[1] 도시 및 주거환경정비법상 재건축조합이 정비구역 내의 토지 또는 건물만을 소유한 자에 대하여 재건축 참가 여부의 최고 없이 매도청구권을 행사할 수 있는지 여부(적극)

[2] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제6항 에 규정된 ‘매도한 자’의 의미

[1] 도시 및 주거환경정비법 제39조 , 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제1항 에 의하면, 재건축사업 시행자는 조합 설립의 동의가 있은 때 비로소 재건축에의 참가 여부를 회답할 것을 최고하여야 하는데, 도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호 (나)목 에 의하면 재건축사업의 조합원 자격을 가지는 ‘토지등 소유자’는 ‘정비구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자’이므로 정비구역 내의 토지 또는 건물만을 소유한 자는 처음부터 조합원이 될 자격이 없어 재건축에 참가하는 것이 불가능하고, 따라서 도시 및 주거환경정비법 제39조 에 의하더라도 이에 대한 재건축사업에의 참가 여부의 최고는 불필요하여 재건축사업 시행자로서는 재건축에의 참가 여부를 최고할 필요 없이 곧바로 매도청구권을 행사할 수 있다.

[2] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제6항 의 매도청구권은 재건축에 참가하지 아니한 정비구역 내의 부동산 소유자를 보호하는 것이므로 주택재건축사업 시행자가 장기간 철거공사에 착수하지 아니한 원인이 주로 주택재건축사업 시행자에게 있는 경우에는 매도인에게 유리하게 해석해야 하는 점, 매매계약이 체결되었음에도 불구하고 주택재건축사업 시행자가 부동산의 시가 즉 매매대금을 입증하지 아니하고 그것을 지급하지 아니하거나 매도인으로부터 소유권이전등기를 수취하는 것 또는 부동산을 인수하는 것을 불이행하는 경우에는 형평의 원칙상 매도인의 의무이행(부동산 소유권이전 및 인도)을 기대하기 곤란한 점, 주택재건축사업 시행자로서는 매매계약이 성립한 경우에는 부동산의 시가를 적극적으로 입증한 후 시가 상당의 매매대금을 변제공탁함과 동시에 명도 및 철거단행가처분이나 소유권이전등기 및 부동산인도 소송 등을 통하여 부동산의 점유와 소유권을 취득하여 철거공사에 착수할 수 있는 점 등에 비추어 볼 때, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제6항 에 규정된 ‘매도한 자’는 ‘매매계약의 이행을 완료한 자’가 아니라 ‘매매계약을 체결한 자’를 의미하는 것이다.

[1] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 , 도시 및 주거환경정비법 제16조 , 제39조 [2] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조

재마루주택재건축정비사업조합 (소송대리인 영남법무법인 담당변호사 금병태외 1인)

피고 (소송대리인 법무법인 아성 담당변호사 김진석)

2007. 10. 18.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고는 원고로부터 759,390,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 1 목록 기재 각 부동산에 관하여 이 사건 소장 부본 송달일 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 각 부동산을 인도하라.

1. 인정 사실

다음 사실은 갑 제1호증 내지 제4호증의 3, 제7호증의 1, 제8 내지 10호증, 제14, 15호증, 제18호증의 1, 2의 각 기재, 이 법원의 대구 중구청에 대한 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.

가. 원고는 대구 중구 남산동 150-2 외 136필지 면적 합계 12,575㎡(이하 ‘이 사건 정비구역’이라 한다) 지상의 주택, 상가 및 토지 소유자들이 2005. 1. 28.경 주택재건축사업 및 이를 위한 조합설립을 결의하고, ‘도시 및 주거환경정비법’(이하 ‘도정법’이라고만 한다) 제16조 에 따라 대구 중구청장으로부터 2005. 2. 21. 설립인가를 받은 뒤, 2005. 11. 4. 주택재건축사업시행인가를 받은 조합이다.

나. 위 재건축조합 설립 인가 당시 이 사건 정비구역 내 사업대상 토지는 137필지 면적 합계 12,575㎡이고 소유자는 86명인바, 위 재건축사업에 동의한 소유자의 수는 70명으로서 전체 소유자 수의 5분의 4를 초과하였고, 재건축사업에 동의한 소유자들의 토지 면적 합계는 9,824㎡로서 이 사건 정비구역 전체 면적의 3분의 2를 초과하였다.

다. 피고는 이 사건 정비구역 내에 있는 별지 1 목록 기재 각 토지(이하 합하여 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 소유자로서, 위 재건축사업에 동의하지 아니하였다.

라. 이에 원고는 2005. 5. 13. 도정법 제39조 에 의하여 준용되는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(이하 ‘집합건물법’이라고만 한다) 제48조 에 따라 피고에게 재건축결의에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 최고(이하 ‘이 사건 최고’라 한다)하였다.

마. 피고는 이 사건 최고의 수령일로부터 2월이 경과하도록 위 재건축사업의 동의 여부에 대한 회답을 하지 아니하였고, 이에 원고는 2005. 9. 8. 피고에게 도정법 제39조 에 기한 매도청구권을 행사한다는 내용이 기재된 이 사건 소를 제기하였고, 이 사건 소장 부본은 2005. 10. 10. 피고에게 송달되었다.

2. 관계 법령

별지 2 ‘관계 법령’ 기재와 같다.

3. 당사자의 주장 및 판단

가. 원고의 주장 및 판단

원고는, 원고가 피고에 대하여 도정법 및 집합건물법 등 관계 법령에 따른 매도청구권을 적법히 행사한 결과 원고와 피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약이 체결되었으므로, 피고는 원고로부터 그 대금을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행하고, 이를 인도할 의무가 있다고 주장한다.

살피건대, 위 인정 사실에 의하면 원고의 매도청구권 행사는 도정법 제39조 에 의하여 준용되는 집합건물법 제48조 에서 정한 요건과 절차에 따른 것으로서 이에 의하여 원고와 피고 사이에는 이 사건 소장 부본 송달일인 2005. 10. 10. 이 사건 부동산에 관하여 당시의 시가 상당액을 매매대금으로 하는 매매(이하 ‘이 사건 매매’라 한다)계약이 체결되었다고 볼 것이니, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고로부터 시가 상당의 대금을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 이 사건 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다.

나. 피고의 주장 및 판단

(1) 조합설립결의 무효 주장

피고는, 주택재건축사업조합이 설립되기 위하여는 도정법 제16조 제2항 이 정하는 바에 따라 정비구역 안의 토지 면적의 4/5 이상의 동의가 필요하나, 원고의 설립결의 중 의결권과 관련하여 이 사건 정비구역의 총면적 12,575㎡ 중 동의자의 토지 면적 합계는 9,824㎡로서 동의 비율이 약 78.12%에 불과하여 위 요건을 결여하였으므로, 위 결의는 무효이고 이에 따른 대구 중구청장의 원고에 대한 설립인가 역시 부적법하다고 주장한다.

살피건대, 도정법 제16조 제3항 은 주택재건축사업의 조합설립결의 요건과 관련하여 ‘주택단지가 아닌 지역’이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 하는 것으로 정하고 있으므로, 재건축사업의 정비구역 전부가 주택단지가 아닌 지역에 해당하는 경우에는 동조 제2항 이 아니라 제3항 에 따라 재건축결의의 의결정족수 충족 여부를 판단하여야 할 것인바, 이 법원의 대구 중구청에 대한 사실조회 결과에 의하면, 이 사건 정비구역은 전부 주택단지가 아닌 지역에 해당하는 사실이 인정되고, 위 재건축사업에 동의한 소유자들의 토지 면적 합계가 이 사건 정비구역 전체 면적의 3분의 2를 초과하였음은 앞서 본 바와 같으므로, 원고 설립결의는 위 도정법 규정에 따른 것으로서 유효하다고 할 것이니, 피고의 위 주장은 이유 없다.

(2) 매도청구권 발생요건 흠결 주장

피고는, 이 사건 최고에는 재건축의 결의 내용이 기재되어 있지 아니하므로, 위 최고는 도정법 제39조 에 의하여 준용되는 집합건물법 제48조 가 정하는 요건을 갖추지 못한 것으로서 이에 기초한 원고의 매도청구권 행사 역시 부적법하다고 주장한다.

살피건대, 도정법 제39조 , 집합건물법 제48조 제1항 에 의하면, 재건축사업 시행자는 조합 설립의 동의가 있은 때 비로소 재건축에의 참가 여부를 회답할 것을 최고하여야 하는데, 도정법 제2조 제9호 (나)목 에 의하면, 재건축사업의 조합원 자격을 가지는 ‘토지등소유자’는 ‘정비구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자’이므로, 정비구역 내의 토지 또는 건물만을 소유한 자는 처음부터 조합원이 될 자격이 없어 재건축에 참가하는 것이 불가능하고, 따라서 도정법 제39조 에 의하더라도 이에 대한 재건축사업에의 참가 여부의 최고는 불필요하다. 앞서 본 바와 같이 피고는 이 사건 정비구역 중 토지만을 소유하고 건축물은 소유하고 있지 않으므로 조합원 자격이 없고, 따라서 원고로서는 피고에 대하여 재건축에의 참가 여부를 최고할 필요 없이 곧바로 매도청구권을 행사할 수 있다고 할 것이니, 최고 절차가 필요함을 전제로 하는 피고의 위 주장은 더 살필 것 없이 이유 없다.

(3) 환매청구권 행사 주장

피고는, 원고의 매도청구권 행사에 의하여 이 사건 매매계약이 성립하였다고 하더라도 피고가 원고에 대하여 집합건물법 제48조 제6항 이 정하는 환매청구권을 행사하였으므로, 원고의 청구에 응할 수 없다고 항변한다.

집합건물법 제48조 제6항 에 규정된 ‘매도한 자’의 의미가 ‘매매계약의 이행을 완료한 자’인지 아니면 ‘매매계약을 체결한 자’인지 보건대, 집합건물법 제48조 제6항 의 매도청구권은 재건축에 참가하지 아니한 정비구역 내의 부동산 소유자를 보호하는 규정이므로 주택재건축사업 시행자가 장기간 철거공사에 착수하지 아니한 원인이 주로 주택재건축사업 시행자에게 있는 경우에는 매도인에게 유리하게 해석해야 하는 점, 매매계약이 체결되었음에도 불구하고 주택재건축사업 시행자가 부동산의 시가 즉 매매대금을 입증하지 아니하고 그것을 지급하지 아니하거나 매도인으로부터 소유권이전등기를 수취하는 것 또는 부동산을 인수하는 것을 불이행하는 경우에는 형평의 원칙상 매도인의 의무이행(부동산 소유권이전 및 인도)을 기대하기 곤란한 점, 주택재건축사업 시행자로서는 매매계약이 성립된 경우에는 부동산의 시가를 적극적으로 입증한 후 시가 상당의 매매대금을 변제공탁함과 동시에 명도 및 철거단행가처분이나 소유권이전등기 및 부동산인도 소송 등을 통하여 부동산의 점유와 소유권을 취득하여 철거공사에 착수할 수 있는 점 등에 비추어 볼 때, 집합건물법 제48조 제6항 에 규정된 ‘매도한 자’는 ‘매매계약의 이행을 완료한 자’가 아니라 ‘매매계약을 체결한 자’를 의미하는 것이라고 볼 것이다.

이 사건에 관하여 보건대, 원고의 매도청구에 의하여 2005. 10. 10. 이 사건 매매가 체결된 사실은 앞서 본 바와 같으므로 피고는 집합건물법 제48조 제6항 에 규정된 ‘매도한 자’에 해당하고, 원고는 재건축동의일로부터 2년이 경과한 2007. 10. 11.까지 이 사건 정비구역 내의 건물에 대한 철거공사에 전혀 착수하지 아니한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으며, 원고는 이 사건 소송 계속 중인 2006. 1. 5. 이 사건 부동산의 시가를 입증하기 위한 감정신청을 하였다가 감정료를 납부하지 아니한 채 이 사건 제2차 변론기일(2007. 6. 21.)에 이르러 감정신청을 철회함으로써 이 사건 소송을 1년 이상 지연한 사실, 피고는 집합건물법 제48조 제6항 에 따라 이 사건 제5차 변론기일(2007. 10. 18.)에 원고에 대하여 이 사건 부동산에 관하여 환매청구권을 행사한 사실은 기록상 명백하므로, 피고의 환매청구(피고는 매매대금을 수령하지 않았으므로 환매청구시 원고에게 매매대금을 제공할 의무는 없었다)에 의하여 2007. 10. 18. 이 사건 부동산에 관하여 원고를 매도인, 피고를 매수인으로 하는 환매계약이 체결되었다고 할 것이다.

그런데 원고는 이 사건 매매를 원인으로 하여 이 사건 부동산의 소유권을 이전받는다고 하더라도 다시 위 환매를 원인으로 하여 피고에게 그 소유권을 이전할 의무가 있으므로, 원고가 피고를 상대로 이 사건 매매의 이행을 청구하는 것은 피고에 대하여 무의미한 절차의 반복과 비용부담을 초래하는 것이어서 신의성실의 원칙상 허용될 수 없다고 할 것이다. 따라서 피고의 위 항변은 이유 있고, 원고의 주장은 결국 이유 없다.

4. 결 론

따라서 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.