서울행정법원2009구합40254 (2010.04.29)

조심2009서1193 (2009.06.23)

토지에 대한 임대료의 시가를 건물의 기준시가와 토지의 개별공시지가의 비율로 안분계산함은 위법함

임대료 소득금액 추계방법은 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다고 명시하고 있는데도 토지에 대한 임대료의 시가를 건물의 기준시가와 토지의 개별공시지가의 비율로 안분계산하여 산정함은 위법함

2010누15119 종합소득세부과처분취소

2010누15126(병합) 종합소득세부과처분취소

1.이AA 2.윤BB 3.이CC 4.김DD 5.이EE 6.이FF

1.○○세무서장 2.△△세무서장 3.□□세무서장

서울행정법원 2010.4.29. 선고 2009구합40254,

2010구합3770(병합) 판결

2011.3.31.

2011.5.4.

1. 피고들의 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 피고들이 부담한다.

3. 제1심 판결의 주문 제1항은 당심에서의 청구감축에 따라 다음과 같이 변경되었다.

피고들이 별지1 종합소득세 부과내역표 기재와 같이 원고들에 대하여 한 종합소득세 부과 처분을 모두 취소한다.

1. 청구취지

제3항의 변경된 부분 기재와 같다(원고들은 당심에서 피고 삼성세무서장의 감액경정처분에 따라 청구취지를 감축하였다).

2. 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 원고들의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

1. 처분의 경위

가. 원고들의 아버지인 이AA는 2003. 이전부터 원고들 및 이AA와 특수관계자인 유한회사 △△랑(이하 '소외 법인'이라고 한다)에 ○○ ○○구 ○○동 112-25 대 41.5 ㎡, 같은 동 112-60 대 65.9㎡(이하 '이 사건 토지'라고 한다)를 임대하여 왔고, 소외 법인은 1970. 6. 3. 이 사건 토지 및 같은 동 112-47 대 7.6㎡(이하 '112-47 토지'라고 한다) 등 3필지 위에 지하 1층, 지상 12층, 연면적 1,282.05㎡ 규모의 건물(이하 '이 사건 건물'이라고 한다)을 건축하여 이에 관한 소유권보존등기를 마친 다음, 그 무렵부터 이 사건 건물을 제3자에게 임대하여 왔다.

나. 이AA가 2006. 8. 28. 사망하자, 공동상속인인 원고들은 상속재산인 이 사건 토지에 관하여 원고 이BB이 28/100지분을, 원고 이CC, 김DD, 이EE, 이FF이 각 18/100 지분을 소유하기로 합의한 다음, 2007. 2. 6. 이 사건 토지에 관하여 위와 같은 내용으로 협의분할에 의한 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

다. 피고들은, 소외 법인이 제3자로부터 받은 총 임대료를 이 사건 건물의 기준시가 와 이 사건 토지 등의 개별공시지가의 비율에 따라 안분계산하는 방법으로 이 사건 토지에 대한 임대료의 시가를 산정한 다음, 이AA 또는 원고 이BB, 이CC, 김DD, 이EE, 이FF이 그 특수관계에 있는 소외 법인에 이 사건 토지를 저가로 임대하여 토지임대소득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보아 구 소득세법(2006. 12. 30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것 또는 2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제41조를 각 적용하여, 2003. 귀속분부터 2006. 귀속분까지에 대하여는 이AA의 공동상속인인 원고들에 대하여, 2007. 귀속분에 대하여는 원고 이BB, 이CC, 김DD, 이EE에 대하여 별지1 종합소득세 부과처분내역표 기재와 같이 종합소득세를 부과 ・ 고지하였다(다만, 피고 삼성세무서장은 2003. 귀속분 종합소득세에 관하여 2010. 12. 6. 별지1 기재와 같이 34,178,610원으로 감액경정처분 하였다. 이하 '이 사건 처분'이라고 한다).

라. 피고들이 이 사건 토지에 대한 임대료의 시가를 산정한 구체적인 방법은 다음과 같다.

(1) 먼저, 소외 법인이 제3자로부터 받은 전체 임대료 수입금액에서 그 임대차계약서에 임대료와 구분하여 약정한 관리비, 전기품, 연료비, 옥상임대료(이하 '관리비 등' 이라고 한다)를 제외한 나머지 금액을 기준으로 아래 표 기재와 같이 산정하였다.

(2) 다음으로, 위와 같이 산정한 위 순수 임대료를 이 사건 건물의 기준시가와 그 대지인 이 사건 토지 및 112-47 토지의 각 개별공시지가와 그 면적을 곱한 금액의 비율에 따라 안분계산하여 이 사건 토지와 112-47 토지에 대한 임대료를 구한 다음, 다 시 위 금액에서 이 사건 토지와 112-47 토지의 개별공시지가의 비율에 따라 안분계산 하여 이 사건 토지에 대한 임대료를 산정하였다. 그 결과, 이 사건 토지와 이 사건 건물이 5:1 내지 6:1 정도의 비율이었다.

마. 원고들은 2009. 2. 28. 피고 삼성세무서장의, 원고 이BB은 2009. 3. 2. 피고 종로 세무서장의, 원고 이CC은 2009. 4. 16. 피고 고양세무서장의, 원고 김DD, 이EE는 2009. 4. 21. 피고 고양세무서장의 이 사건 처분에 관하여 조세심판청구를 하였고, 조세심판원은 2009. 6. 23. 위 각 청구를 기각하였으며, 원고들은 2009. 6. 26. 위 심판청구의 결정통지를 받은 후 2009. 9. 23. 이 사건 소를 제기하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 9호증, 을 제1호증의 1 내지 6, 을 제2호 증, 을 제3호증의 1 내지 9, 을 제4호증, 을 제5, 6호증의 각 1, 2, 을 제7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 당사자들의 주장

(1) 원고의 주장

피고들은, 소외 법인이 이 사건 건물과 토지 등을 임대하고 제3자로부터 받은 임대료 전액에서 이 사건 건물의 직접관리비만을 공제한 금액을 이 사건 건물과 토지 등에 대한 임대료로 보고 이를 이 사건 건물의 기준시가와 이 사건 토지 등의 개별공시지가 의 비율로 안분하였는바,① 소외 법인이 제3자로부터 받은 임대료는 소외 법인이 제3 자로부터 받은 임대료 전액에서 이 사건 건물의 직접관리비뿐만 아니라 인건비 등의 간접관리비도 제외하여야 비로소 이 사건 건물과 토지 등에 대한 임대료가 되는 것이 고,② 이 사건 토지 일대는 개발이 제한되어 있고 토지나 건물의 매매도 거의 이루어 지지 않기 때문에 토지의 개별공시지가나 건물의 기준시가가 토지와 건물의 실제 가치를 반영하지 못하고 있으므로 이를 기준으로 안분하는 방법이 타당하다고 할 수 없으므로, 결국 위와 같이 계산한 금액을 이 사건 토지의 임대료의 시가로 보고 부당행위 계산부인 규정을 적용하여 세액을 결정한 이 사건 처분은 위법하다.

(2) 피고의 주장

① 소외 법인이 제3자로부터 받은 임대료는 정상적인 거래로 인하여 형성된 시가로 볼 수 있고, 그 임대료에서 임대차계약서에 구분하여 약정한 관리비를 제외하였으므로, 이를 이 사건 토지의 임대료 산정을 위한 일응의 기준으로 삼은 것은 정당하고,② 나 아가 위와 같은 임대료를 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호에 의하여 고시된 이 사건 건물의 기준시가와 이 사건 토지 등의 개별공시지가를 기준으로 안분하는 것 은 토지와 건물에 대한 임대료가 구분되지 않은 경우의 합리적인 구분 방식이며, 이 사건의 경우에 이와 같이 계산한 이 사건 건물의 임대료가 소외 법인이 지출한 비용보다 낮아서 소외 법인에 순수익이 발생하지 않은 이유는 원고들을 비롯한 종업원에 대 한 인건비 등이 과다하게 지출되는 등 경영상 사유로 인한 것일 뿐 위와 같은 계산 방식이 불합리하기 때문이 아니고,③ 설령 이 사건 토지와 건물에 대한 감정가액에 따른 비율에 비추어 이 사건 토지와 건물의 기준시가와 개별공시지가가 시가를 제대로 반영하지 못하는 등 그에 따른 안분이 불합리하다고 하더라도, 2003. 귀속 종합소득세는 이 법원의 이 사건 토지 및 건물에 대한 감정가액을 기준으로 재계산한 32,833,064 원(을 제6호증의 1, 2)의 한도 내에서는 정당하다.

나. 관련 법령

별지2 기재와 같다.

다. 판단

(1) 먼저, 이 사건 토지의 임대료를 산정하기 위한 일응의 기준으로 삼은 이 사건 건물과 토지 등에 대한 임대료를 산정하는 방법에 관하여 보건대, 특수관계에 있지 않은 제3자와 사이에 체결된 임대차계약의 임대보증금이나 월 임대료 등은 통상 당해 재산의 사용권에 대한 객관적인 교환가치에 따라 정하여지는 것이므로 그러한 금액이 비교적 시가에 가장 근접하다고 볼 수 있는바, 이와 같은 관점에서 피고들이 소외 법인과 특수관계에 있지 않은 제3자 사이의 임대차계약에서 정한 바에 따라 이 사건 건물과 토지 등의 임대료 전액에서 관리비를 제외한 금액을 이 사건 건물과 토지 등의 임대료를 보고 이를 이 사건 토지의 임대료를 산정하기 위한 일응의 기준으로 삼은 조치는 일응 수긍할 수 있다(한편, 앞서 본 바와 같이 이 사건 건물의 관리비에 관하여 소외 법인이 제3자와의 임대차계약에서 별도의 항목으로 규정하고 이를 징수한 이상, 추가로 인건비 등의 비용을 다시 간접관리비라는 명목으로 임대료에서 제외하여야 한다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 실제로 해당 과세기간 동안 소외 법인이 지출한 인건비가 이 사건 건물의 관리와 관련하여 지출된 비용이라고 볼 만한 자료도 없다).

(2) 나아가 이 사건 건물과 토지의 임대료를 이 사건 건물의 기준시가와 이 사건 토지의 개별공시지가에 비례하여 안분계산한 방법이 적절한지 여부에 관하여 보건대, 과세관청이 법령의 규정에 의하여 거주자가 특수관계에 있는 자에게 토지를 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공함으로써 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에 그 행위를 부인하고 그로 인한 거주자의 임대료 상당 소득 금액을 추계 의 방법으로 계산함에 있어서 소득세법 시행령(개정 내용이 구체적인 판단에 영향을 미치지 않으므로 개정 내역은 따로 기재하지 않는다. 이하 같다) 제98조 제4항은 법인세법 시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다고 명시하고 있으므로, 피고들로서는 그 규정이 정하고 있는 바에 따라 임대소득금액을 산정하면 족하다.

만약 앞서 본 바와 같이 피고들이 이 사건 건물과 관련된 소외 회사의 임대소득에 이 사건 건물뿐만 아니라 이 사건 토지에 관한 임대소득도 포함되어 있음을 전제로 관리비 등을 공제한 실제 임대소득금액을 이 사건 토지 및 건물가액의 합계액 중 이 사건 토지가액이 차지하는 비울로 안분하여 임대소득을 산정하는 경우, 그와 같은 안분 방식이 합리성을 갖기 위해서는 토지기준시가면 개별공시지가와 건물기준시가가 동일한 비율로 시가를 반영하고 있어야 하는데, 이 사건에서 이를 인정할 아무런 증거가 없는 점, 개별공시지가와 건물기준시가는 그 산정주체, 산정방법 등이 전혀 다른 제도로서 일반적으로 건물기준시가의 시가반영률은 개별공시지가의 그것에 미치지 못하여 왔던 것으로 알려진 점, 따라서 위와 같은 안분방법은 합리성을 갖지 못할 뿐만 아니라 토지에 대한 임대료를 과대평가하게 됨으로써 토지임대소득에 대한 종합소득세액이 많아지는 결과를 초래하는 점, 건물의 미임대 부분이 있는 경우 그 부분은 실제 임대소득에 반영되지 않아 실제 거래가액을 그대로 반영하지 못할 수 있는 점 등을 종합하여 보면, 피고들의 임대료 산정방식이 객관적이거나 합리적이라고 보이지도 않는다(피고들은 대법원 1997. 3. 14. 선고 96누3517 판결 등을 들어 앞서 본 바와 같은 산정 방식이 객관적이고 합리적이라고 주장하나, 위 판결은 소득세법 시행령 제98조 제4항이 1998. 12. 31. 신설되어 1999. 1. 1.부터 시행되기 전의 사안으로 이 사건에 원용할 바가 못 된다).

(3) 따라서, 피고들이 위와 같이 산정한 금액이 이 사건 토지에 대한 임대료 시가라 는 전제 아래 원고들이 이 사건 토지의 임대소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시키기 위하여 소외 법인에 저가로 임대한 것으로 보고 부당행위계산 부인을 적용하여 한 이 사건 처분은 위법하고, 나아가 이 사건 쇼송에 제출된 자료만으로는 이 사건 토지에 대한 임대료를 알 수 없으므로 이 사건 처분을 전부 취소할 수밖에 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고들의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 모두 인용할 것인바, 제1심 판결 은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 피고들의 항소를 모두 기각하기로 하여(다만, 원고들이 당심에서 피고 삼성세무서장에 대한 청구를 감축함에 따라 제1심 판결의 주문 제1항은 이 판결의 주문 제3항과 같이 변경되었다), 주문과 같이 판결한다.