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대법원 1993. 9. 14. 선고 92다49539 판결
[배당이의][공1993.11.1.(955),2754]
판시사항

가. 구 주택임대차보호법 제8조 소정의 소액의 보증금의 의미

나. 주택임대차보호법 부칙 제3항 규정과 소액임차인

판결요지

가. 구 주택임대차보호법(1989.12.30. 법률 제4188호로 개정되기 전의 것)제8조 같은법시행령(1990.2.19. 대통령령 제12930호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항 의 각 규정은 우선변제권이 인정되는 소액보증금의 기준을 정한 것이지 우선변제권의 효력이 미치는 범위를 정한 것은 아니라고 해석되므로 구 주택임대차보호법하에 있어서 서울특별시 및 직할시의 경우 임대보증금이 금 5,000,000원을 넘는 경우에는 그 전체에 대하여 우선변제권이 인정되지 아니한다.

나. 주택임대차보호법(1989.12.30. 법률 제4188호) 부칙 제3항에 의하면 이 법 시행 전에 임대주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다고 규정하고 있어 현행법 시행 전에 부동산에 대하여 근저당권을 취득한 자에 대한 관계에 있어서는 구 주택임대차보호법에 의하여 소액임차인에 해당하는지 여부를 가려야 한다.

원고, 상고인

중소기업은행 소송대리인 변호사 김교창

피고, 피상고인

피고

주문

원심판결을 파기하고, 사건을 서울민사지방법원 합의부에 환송한다.

이유

상고이유 대하여 본다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 이 사건 부동산에 대하여 1986.11.25. 및 1989.11.1. 취득한 각 근저당권에 기하여 신청한 서울지방법원 남부지원 91타경3793호 임의경매 사건에서 1992.1.15. 열린 배당기일에 경매법원이 그 배당할 금액을 소액임차인이라고 주장하는 피고 및 원심공동피고 소외 1, 소외 2에게 그들 주장의 각 임대보증금 7,000,000원 중 금 5,000,000원씩에 우선 배당하고 잔액을 원고에게 배당한 사실을 인정한 다음, 피고는 구 주택임대차보호법상의 소액임차인에 해당하지 아니한다는 원고의 주장에 대하여, 구 주택임대차보호법 제8조 , 같은법시행령 제3조 소정의 금 5,000,000원 이하의 소액보증금이라 함은 임대보증금이 금 5,000,000원을 넘지 아니하는 경우뿐만 아니라 임대보증금이 금 5,000,000원을 넘더라도 그 중 금 5,000,000원 부분은 이를 소액보증금으로 본다는 취지라 할 것이고, 이는 소액임차권자를 사회정책적 차원에서 특별히 보호하려는 위 법의 취지나 원고의 입장에서 위 근저당권을 취득할 당시 이미 금 5,000,000원 한도의 소액보증금의 우선변제청구권을 예상하고 있어서 불측의 손해를 입는 것은 아니라는 점으로 보아 그러하다는 이유를 들어 배척하였다.

그러나 구 주택임대차보호법(1989.12.30. 법률 제4188호로 개정되기 전의 것) 제8조 같은 법 시행령(1990.2.19. 대통령령 제12930호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항 의 각 규정은 우선변제권이 인정되는 소액보증금의 기준을 정한 것이지 우선변제권의 효력이 미치는 범위를 정한 것은 아니라고 해석되므로 구 주택임대차보호법하에 있어서 서울특별시 및 직할시의 경우 임대보증금이 금 5,000,000원을 넘는 경우에는 그 전체에 대하여 우선변제권이 인정되지 아니한다고 할 것이다.

한편 개정된 현행 주택임대차보호법(1989.12.30. 법률 제4188호) 부칙 제3항에 의하면 이 법 시행 전에 임대주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다고 규정하고 있어 현행법 시행 전인 1986.11.25. 및 1989.11.1. 이 사건 부동산에 대하여 근저당권을 취득한 원고에 대한 관계에 있어서는 구 주택임대차보호법에 의하여 소액임차인에 해당하는지 여부를 가려야 할 것이므로, 결국 그 임대보증금이 금 7,000,000원이라고 스스로 주장하는 피고는 원고에 대한 관계에 있어서는 위 임대보증금 중 금 5,000,000원에 대하여도 소액임차인으로서의 우선변제권을 주장할 수 없다고 보아야 할 것이다.

그럼에도 불구하고 원심은 피고의 위 임대보증금채권 금 7,000,000원 중 금 5,000,000원 한도에서 원고의 채권에 우선하는 것으로 보고 원고의 이 사건 청구를 배척한 것은 구 주택임대차보호법 제8조 , 같은법시행령 제3조 제1항 에 관한 해석을 그르쳐 판결결과에 영향을 미친 위법을 저지른 것이라고 할 것이고, 이점을 지적하는 논지는 이유 있다.

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관   배만운(재판장) 최재호 김석수 최종영(주심)

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심급 사건
-서울민사지방법원 1992.10.2.선고 92나15320

따름판례

- 서울지방법원서부지원 1998. 7. 22. 선고 97가단37992 판결:확정 [하집1998-2, 284]

- 대법원 2002. 3. 29. 선고 2001다84824 판결 [공2002.5.15.(154),1010]

관련문헌

- 박경호 주택임대차보호법이 개정, 시행된 후 대통령령이 개정되기 전에 근저당권이 설정된 경우, 소액임차인 해당 여부의 기준시행령 대법원판례해설 40호 (2002.12) / 법원도서관 2002

- 정승열 주택임차보증금 회수청구권의 보장과 문제점 법조 46권 12호 (97.12) / 법조협회 1997

- 민일영 주택의 경매와 임차인 보호에 관한 실무연구 경인문화사 2005

- 강신중 대항력있는 주택임차인의 우선변제권 재판실무연구 1997 / 광주지방법원 1998

- 한삼인 주택임차인의 보증금의 우선변제 고시연구 32권 8호 (2005.08) / 고시연구사 2005

- 권용산 상가건물임대차보호법의 문제점과 개선방안 , Ⅳ 법무사 432호 / 대한법무사협회 2003

- 한국. 대법원 법원행정처 법원실무제요 [2-2]: 민사집행(II): 부동산집행 법원행정처 2014

- 한봉상 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권 법무사 504호 / 대한법무사협회 2009

- 이주흥 주택임차보증금회수를 위한 우선변제권의 행사와 경매절차상 취급 법조 43권 11호 (94.11) / 법조협회 1994

- 강신중 집행절차에 있어서의 주택임차인의 지위 재판자료 71집 (상) / 법원도서관 1996

- 황동룡 주택임대차보호법 해설, 6 경영법무 통권64호 / 한국경영법무연구소 1999

- 민일영 주택 경매에 있어서 임차인 보호에 관한 연구 서울대학교 대학원 2004

- 이은희 저당권과 임차권의 관계에 관한 연구 서울대학교 1998

참조조문

- 주택임대차보호법(구) 제8조

- 주택임대차보호법시행령(구) 제3조 제1항

- 주택임대차보호법 부칙 제3항

본문참조조문

- 주택임대차보호법(구) 제8조

- 주택임대차보호법시행령(구) 제3조

- 주택임대차보호법시행령(구) 제3조 제1항

- 주택임대차보호법 부칙 제3항

원심판결

- 서울민사지방법원 1992.10.2. 선고 92나15320 판결