조심 2014서0197 (2014.04.28)

이 사건 주택은 5호이상 장기임대주택에 대한 감면에 해당하지 않음

이 사건 주택은 그 기준이 되는 1985. 12. 31. 이전에 신축된 공동주택 즉, 사회관념상 독립한 거래의 객체가 될 정도로 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있는 주택에 해당한다고 볼 수 없어 감면요건에 해당하지 않음

2014구단10076 양도소득세경정거부처분취소

정AA

BB세무서장

2014.12.10.

2015. 2. 4.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2013. 7. 5. 원고에게 한 양도소득세 경정거부처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1986. 11. 4. 서울 XX구 XX동 000-0 대 174.5㎡ 및 그 지상의 주택

(공부상 표시 내역은 아래 표 기재와 같다. 이하 '이 사건 주택'이라 한다)에 관하여 1986. 11. 3. 매매를 원인으로 하는 각 소유권이전등기를 마쳐 취득하였다.

원고는 2012. 12. 13. 김ZZ에게 위 토지 및 이 사건 주택을 대금 00억원에 양도한 후, 2013. 2. 28. 피고에게 이 사건 주택에 대한 양도소득세 000,000,000원을 신고・납부하였다.

[공부상 표시]

○ 등기부등본상 건물 내역

벽돌조 평슬래프 위 기와지붕 2층 주택

1층 83.03㎡

2층 83.82㎡

지하1층 83.03㎡

(지하는 지하실)

○ 건축물대장상 표시

- 사용승인일자 1985. 11. 12.

- 연면적 249.88㎡

- 용도 : 지1-지하실, 1층-주택, 2층-주택

나. 원고는 2013. 4. 22. 피고에게, 이 사건 주택이 조세특례제한법 제97조 제1항 제 2호에 따른 "5호 이상 장기임대주택"에 대한 감면에 해당한다고 주장하며 양도소득세000,000,000원을 환급해 달라는 경정청구를 하였다.

피고는 2013. 7. 5. 원고에게 "이 사건 주택은 공동주택이 아니고, 1986. 1. 1. 현재입주된 사실이 없는 주택에 해당하지 않으며, 원고가 이 사건 주택에서 직접 거주한점에 비추어, 조세특례제한법 제97조에 규정된 임대주택에 해당하지 않는다"며 경정청구를 거부한다고 통지(이하 '이 사건 처분'이라 한다)하였다.

인정 근거 다툼 없는 사실, 갑 1호증, 을 2호증(가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

아래와 같이 이 사건 주택은 조세특례제한법 제97조의 감면요건에 해당하므로, 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

1) 원고는 이 사건 주택을 취득한 후 임대수입을 목적으로 1988년경 이를 다가구주택 (지하 1층(반지하) 4가구, 1층 2가구, 2층 1가구)으로 개축(이른바 리모델링)하였다.

원고와 가족은 2층에서 거주하면서 나머지 6가구(지하 4가구, 1층 2가구)를 타인에게임대하였다. 따라서 이 사건 주택은 7가구가 거주한 다가구주택으로서 세법상 공동주택에 해당한다.

2) 이 사건 주택의 신축일(1985. 11. 12.)부터 법상 기준일(1986. 1. 1.)까지는 48일에불과한데, 전 소유자인 김QQ은 다른 곳에서 거주하였고, 또 당시 비수기인 겨울인 점을 고려하면 위 기준일 전에 이 사건 주택에 임차인이 입주하였다고 볼 수 없다.

3) 원고는 이 사건 주택의 지하층과 1층 6가구를 10년 이상 타인에게 임대하였다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 관련 법리

조세특례제한법(이하 '법'이라 한다) 제97조와 그 위임을 받은 법 시행령 제97조의 규정에 의하면, '임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자'가 '1985. 12. 31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1986. 1. 1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택'을 '2000. 12. 31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우'에는 그 주택의 양도로 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 50% 세액을 감면하고, 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제하게 되어있다. 즉, 위 규정에 의한 감면요건에 해당하려면 행위주체가 '임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자'이어야 하고, 목적물이 '1985.12. 31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1986. 1. 1. 현재 입주 사실이 없는 주택'이어야 하며, 또 '국민주택'에 해당하여야 한다.

여기에서 '공동주택'은 세법 고유의 개념으로서 반드시 건축관계 법령의 규정에 구속되어 판단되어야 할 것은 아니고 세법의 독자적인 입장에서 그 입법 취지에 비추어 판단할 수 있다. 따라서 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택으로서 사회관념상 독립한 거래의 객체가 될 정도가 되어 그 실질에 있어 공동주택에 해당한다면, 비록 단독주택으로 건축허가를 받아 건축물관리대장상 단독주택으로 등재되었다거나 건축주 한 사람 앞으로 소유권보존등기가 경료되었다 하더라도 공동주택으로 봄이 상당하다(대법원 1993. 8. 24. 선고 92누15994 전원합의체 판결 참조). 나아가 사회관념상 독립한 거래의 객체가 될 정도라 함은 구분소유권의 객체가 될 수 있는 것을 뜻하는데, 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 하고, 구조상의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구된다(대법원 1995. 3. 17. 선고 94누8549 판결).

2) 이 사건 주택이 위 감면요건이 정한 목적물에 해당하는지

가) 먼저 '1985. 12. 31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1986. 1. 1. 현재 입주 사실이 없는 주택'의 의미는 아래에서 보는 법규의 입법 취지와 문언내용, 다른 조항과의체계적 해석, 조세법률주의의 요청 등에 비추어 볼 때 "신축 당시에 공동주택인 경우"로 한정된다고 봄이 타당하다.

① 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 납세자에게 유리하다고 하여 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2004. 5. 28. 선고 2003두7392 판결, 2006.5. 25. 선고 2005다19163 판결, 2007. 5. 10. 선고 2006두16182 판결).

② 소득세법은 '자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이유상으로 사실상 이전되는 것'을 '양도'라 정의하면서, 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득을 양도소득세 과세대상으로 열거하고있다. 따라서 이 사건 주택 등의 양도로 인한 소득은 당연히 양도소득세의 과세대상이된다. 다만 장기적으로 소형 임대주택 건설을 촉진하여 무주택 서민의 거주생활 안정을 기하려는 정책적 목표에 따라 조세특례제한법상 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 규정을 두고 있다.

③ 법 제97조 제1항 제1호("~ 기간 중 신축된 주택")와 비교할 때 제2호는 "~ 이전에 신축된 공동주택"이라고 명시적으로 주택과 공동주택을 구별하고 있다.

나아가 "~으로서 1986. 1. 1. 현재 입주된 사실이 없는 주택"이라는 뒷부분까지 함께풀이해 보면, 이는 "신축 당시부터 공동주택이어야 하고, 또 그 상태로 1986. 1. 1. 현재 입주 사실이 없는 주택"으로 해석될 뿐 이를 분절하여 "1985. 12. 31. 이전에 신축된 주택"으로서 이후 양도 당시에 "공동주택"이 된 것까지 포함된다고 볼 수 없다.

나) 이 사건을 위 법리에 비추어 보건대, 갑 1호증의 1, 2, 3의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래 사실에 비추어 보면, 이 사건 주택은 그 기준이 되는 1985. 12. 31. 이전에 신축된 공동주택 즉, 사회관념상 독립한 거래의 객체가 될 정도로 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있는 주택에 해당한다고 볼 수 없다.

① 이 사건 주택은 김QQ이 신축하여 1985. 11. 12. 사용승인을 받았고, 당시의 건축물대장상 내역은 현재와 동일한 단독주택에 해당한다.

② 원고는 1986. 11. 4. 김QQ으로부터 이 사건 주택을 매수하여 취득하였고, 이후 이 사건 주택을 공동주택 즉, 구조상이나 이용상 여러 세대가 독립하여 생활할 수 있는 형태로 변경하였다는 내용은 건축물대장에 기재된 바 없다.

③ 원고는 1988년경 임대수입을 목적으로 이 사건 주택을 리모델링한 후 타인에게 임대하였다고 주장하는바, 그 주장을 그대로 인정하더라도 이 사건 주택이 여러 가구가 독립하여 생활하기에 적합한 공동주택으로 바뀐 시점을 1988년경으로 볼 수밖에 없다.

3) 그렇다면 원고의 나머지 주장을 더 살필 필요 없이 이 사건 주택은 조세특례제한법 제97조 제1항의 감면규정에 해당하지 않고, 따라서 이와 같은 취지로 나온 피고의 이 사건 처분은 적법하다.

4. 결 론

결국, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로, 주문과 같이 판결한다.