중개인 등이 서로 짜고 매도의뢰가액을 숨긴 채 이에 비하여 무척 높은 가액으로 중개의뢰인에게 부동산을 매도하고 그 차액을 취득한 행위가 불법행위를 구성한다고 한 사례

부동산중개업법 제15조 제1호 가 중개업자 등에게 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 기타의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 못하도록 금지하고 있고 같은 법 제38조 제2항 은 이를 위반한 자를 처벌하도록 규정하고 있는 점에 비추어 중개인 등이 서로 짜고 매도의뢰가액을 숨긴 채 이에 비하여 무척 높은 가액으로 중개의뢰인에게 부동산을 매도하고 그 차액을 취득한 행위가 민사상의 불법행위를 구성한다고 한 사례.

민법 제750조 , 부동산중개업법 제15조 제1호

원고 소송대리인 변호사 박정근

피고 소송대리인 변호사 김태현

서울고등법원 1991.6.21. 선고 90나49322 판결

원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다.

상고이유 제1점을 본다.

(1) 원심판결 이유에 의하면 원심은 소외 1이 이 사건 각 부동산의 매도인들의 매도의뢰가액보다 높은 가격으로 이 사건 각 부동산에 관하여 원고와 매매계약을 체결하고 원고로부터 받은 대금 중 일부를 피고에게 지급한 이 사건에 있어서 거시증거에 의하면 매도인들이 위 소외 1에게 위 각 부동산의 매도를 의뢰하면서 매도의뢰가액보다 높은 가액으로 매도하여 그 차액을 중개료 또는 경비로 사용하여도 좋다고 위임한 사실을 인정할 수 있으므로 위 소외 1이 매도의뢰가액보다 높은 가액으로 원고와 매매계약을 체결함에 있어서 피고나 위 소외 1이 그 내용을 원고에게 고지할 의무가 있다고 할 수 없고 또한 피고나 위 소외 1이 이 사건 각 부동산의 현상에 관하여 원고를 기망함으로써 원고로 하여금 위 각 부동산의 매수가액을 위와 같이 결정하게 하였다고 인정할 증거가 없으므로 피고나 위 소외 1이 원고를 기망하여 원고로부터 금원을 편취하였다고 할 수 없다고 하여 피고가 위 소외 1과 공동불법행위자임을 전제로 하는 원고의 이 사건 청구를 배척하였다.

(2) 그러나 원심이 매도인들이 소외 1에게 이 사건 각 부동산의 매도를 의뢰하면서 의뢰가액보다 높은 가액으로 매도하여 그 차액을 중개료 또는 경비로 사용하여도 좋다고 위임하였다는 사실을 인정함에 있어서 증거로 삼은 것들을 기록에 의하여 살펴보면 갑 제6호증의 15, 19, 35(각 피의자신문조서)는 위 소외 1이 수사기관에서 사기혐의로 조사받으면서 피의자로서 변소한 내용을 기재한 것에 불과할 뿐 아니라 그 진술도 그 서증들 상호간에 서로 모순되는 부분이 허다하고 그 중 위 갑 제6호증의 35에는 위 소외 1이 매도인 소외 2로부터는 소개비로 금 2,000,000원을 별도로 받았다고 진술하고 있기도 하여 이러한 동인의 진술에만 터잡아 위와 같은 사실을 인정하기에는 부족하다 할 것이고 그 외에 위 사실을 인정할 만한 증거는 보이지 아니한다. 오히려 원심이 거시한 갑 제6호증의 43(진술조서)의 기재에 의하면 이 사건 각 부동산의 매도인 중의 한 사람인 소외 3은 자신의 부동산을 매도의뢰함에 있어서 평당금 25,000원씩에 팔아주면 소개비는 별도로 지급하기로 하였다고 진술하고 있음을 알 수 있으므로 위 소외 1이 매도의뢰가액보다 무한정 높은 가액으로 매도하여 그 차액을 중개료 또는 경비로 사용하여도 좋다는 식으로 위임받은 것으로는 보기 어렵다 할 것이며 기록에 의하면 위 소외 1이나 피고는 매도의뢰가액을 숨긴 채 원고와 피고와의 특수한 교분관계를 악용하여 이 사건 각 부동산에 관하여 평당 금 7,000원씩에 매도의뢰받은 부동산을 평당 금 15,000원에, 평당 금 25,000원씩에 매도의뢰받은 부동산을 평당 금 55,000원에, 합계 금 20,000,000원에 매도의뢰 받은 부동산을 합계 금 38,000,000원에 원고에게 매도하는 매매계약을 체결하고 그 차액의 많은 부분을 중개료 또는 경비명목과는 관계없이 나누어 가진 사실을 엿볼 수 있는바 부동산중개업법 제15조 제1호가 중개업자 등에게 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 기타의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 못하도록 금지하고 있고 같은 법 제38조 제2항은 이를 위반한 자를 처벌하도록 규정하고 있는 점에 비추어 위 소외 1이나 피고가 위와 같이 서로 짜고 매도의뢰가액에 비하여 무척 높은 가액으로 원고에게 이 사건 각 부동산을 매도하고 그 차액을 취득한 행위는 바로 민사상의 불법행위를 구성하는 것이라고 보지 않을 수 없다.

그럼에도 불구하고 원심은 위와 같이 매도인들이 위 소외 1에게 위 각 부동산의 매매를 의뢰하면서 매도의뢰가액보다 높은 가액으로 매도하여 그 차액을 중개료 또는 경비로 사용하여도 좋다고 위임하였다고 하여 이 사실을 전제로 원고의 청구를 배척하였는 바 이러한 원심판결에는 채증법칙을 위배하여 사실을 오인한 위법이나 불법행위에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이고 이는 판결결과에도 영향을 미쳤다고 할 것이므로 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.

(3) 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략하고 원심판결을 파기환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.