원고 1외 2인 (소송대리인 변호사 최광석외 1인)

왕십리뉴타운제2구역주택재개발정비사업조합 (소송대리인 법무법인 한중 담당변호사 박일규외 1인)

2009. 1. 20.

1. 피고가 2008. 7. 31. 서울특별시 성동구청장으로부터 인가받은 관리처분계획 중 원고들을 공동분양대상자로 정한 부분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

주문과 같다.

1. 기초사실

다음 각 사실은 갑제1호증의 1, 2, 갑제2호증의 1, 2, 3, 갑제3, 4호증, 갑제5호증의 1 내지 4, 갑제6호증의 1, 2, 갑제7호증의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.

가. 서울특별시장은 2005. 8. 4. 서울특별시 고시 제2005-232호로 서울특별시 고시 제2004-156호로 지구단위계획 결정ㆍ고시된 왕십리뉴타운 제1종 지구단위계획 내 특별계획구역Ⅱ(서울 성동구 상왕십리동 (지번 1 생략) 일대, 이하 ‘이 사건 정비구역’이라 한다)에 대하여 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도정법’라 한다)에 따라 왕십리뉴타운 2구역 정비구역으로 지정·고시하였고, 피고는 2006. 5. 18. 서울특별시 성동구청장으로부터 주택재개발조합 설립인가를 받아 이 사건 정비구역을 사업시행구역으로 한 주택재개발사업(이하 ‘이 사건 주택재개발사업’이라 한다)의 시행을 목적으로 법인설립등기를 마친 사업시행자이다.

나. 원고 2는 1990. 6. 13. 서울특별시 성동구청장으로부터 건축허가를 받아 이 사건 정비구역 내인 서울 성동구 상왕십리동 (지번 2 생략)(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 지상에 벽돌조 슬래브지붕 2층 다가구주택(지층, 1층, 2층 각 80.88㎡, 이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축하여 일반건축물대장에 등재하고 1991. 1. 28. 다가구주택으로 그 소유권보존등기를 경료하였다. 원고 1은 2002. 10. 20. 원고 2로부터 이 사건 토지 및 건물 각 1/3 지분을 매수하고, 원고 3은 2002. 10. 26. 원고 2로부터 이 사건 토지 및 건물 각 1/3 지분을 증여받아, 그에 따라 각 공유지분등기를 경료하였다.

다. 원고들은 공유지분등기에 터잡아 서울지방법원 동부지원 2003자12호 공유물분할사건으로 제소전 화해를 신청하였고, 이에 따라 위 법원에서 2003. 3. 17. 다음과 같은 내용의 화해조서가 작성되었다(2003. 5. 16. 결정경정된 내용까지 포함한다).

1. 이 사건 건물을 1층 80.88㎡는 원고 3의 소유로, 2층 80.88㎡는 원고 2의 소유로, 지층 80.88㎡는 원고 1의 소유로, 각 층별로 구분한다.

2. 원고 2는 이 사건 건물 중 1층 80.88㎡에 관하여 원고 3 앞으로, 지층 80.88㎡에 관하여 원고 1 앞으로, 각 2003. 3. 17.자 제소전 화해를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행한다.

3. 원고 2는 원고 1, 3에게 이 사건 토지 중 각 1/3 지분에 관하여 2003. 3. 17.자 제소전 화해를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행한다.

라. 원고들은 2003. 7. 31. 위 화해조서에 기하여 이 사건 건물에 관하여 집합건물로서 각 층별로 구분한 다음, 제1층은 원고 3이, 제2층은 원고 2가, 지층은 원고 1이 각 층별로 소유하는 것으로 구분등기를 경료하였다.

마. 원고들은 분양신청기간인 2007. 7. 24.부터 같은 해 9. 1.까지 사이에 피고에게 ‘이 사건 건물은 각 층별로 구분등기를 경료한 다세대주택에 해당하므로, 세대별로 각각 단독분양을 하여 달라’는 취지로 분양신청을 하였는데, 이에 대하여 피고는 ‘건축물대장 및 부동산등기부상 기재가 상이하기 때문에, 원고들은 관계 규정에 따라 1인의 분양대상자로 보아야 한다’는 이유로 원고들을 1인의 조합원으로서 아파트 공동분양대상자로 정하는 내용을 포함한 관리처분계획을 수립하였고, 서울특별시 성동구청장은 2008. 7. 22. 위 관리처분계획을 인가하였다(위 관리처분계획 중 원고들에 해당하는 부분을 ‘이 사건 처분’이라 한다).

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

분양신청자가 소유자에 해당하는지 여부는 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례 제23조 제4호에서 보는 바와 같이 관리처분계획기준일 현재 부동산등기부를 기준으로 하여야 한다 할 것이므로, 비록 이 사건 건물이 건축물대장상 다세대주택으로 전환되지 않았다 할지라도, 부동산등기부상 각 층별로 구분등기가 경료된 이상, 이 사건 건물은 하나의 주택으로 볼 수 없으며, 특히 위 조례 부칙 제5조는 문언상 명백하게 2003. 12. 30. 이전에 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 ‘구분등기를 완료’하기만 하면 세대별로 분양권을 부여하겠다고 규정하고 있으므로, 건축물대장과 부동산등기부상 기재가 일치할 것까지 요구하는 피고 주장은 아무런 근거가 없다.

따라서 원고들은 부동산등기부상 구분등기된 이 사건 건물에 관하여 각 층별로 소유권이전등기를 경료한 소유권자로서 각각 분양권이 주어져야 한다 할 것이므로, 원고들을 공동분양대상자로 결정한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계규정

도시 및 주거환경정비법

제2조 (용어의 정의)

이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

9. "토지등소유자"라 함은 다음 각목의 자를 말한다.

가. 주거환경개선사업·주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 경우에는 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자

제19조 (조합원의 자격 등)

①정비사업(시장·군수 또는 주택공사 등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지 등소유자(주택재건축사업의 경우에는 주택재건축사업에 동의한 자에 한한다)로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.

서울특별시 도시 및 주거환경정비조례(2007. 7. 30. 조례 제4550호로 개정되기 전의 것)

제23조 (주택재개발 및 도시환경정비사업의 관리처분 기준 등)

3. 종전 건축물의 소유면적은 관리처분계획기준일 현재 소유건축물별 건축물 대장을 기준으로 하되, 법령에 위반하여 건축된 부분의 면적은 제외한다. 다만, 정관등이 따로 정하는 경우에는 재산세과세대장 또는 측량성과를 기준으로 할 수 있다.

4. 종전 토지등의 소유권은 관리처분계획기준일 현재 부동산 등기부(사업시행방식전환의 경우에는 환지예정지증명원)에 의한다. 다만, 기존무허가건축물인 경우에는 구청장 또는 동장이 발행한 기존무허가건축물확인원이나 그 밖에 소유자임을 입증하는 자료를 기준으로 한다.

제24조 (주택재개발사업의 분양대상 등)

① 영 제52조제1항제3호 의 규정에 의하여 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 토지등소유자로 한다.

1. 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자

②다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.

1. 단독주택 또는 다가구주택이 건축물준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우

3. 하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우. 다만 2003년 12월 30일 전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 건축조례 제25조제1호의 규정에 의한 규모 이상인 자는 그러하지 아니하다.

부칙〈제4167호 2003. 12. 30.〉

제5조 (분양대상기준의 경과조치)

제24조 제2항 제1호의 규정에 불구하고 2003. 12. 30. 전에 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 주택에 대하여는 전용면적 60제곱미터 이하의 주택을 공급하거나 정비구역안의 임대주택을 공급할 수 있으며, 다세대주택의 주거전용총면적이 60제곱미터를 초과하는 경우에는 종전 관련조례의 규정에 의한다.

다. 판단

(1) 도정법 제2조 제9호 가목 및 제19조 제1항 각 규정에 의하면 정비사업의 조합원은 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보도록 되어 있다.

그리고 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례(2007. 7. 30. 조례 제4550호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘이 사건 조례’라 한다) 제24조 제1항 제1호는 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자를 분양신청자 중 관리처분계획 기준일인 분양신청기간이 만료하는 날 현재 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물)을 소유한 자로, 같은 조 제2항 제1호는 다가구주택이 건축물준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다고 각 규정하고, 부칙(2003. 12. 30. 조례 제4167호) 제5조(이하 ‘이 사건 부칙 규정’이라 한다)는 위 제24조 제2항 제1호의 규정에 불구하고 2003. 12. 30. 전에 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 주택에 대하여는 전용면적 60㎡ 이하의 주택을 공급하거나 정비구역안의 임대주택을 공급할 수 있으며, 다세대주택의 주거전용총면적이 60㎡를 초과하는 경우에는 종전 관련조례의 규정에 의하도록 규정하고 있다.

(2) 살피건대, 원고들이 2003. 4. 31. 하나의 부동산인 이 사건 건물을 화해조서에 기하여 각 층별로 구분하여 구분등기를 마쳤지만, 건축물대장상으로는 공동주택인 다세대주택으로 전환되지 아니하고 여전히 하나의 주택으로서 일반건축물대장에 등재되어 있는 사실은 앞서 본 바와 같은바(원고들이 이 사건 각 건물에 관하여 집합건축물대장에 등재하기 위해서는 건축법 및 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 각 규정에 따라 서울특별시 성동구청장에게 건축물대장전환신청을 하고 그 허가를 받아야 한다), 이와 같이 등기부상의 표시와 대장상의 표시가 불일치하는 경우에 권리관계 이외의 사실적 사항에 관하여는 원칙적으로 대장의 기재가 우선하게 된다 할 것이지만(지적법상 분필절차를 거치지 않은 채 이루어진 분필등기의 효력에 관한 대법원 1995. 6. 16. 선고 94다4615 판결 등 참조), 이 사건 부칙 규정의 취지는, 이 사건 조례 제24조 제2항 제1호에 의하여 단독 또는 다가구주택을 준공 이후 다세대주택으로 전환하는 경우(이른바 지분쪼개기) 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 보도록 하지만, 이 사건 조례가 시행되는 2003. 12. 30. 이전에 그와 같이 준공 이후 다세대주택으로 전환하여 구분등기를 마친 경우에는 예외를 두겠다는 것이므로, 이 경우 ‘다세대주택으로의 전환’의 의미는 단독 또는 다가구주택이 실질적으로 구분되어 등기부상 구분등기가 이루어져 각 세대별로 구분소유권을 취득하였는지 여부에 따라 판단할 것이지 형식적으로 건축물대장의 표시에 의하여만 판단할 것은 아니라 할 것이다.

따라서 원고들이 2003. 12. 30. 이전에 이 사건 건물을 각 층별로 구분하여 구분등기를 마친 이상 건축물대장상 다가구주택이 다세대주택으로 전환되지 않았음을 이유로 원고들을 공동분양대상자로 한 이 사건 처분은 위법하다.

3. 결론

그렇다면, 원고들의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.