임대차게약시의 계약금을 손해배상액의 예정으로 보아 감액한 사례

임대보증금 총액이 돈 12,000,000원에 불과한데도 계약금으로 돈 7,500,000원을 정하였는데다가 일반적으로 계약금을 계약총액의 1할 또는 2할 정도로 정하는 것이 거래사정인 점에 비추어 볼 때, 특별한 사정이 없는 한, 계약금의 몰취약정은 손해배상액의 예정으로 보아야 할 것이고, 더구나 위 임대차계약이 해제되었다고 하여 특히 현저한 손해가 발행되었다는 사정이 엿보이지 아니하는 경우에 있어서는 돈 7,500,000원의 손해배상액을 예정한 것은 그 수액이 부당하게 과다하다 아니할 수 없어 이를 감액함이 상당하다.

민법 제398조

1981.7.28. 선고 80다2499 판결(요민Ⅰ 민법 제565조(37)925면 공665호14254)

추상열

배정덕

1. 피고는 원고에게 돈 5,000,000원 및 이에 대한 1986.4.4.부터 완제일까지 연 5푼의 비율에 의한 돈을 지급하라.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 이를 3등분하여 그 2는 원고의, 나머지 1은 피고의 각 부담으로 한다.

4. 위 제1항은 가집행할 수 있다.

피고는 원고에게 돈 14,100,000원 및 이에 대한 이 사건 소장송달 다음날부터 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 돈을 지급하라.

소송비용은 피고의 부담으로 한다는 판결 및 가집행의 선고.

원·피고 사이에 1985.8.14. 원고가 피고로부터 피고의 사실상 소유인 경기 군포읍 (상세번지 생략) 소재 점포용 건물 1동 중 지하실 34평을 임대보증금 돈 12,000,000원, 임대기간은 입주일로부터 1년간으로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결한 사실, 위 계약당일 원고가 피고에게 돈 7,500,000원을 지급하면서 잔금 4,500,000원은 1개월후인 1985.9.14. 지급하기로 한 사실, 그후 원고가 피고에게 1985.10.16. 잔금의 일부로 돈 1,000,000원을 지급한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.

원고는, 그가 위 임대차계약당일 피고에게 계약금 1,200,000원, 중도금 6,300,000원, 합계 금 7,500,000원을 지급하고, 위 임차목적물을 다방으로 꾸미기 위하여 모두 돈 6,800,000원의 공사비를 들였으나, 자금사정이 여의치 못하여 나머지 잔금 3,500,000원을 지급치 못하게 되었는바, 피고가 위와 같은 원고의 귀책사유를 들어 위 계약의 해제를 요구하게 되고 이에 원고가 동의함으로써 위 계약은 해제되었으니 피고는 위 계약금 1,200,000원을 손해금으로 차지하고 원상회복으로서 그 외의 중도금 6,300,000원과 잔금일부 금 1,000,000원을 반환하여야 하고 또한 위 시설비 상당의 금 6,800,000원을 유익비로서 지급하여야 한다고 주장하므로 과연 원고가 계약금으로 금 7,500,000원을 지급하고 위 다방시설비로 금 6,800,000원을 들였는지에 대하여 살피건대, 갑 제1호증(전세계약서), 갑 제3호증의 1(최고서), 갑 제3호증의 2(통고서)의 각 기재 및 증인 이근호의 증언에 의하여도 이를 인정할 수 없고 달리 이를 인정할만한 증거가 없는 반면 오히려 각 성립에 다툼이 없는 위 갑 제1호증, 위 갑 제2호증, 위 갑 제3호증의 1,2, 을 제1호증(각서)의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 원고는 위 임대차계약당일 피고에게 계약금조로 돈 7,500,000원을 지급한 사실, 위 계약시 원·피고는 위 계약을 임대인이 위약할 때는 계약금의 배액을 배상하고 임차인이 위약할 때는 계약금은 무효됨과 동시에 반환청구할 수 없도록 약정한 사실, 그후 원고는 위 잔금 4,500,000원의 지급기일을 넘겨 1985.10.16.에야 그 일부로 금 1,000,000원을 지급하면서 나머지 잔금 3,500,000원은 1985.11.30.까지 지급키로 하였으나 이도 이행치 못한 사실, 이에 피고는 수차 이의지급을 최고하다가 1985.12.5. 위 계약의 해제를 통보하면서 원고로부터 잔금의 일부로 받은 금 1,000,000원을 받아가라고 한 사실을 인정할 수 있고 달리 반증없는 바, 이에 의하면 원고는 위 계약금으로 금 1,200,000원 아닌 금 7,500,000원을 지급하였는데다가 그의 귀책사유로 위 계약이 해제되었으니 만큼 원상회복으로서 위 계약금의 반환을 청구할 수는 없고 다만 잔금일부로 지급한 위 금 1,000,000원의 반환만을 구할 수 있다 할 것이고 또한 그 주장과 같은 금 6,800,000원의 다방시설비를 들였다고 볼만한 증거도 없고 설사 그와 같은 시설을 하였다고 하더라도 이는 원고가 그 자신 다방을 경영하기 위하여 스스로의 필요에 의하여 한 것이라고 보아야 할 것이므로 이를 위하여 지출한 비용을 임대인인 피고가 상환의무를 지는 유익비에 해당한다고 할 수 없으니 위 계약금의 반환과 위 유익비의 상환을 구하는 원고의 위 주장은 어느모로 보나 이유없다.

원고는, 그가 이 사건 임대차계약의 계약금조로 돈 7,500,000원을 주었다고 하더라도 이는 계약당사자의 일방이 채무를 불이행할 경우를 예상한 손해배상액의 예정으로 보아야 할 것인데 이는 손해배상액의 예정액으로서는 너무 과다하므로 이는 감액되어야 한다는 취지로 주장하므로 살펴본다.

위에서 인정한 바와 같이 원고가 위 계약금으로 돈 7,500,000원을 지급하고 위 계약을 위약할 때는 위 계약금 7,500,000원이 몰취되어 이의반환청구를 할 수 없도록 약정하였으나 이 사건 임대보증금총액이 돈 12,000,000원에 불과한데도 계약금으로 돈 7,500,000원을 정하였는데다가 일반적으로 계약금은 계약총액의 1할 또는 2할 정도로 하는 것이 거래실정인 점에 비추어 볼 때, 특별한 사정이 없는 한, 위와 같은 계약금의 몰취약정은 손해배상액의 예정으로 보아야 할 것이고, 더구나 이 사건 임대차계약이 해제되었다고 하여 피고에게 특히 현저한 손해가 발생되었다는 사정이 엿보이지 아니하는 이 사건에 있어서 돈 7,500,000원의 손해배상액의 예정을 한 것은 그 수액이 부당하게 과다하다 아니할 수 없을 것인 즉, 그 수액을 돈 3,500,000원으로 감액함이 상당하다 할 것이고 따라서 피고는 위 계약금중 돈 4,000,000원을 반환할 의무가 있다 할 것이다.

그렇다면, 피고는 원고에게 돈 5,000,000원 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장송달 다음날임이 기록상 명백한 1986.4.4.부터 완제일까지 민법에 정해진 연 5푼의 비율에 의한 지연손해금(원고는, 소송촉진등에관한특례법 제3조 제1항 에 정해진 연 2할 5푼의 비율에 의한 지연손해금의 지급을 구하나, 이 사건은 피고가 그 손해배상책임의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되므로 제3조 제2항 에 의하여 이를 받아들이지 않기로 한다.)을 지급할 의무가 있다고 할 것이므로 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위내에서 이유있어 인용하고 나머지는 이유없어 기각하고, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제89조 , 제92조 를, 가집행의 선고에 관하여는 같은 법 제199조 , 위 특례법 제6조 를 각 적용하여 주문과 같이 판결한다.