사정변경를이유로한계약해제권의발생요건

계약성립당시의 사정이 변경되었음을 이유로 계약의 이행을 거부할 수 있으려면 첫째 사정의 변경이 당사자가 예견하지 못하거나 예견할 수 없는 것이어야 하며, 둘째로 그 사정변경이 당사자의 귀책사유에 인한 것이 아니어야 하며, 셋째로 그 사정변경의 결과 당사자에게 계약내용대로 이행을 강요하는 것이 신의칙상 현저하게 부당하다고 인정되는 경우라야 한다.

민법 제2조 , 제543조

1955.4.14. 선고 4286민상231판결 (판례카아드 4793호, 판결요지집 민법 제543조(1) 444면) 1956.3.10 선고 4288민상234, 235판결 (판례카아드 7596호 판결요지집 민법 제2조(3) 201면)

원고

피고

제1심 서울지방법원 영등포지원(75가합635 판결)

1. 항소를 기각한다.

2. 원고의 당심에서의 청구취지확장에 따라 원판결주문 제1항을 다음과 같이 변경한다.

피고는 원고에게 별지목록기재의 각 부동산에 관하여 1970.2.3.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

3. 소송비용은 1, 2심 모두 피고의 부담으로 한다.

주문 제2항과 같은 판결

원판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다. 소송비용은 1, 2심 모두 원고의 부담으로 한다라는 판결

1. 원고가 1970.2.3. 피고와 피고소유의 별지목록기재의 각 부동산(이하 이사건 부동산이라 약칭한다)을 대금 45,994,000원에 매수하기로 하는 내용의 매매계약을 맺고 동일 피고에게 계약금 4,500,000원을 지급한 뒤 중도금 10,000,000원은 동년 2.23.에, 잔금 31,494,000원은 동년 3.18.에 각 지급하기로 약정한 사실과 그 뒤 원고가 피고에게 위 중도금 10,000,000원을 지급하였을뿐 잔금지급기일에 약정된 잔금을 한푼도 지급하지 아니한 사실은 당사자사이에 다툼이 없고, 성립에 각 다툼이 없는 갑1호증의 1 내지 4(각 등기부등본), 동2호증(매매계약서), 동4호증(판결등본),을 1호증의 1,2(각 통고서)의 각 기재와 원심증인 소외 1, 당심증인 소외 2의 각 증언(증인 소외 2의 증언중 아래 믿지않는 부분제외), 원심의 제일은행 창신동 지점장에 대한 사실조회 회보결과 및 변론의 전취지를 종합하면, 원고와 피고는 위 매매계약을 맺을 당시 잔금지급기일에 이사건 부동산에 관한 소유권이전등기에 필요한 제반서류와 상환으로 위 잔금을 지급하기로 약정한 사실, 그런데 피고는 위 잔금지급기일에 원고로부터 잔금의 이행제공이 없자(피고가 스스로 자기의 소유권이전등기의무의 이행을 제공하였다고 볼 증거도 없다) 그 뒤 이사건 부동산에 관하여 소외 주식회사 제일은행과 1970.12.14. 채권최고액 금 5,000,000원의 근저당권설정계약과 존속기간 15년의 지상권설정계약을, 1971.4.1. 채권최고액 금 9,000,000원의 근저당권설정계약을, 동년 12.29. 채권최고액 금 7,000,000원의 근저당권설정계약을 각기 체결하고 그 무렵 그 취지의 근저당권설정등기 및 지상권설정등기를 각 경료한 사실, 한편 원고는 약정된 잔금지급기일에 잔금을 지급하지 아니하고 있다가 그 뒤 1972.7.20. 서울민사지방법원 72가합5872호 로서 피고를 상대로 위 계약금을 포기하고 위 매매계약을 해제한다는 의사표시와 함께 위 중도금의 반환을 구하는 부당이득금반환청구의 소를 제기하였으나 원고가 위 매매계약체결과 동시에 계약금을 지급하고 동계약에 따라 약정된 중도금을 제공하여 피고가 이를 이의없이 수령함으로서 이미 원, 피고 쌍방이 계약의 이행에 착수하였음이 위 인정과 같은 이상 원고는 동 계약금을 포기하고 위 계약을 해제할 수 없는 이치였으므로 위 법원은 이와같은 이유로 1972.9.27. 원고 패소의 판결을 선고하였고 그 판결은 그대로 확정된 사실, 그 뒤 원고는 동년 11.1. 위 계약이 유효하게 존속함을 전제로 피고에게 동월 15.까지 잔금을 준비하겠으니 이사건 부동산에 관한 위 근저당권등 설정등기를 말소하고 그 소유권이전등기에 필요한 제반서류를 구비하여 통보하여 줄 것과 만약 위 기일까지 이를 이행하지 아니하면 피고의 채무불이행을 원인으로 하여 위 계약을 해제하겠다는 취지의 내용증명우편을 발송하여 위 매매계약의 내용을 이행하겠다는 뜻을 피고에게 통지하였던 바, 그 무렵 위 내용증명우편을 수령한 피고는 동월 11. 원고에게 위 근저당권등 설정등기의 말소는 용이한 것이니 원고가 위 잔금을 지급한다는 보장으로 동 매매잔금 및 이에 대한 잔금지급기일부터 지급하는 날까지 연 5푼의 이자를 가산한 금원을 동월 15까지 변제공탁하던가 아니면, 원고가 믿을만한 제3자에게 맡겨놓으면 동월 22.까지 위 저당권등 설정등기를 말소하고 이사건 부동산에 관한 소유권이전등기의 소요서류를 교부하겠다는 취지의 내용증명우편을 보내어 위 매매계약을 이행하겠다는 의사를 통고하였으며 그 의사표시가 그 무렵 원고에게 도달된 사실, 그런데 그 뒤 원, 피고 쌍방은 각기 자기의 채무의 이행을 제공하거나 상대방의 채무의 이행을 최고함이 없이 지내오다가 1975.5.31. 원고가 위 계약이 유효하게 존속함을 전제로 이사건 소송을 제기하게 되자 피고는 동년 7.28. 위 근저당권등의 피담보채무를 전액 변제하고, 동년 8.16.자로 위 근저당권등 설정등기를 모두 말소한 사실을 인정할 수 있고 이에 일부 배치되는 당심증인 소외 2의 증언은 당원이 이를 믿지 아니하며 달리 반증이 없다.

2. 원고가 본소로서 피고에게 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구함에 대하여, 피고는, 원고는 앞에서 본바와 같이 1972.7.20. 서울민사지방법원 72가합3872호 소송에서 위 매매계약의 이행거절의 의사표시와 아울러 계약해제의 의사표시를 하였으므로 위 매매계약은 이미 해제된 것이라는 취지로 주장하고 있으나 원고가 위 소송에서 한 매매계약해제의 주장은 부당한 것이어서 결국 원고 패소의 판결이 선고된 사실은 이미 앞에서 본바와 같으므로(더구나 피고는 위 소송에서 이 사건 매매계약이 해제되니 아니하였다고 다투었다) 위 피고의 주장은 그 이유가 없다.

피고는 또한, 원고는 앞에서 본바와 같이 1972.11.1.자 내용증명 우편으로 피고에게 계약내용의 이행을 최고하면서 이를 이행하지 아니하면 계약을 해제하겠다는 취지의 조건부 계약해제의 의사표시를 한바 있는데 피고는 이제 이 해제의 의사표시를 수락하는 바이니 이사건 매매계약은 그즈음에 해제된 것이라고 주장하고 있으므로 살피건대, 원고가 1972.11.1.자로 피고주장과 같은 내용의 최고와 아울러 피고가 이를 이행하지 아니하면 계약을 해제하겠다는 취지의 통고를 한 사실은 이미 앞에서 본바와 같으나 그 뒤 원고가 그 최고한 기일에 피고에게 자기의 잔대금채무이행을 제공하여 피고로 하여금 지체에 빠뜨렸다고 볼 아무런 자료가 없으므로 위와 같은 통고만으로는 위 계약이 해제되었다고 볼 수 없을 뿐더러 위와 같은 원고의 통고에 대하여 그 뒤 피고가 다시 1972.11.10.자로 새로이 계약내용의 이행을 최고한 사실은 이미 앞에서 본바와 같으며 이와 같은 피고의 의사표시는 결국 원고의 위 조건부 계약해제의 의사표시에 대한 거절의 의사표시로 보아야 할 것이므로 피고로서는 이제와서 다시 위 원고의 의사표시를 수락할 수도 없는 이치라 할 것이니 위 피고의 항변 또한 그 이유가 없다고 하겠다.

피고는 또한 이사건 1975.8.27.자 피고의 준비서면의 송달로서 이 사건 매매계약을 해제한다고 주장하면서 그 법정해제권의 발생 근거로서 (1) 원고는 이미 1972.7.20.자로 전 소송인 부당이득금 반환청구소송에서 이행거절의 의사표시를 한바 있으므로 피고로서는 자신의 채무이행을 제공하고 원고의 채무이행을 최고할 필요도 없이 바로 해제권을 취득하였고, (2) 가사 최고를 요한다고 하더라도 피고는 1972.11.11.자로 계약해제를 전제로 적법하게 피고의 채무를 제공하고(당시 이사건 부동산이 비록 은행에 담보로 제공되어 있었으나 이는 원고의 승낙하에 이루어진 것이며 설사 승낙이 없었다고 하더라도 그 피담보채무액은 이사건 매매잔금을 훨씬 하회하는 금액으로서 원고가 이를 공제한 나머지 잔금만 피고에게 지급하면 그 소유권이전등기절차를 이행할 수 있는 상태에 있었다고 주장한다), 원고에게 채무의 이행을 최고하였으며 원고가 그로부터 상당한 기간내에 채무를 이행하지 아니하였으니 그 무렵 피고에게 계약해제권이 발생된 것이며, (3) 그렇지 않다고 하더라도 피고는 1972.11.11.자로 원고에 대하여 민법 588조 , 제589조 에 의한 대금공탁청구를 하였으므로 이때부터 원고의 잔금지급의무는 공탁의무로 전환되었으며 그 뒤 상당한 기간내에 공탁 의무를 이행하지 아니하였으니 이로서 피고에게 계약해제권이 발생된 것이라고 주장한다.

그러나 피고가 들고 있는 법정해제권의 발생사유들을 차례로 살펴보면, (1) 원고가 이미 전소송에서 이행거절의 의사표시를 하였다고 하더라도 위 소송에서 원고 패소판결이 선고되어 그 판결이 확정된 뒤에 원고가 1972.11.1.자로 계약을 이행할 뜻을 표시하고 피고의 채무이행을 최고하였음은 위에서 본바와 같으므로 이행거절의 의사표시는 철회된 것이라고 하겠으니 상대방인 피고로서는 적어도 자신의 채무이행을 제공하여 원고의 채무이행을 최고함으로서 원고를 지체에 빠뜨리고 난 후에야 비로소 그 계약을 해제할 수 있다고 할 것이고 이와 같은 이행의 제공이나 최고 없이 바로 계약을 해제할 수는 없다고 할 것이며,

(2) 피고가 주장하는 1972.11.11.자 최고 및 채무이행의 제공은 당시 이사건 부동산 위에 앞에서 본 바와 같은 제한물권이 설정되어 있었음에 비추어 이를 채무의 내용에 좇은 이행의 제공이라고는 볼 수 없을 뿐더러(위 담보제공에 관하여 원고가 이를 승낙하였다고 볼 아무런 증거도 없고, 또 피고는 원고의 잔대금이행과 상환으로 위 각 근저당권등 설정등기를 말소해 줄 수 있는 준비가 되어 있었다는 취지의 원심중인 소외 1의 증언은 선뜻 믿기 어렵다)원고의 잔대금의 사전공탁이나 위탁을 조건으로 한 것이어서 적법한 최고나 이행의 제공이 못되는 것이고, (3) 민법 제588조 , 제589조 에 의한 매도인의 대금공탁청구는 매수인이 매매목적물에 대한 권리주장자가 있음을 이유로 대금지급을 거절하는 경우에 행사 할 수 있는 것인데 이 사건에 있어서 매수인인 원고는 1972.11.1.자로 피고에게 계약이행의 의사를 표시하였음이 위 인정과 같으므로 대금지급을 거절한 것이라고 볼 수 없어 피고의 대금공탁청구는 적법한 것이라고 할 수 없으니 결국 위 피고가 주장하는 법정해제권 발생사유들은 모두 이유없음에 돌아간다 할 것이어서 피고에게 해제권이 있음을 전제로 한 위 피고의 주장 역시 그 이유가 없다고 할 것이다.

또한 피고는 1972.2.경부터 1975.3.까지 만 3년간에 걸쳐 공사비 금 48,552,000원을 투입하여 원래 임야였던 이사건 부동산을 완전한 택지로 조성한 결과 이사건 부동산의 지가는 계약당시 평당 금 6,000원에 불과하던 것이 위와 같은 토지현황의 현저한 개선과 화폐가치의 하락으로 1975년도 현재 평당 금 70,000원 이상을 호가하게 되었는 바, 이러한 사정은 계약당시 예견불가능한 것이었으니 지금에 와서 다시금 계약관계를 유지시키는 것은 피고에게 심히 가혹하고 불공평한 것이므로 피고는 사정변경을 원인으로 하여 이사건 계약을 해제한다고 주장하고 있으므로 살피건대, 성립에 각 다툼이 없는 을 4호증의 1 내지 4(각 사진), 동호증의 5 내지 8(각 도면), 동호증의 9(인가신청서)의 각 기재에 당심증인 소외 2의 일부 증언을 종합하면, 이사건 토지에 관하여는 사단법인이수지구 토지구획정리조합이 1972.2.18. 건설부 공고 제12호로서 이수지구 토지정리사업시행인가를 받아 공사비 48,552,000원을 투자하여 택지를 조성한 뒤 1974.7.1. 서울시공고 제127호로서 환지인가를 받은 사실을 인정할 수 있으나 계약성립당시의 사정이 변경되었음을 이유로 계약의 이행을 거부할 수 있으려면 첫째, 사정의 변경이 당사자의 예견하지 못하거나 예견할 수 없는 것이어야 하고, 둘째로 그 사정변경이 당사자의 귀책할 사유에 인한 것이 아니어야 하며, 셋째로 그 사정변경의 결과 당사자에게 계약내용대로 이행을 강요하는 것이 신의칙상 현저하게 부당하다고 인정되는 경우라야만 할 것인바, 이사건에 있어서 서울특별시 외곽에 위치한 이사건 토지가 장차 도시계획의 시설대상지로서 개발되리라는 것과 일반적인 통화팽창의 경제적 추세로 토지가격이 상승하리라는 사정을 원, 피고들이 전혀 예견할 수 없었다고는 보기 어렵고, 또 이사건 매매계약이 이행되지 아니한 것은 매수인인 원고의 적법한 이행제공이 없었던 것에도 그 원인이 있음은 물론이나 매도인인 피고로서도 자기의 반대의무의 이행을 제공하므로서 원고를 지체에 빠뜨린 다음 즉시 이 사건 매매계약을 해제할 수 있었음에도 불구하고 이에 이르지 아니하고 계약을 존속시킨 것이므로 위와같은 사정변경이 생기게 된 것은 피고에게도 귀책사유가 있는 것이며, 끝으로 위에 인정한 것과 같은 사정변경이 있다하여도 이것만으로 이사건 매매계약의 이행을 강제하는 것이 심히 신의성실의 원칙에 반한다고 보여지지도 아니하므로 결국 피고로서는 위와 같은 사유를 내세워 이사건 매매계약을 해제할 권리가 없다고 할 것이니 위 피고의 주장 역시 그 이유가 없다.

피고는 끝으로 원고는 이사건 제소당시인 1975.5.경 원고 스스로 이사건 매매계약이 해제되었음을 전제로(또는 해제의 의사표시로) 계약관계의 원상회복을 구하는 재판을 법원에 청구하였을 뿐 아니라 피고가 3년간이나 이사건 부동산의 택지공사를 하는 동안에도 아무런 이의없이 방관하고 있었으므로 이사건 매매계약은 적어도 1972.11.경 원,피고사이의 묵시적인 합의에 따라 해제된 것이라고 주장하고 있으나 당원이 믿지않은 당심증인 소외 2의 일부증언을 제외하고는 위와같은 계약해제의 묵시적인 합의가 있었다고 볼 아무런 자료가 없으므로 위 피고의 주장 또한 그 이유가 없다고 하겠다.

3. 그렇다면 다른 특단의 사정이 없는 한 이사건 매매계약은 아직껏 유효하게 존속하고 있다고 할 것인바, 성립에 다툼이 없는 갑5호증(공탁서)의 기재에 의하면, 원고는 이사건이 당심에 계속중인 1976.2.3.자로 이사건 매매잔금 31,494,000원을 변제공탁한 사실을 인정할 수 있고, 위 잔금의 공탁은 피고가 위 매매계약이 해제되었음을 주장하여 잔금의 수령을 거절하고 있음이 뚜렷한 이사건에 있어서 변제공탁으로서의 요건을 구비한 유효한 것이라고 볼 것이므로 결국 피고는 원고에게 이사건 부동산에 관하여 위매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하여야 할 의무가 있다고 할 것이니 이를 구하는 원고의 본소청구(원고는 원심에서 잔대금의 수령과 상환으로 소유권이전등기절차의 이행을 구하였다가 당심에 이르러 청구취지를 위와같이 변경하였다)는 그 이유가 있어 이를 인용한 것인바, 원판결은 원심에서의 청구취지에 따라 피고에 대하여 잔금의 수령과 상환으로 위 소유권이전등기절차의 이행을 명하고 있어 결론에 있어 결국 정당하고 이에 대한 피고의 항소는 그 이유없으므로 이를 기각하며, 다만 당심에서의 원고의 청구취지확장에 따라 원판결주문 제1항을 주문 제2항과 같이 변경 표시하고, 소송총비용은 패소자인 피고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]