대법원 2015.6.11.선고 2013다79733 판결 | 리걸엔진

1. 법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서 당사자 사이에 법률행위의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 법률행위의 내용, 그러한 법률행위가 이루어진 동기와 경위, 법률행위에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 1994. 4. 29. 선고 94다1142 판결, 대법원 2011. 12. 27. 선고 2011다5134 판결 등 참조). 그리고 채무 또는 책임의 면제·감경은 반드시 명시적인 의사표시만에 의하여야 하는 것이 아니고 채권자의 어떠한 행위 내지 의사표시의 해석에 의하여 그것이 채무 또는 책임의 면제·감 경이라고 볼 수 있는 경우에도 이를 인정하여야 하나, 그와 같이 인정하기 위하여는 당해 권리관계의 내용에 따라 이에 대한 채권자의 행위 내지 의사표시의 해석을 엄격히 하여 그 적용 여부를 결정하여야 한다(대법원 2010. 10. 14. 선고 2010다40505 판결 등 참조).

2. 원심판결 이유 및 적법하게 채택된 증거들에 의하면 다음과 같은 사정들을 알 수 있다.

가. 주식회사 M는 2006. 6.경 이 사건 상가의 수분양자 가운데 중도금까지 납부한 사람들로 구성된 L건물 계약자협의회와 시행사들인 주식회사 미강산업개발 및 씨네마라인 주식회사 등의 위임을 받아 이 사건 상가를 임대하여 2006. 9. 30.경 ''이라는 명칭으로 개점하였으나, 2007. 2. 27.경 경영악화로 인해 폐점하였다.

나. 한편 L건물 계약자협의회는 2005. 11. 27.자 총회 및 2006. 5. 27.자 시행사와의 합의를 통하여 이 사건 상가의 관리 및 활성화를 위한 개점비로 총 90억 원을 마련하기로 하였는데, 그 중 약 30억 원은 수분양자들이 분양대금의 2%에 해당하는 개점분담금을 각출하기로 하였다.

다. 이에 따라 수분양자들이 납부한 개점분담금이 약 12억 원에 이르렀는데, 그 중 주식회사 M에 의하여 사용되지 않고 L건물 계약자협의회가 보관하던 124,186,955원은 2007. 7. 29. 피고가 설립되자 피고에게 전달되었다.

라. 피고는 개별 구분소유자들의 대리인임을 칭하여 위 시행사들 및 시공사인 씨제이건설 주식회사와 함께 2007. 8. 24.경 주식회사 N(이하 'N'라 한다)와 사이에, N가 이 사건 상가를 임대차보증금 50억 원, 임대차기간 10년, 월 임료 매월 총 매출액의 3%로 각 정하여 임차하기로 하는 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결하였다. 원고(선정당사자) 및 선정자들(이하 이들을 통틀어 '원고 등'이라 한다)은 이 사건에서 피고를 상대로 이 사건 임대차계약에 따른 보증금과 월 임료의 분배를 청구하면서 피고의 이 사건 임대차계약 체결행위를 추인하였다.

마. 이 사건 임대차계약의 내용 중에는 "피고는 N의 영업개시일 전에 현 임차인들과의 법률적, 사실적 문제를 피고 등의 비용으로 모두 해결하여야 한다(제4조), 개별 구분소유자들 및 피고는 이 사건 상가를 N에 인도하고 임차인의 사용 수익에 적절한 상태를 유지할 수 있도록 한다(제7조)"는 내용이 포함되어 있다. 이에 따라 N는 2007. 10. 1.경부터 2008. 1. 21.경까지 수차례에 걸쳐 피고 및 이 사건 상가의 공동임대인인 주식회사 씨제이건설, 주식회사 미강산업개발 등에 기존 시설의 철거 및 이 사건 상가의 인도를 촉구하는 내용증명을 발송하였다.

바. 피고는 2007.10. 1.부터 2009. 5. 21.까지 이 사건 상가를 N에 인도하기 위하여 31억 원이 넘는 비용(이하 '이 사건 명도비'라 한다)을 지출하였다.

사. 피고가 2007. 12. 12.경 개별 구분소유자들에게 발송한 총회를 위한 안내문(을 제12호증)에는 "상가 활성화를 위해 시설 용도변경, 개수선 공사 및 기존 입점 임차인 분들의 명도와 관련된 문제로 필수 경비가 발생되어 보증금 전용이 불가피한 상황에 처해 있습니다. 이에 각 구분소유주의 형평성과 타당성을 고려하여 개점 분담금, 업무추진비, 관리비를 납부하여야 하나 현 상황에서 거출이 어려우니 미납자에 대해선 보증 금 및 수익률에서 해당금액만큼 전용하고자 합니다"라는 내용이 포함되어 있다. 이에 더하여 피고는 그 무렵 개별 구분소유자들로부터 '개점 필수 경비 분담 및 보증금 전용의 건'에 관한 동의서를 받아왔는데, 그 내용은 "개점분담금 중 미납입 금액을 먼저 보증금에서 전용하여 집행하고 부족한 금액은 보증금에서 분담하겠다"는 것이고 선정자 D은 위 동의서를 작성하여 피고에게 제출하기도 하였다. 또한 피고가 2008. 9. 21. 개별 구분소유자들에게 발송한 안내문(을 제27호증)에는 "보증금은 N를 유치하는 과정에서 기존 임차인들의 명도 및 정리 비용으로 모두 지출된 상태입니다. 다만 미납된 개점분담금 및 업무추진비를 모두 걷은 후에 그 금액을 우선 지급할 예정이며, 추후 씨제이건설 등으로부터 청구한 금액을 받을 시 추가 지급할 예정입니다. 이럴 경우 소송결과에 따라 차이가 있겠지만 최대 보증금의 50% 정도가 지급될 것 같으며, 나머지 부분은 10년 후에 각자가 N에 돌려주어야 합니다. 즉 보증금의 약 50%가 N 유치에 소요된 것입니다"라는 내용이 포함되어 있다.

아. 한편 피고는 개별 구분소유자들을 대리하여 이 사건 상가의 임대차와 관련된 제반 업무를 수행하는 대가로 N로부터 지원금 명목으로 매월 600만 원 및 사무실을 제공받아 왔으나, 개별 구분소유자들로부터 수수료 등 별도의 대가를 지급받기로 약정한 자료는 없다.

3. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 다음과 같이 판단된다.

가. 피고가 지출한 이 사건 명도비는 이 사건 임대차계약에 따라 이 사건 상가를 N에 인도하기 위하여 필수적인 비용으로 보이므로, 별다른 사정이 없는 한 종국적으로 이 사건 상가의 공동임대인인 원고 등을 비롯한 개별 구분소유자와 시행사 등이 부담하여야 한다.

다. 그리고 다음과 같은 이유로 원고 등은 각자 몫의 개점분담금 상당액을 초과하는 명도비도 부담하여야 한다고 봄이 타당하다.

(1) 먼저, 피고가 개별 구분소유자들에게 발송한 위 안내문들의 내용에 비추어 보면 피고가 이 사건 명도비 일부를 미납 개점분담금의 추가 징수 등을 통하여 우선적으로 충당하려 한 것으로 보이기는 한다. 그러나 위 안내문들 어디에도 구분소유자들에 대하여 개점분담금 외에 명도비를 따로 청구하지 않겠다는 기재가 없다. 반면, 앞서 본 2008. 9. 21.자 안내문의 취지는 최종적인 명도비 손실분은 결국 개별 구분소유자들이 부담하여야 함을 명시한 것으로 보이고, 또 앞서 본 동의서에도 미납입 개점분담금으로도 충당되지 않는 명도비는 개별 구분소유자들의 임대차보증금에서 공제하여 분담하도록 하겠다고 기재되어 있다.

이러한 사정들에 비추어 보면, 피고가 원고 등에게 개점분담금 외에 따로 이 사건 명도비를 부담시키지 않기로 약정하였다고 보기는 어렵다.

(2) 여기에 피고가 개별 구분소유자들로부터 추가로 걷을 수 있는 미납 개점분담금은 약 18억 원에도 현저히 미치지 못하는 반면 이 사건 명도비가 31억 원을 넘는 사정을 아울러 고려하면, 피고가 개별 구분소유자들로부터 별도로 대가를 수수하지도 않으면서 구분소유자들에게 개점분담금을 넘는 이 사건 명도비는 청구하지 않고 자신이 이를 부담하기로 약정하였다고는 더더욱 보기 어렵다.

(3) 그리고 개점분담금 납부의무와 이 사건 명도비 분담지급 의무가 엄연히 별개의 채무인 이상, 원심의 인정처럼 피고가 개별 구분소유자들로부터 직접 개점분담금을 납부받지 않았음에도 2009. 1. 5.자 각 수익금정산서에 개점분담금을 납부한 개별 구분소유자들에 관하여는 피고가 전달받지 않은 개점분담금 부분에 대하여도 이를 모두 납부한 것으로 표시하고 개점분담금을 미납한 개별 구분소유자들에 대하여는 그 임대차보증금 등에서 미납 개점분담금을 공제하였다는 사정만으로 위와 달리 볼 수는 없다.

(4) 위와 같은 사정들을 종합하여 볼 때, 원고 등을 비롯한 개별 구분소유자들과 피고 사이에는 이 사건 명도비의 부담과 관련하여, 피고가 개점분담금을 납부하지 않은 개별 구분소유자들로부터 추가로 개점분담금 상당액을 걷어 피고가 L건물 계약자협의 회로부터 인계받은 개점분담금 잔액과 함께 이 사건 명도비 등에 충당하되, 잔존 이 사건 명도비에 관하여는 모든 개별 구분소유자들이 분담하여 그들의 임대차보증금에서 그 분담액을 추가로 공제하기로 하는 명시적 내지 묵시적 약정이 있었다고 봄이 타당하다.

4. 그럼에도 이와 달리 원심은, 이에 어긋나는 판시와 같은 이유만을 들어 (1) 피고가 원고 등과의 사이에 개점분담금을 이미 납부한 개별 구분소유자들로부터는 따로 이 사건 명도비에 상응하는 금액을 청구하지 아니하고, 개점분담금을 미납한 개별 구분소유자들의 보증금 및 월 임료에서 미납 개점 분담금 상당액만을 공제하여 이 사건 명도비에 사용하기로 약정하였다고 봄이 타당하다고 잘못 인정한 나머지, (2) ① 개점 분담금을 이미 납부한 원고 및 선정자 C, D의 보증금 등으로부터 공제되거나 상계될 이 사건 명도비 분담액은 없고, ② 나머지 선정자들의 보증금으로부터는 약정된 개점분담금 중 이미 공제된 개점분담금을 제외한 미납 개점분담금만을 공제하여야 한다고 판단하고 말았다.

따라서 이러한 원심의 판단에는 법률행위의 해석에 관한 법리를 오해하고 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.

5. 그러므로 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리 판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.