법 시행령(2005. 5. 31. 대통령령 제18850호로 개정되기 전의 것) 제166조 제2항은 양도차익을 산정함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에 그 취득가액은 '기존건물과 그 부수토지의 평가액 X (취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가/관리처분계획인가일 또는 사업시행인가일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가)'로 계산한 가액에 의한다고 규정하고 있다.

위 규정에 의하면 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에 그 취득가액을 사업시행인가일이 아닌 관리처분계획인가일을 기준으로 하여 산정하여도 위법하다고 할 수 없다. 또한 사업시행인가일인 2003. 3. 11. 이전에 이 사건 아파트 502호에 대한 기준시가가 고지되지 않았던 점에 비추어 볼 때 피고가 기준으로 삼은 2002. 9. 13.자 기준시가는 사업시행인가일인 현재의 기준시가라고 할 것이므로, 이 부분 원고의 주장도 이유 없다.

(3) 세 번째 주장에 대한 판단

소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7387호로 개정되기 전의 것) 제94조 제1항 제2호 가목, 제96조 제1항 제2호는 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)를 양도한 경우에 있어서 그 자산의 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의한다고 규정하고 있다.

재건축조합의 조합원이 분양권을 양도하는 경우 그 분양권은 위 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리라고 할 것이므로(대법원 2005. 3. 11. 선고 2004두9456 판결 등 참조), 이 사건 분양권의 실제 소유자인 원고와 마○숙 사이의 실제 거래가액을 이 사건 분양권의 양도가액으로 삼아야 한다.

원고가 마○숙에게 이 사건 분양권을 10억 4,500만 원에 매도하되, 재건축조합으로부터 지급받은 이주비 1억 1,000만 원은 매수인인 마○숙이 부담하기로 하고, 마○숙은 잔금을 지급할 때 위 금액을 공제하고 지급하기로 한 사실은 앞서 본 바와 같다. 그렇다면 원고는 마○숙으로부터 1억 1,000만 원을 지급받지 아니하는 대신에 재건축조합에게 위 이주비를 지급하여야 채무를 면하게 되는 것인바, 이는 단지 매매대금 정산방법을 위와 같이 정한 것에 불과하다고 할 것이므로, 이를 두고 위 1억 1,000만 원이 이 사건 분양권의 실제 거래가액에 포함되지 않는다고 할 수 없다.

따라서 이 부분 원고의 주장 역시 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.