교환대상 목적물의 가액을 임의로 평가하여 교환 거래를 한 경우 실지거래가액을 알 수 없으므로 기준시가로 과세한 처분은 적법함.

객관적이 가액의 평가 없이 당사자간 합의 하에 임의로 평가한 후 차액만을 지급한 단순교환의 경우 실지거래가액을 알 수 없으므로 기준시가로 과세한 처분은 적법함.

소득세법 제100조 양도차익 산정

2014구단32343 양도소득세부과처분취소

박○○외 1

신광주세무서장

2015. 12. 16.

2016. 1. 20.

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2013. 11. 11. 원고 AAA에 대하여 한 2009년 귀속 양도소득세 △△△원 및 원고 BBB에 대하여 한 2009년 귀속 양도소득세 △△△원의 각 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고들과 DDD은 광주시 YY동 ○○○ 외 8필지 및 지상건물(이하 'YY동 부동산'이라 한다)을 ○○김씨 □□□종중(이하 '이 사건 종중'이라 한다)에 45억 원에 양도한 후, 2010. 2. 28. 실지거래가액에 의한 양도차익을 산정하여 원고 AAA은 양도소득세 △△△원, 원고 BBB는 양도소득세 △△△원을 신고・납부하였다.

나. 중부지방국세청은 2013. 6. 21.부터 2013. 9. 2.까지 원고들에 대한 세무조사를 실시하여 YY동 부동산이 이 사건 종중에게 교환을 원인으로 이전되었음에도 시가감정이 수반되지 아니한 사실을 확인하였다. 그에 따라 피고는 2013. 11. 11. 원고 AAA에 대하여 2009년 귀속 양도소득세 △△△원을, 원고 BBB에 대하여 2009년 귀속 양도소득세 △△△원을 각 경정・고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고들의 주장

원고들은 이 사건 처분은 아래와 같은 이유로 위법하다고 주장한다.

1) 원고들은 YY동 부동산을 매매 또는 대물변제를 원인으로 하여 양도하였으므로 교환을 원인으로 YY동 부동산을 양도하였다고 본 것은 잘못이다.

2) 설령 원고들이 YY동 부동산을 교환을 원인으로 하여 양도하였다고 하더라도 원고들은 위 부동산을 양도하는 과정에서 정산절차를 거친 사정에 비추어 실지거래가 액인 45억 원을 실제 양도가액으로 인정하여 양도소득세를 산정하여야 한다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

1) 이 사건 종중은 2008. 5.및 2009. 7. 광주시 XX동에 소재하는 종중 소유의 토지를 매각할 것을 결의하였다.

2) CCC 등 10인(이하 '토지공동매수자들'이라 한다)은 2009. 7. 3. 광주시 XX동 일대에서 주택신축사업을 위한 사업부지를 공동으로 매입하되 원고 AAA에게 토지 매입 관련 업무를 위임하였다.

3) 원고 AAA외 13인은 2009. 8. 28. 이 사건 종중으로부터 광주시 XX동 ○○○ 외 13필지(공부상 면적 ○○○㎡ 중 매매면적 ○○○㎡, 이하 'XX동 부동산'이라 하되, 아래에서 보는 바와 같이 일부 토지가 매매대상에서 제외되거나 분할되어 최종적으로 ○○○외 11필지로 변경되었다)를 매매대금 42억 원에 매수하기로 하고, 이 사건 종중은 원고 AAA 등으로부터 YY동 부동산을 매매대금 45억 원에 매수하기로 하였다(이하 '2009. 8. 28.자 약정'이라 한다).

4) 원고 AAA외 13인과 이 사건 종중은 2009. 11. 20. 위 2009. 8. 28.자 약정 중에서 XX동 부동산 중 ○○○번지 토지를 매매대상에서 제외하기로 하는 내용의 추가 약정을 체결하였고, 매매대금의 지급과 관련하여 정산금액 중 원고 AAA 외 13인의 부족금액은 XX동 부동산의 잔금 정산시 지불하기로 약정하였다.

5) 원고 AAA은 2009. 11. 20. 나머지 토지공동매수자들과 사이에 개인별로 실제 매입할 XX동 부동산의 지번과 면적, 가격을 정한 후 관련 업무를 원고 박병동에게 위임하였는데, 매매대금은 당초 42억 원에서 △△△원으로 증액되었다.

6) 이 사건 종중은 2009. 11. 23. AAA 외 6인에게 XX동 부동산 중 10필지를 매매대금 △△△원에 매도하는 내용의 매매계약(이하 '제1차 매매계약'이라 한다)을 체결 한 후, 2009. 11. 25. 각 원고들 외 6인에게 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

7) 이 사건 종중은 2009. 12. 19. 임시총회를 개최하였는데, 비상대책위는 전 임원 들이 총회의 의결 없이 이사회 의결로써 교환약정을 체결한 것은 잘못이나, 약정위반에 따른 소송 의견을 검토한 결과 교환약정이 타당하다고 보고하였고, 내부 논의를 거쳐 최종적으로 YY동 부동산과 XX동 부동산을 교환하는 것으로 결의하였다.

8) 원고들과 DDD은 2009. 12. 28. 이 사건 종중과 사이에 XX동 부동산과 YY동 부동산을 교환하기로 하는 계약(이하 '이 사건 교환계약'이라 한다)을 체결하였고, XX동 부동산의 평가금액을 △△△원으로, YY동 부동산의 평가 금액을 45억 원으로 정한 후, 원고들과 DDD은 교환차액인 △△△원을 2009. 12. 30.까지 지급하기로 약정하였는데, 특약사항에 원고들과 이 사건 종중은 이미 교환 계약을 체결하였으나 이 사건 종중의 정관에 종중이 재산을 취득할 때에는 총회의 결의를 거치도록 되어 있는데 결의를 거치지 못하고 있다가 2009. 12. 19. 총회 결의를 마쳤으므로 약정대로 이행하기로 하고, 원고들은 기 체결한 약정서에 의해 XX동 부동산을 2009. 11. 23. 매매를 원인으로 소유권이전등기를 필하였으나 당시 등기는 착오에 의한 등기이므로 이 사건 교환계약서에 의한 검인을 받은 후 등기원인을 경정하기로 한다고 기재되어 있다.

9) 원고들과 DDD은 2009. 12. 31. 이 사건 종중에게 YY동 부동산을 2009. 12. 28.자 교환을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

10) 이 사건 종중은 2010. 2. 3. FFF 외 2인에게 XX동 부동산 중 2필지를 매매대금 △△△원에 매도하는 내용의 매매계약(이하 '제2차 매매 계약'이라 한다)을 체결한 후, 2010. 2. 4. 각 FFF 외 2인에게 2010. 2. 3.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

11) 이 사건 종중은 2010. 8. 20. GGG에게 XX동 부동산 중 1필지를 매매대금 △△△원에 매도하는 내용의 매매계약(이하 '제3차 매매계약'이라 한다) 을 체결한 후, 같은 날 GGG에게 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

12) 원고들과 이 사건 종중은 제1차 내지 제3차 매매계약에 따라 실제 XX동 부동산의 양도금액이 △△△원으로 정해짐에 따라 YY동 부동산의 양도금액인 45 억 원의 차액인 △△△원을 원고들이 지급하여야 하나, 위 금액은 원고들이 임차 인으로 한국전력공사를 유치하면서 들인 비용에 충당하기로 하되, YY동 부동산에 관한 한국전력공사와의 임대차계약 및 YY동 부동산에 관한 대출금채무를 이 사건 종중이 인수하기로 함에 따라 임대차보증금 및 대출금채무의 합계 △△△원을 이 사건 종중에 지급하기로 합의하였고, 원고들과 이 사건 종중은 2013. 8. 27. XX동 부동산의 매매대금을 모두 정산하였다.

라. 판단

1) 원고들이 YY동 부동산을 양도한 원인이 무엇인지 여부

이 사건에 관하여 살피건대, 앞서 든 증거들과 변론 전체 의 취지에 의하여 인정되는 아래와 같은 사정 등을 종합하면, 원고들은 이 사건 종중과 사이에 이 사건 교환계약을 통하여 YY동 부동산과 XX동 부동산을 교환하였다고 봄이 상당하다.

○ 원고들과 이 사건 종중은 2009. 8. 28.자 약정을 약정서상의 기재내용에도 불 구하고 교환계약으로 이해하고 있었던 것으로 보이는바, 즉, 원고들은 2009. 11. 3. 이 사건 종중을 상대로 이 사건 종중의 제안으로 YY동 부동산과 XX동 부동산을 맞교환하자는 구두약정에 기초하여 2009. 8. 28.자로 교환계약이 체결되었음을 전제로 XX동 부동산에 대한 처분금지가처분신청을 하였고, 이 사건 종중도 2009. 12. 19. 임시총회를 개최하여 전 임원들이 총회의 의결도 없이 이사회결의만으로 2009. 8. 28.자로 교환계약을 체결한 것을 비판하면서도 내부 논의를 통해 원고들과의 교환계약을 진행하는 것이유리하다는 판단 하에 최종적으로 교환하는 것을 승인하는 내용의 결의를 하였다.

○ 원고들과 이 사건 종중 사이에 체결된 교환계약서는 처분문서인 바 그 진정 성립이 인정되는 이상 기재 내용대로 법률행위의 존재 및 내용을 인정하여야 하는바, 계약서의 명칭이 '부동산교환계약서'이고, YY동 부동산과 XX동 부동산의 평가금액의 차액을 지급하기로 하면서, 특약사항에 원고들과 이 사건 종중은 이미 교 환계약을 체결하였으나 이 사건 종중의 총회 결의를 거치지 못한 하자를 2009. 12. 19. 자 총회 결의를 통해 치유하였으므로 당초의 약정대로 이행하기로 할 뿐만 아니라, 원고들에게 매매를 원인으로 이전된 XX동 부동산마저도 착오에 의한 등기임을 전제로 이 사건 교환계약에 기초하여 등기원인을 경정하는 것으로 기재되어 있는바, 문언상 교환계약서에 기재된 내용을 두고 교환이 아니라 매매 또는 대물변제로 해석하기는 어렵다.

○ 이 사건 교환계약을 체결할 당시에도, 이 사건 교환계약의 내용은 원고들과 이 사건 종중의 전임 임원들이 대체적으로 합의된 내용을 담고 있는 것으로 보이는데 다가 교환계약서도 원고들과 이 사건 종중의 현 대표자가 모두 입회한 상태에서 이 사건 종중의 2009. 12. 19.자 임시총회의 결과를 반영하여 작성된 것으로 보인다(이에 대하여 원고들은 법무사에게 YY동 부동산에 관하여는 매매 관련 업무만을 위임하였음에도 법무사가 아무런 권한 없이 이 사건 교환계약을 체결한 것은 무권대리에 해당하여 무효라고 주장하나, 이를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할만한 증거가 없는 반면, 오히려 이 사건 교환계약의 내용은 원고들이 개입한 상태에서 작성된 것으로 보일 뿐이다).

○ 비록 원고들과 이 사건 종중 사이에 작성된 일련의 약정서 내지 계약서의 내 용이 매매인지 교환인지 여부에 관하여 일관되지 못한 사정이 인정되기는 하나, 이는 원고들과 이 사건 종중 사이에 거래의 상대방・목적물・대금, 이전의 형식 및 필요한 절차 등에 관한 의사의 불일치를 좁혀가는 과정에서 발생한 것으로 보이고, 결국 이 사건 교환계약을 체결할 당시에는 그동안에 발생한 문제점을 최종적으로 확인하고 보충한다는 의미로 위와 같은 교환계약을 체결한 것으로 보이고, 그에 관한 당사자 사이의 의사의 합치가 있었던 것으로 보인다.

○ 이 사건 교환계약의 특약사항 제3호에 의하면, 원고들이 XX동 부동산을 이전함에 있어 필요할 경우 원고들은 원고들 명의 이외에 다른 사람의 명의를 추가할 수 있다고 기재되어 있는바, 제2차 및 제3차 매매계약의 당사자가 이 사건 교환계약의 당사자와 다르다고 하더라도 이는 위와 같은 특약사항에 따른 것으로서 이러한 사정만으로 앞서 본 교환계약의 성립을 부정할 수는 없다(제1차 매매계약의 당사자도 이 사건 교환계약의 당사자와 다르지만 이 사건 교환계약에 기초하여 그 등기원인을 경정하기 로 하였음은 앞서 본 바와 같다).

○ 이 사건 교환계약 이후 XX동 부동산을 제2차 내지 제3차 매매계약에 기하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐진 사정이 인정되나, 이는 이 사건 교환계약에 따라 YY동 부동산에 관하여 교환을 원인으로 한 이전등기가 이루어진 이후의 사정에 불과하고, 원고 AAA이 토지공동매수자들을 대표하여 이 사건 종중과 큰 틀에서의 교환계약을 성립시킨 이후 교환계약의 당사자가 아니었던 토지공동매수자들에 게 XX동 부동산을 직접 이전시키기 위한 조치로서 이해할 수 있다.

○ 원고들은 이 사건 종중에게 XX동 부동산의 매매대금의 지급을 대신하여 대 물변제 차원에서 YY동 부동산을 이전한 것이라고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 원고들과 이 사건 종중은 YY동 부동산과 XX동 부동산을 맞교환한다는 전제에서 이 사건 교환계약을 체결한 것으로 보이고, 설령 이 사건 종중이 원고 AAA을 포함한 토지공동매수자들로부터 XX동 부동산의 이전에 대한 대가로 현금을 지급받지 못할 것을 염려한 측면이 존재하였다고 하더라도 2009. 12. 19.자 이 사건 종중의 임시총회 내용에 비추어 대물변제라기보다는 교환이라는 입장에서 접근한 것으로 보인다.

○ 이 사건 종중은 과세관청이 XX동 부동산의 이전을 매매계약이 아닌 교환계약으로 보아 양도소득세 경정처분을 하였으나 그에 대하여 아무런 이의를 제기하지 않았다.

2) 부동산교환계약서에 기재된 45억 원을 YY동 부동산의 실제 양도가액으로 볼 수 있는지 여부

가) 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등으로 목적물의 객관적인 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환을 한 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 위와 같은 과정 없이 당사자 사이의 합의에 의하여 교환대상 목적물의 가액 차이만을 결정하여 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이다. 그리고 이는 교환계약 당사자들이 교환대상 목적물의 가액을 임의로 평가하여 정한 다음 그 차액을 산정한 경우에도 마찬가지라고 할 것이다(대법원 2012. 2. 9. 선고 2010두27592 판결 참조).

나) 이 사건에 관하여 살피건대, 앞서 든 증거들과 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 아래와 같은 사정 등을 종합하면, 원고들과 이 사건 종중은 이 사건 교환계약 당시 시가감정 등의 방법으로 그 교환대상 부동산들의 객관적인 가액을 정확하게 평가하여 그 차액에 대한 정산절차를 거치는 가치적 교환을 한 것이 아니라 교환 당사자 사이의 합의에 의하여 YY동 부동산과 XX동 부동산 사이의 가액 차이 및 임대차보증금과 대출금채무를 인수하여 계산한 금액을 원고들이 이 사건 종중에게 지급하는 방법으로 교환대상 목적물의 가액을 임의로 평가한 것으로 보이므로, YY동 부동산의 실지거래가액은 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 봄이 상당하다.

○ 원고들과 이 사건 종종 사이에 이 사건 교환계약이 체결될 당시 교환대상 목적물인 YY동 부동산과 XX동 부동산에 대한 시가감정이 이루어지지 않았다.

○ 원고들은 YY동 부동산의 가액을 토지에 대한 개별공시지가 및 건물에 대한 공사 도급액 등을 토대로 산정하였는바, 이는 기준시가를 바탕으로 건축비 등을 고 려하여 산정한 것이므로 시가감정을 하지 않았다고 하더라도 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당한다고 주장하나, 기준시가는 시가를 확인할 수 없는 경우에 보완적으로 인정되는 보충적 평가방법에 불과하고, 기준시가로 교환가치를 산정한 경우와 감정가액으로 교환가치를 산정한 경우 정산해야 할 금액의 차이가 생길 수밖에 없으므로 기준시가를 토대로 교환계약을 산정한 경우 객관적 교환가치를 반영하고 있다고 볼 수 없다.

○ 기준시가를 기준으로 YY동 부동산의 가액을 산정할 경우 약 34억 원 정도로 계산되는 것과 비교해 볼 때 원고들이 계산한 YY동 부동산의 가액인 45억원과는 상당한 금액의 차이가 나고, 원고들은 YY동 부동산 중 토지는 기준시가를, 건물은 건축시가를 토대로 하여 산정한 것으로 보이는데, 이를 두고 교환대상 부동산들의 객관적인 가액을 정확하게 평가하였다고 보기는 어렵다.

3) 따라서 피고의 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면, 원고들의 이 사건 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.