부산지방법원 2006.9.14.선고 2006나3773 판결

제1심 판결을 취소한다. 부산지방법원 200*타경***호 부동산임의경매사건에 관하여 위 법원이 2005. 8. 24. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 72,680,350원을 58,680,350원으로 감액하고, 원고에게 14,000,000원을 배당하는 것으로 위 배당표를 경정한다.

이유

1. 기초사실

가. 피고는 2003. 7. 16. 부산 **구 **동 소재 ***건물 제502호(이하 이 사건 부동산이라고 한다)에 관하여 채권최고액 78,000,000원, 채무자 ⑦⑦⑦로 된 근저당권설정등기를 경료한 채권자로서 2004. 8. 3. 부산지방법원 200* 타경 ***호로 이 사건 부동산에 관한 임의경매개시결정을 받아 2004. 8. 6. 위 임의경매개시결정등기가 경료되었고, 위 경매절차가 진행된 결과 이 사건 부동산이 2005. 7. 7. 75,150,000원에 매각되었다. 나. 원고는 위 경매법원에 작성일자 2004. 6. 25., 임대인 ⑦⑦⑦, 임차인 원고, 임대차 목적물 이 사건 부동산, 임대차보증금 35,000,000원으로 기재된 부동산임대차계약서(원고는 2004. 7. 17. 이 사건 부동산에 주민등록 전입신고를 마치고 위 임대차계약서에 확정일자를 받았다)를 제출하여 소액임차인으로서 배당을 요구하였고, 피고는 근저당권자로서 위 경매법원에 82,540,169원(원금 65,000,000원 + 이자 17,540,169원)의 권리를 신고하였다.

다. 위 경매법원은 2005. 8. 24. 배당기일을 열고 실제 배당할 금액 73,203,190원을 배당함에 있어 522,840원을 1순위로 당해세 교부권자인 ***에게 배당하고, 나머지 72,680,350원(73,203,190원 - 522,840원)을 2순위로 근저당권자인 피고에게 배당하는 내용의 배당표를 작성하였다.

라. 원고는 위 배당기일에 출석하여 피고에 대한 배당액 중 14,000,000원에 대하여 이의를 진술한 후 2005. 8. 29. 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다.

【인정근거】갑 1 내지 4, 8, 을 4의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장 및 판단

가. 원고의 주장

원고는 이 사건 청구원인으로, 원고는 이 사건 부동산을 임차하여 거주하면서 2004. 7. 14. 주민등록 전입신고를 마치고 부동산임대차계약서에 확정일자까지 받은 적법한 임차인으로서 주택임대차보호법상 위 경매절차에서 피고에 우선하여 배당받을 권리가 있으므로, 위 배당표에서 피고에 대한 배당액 중 소액임차인의 최우선변제권이 인정되는 14,000,000원은 원고에게 배당되는 것으로 변경되어야 한다고 주장한다.

나. 판단

(1) 주택임대차보호법의 입법목적과 위 법에서 소액임차인에 대한 최우선변제권을 인정한 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 주민등록 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제로 그 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것에 있는 것이 아니라 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 있는 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다고 할 것이다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결 참조).

(2) 이 사건에 관하여 살피건대, 원고가 2004. 7. 14. 이 사건 부동산에 주민등록 전입신고를 마치고 같은 날 ⑦77로부터 이 사건 부동산을 임차한다는 내용의 부동산 임대차계약서에 확정일자까지 받은 사실은 1항에서 인정한 바와 같으나, 갑 9의 1 내지 12, 갑 10의 1 내지 9, 갑 11, 12, 17, 19, 23, 40의 각 1, 2, 갑 13 내지 16, 18, 20, 22, 25 내지 27, 29, 30, 35 내지 37, 39, 갑 21, 28의 각 1 내지 3, 갑 38의 1 내지 4의 각 기재만으로는 원고가 ▽▽▽에게 실제로 임대차보증금을 지급하였다거나 원고가 이 사건 부동산을 사용·수익할 목적으로 임대차계약을 체결한 임차인이라고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으며, 오히려 갑 2, 6, 7, 을 5, 6,을 7의 1 내지 3의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 이 사건 부동산을 임차하였다고 주장하는 2004. 6. 25.경에는 이미 이 사건 부동산에 관하여 선순위 근저당권설정등기와 3건의 가압류등기가 경료되어 있었고 그 채권최고액과 청구금액이 이 사건 부동산의 감정가액을 훨씬 초과할 뿐 아니라, 원고 역시 ⑦⑦⑦에 대한 150,000,000원의 대여금 채권원고는 2002. 5. 29.경부터 2003. 8. 29.경까지 사이에 ▽▽(원고는 이 사건 부동산을 비롯한 위 ***건물의 실제 소유자이자 실제 차용금 채무자가 AAA이고 VVV는 그에게 명의를 빌려 준 자라고 주장하는바, 편의상 VV ▽라고만 표기하기로 한다)에게 위 ***건물의 공사대금 명목으로 합계 150,000,000원 가량을 대여해 주고 이를 전혀 변제받지 못한 상태였다고 인정하고 있다)을 피보전권리로 하여 2004. 3. 30. 부산지방법원 200*카단 ***호로 이 사건 부동산을 비롯하여 위 *** 건물 제101호, 제201호, 제202호, 제302호, 제601호, 제602호, 제701호, 제702호, 제802호에 관한 가압류결정을 받아 2004. 4. 1. 각 가압류등기를 경료한 바 있어 ⑦⑦ V의 자금사정이 원활하지 않고 이 사건 부동산을 둘러싼 권리관계가 복잡하여 임대차보증금 회수가 수월하지 않으리라는 것을 충분히 예상할 수 있었다고 보이는 점, 위 임대차계약서의 기재내용에 따르면 원고가 ▽▽▽에게 계약금 5,000,000원을 계약 당일 지급하고 잔금 30,000,000원을 2004. 7. 8.에 지급하는 것으로 되어 있는데, 원고는 이 사건 소를 제기하면서 위 임대차보증금 중 5,000,000원은 위 임대차계약 체결 후 월 임료로 전환하여 지급하기로 구두약정하였고 계약 당일 계약금으로 200,000원을 지급한 후 2004.7.9. 19,600,000원, 2004.7.19. 10,200,000원을 지급하여 총 30,000,000원의 임대차보증금을 지급하였다고 주장하였다가, 항소심에 이르러서는 원고가 이 사건 부동산을 임차하기로 하면서 ▽▽▽에 대한 위 대여금 중 2003. 7. 28.자 대여금 20,000,000원을 임대차보증금의 일부로 전환하고 2004. 7. 19. 이 사건 부동산의 전(前) 임차인인 ◎◎◎에게 ▽▽▽ 대신 10,000,000원을 직접 지급하였다고 주장하는 등 임대차보증금 지급에 관한 주장이 일관되지 않은데다가 이를 확실히 뒷받침할만한 금융자료도 없는 점 등이 인정되는바, 이러한 제반사정에 비추어 보면 결국 원고와 ▽▽▽가 이 사건 부동산에 관하여 체결한 임대차계약의 주된 목적은 이 사건 부동산의 사용·수익에 있었다기보다는 원고가 이 사건 부동산에 관한 경매절차에서 소액임차인으로 보호받음으로써 선순위 근저당권자인 피고 등에 우선하여 ▽▽▽에 대한 대

여금 채권 중 14,000,000원이라도 회수하려는 데에 있었던 것으로 봄이 상당하고, 이러한 원고를 주택임대차보호법상 최우선변제권이 인정되는 소액임차인이라고 볼 수는 없다 할 것이다(원고가 ▽▽▽ 또는 △△△과의 금전거래로 인하여 큰 손해를 입었다고 하더라도, 이는 이 사건 배당이의의 소에서 주장할 사유가 전혀 되지 못한다).

3. 결론

그렇다면, 자신이 주택임대차보호법상 최우선변제권이 인정되는 소액임차인임을 전제로 한 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하고 원고의 항소는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.