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판시사항
갑 주식회사가 임대사업자로서 임대주택인 아파트를 관리하다가 파산선고를 받아 을이 파산관재인으로 선임되었는데, 병 입주자대표회의가 구성되어 을로부터 아파트 관리권을 이양받은 사안에서, 파산선고 전후의 특별수선충당금 적립의무와 인계의무는 파산관재인인 을에게 귀속되고, 을은 병 입주자대표회의에 아파트 관리권을 인계할 때까지 실제 적립한 특별수선충당금 외에도 법령에 규정된 적립의무에 부족한 금액을 추가로 지급할 의무가 있다고 한 사례
판결요지
갑 주식회사가 임대사업자로서 임대주택인 아파트를 관리하다가 파산선고를 받아 을이 파산관재인으로 선임되었는데, 그 후 분양전환이 이루어지고 병 입주자대표회의가 구성되어 을로부터 아파트 관리권을 이양받은 사안에서, 갑 회사에 대한 파산선고로 위 아파트는 파산재단을 구성하고 아파트를 관리할 권리는 파산관재인인 을에게 귀속되어 위와 같은 관리에 수반될 수밖에 없는 의무도 을에게 귀속되므로 파산선고 이후 임대주택법령에서 정한 특별수선충당금을 적립할 의무는 을에게 귀속되고, 을은 갑 회사가 부담하던 아파트 관리에 따른 의무(기존 특별수선충당금 적립의무 포함)를 함께 승계하므로 파산선고 전 특별수선충당금 적립의무도 을에게 승계되며, 파산선고 전후의 특별수선충당금 적립의무가 궁극적으로 을에게 귀속되는 이상 인계의무도 을에게 귀속되는데, 특별수선충당금을 징수·적립할 의무는 관리자에게 있고, 관리자는 법령에 따라 징수·적립한 특별수선충당금을 새로운 관리자에게 인계해 줄 의무가 있는 점 등에 비추어 을은 병 입주자대표회의에 아파트 관리권을 인계할 때까지 실제 적립한 특별수선충당금 외에도 법령에 규정된 적립의무에 부족한 금액을 추가로 지급할 의무가 있다고 한 사례.
원고, 피항소인
평창리비에르2차아파트 입주자대표회의 (소송대리인 변호사 김창모)
피고, 항소인
파산자 평창토건 주식회사의 파산관재인 피고 (소송대리인 법무법인 대륙아주 담당변호사 곽환희)
변론종결
2014. 3. 13.
주문
1. 제1심판결 중 피고로 하여금 원고에게 1,095,192,317원 및 이에 대한 2013. 2. 20.부터 2014. 4. 10.까지 연 5%, 2014. 4. 11.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 초과하여 지급을 명한 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.
2. 피고의 나머지 항소를 기각한다.
3. 소송총비용은 피고가 부담한다.
4. 제1심판결의 주문 제4항을 삭제한다.
청구취지 및 항소취지
[청구취지]
피고는 원고에게 1,095,192,371원(1,095,192,317원의 오기 또는 오산의 결과로 보인다) 및 이에 대한 2012. 7. 5.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
[항소취지]
제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소한다. 위 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.
이유
1. 시간순서에 따른 사실인정
○ (2010. 10. 20.) 평창토건 주식회사(이하 ‘평창토건’이라 한다)는 울산 북구 (주소 생략)에 평창리비에르2차아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 23개 동의 신축에 관한 사업계획승인을 받았다.
○ (2003. 5. 28.) 평창토건은 이 무렵 이 사건 아파트를 완공하여 임대주택으로 사용검사를 받았고, 그때부터 임대주택법상의 임대사업자로서 이 사건 아파트를 관리하게 되었다.
○ (2006. 1. 1.) 평창토건은 이때부터 임대주택법 소정의 특별수선충당금을 적립하지 않았다.
○ (2006. 12. 26.) 평창토건이 부도를 내었다.
○ (2008. 4. 25.) 평창토건은 서울중앙지방법원 2007하합68호 로 파산선고를 받아 같은 날 피고가 평창토건의 파산관재인으로 선임되었다.
○ (2008. 7. 4.) 평창토건이 이 사건 아파트 임차인들의 분양전환 요구에 계속 응하지 않자, 이 사건 아파트 임차인대표회의가 울산광역시 북구청장으로부터 이 사건 아파트에 대한 직접 분양전환을 승인받았다.
○ (2012. 1. 1.) 원고가 구성되었다.
○ (2012. 7. 5.) 원고는 피고로부터 이 사건 아파트의 관리권을 이양받았다.
[인정 근거] 일부 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3, 11, 13호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 관련 법령
○ 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것, 시행일자 2008. 6. 22.) 제17조의4 (특별수선충당금의 적립 등) ① 제17조 제1항 의 규정에 의한 임대주택의 임대사업자는 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 특별수선충당금을 적립하여야 한다. ② 임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 제1항 의 규정에 의하여 적립한 특별수선충당금을 주택법 제42조 의 규정에 의하여 최초로 구성되는 입주자대표회의에 인계하여야 한다. ③ 특별수선충당금의 요율, 사용절차, 사후관리와 적립방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전부 개정되기 전의 것, 시행일자 2008. 6. 22.) 제15조의4 (특별수선충당금의 요율·사용절차 등) ③ 법 제17조의4 제3항 에 따른 특별수선충당금(이하 ‘특별수선충당금’이라 한다)은 사용검사(임시사용승인을 얻은 경우에는 임시사용승인을 말한다) 후 1년이 경과한 날부터 매월 적립하되, 적립요율은 다음 각 호와 같다. ④ 특별수선충당금은 임대사업자 및 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 공동명의로 금융기관에 예치하여 별도로 관리하여야 한다. 다만 임대사업자가 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사인 경우에는 이를 단독명의로 금융기관에 예치하여 별도로 관리할 수 있다.
○ 2008. 6. 22.부터 시행되고 있는 현행 임대주택법 제31조 (특별수선충당금의 적립 등) ① 제28조 제1항 에 따른 임대주택의 임대사업자는 주요 시설을 교체하고 보수하는 데에 필요한 특별수선충당금을 적립하여야 한다. ② 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 건설임대주택을 분양전환하려면 제1항 에 따라 적립한 특별수선충당금을 주택법 제43조 에 따라 최초로 구성되는 입주자대표회의에 넘겨주어야 한다. ③ 특별수선충당금의 요율, 사용 절차, 사후 관리와 적립 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 2008. 6. 22.부터 시행되고 있는 현행 임대주택법 시행령 제30조 (특별수선충당금의 요율 및 사용 절차 등) ③ 임대사업자는 법 제31조 제1항 에 따른 특별수선충당금(이하 ‘특별수선충당금’이라 한다)을 사용검사일(임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인일을 말한다)부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터 매달 적립하되, 적립요율은 다음 각 호의 비율에 따른다. ④ 특별수선충당금은 임대사업자 및 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 공동 명의로 금융기관에 예치하여 따로 관리하여야 한다. 다만 임대사업자가 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사인 경우에는 이를 단독 명의로 금융기관에 예치하여 따로 관리할 수 있다.
3. 특별수선충당금 지급의무의 성립
가. 특별수선충당금 적립의무가 궁극적으로 누구에게 귀속되는지 ⇒ 피고
(1) 파산선고 이후 임대주택법령 소정의 특별수선충당금 적립의무가 피고에게 귀속되는지
이 법원은 아래와 같은 이유로 파산선고 이후 임대주택법령 소정의 특별수선충당금을 적립할 의무가 파산관재인인 피고에게 귀속된다고 판단한다.
우선, 파산자가 파산선고 시에 가진 모든 재산은 파산재단을 구성하고, 그 파산재단을 관리 및 처분할 권리는 파산관재인에게 속하므로, 파산관재인은 파산자의 포괄승계인과 같은 지위를 가지게 된다( 대법원 2003. 6. 24. 선고 2002다48214 판결 참조). 위와 같은 법리에 비추어 보면, 파산선고 및 분양전환 전 이 사건 아파트의 소유자는 평창토건으로(신탁관계문제는 아래에서 살피기로 한다), 평창토건에 대한 파산선고로 이 사건 아파트는 파산재단을 구성하므로, 이 사건 아파트를 관리할 권리는 파산관재인인 피고에게 귀속되고, 위와 같은 관리에 수반될 수밖에 없는 의무 또한 피고에게 귀속된다고 보아야 한다. 예컨대, 피고가 이 사건 아파트를 관리하면서 아파트 공용부분 등을 수선하였다면 그에 관한 비용지출의무를 부담함이 당연한데, 특별수선충당금 또한 장래의 아파트 수선을 위해 적립하는 것으로 그 본질을 수선비용과 달리 볼 이유는 없다.
헌법재판소 2011. 4. 28. 선고 2009헌바37 전원재판부 결정 또한, “임대주택법 소정의 특별수선충당금이란 주요시설의 적기교체 및 보수에 필요한 비용으로서, 공동주택의 노후화는 시간의 경과에 따라 서서히 진행되어 축적되는 반면, 수선비용은 일시에 많은 비용이 소요되어 관리주체가 한꺼번에 감당하기 어려운 특성이 있으므로 매월 일정금액씩 예치하였다가 이를 적기에 사용할 수 있게 하는 것”이라고 판시하여 특별수선충당금과 수선비용의 성질을 달리 보고 있지 않다.
특별수선충당금을 적립함이 대표적인 임대아파트 관리업무의 하나임이 분명하기도 하다. 이 점에 관해서는, 위 2009헌바37 결정 또한, “공동주택의 경우 건물의 주요시설의 하자는 많은 사람의 신체의 안전 및 생활의 안정을 위협하게 되고, 시간이 경과할수록 건물의 수선유지에 필요한 소요액이 기하급수적으로 증가하게 된다는 특징이 있어 주요시설의 적기교체 및 보수의 필요성이 매우 절실하다. 특히 임대주택은 일반분양주택에 비하여 건축비가 저렴하여 건축자재 등 주요시설의 설비가 열등한 경우가 많아 파손 및 교체의 개연성이 크고, 임대주택 임차인의 경우 소유자인 분양주택 입주자에 비하여 시설물에 대한 애착이나 공유의식이 약하여 시설물의 파손이 빈번하고 내구연한이 도래하기 전에 설비를 교체하는 경우가 많이 발생하므로 충당금 적립의 필요성이 더욱 크다. 특히 최근 국내 공동주택은 구조내력의 저하로 인한 해체 및 재건축 사례가 급증하고 있어 건설자원의 낭비에 따른 국가건설경쟁력의 취약화가 문제 되고 있는바, 충당금의 적립과 장기수선계획의 실현은 단순한 주택의 유지·관리차원을 넘어서서 건설자산 관리를 통한 국가건설경쟁력의 고취를 가져올 수 있다는 점에 있어서도 큰 의미를 지닌다.”고 판시하여 특별수선충당금의 적립이 임대주택의 유지·관리업무에 속함을 당연시하고 있다.
위와 같은 법논리적 측면 외에도, 피고 주장처럼 임대사업자가 파산하였을 경우 특별수선충당금을 적립할 사람이 없어지게 된다고 해석함은 임대주택법에서 특별수선충당금제도를 두는 목적과 상치될 뿐 아니라(임대사업자가 파산하였을 경우 특별수선충당금을 적립할 필요성은 더 강해지는 측면이 있다), 갑 제7호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 스스로 2008. 4. 30. 이 사건 아파트 임차인대표회의에 공문을 발송하여 평창토건의 파산으로 이 사건 아파트를 포함한 평창토건의 모든 재산을 피고가 점유 및 관리하게 되었으니, 월 임대료도 파산재단의 신규 은행계좌로 입금해달라고 요구하였고, 그에 따라 일부 임차인들로부터 월 임대료를 지급받은 사실을 인정할 수 있는바, 월 임대료가 바로 특별수선충당금 적립의 재원이 되는데, 월 임대료만을 지급받은 채 특별수선충당금 적립의무는 자신에게 귀속되지 않는다는 피고의 주장은 수긍하기 어려운 측면이 있다.
한편 피고는, 평창토건에 대한 파산선고 당시 이 사건 아파트 및 그 해당 대지가 신탁회사 명의로 등재되어 있어 이 사건 아파트가 파산재단을 구성하지 않는다는 취지로 주장하므로 아래에서 살피기로 한다.
평창토건이 분양전환 완료 시까지 이 사건 아파트에 관한 소유권을 관리·보존하기 위하여 신탁회사와 사이에 부동산관리신탁계약을 체결한 후 신탁회사 앞으로 그 건물 등에 관한 신탁등기 및 소유권이전등기를 마친 사실, 위 신탁계약서에 의하면 수익자는 임대사업자인 평창토건 자신이고, 신탁원본은 이 사건 아파트와 평창토건이 보관하고 있는 임대보증금, 신탁부동산의 물상대위로 취득한 재산 및 기타 이에 준하는 것으로 하며, 신탁기간은 신탁계약 체결일로부터 분양전환 완료 시까지로 하고, 신탁기간 만료 등 신탁종료 시 수익자는 수탁자에게 신탁보수 등을 지급, 정산하고 신탁재산에 대한 소유권이전등기 및 신탁등기말소 등을 신청할 수 있다고 기재되어 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 변론 전체의 취지에 의하여(원고가 제출한 참고자료 제8호, 곧 대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다84335 판결 ) 인정할 수 있다.
위 신탁계약에 따라 신탁회사가 수탁받은 업무는 이 사건 아파트에 관한 소유권을 관리·보존하기 위한 것으로, 임대주택법상의 특별수선충당금을 적립할 의무는 여전히 임대사업자인 평창토건에 귀속된다고 보아야 한다는 점에서[갑 제11호증의 기재에 의하면, 위와 같은 신탁계약이 체결된 2004년 이후에도 평창토건 명의로 특별수선충당금이 농협중앙회 (계좌번호 생략) 계좌(예금주: 평창토건)에 입금되었음을 알 수 있다], 파산선고 당시 이 사건 아파트의 소유권이 신탁회사 명의로 등재되어 있었다 하더라도, 이 사건 아파트에 대한 소유권이전등기청구권 등이 파산재단을 구성하고, 위 청구권 등이 체화되었다고 할 수 있는 이 사건 아파트의 관리업무는 여전히 파산관재인에게 귀속된다고 봄이 상당하다. 위와 달리 이 사건 아파트의 관리업무가 신탁회사에 귀속된다고 보더라도, 대부분의 분양전환이 완료되어 신탁관계가 종료된 현 시점에서는 신탁회사가 수탁받은 이 사건 아파트의 관리업무가 궁극적으로 파산관재인인 피고에게 승계 내지 귀속되었다고 봄이 합리적이므로, 피고의 위 주장은 받아들이지 않는다.
(2) 평창토건의 파산선고 전 특별수선충당금 적립의무가 파산관재인인 피고에게 승계되는지
이 사건 아파트를 관리할 권리는 파산관재인인 피고에 귀속되고, 위와 같은 관리에 수반될 수밖에 없는 의무 또한 피고에게 귀속된다는 입장을 취하더라도, 파산채무자인 평창토건이 부담하는 임대주택법령상의 특별수선충당금 적립의무는 애초에는 임차인들로부터 차임을 지급받을 권리 등과 함께 이 사건 아파트의 관리라는 큰 틀에 묶여 있었지만, 구체적 특별수선충당금 적립의무 자체는 이 사건 아파트 관리와는 구분되는 별도의 행정법상의 의무일 뿐, 파산채권 확정절차 등이 적용되어야 할 민사법 영역의 재산상 채무로 보기 어렵고, 평창토건이 위와 같은 적립의무를 이행하지 않았다고 해서 그 의무가, 해당 기간 동안 이 사건 아파트를 전혀 관리하지 않은 파산관재인인 피고에게 당연히 승계된다고 볼 마땅한 근거도 없다는 입론도 가능해 보인다(피고의 2013. 11. 25.자 준비서면 제4면 기재 주장이 위와 유사한 취지로 보인다).
그러나 이 법원은 평창토건의 파산선고 전 특별수선충당금 적립의무 또한 파산관재인인 피고에게 승계된다고 판단한다. 그 구체적 이유는 아래와 같다.
첫째, 평창토건이 부담하던 임대주택법령상의 특별수선충당금 적립의무는 앞서 본 바와 같이 이 사건 아파트의 관리영역에서 도출되었으므로, 비록 파산관재인인 피고가 파산선고 이후부터 이 사건 아파트를 관리하게 되었다고 하더라도, 위와 같은 적립의무는 이 사건 아파트 관리에 수반되는 것으로 피고가 이 사건 아파트를 관리하게 된 이상, 그에 수반된 종전의 특별수선충당금 적립의무 또한 함께 승계하였다고 봄이 간명하고, 앞서 본 반대입론은 다소 기교적으로 보인다. 다시 말해 공동주택의 노후화는 시간의 경과에 따라 서서히 진행되어 축적되는데, 어느 특정시점부터 관리를 맡게 되었다고 해서 그 관리자가 관리 이전 노후화에 상응하는 관리책임이 면제되지 않듯이, 평창토건에 대한 파산선고로 이 사건 아파트의 관리업무를 맡게 된 피고 역시 평창토건이 부담하던 이 사건 아파트 관리에 따른 의무(거기에는 기존 특별수선충당금 적립의무가 포함된다)를 함께 승계한다고 봄이 상당하다.
둘째, 비록 파산채무자의 행정법상 의무인 특별수선충당금 적립의무와 이 사건 아파트의 관리를 구분하는 입장을 취한다 하더라도, 파산선고 후 이 사건 아파트에 대한 분양전환이 이루어지고 피고가 아래에서 보듯이 이를 받아들임으로써, 파산채무자의 행정법상 의무 또는 단순한 기대권으로만 잠재하고 있던 파산선고 전 특별수선충당금 적립의무가 민사법 영역의 재산상 채무인 특별수선충당금 인계의무로 그 성질이 변경되었다고 할 수 있는데, 그와 같은 인계의무를 부담할 당사자는 파산관재인인 피고를 제외하고는 찾아볼 수 없고, 위 인계의무는 특별수선충당금 적립의무를 당연한 전제로 하고 있다.
셋째, 앞서 본 특별수선충당금제도의 취지와 임대주택법의 입법 목적을 달성하기 위해서는 파산에 관계없이 누군가 특별수선충당금을 적립하여야 할 터인데, 만약 파산채무자의 파산선고 전 특별수선충당금 적립의무가 파산관재인에게 승계되지 않는다는 입장을 취한다면 파산채무자가 특별수선충당금을 적립하지 않았을 경우, 위와 같은 입법 목적 등을 달성할 방법이 없게 된다.
나. 특별수선충당금 인계의무가 궁극적으로 누구에게 귀속되는지 ⇒ 피고
파산선고 전후의 특별수선충당금 적립의무가 궁극적으로 피고에게 귀속되는 이상, 이를 넘겨주어야 할 의무 또한 피고에게 귀속된다고 봄이 특별수선충당금 적립의무자와 인계의무자를 일치시키고 있는 관련 임대주택법령 규정과 부합한다. 나아가 관련 법령의 규정상 피고를 상대로 특별수선충당금의 인계를 청구할 수 있는 사람은 분양전환 후 최초로 구성된 입주자대표회의의 자격을 가지는 원고임이 분명하다.
한편 구 임대주택법 제17조의4 제2항 에서는 “임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 건설임대주택을 분양전환하는 경우에는”, 현행 임대주택법 제31조 제2항 에서는 “임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 건설임대주택을 분양전환하려면”이라는 문구를 사용하고 있어, 임대사업자 또는 그 승계인이 자발적으로 분양전환한 경우에만 특별수선충당금 인계의무가 발생한다는 해석이 전혀 불가능한 것으로 보이지는 않는다.
그러나 자발적 분양전환과 행정청의 직접 분양전환 승인을 구별하여 특별수선충당금 인계의무를 해석하여야 할 현실적 필요성이 전혀 없고, 피고가 임차인들의 요구에 따라 법원의 허가를 받아 형식상 분양전환이 가능하도록 계약을 체결하고 그 절차를 이행해주었다는 사실을 인정하고 있으며(피고의 2013. 12. 24.자 준비서면 제3면), 갑 제8, 9, 10호증의 각 기재에 의하면, 경위야 어찌되었든 간에 피고가 원고에게 분양전환을 위한 합의서(안)를 제출하고, 임차인들과 사이에 주택매매계약을 체결한 사실을 인정할 수 있는바, 위와 같은 사실 등을 고려할 때, 앞서 본 구 임대주택법 제17조의4 제2항 과 현행 임대주택법 제31조 제2항 은 임대사업자의 자발적 분양전환뿐 아니라, 행정청의 직접 분양전환 승인에도 똑같이 적용된다고 봄이 상당하고, 설령 이와 견해를 달리한다 하더라도, 적어도 이 사건 피고의 경우 자발적 분양전환에서의 특별수선충당금 인계의무 부담자와 달리 볼 이유는 없다고 판단된다.
4. 특별수선충당금 지급의무의 범위
결국, 피고가 자신에게 직접 귀속되거나 평창토건을 승계해서 적립한 후, 원고에게 인계하여야 할 특별수선충당금은, 이 사건 아파트의 사용검사일인 2003. 5. 28.로부터 1년이 경과한 날인 2004. 5. 28.부터 피고가 원고에게 이 사건 아파트의 관리권을 이양한 전날인 2012. 7. 4.까지( 대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다43263 판결 및 상급심에서 유지된 위 판결의 하급심인 광주고등법원 2012. 4. 25. 선고 2011나4321 판결 과 광주지방법원 2011. 7. 21. 선고 2010가합9087 판결 참조) 임대주택법령 소정 요율 등으로 계산한 1,441,727,698원(위와 같이 금액이 산출됨에 관하여는 피고가 변론과정에서 명백히 다투지 않았다)이 된다.
이에 대하여 피고는, 자신이 원고에게 이 사건 아파트의 관리권을 인계할 때까지 실제 적립된 특별수선충당금을 전액 지급하였으므로, 그로써 자신의 특별수선충당금 인계의무는 모두 충족되었다고 주장하나, 앞서 본 특별수선충당금제도의 취지와 임대주택법의 입법 목적에 특별수선충당금의 최종 부담자가 각 주택의 소유자라고 하더라도 이를 징수·적립할 의무는 관리자에게 있고, 관리자는 법령에 따라 징수·적립한 위 수선충당금을 새로운 관리자에게 인계해 줄 의무가 있다는 점( 구 임대주택법 제17조의4 제2항 에서의 “ 제1항 의 규정에 의하여 적립한”, 현행 임대주택법 제31조 제2항 에서의 “ 제1항 에 따라 적립한”이라는 각 문구는 법령에 맞게 적립한 특별수선충당금을 인계하라는 취지가 분명하다) 등을 보태어 볼 때, 피고는 이 사건 아파트의 관리권을 인계할 때까지 실제 적립한 특별수선충당금 외에도 법령에 규정된 적립의무에 부족한 금액을 추가로 지급할 의무가 있다( 위 2012다43263 판결 등 참조). 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.
한편 갑 제9, 10호증의 각 기재에 의하면, 분양전환 임차인들 중 일부인 소외 1, 2가 피고와 사이에 분양전환 곧, 매매계약을 체결하면서 특별수선충당금에 관하여 “피고는 평창토건이 적립·예치한 특별수선충당금을 이 사건 아파트 분양전환 후 최초로 구성되는 입주자대표회의가 수령할 수 있도록 제반 서류 제출 및 절차를 진행한다(제15조).”는 약정을 체결한 사실을 인정할 수 있지만, 이는 계약당사자가 아닌 원고를 기속할 수 없을뿐더러, 위 문구 또한 적립·예치된 특별수선충당금을 신속하게 지급하겠다는 정도의 의미이지, 적립·예치되지 않은 피고의 특별수선충당금 지급채무가 면제된다는 의미로 읽히지는 않는다.
5. 피고의 항변에 대한 판단
가. 청구포기
피고는 먼저, 원고가 인계받은 예치금액 외 나머지 특별수선충당금채권을 포기하였다고 항변한다.
살피건대, 갑 제3호증의 기재에 의하면, 원고가 2012. 7. 5. 피고로부터 이 사건 아파트의 관리권을 이양받으면서 아래와 같은 내용의 합의(이하 ‘이 사건 합의’라 한다)를 체결한 사실을 인정할 수 있지만, 이것만으로 원고의 특별수선충당금채권 포기를 도출할 수는 없으므로, 피고의 위 항변은 받아들이지 않는다. 그 구체적 이유는 다음과 같다.
- 인수인계 품목: 평창토건 명의로 이때까지 예치(임대주택법 시행령 관련 규정에 따라 평창토건과 울산광역시 북구청장의 거래 도장을 공동으로 신고하였다)된 특별수선충당금 346,535,381원, 이 사건 아파트 관리사무소 및 단지 내에 비치된 설계도서 및 장비내역 등
- 기타사항: ① 이 사건 아파트 입주자들은 평창토건에 대한 파산선고결정을 명확하게 인지하고 이 사건 아파트를 현황대로 분양전환을 받았으며, ② 주택매매(분양전환) 계약서 제9조(시설물 유지 및 관리업무의 인수인계)로 하자담보 및 하자보수책임에 관하여 피고에게 그 어떠한 요구나 이의를 제기하지 아니하기로 합의를 하였는바, 이에 따라 ③ 원고와 피고는 이 사건 아파트의 관리권을 현황대로 인수인계하며 추후 본 관리권 인수인계와 관련하여 원고는 피고에게 그 어떠한 책임을 청구하거나 이의를 제기하지 아니할 것을 합의한다.
첫째, 채권의 포기 또는 채무의 면제는 반드시 명시적인 의사표시만에 의하여야 하는 것이 아니고 채권자의 어떠한 행위 내지 의사표시의 해석에 의하여 그것이 채권의 포기라고 볼 수 있는 경우에도 이를 인정하여야 할 것이기는 하나, 이와 같이 인정하기 위해서는 당해 권리관계의 내용에 따라 이에 대한 채권자의 행위 내지 의사표시의 해석을 엄격히 하여 그 적용 여부를 결정하여야 한다( 대법원 2013. 6. 13. 선고 2011다94509 판결 참조).
둘째, 이 사건 합의 어디에도 원고가 나머지 특별수선충당금채권을 포기한다는 내용은 없다. 다만 원고가 이 사건 아파트의 관리권을 현황대로 인수인계받으면서 관리권 인수인계와 관련하여 피고에게 그 어떠한 책임을 청구하거나 이의를 제기하지 아니할 것을 합의하고 있는데, 앞서 본 법리에 비추어 볼 때, 여기서의 이의 부제기 등을 나머지 특별수선충당금채권의 포기로 해석함은 무리이다.
셋째, 이 사건 합의 중 기타사항 부분은, ①, ② 합의를 열거한 후 그 내용은 ③과 같이 정리된다는 구성을 취하고 있는데, 그 구성과 문언 등을 고려할 때, 이 사건 합의를 통해 원고가 포기하고 있는 권리는 피고에 대한 하자담보 및 하자보수책임으로 보일 뿐이다. 갑 제9, 10호증의 각 기재에 의하면, 이 사건 합의에서 언급된 주택매매(분양전환) 계약서 제9조에서도 하자담보 및 하자보수책임을 그 주요 규율대상으로 하고 있음을 알 수 있다.
넷째, 대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다101312 판결 또한, “ 구 임대주택법(2002. 12. 26. 법률 제6833호로 개정되기 전의 것) 제17조의3 이 규정하고 있는 임대사업자의 특별수선충당금은 임대주택 장기수선유지계획의 실시에 대비하고 건물의 노후화를 방지함으로써 국민주거생활의 안정을 도모하기 위하여 임대사업자에 의하여 의무적으로 적립되는 것으로서 주택을 분양하는 사업주체가 부담하는 하자보수의무와는 구별되므로, 임대사업자와 임대아파트 임차인 대표가 일체의 하자보수가 완료된 것으로 간주한다는 내용의 합의를 하였다고 하더라도 이러한 합의는 임대사업자가 부담하는 담보책임을 일부 면제시켜 주는 것이라고 볼 수 있을지언정 이를 근거로 피고가 관리주체로서 부담하는 특별수선충당금의 징수, 적립의무까지 면제된다고 볼 수는 없다.”고 판시하여 이 사건과 유사한 사안에서 특별수선충당금채권의 포기를 부정하였다.
다섯째, 원고가 이 사건 합의를 통해 나머지 특별수선충당금채권을 포기하였다는 취지의 주장을 하거나 그와 같은 취지로 읽힐 수 있는 갑 제5, 6, 13호증을 제출했다고 하더라도, 이는 어디까지나 소송물의 전제가 되는 권리관계나 법률효과를 인정하는 주장이나 진술에 불과하여 이를 재판상 자백에 해당된다고 할 수 없으므로( 대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다87061 판결 참조), 자백에 관한 법리가 이 사건에 적용될 수는 없다.
여섯째, 원고가 이 사건 합의를 통해 나머지 특별수선충당금채권을 포기하였다는 취지로 주장함과 반대로, 피고는 2013. 11. 25.자 준비서면 제8면을 통해, “제1심이 피고가 임대사업자의 파산 당시까지 적립되어 있던 특별수선충당금을 원고에게 전부 이관하면서 원고로부터 인수인계 사실을 확인받기 위하여 받아 둔 관리권 이양 합의서(갑 제3호증)에만 경도되었다.”는 취지로 제1심을 비난하면서 마치 이 사건 합의가 나머지 특별수선충당금채권의 포기가 아닌 것처럼 주장하였는바, 위와 같은 입장의 배치는 특별수선충당금채권을 부당이득반환채권 또는 손해배상채권으로 변경시켜 재단채권에 포섭시키려는 원고의 소송전략과 반대인 피고의 소송전략에 기인하는 것으로 보일 뿐이어서, 법원이 이에 기속될 필요는 없어 보이고, 원고 또한 2014. 1. 3.자 준비서면 등을 통하여 특별수선충당금채권 자체가 재단채권이라는 점을 강조하면서 이 사건 합의의 취소에만 의존하지도 않았다.
일곱째, 그래서인지 이 사건 합의가 착오로 취소되었다는 원고의 주장을 그대로 받아들인다 하더라도, 이 사건 합의는 처음부터 무효인 것으로 보아야 하므로, 원고에게 귀속되는 것은 특별수선충당금채권이지 새롭게 부당이득반환청구권이 생기는 것은 아니라는 피고의 2014. 3. 13.자 준비서면이 제출·진술되자, 원고 또한 참고서면을 통해 이 사건 합의의 취소로 인해 부당이득반환채권이 생긴다는 것보다는 특별수선충당금채권 자체의 성격에 그 주장을 집중하였다. 위와 같은 소송경위 등에 비추어 보면, 이 사건 합의를 통해 나머지 특별수선충당금채권을 포기하였다는 원고의 주장 또는 진술이 오히려 진실에 어긋나고 착오로 말미암은 것에 해당한다고 평가할 수 있다.
나. 파산채권
피고는 다음으로, 원고의 특별수선충당금채권은 파산선고 전의 원인으로 생긴 재산상의 청구권에 해당하므로 파산절차에 의하지 아니하고 이 사건 소로써 그 지급을 청구하는 것은 권리보호의 이익이 없어 부적법하다고 항변하나, 이 또한 아래와 같은 이유로 받아들이지 않는다.
첫째, 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제423조 는 “채무자에 대하여 파산선고 전의 원인으로 생긴 재산상의 청구권은 파산채권으로 한다.”고 규정하고 있다. 이때 파산선고 전의 원인으로 생긴 청구권이라 함은 파산선고 당시 이미 청구권의 내용이 구체적으로 확정되거나 변제기가 도래하였을 것까지 요하는 것은 아니고, 적어도 청구권의 주요한 발생원인이 파산선고 전에 갖추어져 있으면 족하다고 할 것인데, 청구권 발생에 대한 단순한 기대권에 불과하다면 파산채권에 해당하지 아니한다( 대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다84335 판결 참조).
둘째, 원고가 피고를 상대로 지급을 구하고 있는 이 사건 특별수선충당금채권은 이 사건 아파트에 대한 분양전환승인이 있고 나서야 비로소 청구권의 주요한 발생원인이 발생하였다고 볼 것이고, 분양전환승인이 평창토건에 대한 파산선고 후의 일임은 앞서 본 바와 같다. 왜냐하면, 분양전환이 있기 전에는 평창토건이나 피고가 행정법상의 의무로 특별수선충당금을 적립할 의무를 부담할 뿐이고, 장래 성립될 입주자대표회의 또는 입주자대표회의의 구성원이 될 수 있는 이 사건 아파트 임차인들로서는 추후 분양전환이 되면 특별수선충당금의 인계를 구할 권리가 입주자대표회의에 발생할 수 있다는 단순한 기대권만을 가진다고 보아야 하기 때문이다.
셋째, 위 2011다84335 판결 또한, “이 사건 아파트의 임차인에 불과하던 원고들은 평창토건에 대한 파산선고 후인 2008. 6. 22.부터 시행된 법에서 신설된 규정에 따라 울산 북구청장으로부터 직접 분양전환승인을 받아 평창토건을 상대로 해당 아파트에 관한 매도청구권을 행사한 사실을 알 수 있다. 위 인정 사실을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고들의 매도청구권 행사로 인하여 성립된 매매계약에 기한 해당 아파트 건물 등에 관한 소유권이전등기청구권 등은 평창토건에 대한 파산선고 전의 원인으로 생긴 것이 아님이 분명하고, 파산선고 당시에는 아직 이러한 매매계약이 성립조차 되지 않아 원고들의 피고 파산관재인에 대한 이 사건 아파트 건물 등에 관한 소유권이전등기청구권 등은 파산채권에 해당하지 않는다.”고 판시하면서 분양전환승인시점을 파산채권과 재단채권을 가르는 중요한 잣대로 삼았다.
넷째, 피고가 원고에게 분양전환을 위한 합의서(안)를 제출하고, 임차인들과 사이에 이 사건 아파트에 관하여 주택매매계약을 체결한 사실은 앞서 본 바와 같은데, 위 인정 사실을 고려할 때, 원고의 피고에 대한 특별수선충당금채권은 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제473조 제4호 소정의 “파산재단에 관하여 파산관재인이 한 행위로 인하여 생긴 청구권”에 해당한다고 봄이 상당하다.
다섯째, 피고는 이 사건 특별수선충당금채권이 일종의 공법상 의무 불이행에 따른 채권으로 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제446조 소정의 후순위파산채권으로 봄이 상당하다고 주장하고 있으나, 위 법률 제446조 또는 제473조 제2호 어디에도 해당되지 않는 이 사건 특별수선충당금채권을 피고 주장과 같이 확장 또는 변경해석해야 할 아무런 이유가 없다.
여섯째, 통상의 관점에서 파산선고 전에 적립하여야 할 특별수선충당금을 지급할 의무는 파산채권에 해당하고, 파산선고 이후에 적립하여야 할 특별수선충당금을 지급할 의무는 재단채권에 해당한다는 입론이 가능하다. 그러나 원고가 이 사건 청구를 통해 구하고 있는 것은 임대사업자 또는 그 승계인에게 임대주택법령상의 특별수선충당금을 적립하라는 것이 아니라, 적립하여야 할 특별수선충당금을 인계해달라는 것이고, 위와 같은 인계청구권은 분양전환이 있어야 비로소 발생하기 때문에, 적립의무가 파산선고 전에 발생하였느냐, 아니냐에 따라 이 사건 특별수선충당금채권의 성격을 나눌 논리적 근거는 없다.
다. 지연손해금은 후순위파산채권
피고는 마지막으로, 이 사건 특별수선충당금채권의 지연손해금채권은 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제446조 제1항 제2호 소정의 후순위파산채권인 “파산선고 후의 불이행으로 인한 손해배상액”에 해당하므로, 이 사건 소로써 위 지연손해금의 지급을 청구함 또한 부적법하다고 항변하나, 파산관재인은 재단채권을 수시로 변제할 의무가 있으므로( 위 법률 제475조 ), 파산관재인은 재단채권의 이행지체로 인한 지연손해금을 지급하여야 하고, 이 경우 그 지연손해금채권도 재단채권에 해당한다( 대법원 2004. 11. 12. 선고 2002다53865 판결 , 대법원 2011. 6. 24. 선고 2009다38551 판결 등 참조).
따라서 피고의 위 항변 역시 이유 없다.
6. 결론
가. 법원 판단의 요약과 그 의미
이 법원은 파산선고 이후 임대주택법령 소정의 특별수선충당금 적립의무가 피고에게 귀속되고, 평창토건의 파산선고 전 특별수선충당금 적립의무 또한 피고에게 승계된다는 점을 기초로, 피고의 원고에 대한 특별수선충당금 인계의무를 도출하여 원고의 이 사건 특별수선충당금청구를 받아들였다.
특별수선충당금 적립 및 인계제도의 취지를 살리고 임대주택 건설을 촉진하여 종국적으로는 국민의 주거생활을 안정시킨다는 임대주택법의 목적은 물론, 회생이 어려운 채무자의 재산을 공정하게 환가·배당하여야 한다는 채무자 회생 및 파산에 관한 법률의 목적에도 부합하는 해석을 찾는 고민 끝에 위와 같이 판단하였음을 밝혀둔다.
나. 최종적으로 정리된 피고의 의무
그렇다면 피고는 원고에게 인계하여야 할 특별수선충당금 1,441,727,698원에서 이미 인계한 346,535,381원을 공제한 나머지 1,095,192,317원 및 이에 대한 이행최고의 뜻이 담긴 이 사건 소장부본 송달 다음 날인 2013. 2. 20.부터 당심판결 선고일인 2014. 4. 10.까지(일부 청구를 기각할 경우 제1심판결 선고일 다음 날부터 소송촉진 등에 관한 특례법 소정의 지연손해금을 붙임이 원칙임에도, 제1심이 원고의 지연손해금 청구 일부를 기각하면서 이 사건 소장부본 송달 다음 날부터 위 특례법을 적용시킨 점, 제1심판결의 설득력이 그리 높지 않고, 이 사건에서 선례가 없거나 드문 쟁점이 많이 다투어진 점 등을 고려할 때, 채무자인 피고가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 다투는 것이 타당하다고 인정되는 시점은 당심판결 선고일이라고 판단된다) 민법 소정의 연 5%, 2014. 4. 11.부터 다 갚는 날까지 위 특례법 소정의 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
다. 청구취지 및 항소취지에 대한 최종답변
따라서 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 일부 결론을 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 일부 받아들여 제1심판결 중 앞서 인정한 금원을 초과하여 지급을 명한 피고 패소 부분을 취소하며, 제1심판결 중 나머지 부분은 결과적으로 정당하므로, 피고의 나머지 항소를 기각하되, 재단채권에 기하여 파산재단에 속하는 재산에 대한 개별적 강제집행은 원칙적으로 허용되지 않으므로( 대법원 2007. 7. 12.자 2006마1277 결정 참조), 가집행선고를 붙이지 않는 의미에서 가집행선고를 명한 제1심판결의 주문 제4항을 삭제한다.