국세청 심사양도2011-0006 (2011.04.18)

교환대상 목적물의 가액을 임의로 정하여 거래한 경우 기준시가 기준으로 양도차익 산정은 적법함

교환대상 목적물의 객관적 가액평가를 기준으로 가치적 교환을 한 것이 아니라 교환계약 당사자들이 교환대상 목적물의 가액을 임의로 평가하여 정한 다음 그 차액을 산정한 경우에 해당하므로 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하여 기준시가를 기준으로 양도차익 산정한 처분은 적법함

소득세법 제94조

소득세법 제96조

2011구합10066 양도소득세부과처분취소

곽XX

동수원세무서장

2012. 4. 13.

2012. 5. 11.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 원고에 대하여 2010. 10. 6.에 한 2008년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분 및 2010. 10. 10.에 한 2004년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분을 각 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고와 정AA의 교환계약

원고는 2000. 10. 25. 수원시 장안구 XX동 000 XX 제000호 및 제000호(이하 통틀어 '제1부동산'이라 한다)를 취득하여 보유하다가 2004. 4. 8.경 소외 정AA과 사이에 제1부동산과 원고 소유의 수원시 장안구 OO동 000-00 및 같은 동 000-00 소재 각 토지 및 그 지상 건물을 정AA 소유의 평택시 청북면 AA리 000-0 답 5,390㎡(이하 '제2부동산'이라 한다)와 교환하되, 그 교환차액 중 일부는 피고인이 정AA에게 현금으로 지급하고 나머지는 피고인이 정AA에게 피고인이 재배하던 난(蘭)을 인도하고 정AA의 금융기관 대출금채무를 인수하는 것으로 갈음하기로 하는 교환계약 (이하 '이 사건 교환계약'이라 한다)을 체결하였다. 위 계약에서 합의된 교환가액의 구체적인 내용은 아래 표 기재와 같다.

나. 2004년 귀속 양도소득세 부과처분

(1) 원고는 2005. 3. 25. 정AA 등으로부터 제1부동산을 전전매수한 소외 황BB에게 위 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳐준 후, 2005. 4. 30. 제1부동산의 실지거래 가액을 양도가액 000원, 취득가액 000원, 기타 필요경비 000원으로 산정하여 양도차익이 존재하지 아니하므로 납부할 양도소득세가 없다는 취지로 양도소득과세표준 예정신고를 하였다.

(2) 그런데 피고는 실지조사 결과 원고가 신고한 위 거래가액이 시가감정 등에 의하지 않고 임의로 산정된 것이어서 실지거래가액으로 보기 어렵다는 이유로 기준시가를 기초로 제1부동산의 양도차익을 000원(= 양도가액 000원 - 취득가액 000원 - 기타 필요경비 000원)으로 산정하여 그에 따라 2010. 10. 10. 원고에게 2004년 귀속 양도소득세 000원을 경정・고지(이하 '이 사건 1부과처분' 이라 한다)하였다.

(3) 원고는 이 사건 1부과처분에 불복하여 2011. 1. 10. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2011. 4. 25. 위 청구가 기각되었다.

다. 2008년 귀속 양도소득세 부과처분

(1) 원고는 이 사건 교환계약에 따라 2004. 12. 8. 정AA으로부터 제2부동산을 취득한 후, 그 중 998㎡를 대지로 지목변경하여 그 지상에 음식점 및 다가구주택을 신축하고 나머지 4,392㎡를 6필지로 분할한 다음, 2008년경 위 각 부동산을 소외 강CC 등에게 모두 양도하였다.

(2) 원고는 2009. 5. 31. 제2부동산을 포함한 위 각 부동산의 실지거래가액을 양도가 액 000원, 취득가액 000원, 필요경비 000원으로 산정하여 양도차익이 존재하지 아니하므로 납부할 양도소득세가 없다는 취지로 양도소득과세표준 확정신고를 하였다.

(3) 그런데 피고는 실지조사 결과 이 사건 2부동산의 교환가액을 실지거래가액으로 보기 어렵다는 이유로 기준시가를 기초로 양도차익을 산정하는 한편, 위 각 부동산 전체가 비사업용토지에 해당한다고 보아 중과세율 60%를 적용하여 2010. 10. 6. 원고에게 2008년 귀속 양도소득세 000원을 경정・고지하였다.

(4) 원고는 이에 불복하여 2011. 1. 10. 국세청에 심사청구를 하였는데, 국세청장은 심사 결과 위 각 부동산 중 일부가 비사업용토지에 해당하지 않는다는 이유로 2011. 4. 8. 그 과세표준 및 세액을 경정하라는 내용의 일부 인용결정을 하였고, 피고는 이에 따라 해당 과세표준 및 세액을 경정하여 원고에 대한 이 부분 양도소득세액을 000원으로 감축(이하 '이 사건 2부과처분'이라 한다)하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2 내지 7, 13, 22호증, 을 제1 내지 5, 7, 20호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 교환계약은 시가감정 및 정산절차가 사실상 수반된 계약으로서 위 계약상 합의된 거래가액을 실지거래가액으로 충분히 인정할 수 있음에도, 이와 달리 이 사건 교환계약의 실지거래가액을 확인할 수 없다고 판단하여 기준시가를 기초로 양도차익을 산정한 피고의 이 사건 1, 2부과처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 구 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 일부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제96조 제1항 및 제97조 제1항 제1호 (가)목은, 같은 법 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 양도 및 취득 당시의 기준 시가에 의하도록 규정하면서, 예외적으로 실지거래가액에 의하는 경우 중 하나로서, 같은 법 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 (가)목 단서에서 '양도자가 양도 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 양도소득과세표준 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우'를 규정하고 있다. 그리고 구 소득세법 제114조 제4항은 "양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조 의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 (가)목의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도 소득과세표준과 세액을 경정한다 라고 규정하고, 제5항은 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 ・ 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다 라고 규정하고 있다.

위 각 규정의 내용 및 취지를 종합하면, 구 소득세법 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 자산을 양도한 양도자가 그 양도가액으로 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되는 경우에는 그 실지의 양도 및 취득가액에 의하여 양도소득금액을 산정하여야 하나, 그 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하는 경우에는 납세지 관할세무서장 등이 양도자가 신고한 가액과 다른 실지거래가액을 확인함에 따라 같은 법 제114조 제4항 단서가 적용되는 경우를 제외하고는 기준시가에 의하여 양도소득금액을 산정하여 야 한다. 그리고 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말한다. 그러므로 거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등으로 목적물의 객관적인 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환을 한 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 위와 같은 과정 없이 당사자 사이의 합의에 의하여 교환대상 목적물의 가액 차이만을 결정하여 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이고, 이는 교환계약 당사자들이 교환대상 목적물의 가액을 임의로 평가하여 정한 다음 그 차액을 산정한 경우에도 마찬가지이다(대법원 2012. 2. 9. 선고 2010두27592 판결 등 참조).

(2) 위 법리에 기초하여 이 사건에서 보건대, 원고가 2004. 4. 8.경 정AA과 사이에 제1, 2부동산 등을 교환하기로 하면서 그 교환차액 중 일부는 피고인이 정AA에게 현금으로 지급하고 나머지는 피고인이 정AA에게 피고인이 재배하던 난(蘭)을 양도하고 정AA의 대출금채무를 인수하는 것으로 갈음하기로 하는 내용의 교환계약을 체결한 사실은 앞서 본 바와 같고, 여기에 을 제1 내지 6, 8 내지 13호증(가지번호 포함)의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고는 위 교환차액 중 일부의 지급에 갈음하여 정AA 측에 시가 합계 11억 원 상당의 난(蘭)을 인도하였다고 주장하나, ㉠ 위 교환계약서상 난(蘭)의 종류 및 수량이 전혀 특정되어 있지 아니하고, ㉡ 원고는 난(蘭)의 구입 및 관리 과정에서 소요된 비용에 관한 증거자료를 전혀 제출하지 못하고 있고 난(蘭)의 실존 여부조차 제대로 밝히지 못하고 있으며, ㉢ 정AA은 피고의 실지조사 당시 "원고로부터 난(蘭)을 받은 사실이 전혀 없다 라고 진술하고 있으므로, 원고의 위 주장은 선뜻 믿기 어려운 점, ② 원고를 대리하여 이 사건 교환계약을 체결한 원고의 남편 정DD은 피고의 실지조사 과정에서 "제1부동산의 양도가액은 구입가격 5억 원에 각종 비용을 더하여 000원으로 정하였고, 제2부동산의 양도가액은 계약체결 당시 정AA을 대리한 망 김EE(정AA의 제부)이 제시한 금액대로 정하였다 라고 진술한 점, ③ 이 사건 교환계약서에는 제2부동산의 가액이 000원으로 기재되어 있으나, 정AA이 원고에게 제2부동산을 양도한 후 과세관청에 신고한 위 부동산의 양도가액은 000원이었고, 당시 제2부동산의 개별공시지가는 그보다도 훨씬 적은 000원에 불과하였던 점, ④ 원고는 제2부동산의 취득 및 양도과정에서 양도손실이 발생하였다고 신고하였으나, 원고의 제2부동산 보유기간(2004년 - 2008년) 중 위 부동산의 개별공시시가가 000원에서 000원으로 약 10배가량 상승한 점 등에 비추어 위 신고내용은 그대로 믿기 어려운 점 등을 종합하면, 이 사건 교환계약은 교환대상 목적물의 객관적 가액평가를 기준으로 가치적 교환을 한 것이 아니라 교환계약 당사자들이 교환대상 목적물의 가액을 임의로 평가하여 정한 다음 그 차액을 산정한 경우에 해당하므로, 이 사건 교환계약에 따른 제1, 2부동산의 취득 및 양도는 그 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다 할 것이다.

(3) 따라서 제1, 2 부동산의 취득 및 양도에 관하여 그 기준시가를 기초로 양도차익을 산정하여 해당 양도소득세액을 증액 경정한 피고의 이 사건 각 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.