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판시사항
한국토지공사의 개정된 용지매매계약서상 계약의 해제시 매매대금의 10%에 해당하는 계약보증금을 몰수한다는 조항이 손해배상액의 예정으로서 약관의규제에관한법률에 위반하는 무효의 약관으로 볼 수 없다고 한 사례
판결요지
한국토지공사의 개정된 용지매매계약서상 매매대금 잔금의 분할지급을 3개월 이상 지연하였을 때에는 계약을 해제할 수 있고, 계약을 해제하는 경우에는 매매대금의 10%에 해당하는 계약보증금을 한국토지공사에게 귀속시키기로 되어 있는 경우, 그 계약보증금은 위약금의 성질을 가진 것으로서 손해배상액의 예정으로 추정되는데, 보통의 부동산 매매계약시 매매대금의 10% 정도에 해당하는 금액을 계약금으로 정하고 매수인이 위약할 경우 그 계약금을 포기하기로 하는 거래관습에 비추어 그 손해배상액의 예정이 고객에 대하여 부당하게 불리한 약관조항으로서 무효라고 볼 수 없다고 한 사례.
참조조문
원고,상고인
원고
피고,피상고인
한국토지공사 (소송대리인 변호사 장순호)
주문
상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.
이유
상고이유를 판단한다.
1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판결에서 채용하고 있는 증거들을 종합하여, 원고가 피고로부터 분당신도시 단독주택건설용지 B10-26-4 대 231㎡(이하 '이 사건 대지'라 한다)를 분양받기 위하여 피고에게 1993. 3. 31., 금 8,894,000원, 같은 해 4. 30., 금 8,893,000원 등 합계 금 17,787,000원을 계약보증금으로 지급하고, 같은 해 4. 30. 피고와의 사이에 이 사건 대지를 매매대금 177,870,000원에 분양받되, 매매대금 중 계약보증금 상당액을 제한 나머지 금액은 같은 해 7. 30.부터 1995. 4. 30.까지 매 3개월마다 8차례에 걸쳐 분할지급하기로 하는 내용의 용지매매계약을 체결한 사실, 위 매매계약 당시 원고와 피고는 원고가 매매잔금의 분할지급을 3개월 이상 지연하였을 때에는 미지급 잔금 전액을 일시에 즉시 지급하여야 하며, 원고가 피고로부터 전액 즉시변제의 요구를 받고도 그 이행을 하지 않을 때에는 피고가 계약을 해제할 수 있으며(계약서 제15조 제1항, 제16조 제1항 제4호), 계약이 해제되었을 때에는 원고가 피고에게 지급한 계약보증금은 당연히 피고에게 귀속되는 것(계약서 제16조 제5항)으로 약정한 사실, 그런데 원고는 위 계약보증금 이외에는 잔금을 일체 납부하지 아니하였고, 그러자 피고는 그 이행최고 절차를 거쳐 1996. 1.경 이 사건 매매계약을 해제하고 위 계약보증금을 몰수한 사실을 각 인정하고 있다.
원심은 위 사실관계를 기초로, 이 사건 계약보증금의 절반 상당액이 계약체결 전에 미리 지급되었다 하더라도 그 나머지 금액이 계약체결 당일에 지급된 이상 이 사건 계약보증금을 계약체결 이전에 계약의 체결을 강제하기 위하여 지급받는 분양신청예약금으로 볼 수는 없고, 이 사건 매매계약 당시 매매대금 잔금의 분할지급을 3개월 이상 지연하였을 때에는 계약을 해제할 수 있고, 계약을 해제하는 경우에는 매매대금의 10%에 해당하는 계약보증금을 피고에게 귀속시키기로 약정하였으니 이 사건 계약보증금은 위약금의 성질을 가진 것으로서 손해배상액의 예정으로 추정되는데, 보통의 부동산 매매계약시 매매대금의 10% 정도에 해당하는 금액을 계약금으로 정하고 매수인이 위약할 경우 그 계약금을 포기하기로 하는 거래관습에 비추어 이 사건 손해배상액의 예정이 고객에 대하여 부당하게 불리한 약관조항(약관의규제에관한법률 제6조 제2항 제1호, 제1항)으로서 무효라고 볼 수 없을 뿐 아니라, 원고가 매매계약 후 첫 번째 지급기일인 1993. 7. 30.부터 약 2년 5월이 경과하도록 매매대금 잔금의 지급을 전혀 이행하지 아니한 점 등 원고의 귀책사유의 정도나 거래실태, 사회관념 등을 참작하여 볼 때 매매대금의 10%에 해당하는 계약보증금의 액수는 손해배상액의 예정으로서 부당하게 과다하다(같은 법 제8조)고 할 수도 없다고 판단하여, 이 사건 계약보증금 몰수에 관한 계약서 제16조 제5항의 규정이 약관의규제에관한법률에 위배되어 무효임을 전제로 이 사건 계약보증금 전액의 반환을 구하는 원고의 이 사건 청구를 기각하고 있다.
2. 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 수긍이 가고, 거기에 채증법칙을 위배하여 사실인정을 하였거나 심리를 다하지 아니한 위법이 없으며, 약관의규제에관한법률의 법리를 오해한 위법도 없다. 상고이유는 모두 받아들일 수 없다.
3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 상고인인 원고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.