우선변제권이 있는 임차인여부

상가주택 겸용 임차인의 경우 우선변제권은 상가건물의 경우 우선변제권은 관할 세무서에서 확정일자를 받아야하며, 주택임대차보호법에 따른 우선 변제권이 적용되는 임차권 중 등기 안 된 임차권자의 임대차보증금 반환채권은 주택임대차보호법에 따른 배당요구를 하여야 한다.

국세징수법 제81조

2013가단23720 배당이의

박AA

대한민국

2013. 10. 24.

2013. 11. 5.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

대전지방법원 2010타경21757 부동산 임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2013. 6. 5. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 OOOO원을 OOOO원으로, 원고에 대한 배당액 OOOO원을 OOOO원으로 각 경정한다.

1. 이 사건 배당표의 작성

가. 김BB 등이 소유하던 별지 목록 기재 각 부동산(이하 2항 기재 건물을 '이 사건 건물'이라 한다)에 관한 청구취지 기재 경매절차에서(이하 '이 사건 경매절차'라 한다), 피고는 이 사건 건물 1층 부분에 대한 상가임차인으로서 권리신고 및 배당요구를 하였다.

나. OO세무서는 2010. 4. 5. 별지 기재 각 부동산 중 김BB 지분에 관하여 압류등기를 경료하였고, 위 경매절차에서 2013. 4. 17.경 경매법원에 별지 기재 각 부동산에 관한 상속세 OOOO원 및 기타 재산과 관련한 상속세 OOOO원(법정기일 2008. 4. 30.) 등에 관하여 교부청구를 하였다.

다. 집행법원이 배당기일인 2013. 6. 5. 교부권자(당해세)인 피고에게 1순위로 OOOO원을, 교부권자인 피고에게 4순위로 OOOO원(이하 '이 사건 배당금'이라 한다)을 각 배당하고, 원고를 배당에서 제외하는 것으로 배당표를 작성하여 제시하자, 원고는 피고에 대한 배당금 중 OOOO원에 대하여 이의를 진술하였다.

[인정근거 : 다툼 없는 사실, 갑 제7호증, 을 제1호증의 2, 을 제2, 3, 6호증(가지번호 각 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지]

2. 원고의 청구원인에 대한 판단

가. 원고는 2003. 7. 20.경 이 사건 건물 중 1층 중 약 180평을 임대차보증금 OOOO원, 차임 월 OOOO원으로 정하여 임차한 후 전입신고 및 확정일자를 받고 위 곳에 거주하였고 사업자등록을 마치고 영업을 영위하였으므로, 연체 차임을 공제한 나머지 임대차보증금 OOOO원을 피고보다 우선하여 변제받아야 한다고 주장한다.

나. 인정사실

1) 원고는 2003. 7.경 이 사건 건물의 소유자이던 김CC으로부터 이 사건 건물 1층 중 점포 592.813㎡(이하 '이 사건 임차목적물'이라 한다)를 임차한 후, 2006. 5. 30. 김CC과 위 임대차계약을 갱신하면서 임대차보증금 7,000만 원, 임대차기간 2006. 5. 30.부터 2008. 5. 29.까지로 정하였다.

2) 원고는 2003. 7.경 임차목적물을 인도받아 그곳에서 음식점 영업을 하면서 가족과 함께 거주하였는데, 원고 및 가족들이 주거로 사용한 부분은 임차목적물의 약 1/5~1/4 가량이고, 나머지 부분은 음식점으로 사용하였다. 원고가 주거로 사용한 부분에는 방 3개, 화장실 및 주방이 있었다.

3) 원고는 2003. 7. 31. 이 사건 건물로 전입신고를 마쳤고, 2003. 8. 7.경부터 2012. 6. 18.경까지 이 사건 건물을 사업장소재지로 하여 들마루라는 음식점에 관하여

사업자등록을 마쳤다.

4) 원고는 2006. 6. 9. OO시 OO구 OO2동장으로부터 위 임대차계약에 관하여 확정일자를 받았다.

5) 김CC은 2006. 8. 27. 사망하여 김BB이 별지 목록 기재 각 부동산을 상속받았다.

[인정근거 : 다툼 없는 사실, 갑 제1~4호증, 을 제3, 4호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지]

다. 판단

1) 상가건물 임대차보호법에 따른 우선변제권 있는 임차인인지 여부

상가건물 임대차보호법에 따라 우선하여 보증금을 받을 변제받을 권리가 있기 위하여는 건물의 인도 및 사업자등록뿐 아니라, 관할 세무서장으로부터 임대차계약서 상의 확정일자를 받을 것이 요구되는데(상가건물 임대차보호법 제5조 제2항, 제3조 제1항), 원고가 관할 세무서장으로부터 확정일자를 받았음을 인정할 아무런 자료가 없으므로(오히려 을 제8호증의 기재에 의하면 원고는 확정일자를 받지 않은 것으로 판단된다), 원고가 상가건물 임대차보호법에 따라 우선변제권이 있다고 볼 수 없다.

2) 주택임대차보호법에 따른 우선변제권 있는 임차인인지 여부

가) 원고가 적법한 배당요구를 하였는지 여부

주택임대차보호법이 적용되는 임차권 중 등기 안 된 임차권자의 임대차보증금 반환채권은 배당요구를 하지 않으면 채권의 존부나 액수를 알 수 없기 때문에 반드시 배당요구를 하여야만 배당받을 수 있고, 배당요구는 채권의 원인과 액수를 적은 서면으로 하여야 하며, 그 밖에 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 붙여야 한다(민사집행규칙 제48조).

그런데 앞서 본 바와 같이 원고는 이 사건 경매절차에서 상가 임차인으로서 배당요구를 하였을 뿐, 주택임대차보호법에 따른 우선 변제권이 있는 임차인으로서 배당요구를 하지 않았고, 또한 주민등록등본 등의 소명자료를 제출하지 않았는바, 원고가 주택 임차인으로서 적법한 배당요구를 하였다고 볼 수는 없어 원고가 주택임대차보호법에 기하여 이 사건 경매절차에서 배당받을 수는 없다 할 것이다.

나) 이 사건 임차목적물에 주택임대차보호법이 적용되는지 여부

(1) 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정하여야 하고 또 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결).

"(2) 위 법리를 기초로 이 사건 임차목적물이 주거용 건물로 볼 수 있는지에 관하여 보건대, 원고의 가족이 별도로 구획된 이 사건 임차목적물 중 일부에서 일상생활을 영위하였던 것은 사실이나, 위 인정사실에서 알 수 있는 다음의 사정 즉, 이 사건 임차목적물은 공부상 상가로 등록되어 있고, 실제 식당으로 운영되는 부분이 주거로 사용되는 부분의 4~5배에 달하는 점, 이 사건 임차목적물 중 주거로 사용하는 부분은 별도의 출입구가 없어 식당으로 사용되는 부분을 통과하여서만 출입할 수 있는 점 및 그 밖에 이 사건 임차목적물의 구조 등에 비추어 보면, 이 사건 임차목적물 중 일부를 주거목적에 사용한다 하더라도 이는 식당의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우'에 해당한다고 볼 수 없다 할 것이다.",3. 결론

그렇다면 원고의 청구를 기각하기로 한다.