2012중4599 (2013.12.12)

재건축조합원이 수령한 청산금은 종전주택 및 부수토지의 유상이전 대가이므로 다른 주택 2개를 보유하고 있었다면 1세대3주택에 해당함

사업시행인가일에 조합원입주권으로 변환된 것은 재건축에 따라 취득하게 될 신축 아파트의 가액에 해당하는 부분에 한하고, 그 차액으로 수령한 청산금은 종전 주택과 그 부수토지를 조합에게 유상양도한 대가임

2014구단407 양도소득세부과처분취소

남OO

동안양세무서장

2014. 8. 13.

2014. 9. 17.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2012. 9. 7. 원고에게 한 양도소득세 OO,OOO,OOO원의 부과처분 중 OO,OOO,OOO원을 초과하는 부분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 OO시 OO동 OO 주공아파트 제OOOO동 제O층 제OOO호(이하 '이 사건 주택'이라고 한다)에 관하여 OO지방법원 OO지원 OO등기소(이하 'OO등기소'라고만 한다) 1986. 12. 24. 접수 제OOOOOO호로 1986. 12. 20 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

"나. OO시장은 2004. 6. 18. 원고 등을 조합원으로 하는 OO주공OO단지 재건축조합(이하이 사건 조합'이라고 한다)에게 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재건축사업(이하 '이 사건 사업'이라고 한다) 사업시행인가를 하였다.",다. 원고는 이 사건 조합에게 이 사건 주택에 관하여 OO등기소 2004. 12. 8. 접수 제OOOOO호로 2004. 10. 22. 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

라. OO시장은 2005. 4. 6. 이 사건 조합에게, 이 사건 조합이 OO시 OO동 OO 외 1필지에서 아파트 OO개동, 부대복리시설 O개동을 건축하는 내용의 정비사업에 대한 관리처분계획인가를 하였다.

마. 원고는 2005. 5. 13. 이 사건 조합과 사이에 OO시 OO동 OO, OO OOO OOO차 OOOO동 OOOO호(이하 '이 사건 아파트'라고 한다)에 관하여 총 분담금으로 -OOO,OOO,OOO원을 분담(원고가 이 사건 조합으로부터 OOO,OOO,OOO원을 수령)하기로 하는 내용의 조합원 분담금납부계약(이하 '이 사건 계약'이라고 한다)을 체결하였다.

바. 이 사건 조합은 2005. 6. 23. 이 사건 사업을 위한 공사를 착공하여, 2007. 4. 12. 완공하였다.

사. OO시장은 2007. 4. 26. 이 사건 조합에게 이 사건 사업에 대한 준공인가 및 이전 고시를 하였다.

아. 원고는 2007. 5. 2. 이 사건 조합으로부터 이 사건 주택과 이 사건 아파트의 평가차액에 해당하는 OOO,OOO,OOO원(= OOO,OOO,OOO원 - OOO,OOO,OOO원, 이하 '이 사건 청산금'이라고 한다)을 청산금으로 지급받았다(원고가 이 사건 조합으로부터 이 사건 청산금을 수령한 반대급부를 이하 '이 사건 양도'라고 한다).

자. 원고는 이 사건 아파트에 관하여 OO등기소 2007. 6. 20. 접수 제OOOO호로 소유권보존등기를 마쳤다.

차. 피고는 2012. 9. 7. 원고에게, 원고가 이 사건 양도를 한 것은 1가구 3주택자가 이 사건 주택을 양도한 것이므로, 과세표준 OO,OOO,OOO원에 대해 중과세율 60%를 적용하여 총 결정세액 OO,OOO,OOO원(가산세 포함)의 과세처분(이하 '이 사건 선행처분'이라고 한다)을 하였다.

카. 원고는 2012. 10. 9. 이 사건 선행처분에 대하여 조세심판원에 심판청구를 하였다.

타. 피고는 2012. 11. 1. 원고에게, 이 사건 청산금 수령이 구 조세특례제한법(2007. 12. 31. 법률 제8827호로 개정되기 전의 것) 제77조의 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세감면대상인 것으로 보아, 이 사건 선행처분을 하면서 정한 산출세액 OO,OOO,OOO원에 대해 이 사건 청산금에 대한 감면세액 10% 공제 후 총 결정세액을 OO,OOO,OOO원(가산세 포함, 위 금액에서 10원 미만을 버린 OO,OOO,OOO원을 이하 '이 사건 양도세액'이라고 한다)으로 경정하는 처분(이하 '이 사건 처분'이라고 한다)을 하였다.

파. 원고는 2013. 12. 12. 조세심판원으로부터 위 카항 심판청구에 대하여 기각결정을 받았다.

[인정근거] 당사자 사이에 다툼이 없는 사실, 갑제1호증의2, 갑제3 내지 6, 8, 11호증(각 가지번호 포함), 을제1, 2(각 가지번호 포함), 을제3, 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 중과세율은 주택을 양도한 경우에만 적용할 수 있고, 주택이 아닌 조합원입주권을 양도한 경우에는 중과세율이 아닌 소득세법상의 일반세율이 적용되어야 한다.

(2) 피고가 이 사건 청산금의 수령을 조합원입주권이 아닌 주택의 양도에 해당한다고 해석하는 것은 법률의 근거가 없는 국세청장의 유권해석에 의한 것으로 조세법률주의에 반하는 해석이다.

(3) 이 사건 주택은 사업시행인가일인 2004. 6. 18.에 조합원입주권으로 변환되었으므로, 이 사건 청산금은 주택의 양도가 아닌 조합원입주권의 일부를 양도한 것에 대한 대가이다.

(4) 관리처분일 이후에 분양을 포기하고 청산금을 수령한 경우에 조합원입주권의 양도로 보는 경우와 이 사건 청산금의 수령을 달리 볼 합리적인 이유가 없다.

(5) 피고도 이 사건 주택의 취득일부터 사업시행인가일까지의 기간 동안 조합원입주권의 비과세 특례규정을 적용한 것에 비추어 보면, 이 사건 청산금의 수령을 조합원입주권의 양도 대가로 보고 있는 것으로 판단된다.

(6) 조합원입주권의 양도차익 계산시 청산금 수령분 양도차익을 차감하는 이유는 양도시기가 다르기 때문이다.

(7) 1세대 3주택자에 대한 중과세율은 투기로 인한 이득에 대해서만 적용되어야 한다.

(8) 이상을 종합하면, 이 사건 청산금은 주택 재건축사업의 사업시행인가로 인하여 원고가 취득한 조합원 입주권의 일부를 조합에 양도한 대가로서 장기보유특별공제와 일반세율이 적용되어야 함에도 종전 주택의 양도로 보아 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율을 적용한 이 사건 처분은 위법하다.

(9) 이 사건 양도에 관하여 장기보유특별공제 OO,OOO,OOO원을 공제하여 과세표준을 산정하고, 일반세율 27%를 적용하여 계산된 양도소득세액은 OO,OOO,OOO원인바, 이 사건 처분에서 OO,OOO,OOO원을 초과하는 부분의 취소를 구한다.

나. 인정사실

앞서 든 증거에 의하면, 아래의 각 사실을 인정할 수 있다.

(1) 원고는 OO시 OOO구 OO동 OOOO OO마을 OO단지 OO아파트 제OOOO동 제O층 제OOO호(이하 '이 사건 AA동 부동산'이라고 한다)에 관하여 OOO지방법원 OO지원 OO등기소 2000. 11. 10. 접수 제OOOOO호로 1998. 1. 8. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

(2) 원고는 서울 OO구 OO동 OOO-OO 연와조 스라브 위 기와 2층 주택 1동(이하 '이 사건 BB동 부동산'이라고 한다)에 관하여 OOOO지방법원 OO등기소 2002. 1. 29. 접수 제OOOO호로 2002. 1. 25. 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

다. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다{구 소득세법(2007. 12. 31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것)을 이하 '소득세법'이라고만 하고, 구 소득세법 시행령(2008. 2. 22. 대통령령 제20618호 개정되기 전의 것)을 이하 '소득세법 시행령'이라고만 한다}

라. 판단

(1) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2009. 8. 20. 선고 2008두11372 판결).

(2) 이 사건 양도의 적용세율

(가) 먼저, 원고가 보유하고 있던 이 사건 주택은 이 사건 사업의 시행인가일에 도시 및 주거환경정비법에 의한 재건축조합원인 원고가 이 사건 조합에 이 사건 주택과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로서 선정된 지위인 조합원입주권으로 변환되었다고 할 것인바, 이 사건 주택의 전체 평가가액 중 이 사건 사업시행인가일에 조합원입주권으로 변환된 것은 재건축에 따라 원고가 취득하게 될 이 사건 아파트의 가액에 해당하는 부분에 한하고, 그 차액으로 이 사건 청산금은 원고가 이 사건 주택과 그 부수토지를 이 사건 조합에게 유상양도한 대가로 보아야 하므로, 원고가 이 사건 조합에게 양도한 것은 주택이 아니라 조합원입주권의 일부라는 취지의 주장은 이유 없다.

(나) 원고는, 소득세법 시행령 제166조 제1항 제2호(청산금을 지급받은 경우 양도차익의 계산, 이하 '이 사건 계산식'이라고 한다)를 해석함에 있어, [양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비] 부분을 법문에 규정된 '관리처분계획인가 후 양도차익'에 반하여 '조합원입주권의 양도차익'이라고 임의로 해석하고, [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비] × (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) / 기존건물과 그 부수토지의 평가액] 부분을 법문에 규정된 '관리처분계획인가 전 양도차익'에 반하여 '기존부동산의 양도차익'이라고 임의로 해석하고 있는바, 이러한 해석은 아무런 근거가 없다.

(다) 한편, 이 사건 계산식에 의하면, 주택재건축사업을 하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 중 청산금을 지급받은 경우에 양도차익을 계산함에 있어, 기존건물 등의 취득시점에서부터 기존건물 등이 조합원입주권으로 변환시점까지의 양도차익 중 청산금을 지급받은 부분에 대한 양도차익 즉, [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존 건물과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비] × 청산금 / 기존건물과 그 부수토지의 평가액] 부분을 합산하지 않는 계산방식을 채택하고 있는 점에서도, 기존건물의 평가액 중 청산금을 수령한 부분은 조합원입주권의 양도가 아니라 주택의 일부 양도로 봄이 타당하다.

(라) 그 밖에 이 사건 양도는 원고의 주장과 같이 조합원입주권의 양도로 볼 수 없으므로, 그 비과세요건에 대한 원고의 주장도 받아들일 수 없다.

(마) 따라서 이 사건 양도는 소득세법 제104조 제1항 제2호의3에 정한 대통령령이 정하는 1세대 3주택(이 사건 주택, 이 사건 AA동 부동산, 이 사건 BB동 부동산) 이상에 해당하는 주택의 양도에 해당하므로, 그 세율은 양도소득과세표준의 100분의 60을 적용하는 것이 타당하다.

(3) 장기보유특별공제의 적용 여부

소득세법 제95조 제2항에 의하면, 양도소득금액의 산정을 위해 양도차익에서 공제하는 장기보유특별공제액은 소득세법 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 보유기간의 구분에 따라 계산한 금액을 말하는 것이나, 소득세법 제104조 제1항 제2호의3 내지 제2호의8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 같은 법 제104조 제3항에 규정하는 미등기양도자산은 장기보유특별공제를 제외하는 것이 명백하고, 앞서 본 바와 같이 이 사건 양도가 소득세법 제104조 제1항 제2의3호에 정한 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도에 해당하는 경우인 이 사건에서 장기보유특별공제는 적용하지 아니함이 타당하므로, 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

(4) 한편, 소득세법 제104조 제1항 제2호의3에 정한 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택에 관한 중과세율은 투기로 인한 이득을 세금으로 흡수하여 과세형평을 도모하고 부동산 투기를 차단하기 위한 것이라는 입법취지(대법원 2009. 12. 24. 선고 2009두13788 판결) 등을 종합적으로 고려하더라도, 원고는 이 사건 주택 외에 이주목적의 대체주택을 취득하는 과정에서 부득이하게 이 사건 AA동 부동산과 이 사건 BB동 부동산을 보유하게 됨으로써 실질적으로 3주택을 보유하고 있었던 것으로 볼 수 없는 경우에는 해당하다고 볼 수 없으므로, 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

마. 소결

따라서 피고가 이 사건 처분을 함에 있어 장기보유특별공제를 배제하고, 양도소득세율

60%를 적용한 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 기각한다.