조심 2014서1629 (2014.06.09)

이 사건 오피스텔은 주거용으로 보아 1세대1주택 비과세 적용할 수 없음

이 사건 오피스텔의 주된 사용 용도는 주거용으로서 소득세법령상 주택으로 봄이 상당하고, 원고가 10년 상당 지방자치단체에 재산세를 납부하였다는 사정만으로 이 사건 처분을 한 것을 이율배반적 이라거나 공평과세의 원칙에 반하는 것이라고 볼 수는 없음

2014구단14337 양도소득세등부과처분취소

임AA

구로세무서장

2014.12.18.

2015. 1. 8.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2013. 12. 5. 원고에게 한 201X년 귀속 양도소득세 00,000,000원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분 경위

가. 원고는 200X. 0. 0. 고양시 QQ구 WW동 EE마을 0000동 000호(이하 '이사건 아파트')를 취득하여 201X. 00. 0. 양도하고도 양도소득세 신고・납부를 하지 않았다.

나. 피고는 원고가 이 사건 아파트 양도 당시 소유하고 있던 고양시 QQ구 RR동 0000빌 제000호 39.2㎡(이하 '이 사건 오피스텔')가 주거용으로 사용되었음을 이유로 1세대 2주택 중 하나로 보아 2013. 12. 5. 양도가액을 000,000,000원, 환산취득가액을 000,000,000원으로 한 2012년 귀속 양도소득세 00,000,000원(가산세 포함)을 결정・고지(이하 '이 사건 처분')하였다.

다. 원고가 201X. 0. 00. 이 사건 처분에 불복하여 심판청구를 하자, 조세심판원은 201X. 0. 0. 소득세법 시행령상 1주택을 소유한 1세대가 일시적으로 2주택이 된 경우에 해당할 여지는 없는지에 대한 재조사결정을 하였고, 피고는 201X. 0. 0. 재조사 결과 위 오피스텔이 지속적으로 주거용으로 사용되었다고 본 후 이 사건 처분을 그대로유지하는 내용의 통지를 하였다.

인정근거다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 을 제1호증, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 고양시 QQ구청은 원고가 이 사건 오피스텔을 취득한 200X년 이후 위 오피스텔이 업무용 자산임을 전제로 매년 재산세를 부과하였을 뿐 10년이 넘도록 이를 주거용으로 보는지 여부에 대하여 아무런 안내도 한 적이 없고, 원고 또한 위 오피스텔을 업무용으로 임대한 이상 임차인들이 실제 이를 업무용으로 사용하는지 여부를 관리ㆍ감독할 수 없는 것이므로, 이 사건 오피스텔은 업무용 자산으로서 1세대 1주택 비과세 적용에 방해가 되지 않는다고 봐야 한다. 이에 반하는 이 사건 처분은 이율배반적이고 공평과세의 원칙에 어긋나는 부당한 것이므로 취소되어야 한다.

(2) 설혹 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하지 않는다고 하더라도 원고가 이 사건아파트를 취득한 실지거래가액 000,000,000원이 아닌 환산가액을 취득가액으로 하여 양도소득세액을 산출한 것은 위법하다.

나. 판단

(1) 관련 법령

"소득세법 제89조 제1항에서는 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 양도로 발생하는소득에 대하여 비과세 특례를 인정하고, 시행령 제154조 제1항에서는 '대통령령으로 정하는 1세대 1주택'이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우라고 규정한다. 그런데 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 소득세법령상주택'에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조・기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지・관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다(대법원 2005. 4. 28. 선고 2004두14960 판결 등 참조).",한편 소득세법 제97조 제1항에서는 양도차익을 계산할 때 자산 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 취득가액으로 한다고 규정한다.

(2) 인정사실

앞서 본 각 증거에 을 제2호증 내지 제6호증 각 기재를 더하면, 다음 사실이 인정된다.

(가) 원고는 200X. 0. 0. 이 사건 오피스텔을 취득하여 200X년도 이후 매년 건축물로서 재산세를 납부하여 왔으나 따로 사업자등록이나 부가가치세 신고를 한 바는 없고, 201X. 0. 0. 서울 구로구 DD동 제XX3호, 제XX8호 오피스텔을 취득하면서는 201X. 0. 00. 부동산 임대업의 사업자등록을 하였다.

(나) 이 사건 오피스텔은 등기부상 근린생활시설 및 업무시설로 되어 있으나 200X. 0. 00. 이후부터 박AA, 이BB, 정CC 등 총 8인의 임차인들 모두 주민등록 전출입을 한 내역이 있고, 그 중 200X. 0. 00. 위 오피스텔에 전입하여 201X. 00. 00.전출한 이BB만이 200X. 0. 00. 이를 사업장으로 한 도소매 서적 업종의 사업자등록을 하였으며, 이BB은 세무조사과정에서 미술학습지를 통한 방문지도영업을 하면서 이 사건 오피스텔에 미술용 교보재 등을 보관한 외에는 침대, 세탁기 등을 갖추고 실제주거용으로 사용하였고 다른 곳에서 거주한 바는 없다고 진술하였다.

(다) 이 사건 처분 이후 조세심판원의 재조사결정에 따른 현지 출장결과, 이 사건 오피스텔 1, 2층은 상가로, 3층 이상은 사업용과 주거용이 혼재되어 각 사용 중이나 소규모 업체의 사무실 이외에는 대부분 주거용으로 사용되고 있었고, 관리사무소에서는 각 호실별로 난방이 가능하여 주민등록 전입이 확인되면 주거용으로서 세대원수에 따라 공과금을 부과하고 있다고 확인해 주었다.

(라) 원고가 이 사건 아파트 취득시 작성되었다고 제출한 200X. 0. 00.자 매매계약서에는 원고와 매도인 김FF 사이에 매매대금을 000,000,000원으로 하되 계약금 00,000,000원은 계약시에, 잔금 000,000,000원은 200X. 0. 0. 각 수수하기로 기재되어있으나, 통상 매매계약서에 계약의 내용으로 기재되는 계약 해제, 손해배상 등에 관한 사항 일체가 공란으로 된 채 현 시설물 상태에서의 계약으로 민법 및 부동산 매매관례에 준한다는 수기만이 있고, 계약서 하단 중개업자의 서명ㆍ날인이 누락되어 있으며, 매매대금의 지급에 관한 증빙자료는 없는 상태이다.

(3) 판단

(가) 우선, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 있음은 특별한 사정이 없는 한 납세의무자에게 입증책임이 있는바, 위 각 인정사실에 기초한 다음 사정들 즉 ① 이 사건 오피스텔에 관한 사업자등록이나 부가가치세 신고 내역 자체가 전혀 없고, 위 오피스텔을 임차한 임차인들은 모두 200X. 0. 00. 이후로 주민등록상 전입신고를 마치고 이를 주거용으로 사용한 것으로 보일 뿐 업무용 사무실로 사용할 의사가 있었다고 추단할 만한 아무런 정황이 없는 점, ② 특히 유일하게 이 사건 오피스텔을 사업장으로 하여 사업자등록을 한 이BB도 위 오피스텔에서 미술용 교보재 등을 보관한 외에는 침대, 세탁기 등을 갖추고 실제 주거용으로 사용하였다고 진술하고 있는 점, ③ 피고 측의 현지 출장결과에서도 이 사건 오피스텔의 구조・기능이나 공과금 부과내역 등으로 보아 독립된 주거에 적합한 형태로서 운영되어 온 사정이 드러나고, 이로써 언제든지 용도나 구조변경 없이 주거용으로 사용될 수 있는 상태에 있었다고 보이는 점 등에비추어, 이 사건 오피스텔의 주된 사용 용도는 주거용으로서 소득세법령상 주택으로 봄이 상당하고, 양도소득세는 소득세법 규정을 근거로 납세의무자의 신고방식으로부과되는 국세로서 지방자치단체가 부과하는 지방세와 별개의 것이므로 원고가 10년 상당 지방자치단체에 재산세를 납부하였다는 사정만으로 국세 부과 주체인 피고가원고에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하지 않고 이 사건 처분을 한 것을이율배반적 이라거나 공평과세의 원칙에 반하는 것이라고 볼 수는 없다. 이 부분 원고 주장은 이유 없다.

(나) 나아가 이 사건 아파트 취득에 관한 매매계약서는 그 형식 및 내용으로 보아공신력 있는 문서로서 선뜻 신빙하기 어렵고, 달리 위 아파트의 실지거래가액이 000,000,000원이라고 볼 만한 금융거래내역 등 객관적 자료가 전무한 점에서, 환산 취득가액으로 양도차익을 산정한 이 사건 처분은 정당하고 아무 위법이 없다. 이 부분 원고 주장도 이유 없다.

3. 결론

청구는 이유 없어 이를 기각한다.