매매계약체결시의 위약금 약정의 성질

원·피고가 택지분양권 매매계약을 체결하면서 매도인인 원고가 위약할 때에는 계약금의 배액을 피고에게 상환하고 매수인인 피고가 위약할 때에는 계약금의 반환을 청구할 수 없는 것으로 약정한 것은 피고의 채무불이행으로 인한 손해배상액을 예정한 것이라고 볼 것이다.

민법 제398조

강영인

양외석

제1심 서울지방법원 동부지원(83가합633, 1173 판결)

1. 원판결의 반소청구에 관한 부분중 다음에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 피고(반소원고) 패소부분을 취소한다.

2. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 금 8,000,000원 및 이에 대한 1985.5.18.부터 1986.6.4.까지는 연 5푼의, 1986.6.5.부터 완제일까지는 연 2할 5푼의, 각 율에 의한 금원을 지급하라.

3. 피고(반소원고)의 나머지 항소를 기각한다.

4. 소송비용은 본소, 반소를 통하여 제1, 2심 모두 4분하여 그 1은 원고(반소피고)의, 나머지는 피고(반소원고)의 각 부담으로 한다.

5. 위 제2항은 가집행할 수 있다.

본소 ; 피고(반소원고, 이하 피고라고만 한다)는 원고(반소피고, 이하 원고라고만 한다.)에게 별지목록기재 토지에 관하여 피고가 1983.10.6. 소외 한국토지개발공사와 체결한 분양계약에 관하여 1983.2.16. 권리의무승계를 원인으로 하는 피분양자 명의변경절차를 이행하라.

소송비용은 피고의 부담으로 한다라는 판결

반소 ; 원고는 피고에게 금 20,000,000원 및 이에 대한 이 사건 반솟장송달 다음날부터 완제일까지 연 2할 5푼의 율에 의한 금원을 지급하라.

소송비용은 원고의 부담으로 한다라는 판결 및 가집행선고.

원판결을 취소한다.

원고의 본소청구를 기각한다.

원고는 피고에게 금 20,000,000원 및 이에 대한 이 사건 반솟장송달 다음날부터 완제일까지 연 2할 5푼의 율에 의한 금원을 지급하라.

소송비용은 본소, 반소를 통하여 제1, 2심 모두 원고의 부담으로 한다라는 판결.

먼저 원고의 본소청구에 관하여 살펴본다.

성립에 다툼이 없는 갑 제3호증(인감증명서), 갑 제4호증 (주민등록표등본), 갑 제5호증의 1(관보표지),2(그 내용), 을 제1호증(이주택지분양 계획통보서), 을 제2호증(영수증), 을 제3호증(위치추첨표), 을 제4호증(이주단지 분양계약서), 을 제5호증(매매계약서), 을 제7호증(통고서), 을 제10 내지 12호증(각 영수증), 공성부분 및 수령사실에 다툼이 없는 을 제8호증(회신), 당심증인 구 안회의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 갑 제1호증(매매계약서), 갑 제2호증(고덕지구 이주권매매각서), 원심증인 전종석의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 을 제9호증(매매계약서)의 각 기재, 원심증인 전동성, 동 전종석 및 당심증인 구안회, 동 배종만, 동 전종석의 각 일부증언, 당심에서의 피고 본인신문결과(다만, 뒤에 믿지않는 부분제외)에 변론의 전취지를 종합하면 소외 한국토지개발공사가 1982.4.부터 1984.12.31.까지 사이에 서민주택건설을 위한 저렴한 택지의 개발공급을 위하여 서울특별시 강동구 명일도, 고덕동, 암사동, 상일동, 하일동 일원 1,012,708평에 대하여 서울 고덕지구 택지개발사업을 시행하여 위 일원의 토지를 수용하고 그 보상조로 토지의 소유자들을 이주대상자로 정하여 위 사업지구내 택지의 분양권을 주기로 한 사실, 피고는 위 사업지구내인 서울특별시 강동구 명일동 174의 1 대 70평 및 그 지상건물을 소유하고 있던 중 1982.4.13.(을 제9호증의 매매일자는 1982.4.8.로 되어 있으나 매매목적물도 잘못 기재되어 있는 것에 비추어 보아 그 당시 공증한 갑 제2호증의 매매일자가 옳은 것이다)소외 최승규에게 위 택지의 분양권을 금 3,300,000원에 매도하면서 위 택지의 분양권에 기하여 피고가 위 소외 공사로부터 택지를 분양받을 때에는 분양자의 명의를 피고명의의 각서와 피고의 인감증명서 등을 소지하고 있는 위 택지의 분양권의 최종매수인 앞으로 직접 변경하여 주기로 약정하고 위 최승규에게 매수인란을 백지로 한 고덕지구 이주권매매각서(갑 제2호증), 인감증명서(갑 제3호증), 주민등록표등본(갑 제4호증)을 교부한 사실, 그후 위 최승규는 위 택지의 분양권을 매도하고 이어 위 택지의 분양권이 전매되어 오던중 소외 구 안회는 1983.2. 소외 한종근으로부터 이를 대금 11,600,000원에 매수하고, 이어 원고는 1983.2.16. 위 구안회로부터 이를 대금 11,800,000원에 매수하면서 피고명의의 위 각서와 피고의 인감증명서 및 주민등록표등본을 교부받은 사실, 위 소외 공사는 1983.9. 피고에게 신청금 1,000,000원을 납부하고 이주대상자들의 개별위치를 추첨에 의하여 결정한다는 내용의 이주택지분양계획을 통보한 사실, 원고는 위 소외 공사가 위와 같이 통보한 것을 알고 그 시경 피고를 찾아가 피고가 매도한 위 택지의 분양권의 최종매수인이라고 하면서 위 신청금을 납부하겠다고 하자 피고는 이를 거절하고 위 소외 공사에 이주단지 분양, 위치, 추첨, 신청금으로 금 1,000,000원을 납부한 사실, 피고는 1983.9.27. 별지목록기재 토지를 추첨하고 동년10.6. 위 소외 공사와 사이에 계약일로부터 1개월내에 중도금 4,000,000원을, 2개월내에 잔금4,225,070원을, 각 지급하되 위 소외 공사는 그후 위 추첨된 토지에 대한 공부가 정리되는 즉시 피고에게 위 토지에 대한 소유권이전등기를 마쳐 주기로 하는 내용의 분양계약을 체결한 사실, 피고는 위 소외 공사에 1983.11.5. 중도금 4,000,000원을, 1984.3.22. 잔금 4,225,070원 및 이에 대한 연체료 231,973원 도합 금 4,457,043원을, 각 납부한 사실, 원고는 1984.2월경 피고에게 찾아가 피고가 매도한 위 택지의 분양권의 최종매수인이라고 하면서 피고의 추첨에 따라 위치가 결정된 토지에 대한 피분양자명의를 변경하여 달라고 한 사실, 그후 피고는 위 택지의 분양권을 다시 매수하기로 하고 1984.3.6. 원고와 사이에 위 택지의 분양권에 관하여 대금은 금 20,000,000원으로 하되 그날 계약금으로 금 10,000,000원을, 동년 4.17. 잔대금으로 금 10,000,000원을 각 지급하고, 원고가 위약할 때에는 계약금의 배액을 피고에게 상환하고 피고가 위약할 때에는 계약금의 반환을 청구할 수 없고 위 계약을 무효로 하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하고 그날 원고에게 계약금 10,000,000원을 지급한 사실, 원고가 위 잔대금 지급기일인 1984.5.17. 위 각서와 피고의 인감증명서 및 주민등록표등본을 지참하고 피고를 찾아가 잔대금을 지급하여 줄 것을 요구하였으나 피고는 소외 성명불상자가 나타나 자신이 위 택지의 분양권의 최종매수인이라고 주장한다는 사유를 들어 피고와 위 최승규 사이의 매매계약서를 가지고 와야 잔대금을 지급하겠다고 하면서 그 지급을 거절한 사실, 원고는 1984.4.20. 피고에게 동년 4.28.까지 잔대금을 지급하여 줄 것을 최고함과 동시에 위 최고기간내에 지급하지 아니하면 위 매매계약을 해제하겠다는 의사표시를 통고한 사실, 피고는 위 최고기간까지 원고에게 잔대금을 지급하지 아니함 사실을 인정할 수 있고 이에 반하는 원심증인 전종석, 동 전몽성 및 당심증인 전종석의 각 일부증언 및 당심에서의 피고 본인신문결과는 당원이 이를 믿지 아니하며 달리 반증없다.

그렇다면 원·피고 사이의 1984.3.6.자 매매계약은 원고가 잔대금 채무를 이행지체하고 있는 피고에게 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하였는데도 피고가 잔대금채무를 이행하지 아니함으로써 위 계약해제의 의사표시에 의하여 위 최고기간의 경과로 적법히 해제되었다 할 것이다.

따라서 피고는 원고에게 위 택지의 분양권에 기하여 추첨된 별지 목록기재 토지에 관하여 피고가 1983.10.6. 위 소외 공사와 체결한 분양계약에 관하여 1983.2.16. 권리의 무승계를 원인으로 하는 피분양자명의 변경절차를 이행할 의무가 있다 할 것이다.

2. 다음 피고의 반소청구에 관하여 살펴본다.

피고는, 원고가 피고에게 위 택지의 분양권의 최종매수인이라고 기망하여 1984.3.6. 피고와 사이에 위 택지의 분양권에 관하여 위 매매계약을 체결하였던 것이므로 이 사건 반솟장의 송달로서 위 매매계약의 의사표시를 취소함과 동시에 원고에게 위약금으로서 원고가 수령한 위 계약금의 배액인 금 20,000,000원 및 이에 대한 지연 손해금의 지급을 구한다고 주장하므로 살피건대, 위에 들은 증거들에 의하면 피고는 본소청구에 관한 판단에서 본 바와 같은 경위로 1984.3.6.원고와 사이에 위 택지의 분양권에 관하여 대금은 금 20,000,000원으로 하되 그날 계약금으로 금 10,000,000원을, 동년 4.17. 잔금으로 금 10,000,000원을 각 지급하고, 원고가 위약할 때에는 계약금의 배액을 피고에게 상환하고 피고가 위약할 때에는 계약금의 반환을 청구할 수 없고 위 계약을 무효로 하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하고 그날 원고에게 계약금 10,000,000원을 지급한 사실, 원고가 위 잔대금지급기일인 1984.4.17. 피고명의의 위 각서와 피고의 인감증명서 및 주민등록표등본을 지참하고 피고를 찾아가 잔대금을 지급하여 줄 것을 요구하였으나 피고는 소외 성명불상자가 나타나 자신이 위 택지의 분양권의 최종매수인이라고 주장한다는 사유를 들어 피고와 위 최승규 사이의 매매계약서를 가지고 와야 잔대금을 지급하겠다고 하면서 그 지급을 거절한 사실, 원고는 1984.4.20. 피고에게 동년 4.28.까지 잔대금을 지급하여 줄 것을 최고함과 동시에 위 최고기간내에 지급하지 아니하면 위 매매계약을 해제하겠다는 의사표시를 통고한 사실, 피고는 위 최고기간까지 원고에게 잔대금을 지급하지 아니한 사실이 인정되는 바, 위 인정사실에 의하면 원고가 피고명의의 위 각서와 피고의 인감증명서 등을 지참하고 이행을 구하는데도 피고가 잔대금채무를 이행하지 아니함으로써 피고가 위 매매계약을 위약하여 결국 원·피고 사이의 위 매매계약은 원고의 위 계약해제의 의사표시에 의하여 위 최고기간의 경위로 적법히 해제되었다고 볼 것이고 달리 피고 주장과 같이 원고가 피고를 기망하여 위 매매계약을 체결함으로써 위 매매계약을 위약하였다고 볼 만한 증거가 없으므로 원고가 위약하였음을 전제로 하여 나온 위 주장은 이유없다.

피고는, 원고가 위 매매계약을 위약하지 않았더라도 원고는 피고에게 계약금으로 수령한 금 10,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다는 취지의 주장이므로 살피건대, 위에서 본 바와 같이 원·피고가 위 매매계약을 체결하면서 매도인인 원고가 위약할 때에는 계약금의 배액을, 피고에게 상환하고 매수인인 피고가 위약할 때에는 계약금의 반환을 청구할 수 없는 것으로 약정한 것은 피고의 채무불이행으로 인한 손해배상액을 예정한 것이라고 볼 것이나, 위 택지의 분양권의 매매대금, 매매계약체결의 경위등에 비추어 보면 위 손해배상의 예정인 금 10,000,000원은 부당히 과다하다고 할 것이고 위 사정을 참작하면 피고의 채무불이행으로 인한 손해배상액은 위 택지의 분양권의 매매대금의 10퍼센트인 금 2,000,000원으로 감액함이 상당하다 하겠다.

그렇다면, 원고는 피고에게 위 매매계약의 해제에 따른 원상회복으로서 그가 수령한 금 10,000,000원에서 위 채무불이행으로 인한 손해배상액 금 2,000,000원을 공제한 나머지 금 8,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 반솟장 송달 다음날임이 기록상 명백한 1985.5.18.부터 이 사건 항소심판결 선고일인 1986.6.4.까지는 민법소정의 연 5푼의 율에 의한 지연손해금(피고는 이 사건 반솟장 송달 다음날부터 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 2할 5푼의 율에 의한 지연손해금의 지급을 구하나, 원고는 이 사건 항소심판결 선고시까지는 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되므로 동법소정의 이율을 적용하지 아니하기로 한다)을, 1986.6.5.부터 완제일까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 2할 5푼의 율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다 할 것이다.

3. 결론

그렇다면 원고의 본소청구는 이유있어 이를 인용하고, 피고의 반소청구는 위 인정범위내에서 이유있어 이를 인용하고 그 나머지는 이유없어 이를 기각할 것인바, 원판결의 반소청구에 관한 부분중 피고 패소부분 일부는 당원과 결론을 달리하여 부당하므로 피고의 항소를 일부 받아들여 아래에서 지급을 명하는 금원에 해당하는 피고 패소부분을 취소하여 원고에게 주문 제2항 기재 금원의 지급을 명하고, 피고의 나머지 항소는 이유없으므로 이를 기각하며, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제96조 , 제95조 , 제89조 제92조 를, 가집행선고에 관하여는 동법 제199조 제1항 , 소송촉진 등에 관한 특례법 제6조 제1항 을 각 적용하여 주문과 같이 판결한다.