조심2015중3906 (2015.10.20)

시가감정 및 차액정산이 없는 단순교환 취득은 환산취득가액 적용대상임

교환대상 목적물에 대한 시가감정 및 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차없이 단순교환으로 취득한 경우 환산취득가액 적용은 적법함

소득세법 제97조 양도소득의 필요경비 계산

2016구단50157 양도소득세부과처분취소

이OO

OO세무서장

2017. 4. 18.

2017. 7. 11.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2014. 12. 1. 원고에 대하여 한 2013년 귀속 양도소득세 72,925,830원(가산세 포함)의 부과처분 및 피고가 2015. 3. 16. 원고에 대하여 한 2013년 귀속 양도소득세 13,116,720원(가산세 포함)의 부과처분을 각 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2000. 9. 20. 소외 조OO로부터 취득한 경기도 OO군 OO면 OO리 산 35-3 임야 9,000㎡(이하, '이 사건 분할전 토지'라 한다)를 2001. 4. 14. 같은 리 산35-3 임야 5,962㎡, 같은 리 산37-3 임야 856㎡, 같은 리 산37-5 임야 856㎡, 같은 리 산37-6 임야 856㎡, 같은 리 산37-7 임야 470㎡로 분할한 다음 2013. 8. 22. 그 중 산35-3, 산37-3, 산37-7 임야 3필지 7,288㎡(이하, '이 사건 토지'라 한다)를 양도한 후 피고에게 양도가액을 330,000,000원으로, 취득가액을 400,000,000원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.

나. 피고는 이 사건 토지의 실지취득가액이 불분명한 것으로 판단한 OO지방국세청장의 현지시정감사 결과에 따라, 원고가 신고한 취득가액을 부인하고 환산취득가액113,425,122원을 적용하여 2014. 12. 1. 원고에게 2013년 귀속 양도소득세 72,925,830원을 고지하였다.

다. 원고는 위 부과처분에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2015. 10. 20. 위 심판청구를 기각하였다.

라. 한편, 피고는 이 사건 토지에 대한 위 환산취득가액의 계산에 오류가 있음을 발견하고, 환산취득가액을 84,496,023원으로 적용하여 2015. 3. 16. 원고에게 2013년 귀속 양도소득세 13,116,720원을 고지하였다(이하, 위 2014. 12. 1.자 및 2015. 3. 16.자 부과처분을 통틀어 '이 사건 처분'이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제5호증, 을 제1 내지 7호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 실지취득가액이 270,000,000원이라는 주장

원고는 2000. 8. 18. 조OO와 사이에 원고가 실소유하고 있는 OO도 OO시 OO동 468-3 OO아파트단지 내 상가 지하 비01호, 1층 103호, 104호, 105호(등기부상 소유자 OO건설 주식회사, 이하, 'OO아파트상가'라 한다)의 매매가격을 350,000,000원으로, 조OO 소유의 이 사건 분할전 토지의 매매가격을 270,000,000원으로 평가하여 교환계약을 체결하였는바, 이 사건 토지의 실지취득가액을 270,000,000원으로 볼 수 있음에도 실지취득가액을 확인할 수 없다는 전제에서 환산취득가액을 적용하여 한 이 사건 처분은 위법하다.

2) 필요경비 130,000,000원을 공제해야 한다는 주장

원고는 조OO와 협의하여 이 사건 토지의 형질변경허가시설물 설치와 토목공사 비용 등으로 130,000,000원을 지출하였음에도 이를 필요경비로 인정하지 아니한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 실지취득가액이 270,000,000원이라는 주장에 대한 판단

양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등으로 목적물의 객관적인 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환을 한 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 위와 같은 과정 없이 당사자 사이의 합의에 의하여 교환대상 목적물의 가액 차이만을 결정하여 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이다. 그리고 이는 교환계약 당사자들이 교환대상 목적물의 가액을 임의로 평가하여 정한 다음 그 차액을 산정한 경우에도 마찬가지라고 할 것이다(대법원 2012. 2. 9. 선고 2010두27592판결 등 참조).

위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 본 증거들에 변론 전체의 취지를종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고와 조OO 사이에 교환계약을 체결할 당시 교환대상목적물인 이 사건 분할전 토지와 OO아파트상가에 대하여 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차 등을 거친 것으로 보이지 않는 점, ② 원고는 토지형질변경허가 관련 사실관계 확인, 인근 부동산중개사무실을 통한 지가조사 등을 거쳐 이 사건 분할전 토지의 매매가격을 270,000,000원으로, OO아파트상가의 매매가격을 350,000,000원으로 협의한 후 각 부동산등기부등본에 설정된 근저당 채무를 변거하거나 인수하는 방법으로 정산하였으므로 이 사건 토지의 실지취득가액은 270,000,000원이라고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 시가감정 및 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 거치지 않는 이상, 위 금액을 이 사건 토지의 실지거래가액이라고 인정할 수 없는 점 등 제반 사정에 비추어 보면, 이 사건 토지의 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다 할 것이므로 환산취득가액을 적용하여 한 이 사건 처분은 적법하고, 이와 다른 전제에서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

2) 필요경비 130,000,000원을 공제해야 한다는 주장에 대한 판단

소득세법 제97조 제2항 제2호는 취득가액을 실지거래가액이 아닌 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가에 의하는 경우의 필요경비는 '취득가액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액'에 의하도록 규정하고 있어 이른바'개산공제액'만을 필요경비로 공제할 수 있고, 다만 같은 호 단서에 따라 취득가액을 환산가액에 의하는 경우 '환산가액과 대통령령이 정하는 금액의 합계액'과 '자본적 지출액과 양도비 등의 합계액'을 비교하여 전자의 금액이 후자의 금액보다 적은 경우에는 후자의 금액을 필요경비로 할 수 있도록 규정하고 있다. 한편, 과세처분의 적법성에 대한 증명책임은 과세관청에게 있으므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 증명책임을 부담하는 것이지만 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐만 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 증명이 곤란한 경우가 있으므로 그 증명의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 증명케 하는 것이 합리적인 경우에는 증명의 필요는 납세의무자에게 돌아간다고 할 것이다(대법원 2013. 2.15. 선고 2012두942 판결 등 참조).

위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 본 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다름과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 처분의 환산가액과 개산공제액의 합계가 85,143,197원(환산가액 84,496,023원 + 필요경비 647,174원)인 점, ②원고가 제출하고 있는 증거들만으로는 원고가 토지형질변경비용 등으로 130,000,000원을 지출하였다거나 '자본적 지출액과 양도비 등의 합계액'이 위 '환산가액과 개산공제액의 합계 85,143,197원'보다 더 크다는 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없는 점 등 제반 사정에 비추어 보면, 환산가액과 개산공제액의 합계 85,143,197원을 적용한 이 사건 처분은 적법하고, 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.