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판시사항
[1] 주택임대차보호법이 개정·시행된 후로서 이에 따른 시행령이 개정되기 전에 근저당권이 설정되고, 그 시행령의 개정 후에 체결된 임대차 계약의 보증금이 개정된 시행령에 따른 소액보증금의 범위에 속하는 경우 임차인에게 우선변제권이 인정되는지 여부(적극)
[2] 임대인이 토지와 그 지상 주택에 근저당권을 설정하였다가 임의로 주택을 멸실시키고 그 자리에 다시 주택을 신축하여 이를 임대한 후 토지에 대한 근저당권의 실행으로 주택이 일괄경매된 경우, 주택 임차인이 토지 부분의 경락대금에서도 소액보증금을 우선변제 받을 수 있는지 여부(적극)
판결요지
[1] 구 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정된 것)이 개정·시행된 후로서 이에 따른 같은법시행령이 개정되기 전에 근저당권이 설정되고, 그 시행령의 개정 후에 체결된 임대차계약의 보증금이 개정된 소액보증금의 범위에 속하는 경우, 같은 법 제8조 제3항이 대통령령에 위임한 것은 보증금의 범위이지 보호개시일자까지 위임한 것은 아니라고 보여지는 점, 위 개정된 시행령에는 경과조치에 관한 별도의 규정이 없는 점 등에 비추어 보면, 그 임차인이 위 개정된 시행령에서 정한 우선변제권이 인정되는 소액임차인에 해당하는 이상 위 개정된 법 시행 후에 근저당권을 설정한 근저당권자와의 관계에서 그 보증금 중 위 개정된 시행령에서 정한 일정액에 관하여는 우선변제권이 인정된다고 보아야 한다.
[2] 임대인이 토지와 그 지상 주택에 근저당권을 설정하였다가 임의로 주택을 멸실시키고 그 자리에 다시 주택을 신축하여 이를 임대한 후 토지에 대한 근저당권 실행으로 주택이 함께 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법이 별다른 제한 없이 소액임차인에 대해 대지의 가액을 포함한 주택가액의 2분의 1의 범위 내에서 우선변제권이 있다고 규정하고 있는 점 및 이미 토지 위에 종전의 건물, 특히 주택이 건립되어 있어 근저당권자가 토지 및 종전 주택에 근저당권을 설정할 당시 이미 그 주택에 우선변제권이 인정될 소액임차인이 존재하리라는 것을 고려하여 그 담보가치를 정하였으리라고 보이는 특별한 사정이 있는 점에 비추어 새로 건립된 주택의 소액임차인에게 대지 부분의 배당금액에 대하여도 우선변제권을 인정하여야 한다.
참조조문
[1] [2] 구 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정된 것) 제8조 , 같은법시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정된 것) 제3조 , 제4조
참조판례
[1]
원고
김태수
피고
주식회사 충북은행 (소송대리인 박인권)
주문
1. 서울지방법원 서부지원 97타경1811호 부동산임의경매사건에 관하여 동 법원이 1997. 10. 15. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액 금 1,548,345원을 금 10,838,410원으로, 피고에 대한 배당액 금 18,580,135원을 금 9,290,068원으로 각 변경한다.
2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.
청구취지
주문과 같다.
이유
1. 사실 관계
갑 제1호증의 1, 2, 갑 제2호증의 1, 2(을 제5, 6호증과 같다), 갑 제3호증의 1 내지 7, 갑 제4, 5호증, 을 제1호증의 1, 2, 을 제2, 3, 4호증의 각 1 내지 3의 각 기재에 변론의 전취지를 보태어 보면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있고, 반증이 없다.
가. 피고는 1990. 2. 10. 소외 소천산업 주식회사에 대한 대출금채권을 담보하기 위하여 위 회사가 소유하던 서울 마포구 망원동 477의 21 대 241㎡ 및 그 지상의 벽돌조 시멘트기와지붕 2층 주택(1층 77.69㎡, 2층 33.12㎡, 지하층 9.26㎡)을 공동담보물로 하여 채권최고액을 금 300,000,000원으로 하는 근저당권설정등기를 경료하였고, 그 후 1991. 6. 12. 위 회사가 위 토지 및 주택을 소외 김성희에게 매도하였는데, 위 김성희는 같은 해 7. 12. 위 토지에 대하여 소유권이전등기를 경료하고, 위 주택은 그 무렵 멸실시킨 후 그 곳에 철근콘크리트 벽돌조 평슬래브 3층 다세대주택(1층 135.54㎡, 2층 135.54㎡, 3층 116.10㎡, 지층 40.60㎡)을 건축하여 같은 해 12. 30. 그 소유권보존등기를 경료하였고, 이 때 위 토지는 위 다세대주택의 대지권의 목적인 토지로 편입되었다.
나. 원고는 1994. 1. 26. 위 김성희로부터 위 다세대주택 중 2층 201호 44.52㎡(그 대지권은 위 토지 중 241분지 26.71지분인데, 위 토지 전체에 관하여 피고의 근저당권설정등기가 이미 경료되어 있었던 관계로 위 대지권의 표시부분 등기란에 별도 등기 있음이 기재되어 있었다.)에 관하여 채권최고액을 30,000,000원으로 한 근저당권을 설정받았는데, 그 피담보채권을 변제받지 못하게 되자 1997. 1.경 위 근저당권의 실행을 위한 경매를 신청하여 같은 해 1. 20. 서울지방법원 서부지원 97타경1811호로 경매개시결정이 내려지고 경매절차가 진행되었다.
다. 한편 위 김성희는 위 다세대주택 201호 내의 각 방1칸씩을 1992. 8. 6. 소외 정인종에게 임대차보증금 15,000,000원으로 하여, 1992. 8. 27. 소외 김창주에게 임대차보증금 12,000,000원으로 하여, 1992. 10. 5. 소외 양옥렬에게 임대차보증금 11,000,000원으로 하여 각 임대하였고, 위 임차인들은 위 각 임대차계약 체결 직후 임차한 부분을 인도받아 거주하면서 위 정인종은 1993. 1. 18., 위 김창주는 1994. 7. 13., 위 양옥렬은 1994. 7. 18. 각 전입신고를 마쳤는데, 위와 같이 경매가 진행되자 위 임차인들은 위 각 임대차보증금을 우선변제받기 위하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 소액임차인으로서 경매법원에 권리신고 및 배당요구를 하였다(위 임차인들을 이하 이 사건 임차인들이라고 한다).
라. 위 다세대주택 201호의 가액은 대지권 부분이 30,000,000원, 건물 부분이 35,000,000원, 합계 금 65,000,000원으로 감정평가되었고, 이를 기초로 입찰을 실시한 결과 1997. 8. 28. 소외 정인종에게 금 42,000,000원에 낙찰되었는데, 경매법원은 1997. 10. 15. 위 경락대금에서 집행비용 등을 공제한 후의 배당할 금액 40,256,959원 중 대지권부분 해당액 18,580,135원(40,256,959원×30,000,000원 / 65,000,000원)을 피고에게 배당하고, 건물부분 해당액 21,676,824원(40,256,959원×35,000,000원 / 65,000,000원) 중 위 총 배당할 금액의 2분의 1인 20,128,479원을 이 사건 임차인들에게 안분하여 각 6,709,493원씩 배당한 후, 그 잔액 1,548,345원(21,676,824원－20,128,479원)을 원고에게 배당하는 것으로 배당표를 작성하였다.
2. 배당순위 및 배당액에 대한 판단
원고는, 위 총 배당할 금액에서 그 2분의 1인 금 20,128,479원을 먼저 이 사건 임차인들에게 배당하고 나머지 20,128,480원을 원고와 피고에게 위 건물 및 대지권 부분의 가액비율에 따라 분할하여 배당하여야 한다고 주장하고, 이에 대하여 피고는 이 사건 임차인들이 피고와의 관계에서 우선변제를 받을 소액임차인에 해당하지 아니하므로 대지권부분의 배당금액에서는 우선변제받을 수 없다고 다투는 바, 이 사건 임차인들이 피고와의 관계에서 우선변제받을 소액임차인에 해당하는지의 여부 및 다음으로 그들이 위 대지권부분의 배당금액에서도 우선변제받을 수 있는 것인지(이 부분에 관하여는 피고가 따로 다투지 아니하고 있으나, 이 사건 임차인들이 우선변제받을 소액임차인에 해당한다고 하더라도 대지권 부분의 배당금액까지도 포함하여 변제받을 권리가 있는 것인지가 또한 문제된다.)에 관하여 차례로 살핀다.
가. 관련 법규
(1) 피고가 위 근저당권설정등기를 경료하기 전에 시행되던 구 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정되기 전의 것) 제8조 는 "① 임차인은 소액의 보증금에 관하여 다른 담보물권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다. ② 제1항 의 경우에 소액보증금의 범위와 기준은 주택의 가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분지 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다."고 규정하고, 동 시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항 은 " 법 제8조 의 규정에 의한 소액보증금의 범위를 서울특별시 및 직할시에서는 금 500만 원 이하, 기타의 지역에서는 금 400만 원 이하로 한다."고 규정하였다.
(2) 한편 그 후 개정된 구 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정된 것, 이는 위 일자부터 시행되었다) 제8조 는 우선변제권이 인정되는 소액임차인의 기준과 우선변제권이 인정되는 소액보증금의 범위를 구별하여 "① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다. … ③ 제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택의 가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다."고 규정하고, 동 시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정된 것) 제3조 제1항 은 " 법 제8조 의 규정에 의한 보증금 중 일정액의 범위를 서울특별시 및 직할시에서는 금 700만 원 이하, 기타의 지역에서는 금 500만 원 이하로 한다."고 규정하고, 제4조는 " 법 제8조 의 규정에 의한 우선변제를 받을 임차인의 범위는 보증금이 서울특별시 및 직할시에서는 금 2,000만 원 이하, 기타의 지역에서는 금 1,500만 원 이하인 임차인으로 한다."고 규정하였다.
나. 판 단
(1) 위 각 개정 이전의 주택임대차보호법 제8조 및 동 시행령 제3조 제1항 의 규정은 우선변제권이 인정되는 소액보증금의 기준을 정한 것이지 우선변제권의 효력이 미치는 범위를 정한 것은 아니라고 할 것이어서 서울특별시의 경우 임대보증금이 금 5,000,000원을 넘는 경우에는 그 전체에 대하여 우선변제권이 인정되지 아니하는 것이었으나, 위 각 개정으로 서울특별시의 경우 임대보증금이 20,000,000원 이하인 임차인에 대하여 그 중 금 7,000,000원에 관하여 우선변제권은 인정하게 된 것이다.
(2) 그리고 임차인이 담보물권자와의 관계에서 위와 같은 우선변제를 받을 소액임차인에 해당하는지의 여부는 그 담보물권 설정 당시의 법령을 기준으로 하여 판단하여야 할 것인데, 이 사건에 있어서 피고가 근저당권설정등기를 경료한 때가 1990. 2. 10.로서 위 개정된 법이 시행된 후이나 그 시행령은 아직 개정되기 전인 바, 과연 이 사건 임차인들이 피고와의 관계에서 우선변제권이 있는 소액임차인에 해당하는지에 관하여 보건대, 위 개정된 법 제8조 제3항 이 대통령령에 위임한 것은 보증금의 범위이지 보증금의 보호개시일자까지 위임한 것은 아니라고 볼 것인 점, 위 개정되기 전의 시행령 및 현행 주택임대차보호법시행령(1995. 10. 19. 대통령령 제14785호로 개정된 것, 우선변제를 받을 임차인의 범위와 보증금 중 우선변제권이 인정되는 일정액의 범위를 확장하였다.)의 각 부칙에 경과조치로 그 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정을 적용한다고 각 규정하고 있음에 반하여, 위 개정된 시행령에는 그와 같은 경과조치에 관한 별도의 규정이 없는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 임차인들이 위 개정된 시행령에서 정한 우선변제권이 인정되는 소액임차인에 해당하는 이상 위 개정된 법 시행 후에 근저당권을 설정한 피고와의 관계에서도 그 보증금 중 위 개정된 시행령에서 정한 일정액에 관하여는 우선변제권이 인정된다고 할 것이다.
(3) 나아가 이 사건 임차인들이 위 대지권부분의 배당금액에 대하여도 우선변제받을 권리가 있는지에 관하여 보건대, 주택임대차보호법이 별다른 제한 없이 소액임차인에 대해 대지의 가액을 포함한 주택가액의 2분의 1의 범위 내에서 우선변제권이 있다고 규정하고 있을 뿐이고, 그 취지는 무주택 영세임차인의 소액임차보증금은 생활의 근거가 되는 전재산이나 다름없는 현실을 고려하여 담보물권자의 이익을 희생해서라도 소액임차인을 보호하기 위한 입법 정책의 표현으로 보여지는 데다가, 이 사건에서와 같이 이미 토지 위에 종전의 건물, 특히 주택이 건립되어 있어 피고가 토지 및 종전 주택에 근저당권을 설정할 당시 이미 그 주택에 우선변제권이 인정될 소액임차인이 존재하리라는 것을 고려하여 그 담보가치를 정하였으리라고 보이는 특별한 사정이 있는 경우에는 그 후 새로 건립된 주택의 소액임차인들에 대하여 위와 같이 우선변제권을 인정하더라도 거래의 안정을 그다지 해치리라고는 볼 수 없는 점(최소한 나대지에 관하여 근저당권이 설정된 후 그 지상에 주택이 건립된 경우와는 달리 보아야 할 것이다.) 등에 비추어 보면, 이 사건 임차인들에게 대지권부분의 배당금액에 대하여도 우선변제권을 인정함이 합당하다.
3. 결 론
그렇다면 위 총 배당할 금액 중 2분의 1 상당액인 금 20,128,479원은 먼저 이 사건 임차인들에게 안분 배당하고, 그 나머지 금 20,128,480원을 원고와 피고에게 위 건물 및 대지권부분의 가액비율에 따라 분할하여 배당하여야 할 것인바, 이 사건 배당표 중 원고에 대한 배당액 금 1,548,345원은 위 금 20,128,480원 중 65분의 35 비율에 해당하는 금 10,838,410원으로, 피고에 대한 배당액 금 18,580,135원은 위 금 20,128,480원 중 65분의 30 비율에 해당하는 금 9,290,068원으로 각 변경하여야 할 것이니, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.