자신의 귀책사유없이 매매계약서 작성에 관여하지 못한 부동산중개업자의 중개수수료청구권 유무

매매계약의 성립에 결정적인 기여를 한 부동산중개업자가 그의 귀책사유없이 매매계약서작성에 관여하지 못하였다 하더라도, 동인은 부동산중개업법 제20조 제1항 의 규정에 따라 상당한 수수료를 청구할 권리가 있다.

부동산중개업법 제20조

대법원 1956.4.12. 선고 4289민상81 판결(요민II 상법 제61조(1)392면 카7420)

원고

피고 1 외 1인

1. 피고들은 원고에게 각 금 1,000,000원 및 이에 대한 1986.10.19.부터 각 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 원고의 나머지 청구를 각 기각한다.

3. 소송비용은 이를 6분하여 그 1은 원고의, 나머지는 피고들의 각 부담으로 한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

피고들은 원고에게 각 금 1,200,000원 및 이에 대한 1986.10.19.부터 각 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라.

성립에 다툼이 없는 갑 제1호증(메모) 증인 소외 1의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 을 제1호증(매매계약서)의 각 기재, 위 증인 및 증인 소외 1의 각 증언 및 변론의 전취지를 종합하면, 부동산중개업자인 원고가 1986.2월경 서울 강서구 (상세지번 생략) 소재 대지 및 빌딩건물(이하 이 사건 부동산이라 한다)의 소유자인 피고 1로부터 이 사건 부동산의 매도알선을 의뢰받고, 같은 해 4월경 그 원매자로 나타난 재일교포인 피고 2의 대리인인 소외 김명미상자(일명 김 전무)와 피고 1을 서로 소개시켜 매매가격의 절충을 시도하던 중, 같은 해 5월중순경 매도인인 피고 1은 매매가격으로서 금 6억 6천만 원을 매수인인 피고 2는 금 6억 4천만 원선을 각 주장하여 더 이상 가격조정에 있어 진전이 이루어지지 않고 있던 중, 그시경 피고 1이 어떤 형사사건 피의자로 동대문경찰서에 입건 수사를 받게 되는 등 신변사정의 변화로 말미암아 이 사건 부동산을 급히 처분해야 할 필요를 느끼고 피고 2에게 그가 원했던 가격에 위 부동산을 매도하기로 결심을 하고는 동 피고측에 직접 이러한 의사를 전달하여 이에 일본에서 내한한 동 피고와 같은 해 6.11. 동대문경찰서 구내에서 피고 1이 전부터 알고 있떤 부동산중개업자인 소외 1이 작성하는 계약서에 의하여 매매가격을 금 6억 4천만 원으로 하는 이 사건 부동산 매매계약을 체결하게 된 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없다.

원고는 피고들 사이의 이 사건 부동산매매계약은 결국 원고의 중개행위의 결과로 성립된 것이므로 피고들은 각 원고에게 그의 중개행위에 대한 수수료를 지급할 의무가 있다고 주장하는데 대하여, 피고는 위 매매계약의 중개로 인한 수수료청구권이 있는 자는 소외 1이며, 원고의 중개행위는 1986.5월중순경의 가격조정 실패로 끝났고 그후의 이건 매매계약 성립과는 인과관계가 없다고 다툰다.

그러므로 살피건대, 위에든 여러 증거에 의하면, 1986.5월중순경 원고의 중개에 의한 피고들 사이의 이 사건 부동산매매가격조정이 일단 실패한 후에도 원고는 그의 비용으로 수집한 이 사건 부동산의 등기부등본, 토지대장, 가옥대장, 은행융자 및 빌딩세입자 관계확인서류 등을 그대로 소지한 채 가격재조정을 모색하고 있었던 사실, 피고 1은 결국 원고의 중개과정에서 나타난 피고 2의 요구액인 금 6억 4천만 원에 이 사건 부동산을 매도할 의사였음에도 불구하고, 처음부터 피고들을 소개시켜준 원고에게는 연락하지 않고, 이 사건 부동산의 빌딩내 세입자인 소외 임명미상자(일명 임사장)을 통하여 피고 2의 대리인격인 소외 2에게 직접 매매계약체결의사를 통지한 사실, 한편 이 통지를 받은 소외 2는 계약직전 원고에게 그가 소지하고 있던 이 사건 부동산의 등기부등본, 빌딩세입자 관계확인서류 등 제반 서류교부를 요청하여 원고는 이를 동인에게 교부하였고, 계약당일 피고 2, 소외 2 등과 함께 피고 1이 조사를 받고 있던 동대문경찰서 앞 다방에 까지 동행하기도 하였으나, 막상 계약자체는 위 경찰서 구내에서 이루어져야 할 형편이었으므로 매매계약서의 작성에는 피고 1의 측근인 소외 1이 관여하게 된 사실, 소외 1은 본래 피고 1의 의뢰에 따라 이 사건 부동산매매중개를 위하여 노력을 해온 사실은 있으나, 이 사건 피고들 사이의 매매계약의 성립자체에는 앞에서 본 매매계약서 작성외에는 별로 관여한 바가 없는 자인 사실은 각 인정할 수 있고 달리 반증이 없는 바, 위 인정사실에 의하면, 원고와 피고들 사이의 이 사건 부동산중개위탁에 관한 계약을 특별히 원고 또는 피고들의 의사표시에 의하여 그것이 해지되었다 볼 증거가 없는 이 사건에 있어서 1986.5월중순경에 있었던 가격조정의 실패에도 불구하고 아직 유효하게 존속되고 있는 상태였다고 하겠는데 앞에서 본 바와 같이 원고가 이 사건 부동산매매중개를 위하여 힘써온 과정, 그후 결국 이루어진 피고들 사이의 계약내용, 원고가 그 자신의 아무런 귀책사유없이 매매계약서 작성에 있어 배제되게 된 사정 등을 종합해 보면, 피고들 사이의 이 사건 부동산매매계약의 성립은, 비록 원고가 매매계약서의 작성이라는 계약성립의 최종단계에는 관여하지는 않았다 하더라도 결국 원고의 중개행위의 결과로서 이루어진 것이라 보아야 할 것이고, 따라서 피고들은 부동산중개업법 제20조 제1항 에 의하여 원고에게 그의 중개행위에 대한 상당한 수수료를 지급해야 할 의무가 있다 할 것이다.

나아가 그 수수료액수에 관하여 보건대, 부동산중개업법 제20조 제3항 에 의거하여 서울특별시조례로 정한 부동산중개수수료 및 실비의 기준과 한도액의 범위내에서 이 사건 부동산매매중개에 있어 원고가 기울인 노력과 시간, 중개의 난이도 기타 이 사건에 나타난 제반사정을 참작하면 피고들이 원고에게 지급해야 할 수수료액은 각 금 1,000,000원으로 정함이 상당하다 할 것이다.

그렇다면, 피고들은 원고에게 각 금 1,000,000원 및 각 이에 대한 피고들에 대한 소장송달 다음날 이후로서 원고가 구하는 1986.10.19.부터 완제에 이르기까지 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 2할 5푼의 비율에 의한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다 할 것이므로 원고의 본소 청구는 위 인정의 범위내에서 이유있어 이를 인용하고 그 나머지 청구는 이유없어 이를 기각하며, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제89조 , 제92조 , 제93조 를 각 적용하고, 원고 승소부분에 가집행을 붙여 주문과 같이 판결한다.