대한주택보증 주식회사 (소송대리인 법무법인 춘추 담당변호사 윤태삼)

화성시장 (소송대리인 법무법인 티엘비에스 담당변호사 이현규)

2014. 10. 29.

1. 피고가 2014. 1. 22. 원고에 대하여 한 취득세 1,385,945,430원, 농어촌특별세 138,594,530원, 등록세 1,393,684,090원, 지방교육세 262,614,600원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

주문과 같다.

1. 처분의 경위

가. 주택분양보증계약의 체결 등

1) 원고는 2006. 5.경 주식회사 우방(이후 상호가 주식회사 씨앤우방으로 변경되었다가 다시 주식회사 우방으로 변경되었다, 이하 ‘우방’이라 한다)과 사이에, 화성시 (주소 생략) 대 32,739.7㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 지상에 건설·공급하는 화성○○ ○○○○ 아파트(이하 ‘이 사건 공동주택’이라 한다) 신축공사와 관련하여 주택분양보증계약을 체결하였고, 원고는 2006. 5. 17. 우방에게 이 사건 토지 위에 건축하는 이 사건 공동주택에 관하여 보증금액을 ‘90,326,880,000원’, 보증기간을 ‘입주자 모집공고 승인일부터 소유권보존등기일(사용검사포함)까지’, 보증채권자를 ‘입주예정자’로 한 주택분양보증약정을 하고 주택분양보증서를 발급하였다.

2) 한편, 우방은 2006. 2.경 원고에게 ‘이 사건 토지에 대하여 현재 지적정리가 되어있지 아니하여 소유권이 확보되지 않음에 따라 신탁등기(부기등기)를 이행할 수 없으므로, 이 사건 토지에 대하여 향후 지적정리가 되는 때에는 지체 없이 지적정리가 완료되는 때를 기준으로 하여 주택법 제40조 제6항 및 동법 시행령 제45조 제3항 에 의한 신탁등기 또는 부기등기를 할 것임을 확약한다’는 내용의 확약서를 작성하여 주었다.

나. 보증채무의 이행 및 신탁계약의 체결

1) 원고는 2008. 10. 31.경 시행사의 부도로 보증사고가 발생하자 2009. 1.경까지 분양계약자 약 500세대에게 분양대금 75,191,832,980원을 환급하였고, 이후 2010. 1. 20. 55,923,531원, 2010. 7. 14. 88,760,000원을 분양계약자에게 각 환급하였다.

2) 원고는 2009. 3. 20. 우방과 사이에 이 사건 토지 지상에 건설·공급하는 이 사건 공동주택 신축공사와 관련하여 다음과 같은 내용의 신탁계약(이하 '이 사건 신탁계약‘이라 한다)을 체결하였고, 2009. 3. 26. 이 사건 토지에 관하여 원고 앞으로 위 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기(이하 ’이 사건 등기‘라 한다)를 하였다.

3) 원고는 2009. 8. 6. 주식회사 신영에게 이 사건 토지를 매각하였다.

다. 피고의 취득세 등 부과

피고는 원고가 위와 같이 분양계약자들에게 환급금을 대위변제하고 2009. 3. 26. 이 사건 토지에 관하여 원고 명의로 이 사건 등기를 경료하여 이 사건 부동산을 취득하였다고 보고, 2014. 1. 22. 원고에게 취득세 1,385,945,430원, 농어촌특별세 138,594,530원, 등록세 1,393,684,090원, 지방교육세 262,614,600원을 부과·고지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8호증, 을 제1호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 이 사건 토지에 관하여 신탁법상 신탁을 원인으로 한 등기를 경료하였으므로 구 지방세법 제110조 제1호 비과세 대상에 해당한다. 원고가 이 사건 토지에 관하여 이 사건 등기를 경료하고 제3자에게 매각한 것은 이 사건 신탁계약의 내용에 따른 것일 뿐이고, 원고가 분양계약자에게 환급이행을 한 후 이 사건 등기를 경료하였다 하여 원고가 이 사건 토지를 대물변제 받았다거나 사실상 취득하였다고 볼 수는 없다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 구 지방세법(2010. 3. 31. 법률 제10221호로 전부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제110조 제1호 는 신탁(「신탁법」에 의한 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것에 한한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고, 제105조 제2항 은 부동산 등의 취득에 있어서는 「민법」 등 관계법령의 규정에 의한 등기·등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 취득한 것으로 보고 당해 취득물건의 소유자 또는 양수인을 취득자로 한다고 규정하고 있으며, 위 ‘사실상 취득’이란 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다( 대법원 2006. 6. 30. 선고 2004두6761 판결 등 참조).

2) 살피건대, 앞서 든 각 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 원고가 이 사건 토지에 관하여 이 사건 등기를 경료한 것은 신탁으로 인한 신택재산의 취득에 해당하여 구 지방세법 제110조 제1호 본문 가목에 따라 취득세를 부과할 수 없는 것이고, 원고가 2009. 3. 13. 분양계약자들에게 분양대금의 대부분을 환급한 이후 우방과 이 사건 신탁계약을 체결하여 이 사건 등기를 경료하였다는 사정만으로 원고가 이 사건 토지를 사실상 취득( 구 지방세법 제105조 제2항 )하였다고 볼 수는 없다. 따라서 이와 다른 전제에서 한 이 사건 처분은 위법하다.

① 원고는 우방과 이 사건 신탁계약을 체결한 후 이 사건 토지에 관하여 원고 명의로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료한 사실은 앞서 본 바와 같은바, 취득세의 비과세를 규정한 구 지방세법 제110조 제1호 본문 가목의 문언상 요건을 충족하고, 달리 이 사건 신탁계약과 같은 경우 위 비과세 규정의 적용을 배제할 아무런 법령상 근거가 없다( 구 지방세법 제110조 제1호 단서는 ‘신탁재산의 취득 중 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합 등의 비조합원용 부동산 취득’에 대하여만 위 비과세 규정을 적용하지 않는다고 규정하고 있다).

② 구 지방세법 제105조 제2항 은 「민법」 등 관계법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 취득한 것으로 보는 규정인데, 원고는 이 사건 토지에 관하여 이 사건 등기를 경료하였으므로, 위 규정상 등기 등을 이행하지 아니한 경우라고 볼 수 없다.

③ 피고는 이 사건 신탁계약의 목적은 원고가 분양이행 또는 환급이행을 하는 것인데(이 사건 신탁계약서 제2조), 원고가 수분양자들에게 환급이행을 한 이후에 이 사건 신탁계약이 체결되었으므로 이 사건 신탁계약은 목적이 불능인 경우여서 무효라고 주장하나, 비록 이 사건 신탁계약서가 분양보증을 하면서 신탁계약을 체결하는 경우를 전제로 한 신탁계약조항 문구들을 그대로 사용하고 있기는 하나, 앞서 본 이 사건 신탁계약의 체결경위에 비추어 보면, 원고와 우방 사이에 체결된 이 사건 신탁계약은 원고가 상당하다고 인정되는 방법 및 가액으로 신탁재산인 이 사건 토지를 처분하고, 그 신탁재산처분금액을 제세공과금 및 신탁사무처리를 위한 제비용, 이 사건 신탁계약서 제12조 제2항 제3호에 정한 원고의 채권의 순서에 따라 지급하고, 그 잔여금액이 있는 경우 우방에게 환급하기로 하는 것을 목적으로 하고 있다고 봄이 상당한바(이 사건 신탁계약서 제7조, 제17조 등), 그 목적이 불능이라고 볼 수 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

④ 피고는 이 사건 등기의 목적이 원고의 우방에 대한 구상채권을 확보하기 위한 것이므로, 이 사건 등기가 신탁의 형식을 빌렸지만 실질적으로는 정산을 전제로 한 대물변제 또는 채권담보 목적의 소유권이전등기이므로 그 범위 내에서 원고가 이 사건 토지를 취득하였다고 주장하나, i) 위 ③항에서 살펴본 바와 같이 이 사건 등기는 신탁법에 의한 신탁계약에 따라 이루어진 것이어서 이 사건 등기를 신탁의 형식만 빌린 것으로 볼 수는 없고, ii) 원고가 우방으로부터 이 사건 토지에 관하여 이 사건 등기를 경료받음으로 인해 원고가 우방에 대하여 가지는 구상채권에 대해 일종의 담보권을 취득한 것으로 볼 수 있다 하더라도, 원고는 이 사건 신탁계약의 목적과 내용에 따라 이 사건 토지를 처분할 수 있을 뿐이지 이 사건 토지에 관하여 완전한 소유권을 취득한 것이 아니어서, 이와 같은 담보권의 취득만으로 이 사건 토지를 사실상 취득하였다고 볼 수는 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

⑤ 피고는 원고가 2009. 8. 6. 이 사건 토지를 실질적으로 매도자의 지위에서 제3자에게 매각하였고, 구 지방세법 제110조 제1호 비과세 규정의 취지는 신탁법에 의한 신탁의 경우 종국적으로 신탁 종료시 신탁재산이 신탁자에게 반환되기 때문인데, 이 사건 신탁계약의 경우 애초부터 신탁자에게 반환할 것을 목적으로 하고 있지 않았으므로, 이와 같은 경우에 구 지방세법 제110조 제1호 를 적용하는 것은 비과세 규정의 취지에 반한다고 주장하나, i) 원고가 2009. 8. 6. 이 사건 토지를 주식회사 신영에게 매각한 사실은 앞서 본 바와 같으나 이것은 원고가 이 사건 신탁계약에 의하여 부여받은 처분권한에 따른 것이고, ii) 신탁법에 의한 신탁은 수탁자가 신탁재산을 처분하는 경우도 예정하고 있으므로( 신탁법 제2조 ), 구 지방세법 제110조 제1호 규정이 종국적으로 신탁재산이 신탁자에게 반환되는 경우에만 한정하여 적용되어야 한다고 보기 어려운바, 피고의 위 주장도 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]