원고 (소송대리인 변호사 이광철)

피고 (소송대리인 변호사 한동철)

2012. 8. 27.

1. 피고는 원고에게 금 30,492,000원 및 이에 대하여 2012. 3. 6.부터 2012. 9. 24.까지는 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 중 50%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

5. 제1항은 가집행할 수 있다.

피고는 원고에게 금 55,492,000원 및 그 중 금 30,492,000원에 대하여는 2008. 9. 1.부터 이 사건 소장부본 송달일까지 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고, 금 25,000,000원에 대하여는 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 완제일까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결.

1. 기초사실

가. 원고는 2004. 1. 15. 소외인으로부터 서울 용산구 (주소 생략) 소재 ○○빌딩 1층 점포(이하 이 사건 점포라 한다)를 보증금 4,500만 원, 차임 월 100만 원(부가가치세 별도, 매월 15일 지급), 기간 2004. 1. 15.부터 2006. 1. 15.까지로 정하여 임차한 후, 위 보증금을 지급하고 이 사건 점포에서 오토바이 판매·수리점을 운영하였다.

나. 그 후 피고가 이 사건 점포의 소유권을 취득하자, 원고는 2005. 5. 15. 피고와 사이에 이 사건 점포를 종전 임대차계약과 동일한 내용으로 임차하는 내용의 임대차계약(이하 “갱신 전 임대차계약”이라 한다)을 하였다.

다. 원고는 갱신 전 임대차계약이 만료되자 2006. 1. 16.경 피고와 사이에 갱신 전 임대차계약을 갱신하면서 보증금을 5,000만 원, 차임을 월 200만 원(부가가치세 별도)으로 각 인상하고, 기간을 2006. 1. 16.부터 2008. 1. 15.까지로 정하여 이 사건 점포에 관한 임대차계약(이하 “이 사건 임대차계약”이라 한다)을 체결하였다.

라. 한편, 이 사건 점포는 용산역전면제2구역도시환경정비사업조합(이하 “소외 조합”이라 한다)이 시행하는 도시환경정비사업 구역에 편입되었고, 소외 조합은 2008. 6. 27. 관리처분계획의 인가 및 고시를 마친 후 피고를 상대로 서울서부지방법원 2008가합14817호 로 이 사건 점포에 대한 인도청구의 소를 제기하였는데, 소송 진행 중인 2009. 9. 23.경 소외 조합은 연체 차임을 공제한 이 사건 임대차계약의 보증금 잔액이 20,635,890원에 불과함을 주장하여 위 금액을 서울서부지방법원에 공탁(이하 “이 사건 공탁”이라 한다)하였고, 위 법원은 2011. 8. 25. 소외 조합의 청구를 인용하는 판결(이하 “이 사건 인도판결”이라 한다)을 선고하였다.

마. 원고는 2008. 9. 1.경부터는 차임을 지급하지 아니하였고, 2009. 1. 20.경 피고에 대하여 이행불능을 이유로 이 사건 임대차계약을 해지함을 통지한 후, 이 사건 인도판결 이후인 2011. 11. 23.경 소외 조합에 이 사건 점포를 인도하였다.

【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 보증금 반환청구에 대한 판단

가. 보증금 반환의무의 발생

위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 2009. 1. 20. 종료되었으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 원고가 구하는 보증금 잔액 2,500만 원을 반환할 의무가 있다.

나. 피고의 주장에 대한 판단

피고는, 원고가 이 사건 공탁금을 수령한 후 2011. 10. 27.경 소외 조합과 사이에 영업보상금 최종액을 수령하고 2011. 11. 15.까지 이 사건 점포를 인도하기로 합의하였고, 위 합의가 이행됨으로써 원고의 보증금반환채권은 더 이상 존재하지 아니한다고 주장한다.

그러므로 살피건대, 소외 조합이 연체 차임을 공제한 보증금 잔액으로 이 사건 공탁을 한 사실은 위에서 인정한 바와 같다. 그리고, 갑 제5, 6호증, 갑 제7호증의 1, 2, 갑 제8호증, 갑 제14호증의 2, 갑 제15호증, 을 제2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 원고는 2010. 7. 14.경 이 사건 공탁금을 이의를 유보하고 출급한 사실, ② 소외 조합이 승소한 2011. 8. 25.자 이 사건 인도판결에서 피고는 보증금 반환과 동시이행의 항변을 하였으나 위 법원은 연체 차임 또는 차임 상당 부당이득금으로 보증금이 모두 공제되었음을 이유로 이를 받아들이지 아니한 사실, ③ 그 후 소외 조합을 대리한 주식회사 퍼펙트시큐리티와 원고는 2011. 10. 27.경 원고가 소외 조합으로부터 최종 영업보상금 87,189,390원 및 이주협의금 10,000,000원의 합계 금 97,189,390원을 수령하고 이 사건 점포를 2011. 11. 15.까지 인도하되, 이와 관련하여 향후 어떠한 이의도 제기하지 않기로 하는 내용의 합의(이하 “이 사건 합의”라 한다)를 한 사실, ④ 이 사건 합의 당시 최종 영업보상금 87,189,390원은 소외 조합이 기존에 원고에 대한 영업보상금으로 공탁한 금 44,369,000원(1차 2009. 6. 12.자 39,512,000원+2차 2009. 11. 4.자 4,857,000원)에 피고가 수령한 이 사건 공탁금 20,635,890원을 더한 합계 금 65,004,890원(44,369,000원+20,635,890원)을 피고가 이미 수령한 것으로 보고, 나머지 22,184,500원(87,189,390원-65,004,890원)만을 지급하기로 약정한 사실, ⑤ 이에 따라 소외 조합은 2011. 10. 31. 원고에게 위 금 22,184,500원을 지급하였으나 원고는 위 약정기일에 이 사건 점포를 인도하지는 아니한 사실, ⑥ 그 후 원고와 피고 사이에 2011. 11. 22.경 피고가 원고가 수령한 모든 보상금 및 원고가 2008. 6. 27. 이후에 미지급한 차임에 대하여 민·형사상 일체의 이의를 제기하지 않는다는 내용의 합의(이하 “이 사건 후속 합의”라 한다)가 성립되었고, 다음날인 2011. 11. 23. 원고가 이 사건 점포를 인도하였으며, 피고는 2011. 11. 24. 원고에게 금 2,500만 원을 지급한 사실을 각 인정할 수 있다.

위에서 인정한 바와 같은 이 사건 인도판결의 취지, 원고는 소외 조합에 대하여 보증금 반환에 관하여 특별히 유보하지 아니하고 위 영업보상금만을 지급받고 이 사건 점포를 인도하는 것으로 이 사건 합의를 하였으나, 위 영업보상금에는 소외 조합이 보증금 반환 명목으로 공탁한 이 사건 공탁금이 포함됨으로써 보증금에 관한 부분이 반영되어 있었던 것으로 보이는 점, 이어 원고가 피고와 사이에 영업보상금과 차임에 관한 이 사건 후속 합의를 한 후에야 이 사건 점포를 인도한 점, 그 직후 피고가 원고와 임대차 관계를 최종적으로 청산하기 위한 것으로 보이는 돈 2,500만 원을 지급한 점, 이 사건 합의 당시 원고는 위 점포 인도와 관련하여 향후 어떠한 이의도 제기하지 않기로 한 점 등의 사정을 종합하면 위 합의 및 후속 합의가 이행됨에 따라 원고의 보증금반환채권은 모두 정산되어 반환이 완료된 것으로 봄이 타당하므로, 피고의 위 주장은 이유 있다.

다. 소결론

따라서 원고의 보증금 반환청구는 이유 없다.

3. 부당이득반환청구에 대한 판단

가. 부당이득반환의무의 발생 및 범위

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 에서는 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하는 것으로 규정하고 있고, 같은 법 제10조 제3항 에서는 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 다만, 차임과 보증금은 제11조 에 따른 범위에서 증감할 수 있는 규정하고 있다. 같은 법 제11조 는 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있으나, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하는 것으로 규정하고 있는데, 갱신 전 임대차계약이 만료되던 2006. 1. 15. 당시 적용되던 구 상가건물 임대차보호법 시행령(2008. 8. 21 대통령령 제20970호로 개정되기 전의 것) 제4조 는 법 제11조 제1항 의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못하는 것으로 규정하고 있고, 위 각 법령규정은 상가건물 임대차보호법 제15조 에서 정한 바에 따라 강행규정에 해당한다 할 것인바, 위 각 법령규정을 종합하면 임대인과 임차인 사이에 임차인의 갱신청구권에 따라 갱신되는 임대차계약의 경우 보증금 또는 차임에 관한 약정 중 그 금액이 갱신 전 금액의 100분의 12를 초과하는 부분에 관하여는 효력을 인정할 수 없고, 따라서 이를 초과하여 지급한 부분에 대하여는 부당이득으로 반환을 청구할 수 있을 것이다.

위에서 본 사실관계에 갑 제3호증의 1 내지 6의 각 기재를 더하여 보면, 갱신 전 임대차계약의 기간이 만료되기 약 2개월 전인 2005. 11. 9.경 피고는 원고에게 갱신거절의 통지를 하였고, 이에 대하여 원고는 2005. 11. 16.경 임대차계약의 갱신을 청구하는 통지를 발송하여 그 무렵 피고에게 위 통지가 도달하였으며, 그 후 원, 피고는 갱신 전 임대차계약의 기간이 만료된 직후인 2006. 1. 16.에 이 사건 임대차계약을 체결하였고, 그 임대차기간도 갱신 전 임대차계약의 기간에 연속되는바, 이러한 사실들을 종합하면 이 사건 임대차계약은 원고의 갱신청구에 따라 갱신되었다 할 것이고, 갱신 전 임대차계약이 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 이상(보증금과 차임 환산액을 더하면 1억 5,000만 원으로서 2억 4,000만 원을 초과하지 아니한다), 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약에 따라 2006. 1. 16.부터 2008. 8. 31.까지 수령한 차임 중 월 1,232,000원(110만 원 × 1.12)을 초과하는 월 금 968,000원(2,200,000원 - 1,232,000원)의 비율로 계산한 금액을 반환하여야 할 것이다.

나. 피고의 주장에 대한 판단

1) 먼저, 피고는 이 사건 점포가 재건축될 예정이어서 원고의 갱신청구를 거절할 정당한 사유가 있어 이를 거절함에 따라 갱신 전 임대차계약은 갱신되지 못하였고, 원, 피고 사이의 합의에 따라 별도로 이 사건 임대차계약이 체결된 것이어서 상가건물 임대차보호법 제10조 제3항 이 적용되지 아니한다고 주장하므로 살피건대, 을 제2호증의 기재에 의하면 위 도시환경정비사업은 원고가 갱신청구권을 행사한 때로부터 1년 이상 경과한 2006. 12. 13.에 소외 조합이 설립인가를 받고, 그로부터 약 9개월이 경과한 2007. 9. 17.에야 사업시행인가를 받은 사실이 인정되어 위 갱신청구권의 행사 및 그에 이은 이 사건 임대차계약 체결 당시 위 점포의 재건축이 임박한 시점이 아니었고, 위에서 본 이 사건 임대차계약의 체결 경위 및 내용 등에 비추어 보면 이 사건 임대차계약은 원고의 갱신청구에 따라 갱신 전 임대차계약을 갱신한 것으로 봄이 타당하므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

2) 피고는, 원고가 갱신 전 차임액의 100분의 12를 초과하여 지급한 차임 부분은 불법원인급여에 해당하므로 반환을 구할 수 없다는 취지로도 주장하나, 민법 제746조 에서 정하는 불법원인급여의 “불법”은 단순히 강행법규 위반의 경우가 아닌 사회질서에 위반되는 것을 의미하는 것으로 볼 것인바, 위와 같은 법정한도를 초과하여 차임을 지급한 것으로 두고 반사회질서적인 행위라 할 수는 없으므로, 피고의 위 주장도 이유 없다.

다. 소결론

따라서 피고는 원고에게 부당이득으로 금 30,492,000원{968,000원 × 31개월(2006. 1. 16.부터 2008. 8. 15.까지) + 968,000원 × 15일(2008. 8. 16.부터 2008. 8. 31.까지)/ 주1) 30일 } 및 이에 대한 이 사건 소장 부본 송달 다음날인 2012. 3. 6.부터 피고가 항쟁함이 상당한 이 판결선고일인 2012. 9. 24.까지는 민법 소정의 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 소정의 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금(원고는 최종 부당이득금 발생일 다음날인 2008. 9. 1.부터 지연손해금의 지급을 구하나, 부당이득반환의무는 기한의 정함이 없는 채무이므로 원고의 지급최고의 뜻이 담긴 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 지연손해금이 발생한다)을 지급할 의무가 있다.

4. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각한다.

주1) 원래 금 499,612원(= 968,000원×16일/31일)으로 계산하여야 하나 원고가 구하는 바에 따른다.