가. 입찰기일 공고에 있어 부동산 표시 요구 및 최저입찰가격 제도의 취지

나. 입찰 부동산 표시 공고가 위법하고 최저입찰가격 결정에 중대한 하자가 있는데도 낙찰허가결정을 취소하지 않았다는 이유로, 원심결정을 파기한 사례

가. 민사소송법이 입찰기일을 공고함에 있어서 부동산의 표시를 요구하고 있는 것은 입찰목적물의 특정과 입찰목적물에 대한 객관적 실가를 평가할 자료를 이해관계인에게 주지케 하자는 데 그 뜻이 있고, 최저입찰가격 제도를 채용하고 있는 것은 재산으로서의 중요성이 인정되는 부동산이 그 실시세보다 훨씬 저가로 매각되게 되면 채무자 또는 소유자의 이익을 해치게 될 뿐만 아니라 채권자에게도 불이익하게 되므로 부동산의 공정타당한 가격을 유지하여 부당하게 염가로 매각되는 것을 방지함과 동시에 목적부동산의 적정한 가격을 표시하여 입찰신고를 하려는 사람에게 기준을 제시함으로써 입찰이 공정하게 이루어지도록 하고자 함에 있다.

나. 입찰 부동산 표시 공고가 위법하고 최저입찰가격 결정에 중대한 하자가 있는데도 낙찰허가결정을 취소하지 않았다는 이유로, 원심결정을 파기한 사례

가. 민사소송법 제615조 , 제618조 , 제728조 나. 제633조 제5호 , 제633조 제6호 , 제635조

가. 대법원 1994.11.11. 자 94마1453 결정(공1995상,36) 1994.11.30. 자 94마1673 결정(공1995상,105)

재항고인 1 외 1인 재항고인의 소송대리인 변호사 이영범

서울지방법원 1995.4.10. 자 95라170 결정

원심결정을 파기한다.

이 사건 낙찰허가결정을 취소하고, 낙찰을 허가하지 아니한다.

1. 재항고인 1의 재항고이유 제1점을 본다.

원심은, 지하7층, 지상 20층의 건물 신축을 위한 기초공사로서 축조되어 현재 그 골조공사만 완료된 상태에서 공사가 중단된 이 사건 지하구조물은 토지의 부합물에 불과할 뿐 사회통념상 토지와 독립한 부동산으로 볼 수 없으므로 집행법원이 위 지하구조물에 대하여 별도의 경매개시결정을 하지 아니하고 이 사건 재입찰절차를 실시한 데에 무슨 잘못이 있다 할 수 없다고 판단하였는 바, 기록에 의하여 살펴보면, 원심의 위와 같은 인정판단은 수긍이 가고, 거기에 소론과 같은 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

2. 재항고인 1의 재항고이유 제2점과 재항고인 2의 재항고이유 제1, 2점을 함께 본다(재항고인 2의 소송대리인이 제출한 재항고보충이유서는 재항고이유서 제출기간 경과 후에 제출되었으므로 그 보충의 범위 내에서 본다).

원심은, 이 사건 43필지의 토지(이하 이 사건 토지라고 한다)에 대한 근저당권자인 재항고 외 주식회사 대우의 신청에 의하여 일괄입찰 방식으로 진행된 이 사건 토지와 이에 부합된 위 지하구조물에 대한 이 사건 재입찰절차에서의 낙찰허가결정을 다투는 재항고인들의 항고에 대하여, 재항고인 1의 항고이유 주장(위 지하구조물의 부합 여부와 입찰물건명세서 작성의 적부에 관한 것이었다)을 그 판시와 같은 이유로 배척하는 한편, 재항고인 2는 아무런 항고이유의 주장이 없고, 달리 위 낙찰허가결정을 취소할 만한 사유를 찾아 볼 수 없다고 하여 이를 배척하고 있다.

그러나 새한감정평가법인 감정평가사 정세연 작성의 감정평가서와 감정보완서의 각 기재 등 기록에 의하면, 위 지하구조물은 이 사건 토지 중 일부 토지(이하 이 사건 일부 토지라고 하는바, 그 면적은 합계 2,388.27㎡이다)와 이에 접해 있는 이 사건 입찰목적물이 아닌 수 필지의 토지(이하 이 사건 외 토지라고 한다)상에 걸쳐 축조되어 있는데, 위 감정인은 위 지하구조물로 인한 이 사건 토지의 가치증가분을 평가함에 있어, 관련업체가 공사한 비용 추산액, 유사건물의 신축단가 추산액, 공사도급 계약금액, 현상 등을 고려하여 위 지하구조물의 ㎡당 단가를 산정하고, 여기에 위 지하구조물의 전체 연면적을 곱하여 그 총가치액을 산출한 다음, 위 총가치액만큼 이 사건 일부 토지의 가치가 증가된 것으로 보아 그 가액을 평가하였고(단 토지 평가액과 지하구조물 평가액을 구분하여 표시하였다), 한편 집행법원은 위 감정인의 평가액 그대로 최저입찰가격을 정하고서 입찰기일을 공고함에 있어, 이 사건 토지 43필지의 지번, 지적 등을 차례로 기재하고 위 지하구조물로 인한 가치 증가분을 감안하지 아니한 토지 자체의 평가액 합계를 기재한 다음에, 위 지하구조물이 있음을 나타내기 위하여 “제시 외 건물(위 1-13, 18-41 지상) 철근 콘크리트조 스라브 지하구조물, 지하 1층 내지 지하 6층 각 3,334.52㎡, 지하 중 7층 1,949.38㎡, 지하 7층 2,353.72㎡”라고 기재하고(위 면적은 위 지하구조물 전체 면적이다) 위 지하구조물의 총가치액을 기재하여 공고하였음을 알 수 있다.

우선 위 지하구조물은 그것이 위치한 각 부분 토지에 각기 부합되는 것으로서 위 지하구조물 중 이 사건 일부 토지상에 위치한 부분은 이 사건 일부 토지에, 이 사건 외 토지상에 위치한 부분은 이 사건 외 토지에 각 부합되었다 할 것이므로, 위 지하구조물 중 이 사건 외 토지상에 위치한 부분은 이 사건 입찰과 아무런 관련이 없다고 보아야 할 것이다.

그런데 위 입찰기일공고에 의하면 위 지하구조물이 소재한 토지를 이 사건 일부토지로 표시하면서도(“위 1-13, 18-41 지상”이라 함은 이를 나타낸다) 다른 한편으로는 이 사건 외 토지상에 위치한 부분을 포함한 위 지하구조물 전체 면적과 그 총가치액을 기재하고 있어, 그 기재만으로는 과연 위 지하구조물 전체가 이 사건 일부 토지에 부합되어 이 사건 토지의 낙찰인은 위 지하구조물 전체에 대한 권리를 취득할 수 있다는 것인지 아니면 위 지하구조물 중 이 사건 일부 토지상에 위치한 부분만이 그 부분 토지에 부합되어 이 사건 토지의 낙찰인은 위 지하구조물 중 이 사건 일부 토지상에 위치한 부분에 대한 권리만 취득한다는 것인지 그 취지가 분명하지 아니할 뿐만 아니라, 만일 위 공고가 위 지하구조물 전체가 이 사건 일부 토지에 부합된다는 취지라면, 이는 이 사건 입찰목적물을 실제보다 과장하여 표시한 것과 다름 없고, 그와 같은 표시는 실제에 비하여 위 지하구조물의 바닥면적을 기준으로 할 때 1,000㎡ 정도 차이가 나고, 위 감정인이 평가한 단가에 의하여 그 가액을 계산할 때 40-50억 원 정도 차이가 나서, 이러한 표시상의 잘못은, 비록 그것이 부합물에 관한 것이라 하더라도, 이 사건 입찰목적물의 특정이나 그 객관적인 가격의 평가에 현저한 영향을 미치는 것이라고 하지 않을 수 없어 입찰기일의 공고가 법률의 규정에 위반된 경우에 해당한다 할 것이다.

그리고 위 입찰기일공고가 위 지하구조물 중 이 사건 일부 토지상에 위치한 부분만이 이 사건 일부 토지에 부합된다는 취지이고, 또 집행법원도 이 사건 토지 및 그 일부 토지상에 부합된 위 지하구조물 부분만을 입찰에 붙이고자 한 것이라면, 집행법원으로서는 위 지하구조물 중 이 사건 일부 토지상에 위치한 부분의 가액만을 참작하여 최저입찰가격을 정하였어야 옳았다 할 것인바, 그럼에도 불구하고 집행법원이 위 지하구조물 전체의 총가치액을 이 사건 토지의 가치 증가분으로 평가한 위 감정인의 평가액 그대로 이 사건 최저입찰가격을 정한 것은 결국 최저입찰가격을 잘못 정한 셈이 되고, 그 차액이 40-50억 원 정도 되는 점으로 보면 그 하자가 중대한 경우에 해당한다 할 것이다.

민사소송법이 입찰기일을 공고함에 있어서 부동산의 표시를 요구하고 있는 것은 입찰목적물의 특정과 입찰목적물에 대한 객관적 실가를 평가할 자료를 이해관계인에게 주지케 하자는 데 그 뜻이 있고 (당원 1994.11.11. 자 94마1453 결정 등 참조), 최저입찰가격 제도를 채용하고 있는 것은 재산으로서의 중요성이 인정되는 부동산이 그 실시세보다 훨씬 저가로 매각되게 되면 채무자 또는 소유자의 이익을 해치게 될 뿐만 아니라 채권자에게도 불이익하게 되므로 부동산의 공정타당한 가격을 유지하여 부당하게 염가로 매각되는 것을 방지함과 동시에 목적부동산의 적정한 가격을 표시하여 입찰신고를 하려는 사람에게 기준을 제시함으로써 입찰이 공정하게 이루어지도록 하고자 함에 있는 것 으로서(당원 1994.11.30. 자 94마1673 결정 참조), 민사소송법 제728조, 제663조 제2항에 의하여 이 사건과 같은 담보권의 실행을 위한 입찰절차에 준용되는 같은 법 제642조 제2항, 제643조 제3항, 제635조 제2항, 제633조 제5호, 제6호에 의하면 입찰기일의 공고가 법률의 규정에 위반하거나 최저입찰가격의 결정에 중대한 하자가 있는 때에는 직권으로 낙찰을 허가하지 아니할 것으로 정하여져 있는바, 앞서 살펴 본 바와 같이 이 사건 입찰절차에는 민사소송법 제633조 제5호 또는 제6호 소정의 사유가 있다고 인정되므로, 원심으로서는 직권으로라도 이 사건 낙찰허가결정을 취소하고 낙찰을 허가하지 아니하였어야 할 것인데도 불구하고 이를 간과한 채 재항고인들의 항고를 배척한 것은 직권으로 낙찰을 허가하지 아니할 사유 및 민사소송법 제633조 제5호, 제6호에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이므로, 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.

3. 그러므로 원심결정을 파기하기로 하되, 이 사건은 당원이 직접 재판하기에 충분하므로, 이 사건 낙찰허가결정을 취소하고 낙찰을 허가하지 아니하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.