울산지방법원 2017. 4. 26. 선고 2016가합22765 제11민사부 판결

B지역주택조합은 울산 남구 C 일대를 사업부지로 아파트 신축사업(이하 '이 사건 사업,이라고 한다)을 시행하기 위하여 설립된 지역주택조합이고, 원고는 이 사건 사업을 위해 사업부지 지주작업을 대행한 회사이며, 피고는 울산 남구 D 대 817㎡, E 대195㎡(울산 남구 D 대 817㎡와 E 대 195㎡를 통틀어 이하 '이 사건 제1부동산'이라고한다) 및 F 대 168㎡(이하 '이 사건 제2부동산'이라고 한다) 중 5,250분의 4,117 지분의 소유자이다.

나. 이 사건 제1부동산에 관한 1차 매매계약 체결

원고는 2015. 2. 22. 피고와 이 사건 제1부동산을 36억 7,200만원에 매수하는 내용 의 매매계약(이하 '제1부동산에 관한 1차 매매계약'이라고 한다)을 체결하면서 매매대금을 2015. 3. 30.까지 지급하기로 하였고, 2015. 3. 30. 피고에게 7억 3,440만원을 지급하였다.

다. 피고의 내용증명 우편 발송 및 약정 체결

피고는 2015. 3. 31. 원고에게 잔금 지급을 최고하는 내용의 내용증명 우편을 발송 하였고, 2015, 4. 16. 원고에게 기존 계약을 해제한다는 취지의 내용증명 우편을 발송하였다. 이에 원고, 피고, B지역주택조합 및 G은 2015. 6. 17. 이 사건 제1부동산에 관하여 잔금을 2015. 7. 30.까지 지급하고, 위 기한까지 잔금을 지급하지 못하면 기지급한 7억 3,440만원을 피고에게 귀속하게 하는 내용으로 약정(이하 '이 사건 약정'이라고한다)하였다. 그러나 원고는 2015. 7. 30.까지 잔금을 지급하지 못하였고, 이에 피고는2015. 8. 6. 원고에게 이 사건 제1부동산에 관한 1차 매매계약을 해제하고 약정한 대로이미 지급한 7억 3,440만원을 몰취한다는 취지의 내용증명 우편을 발송하였으며, 위

내용증명 우편은 그 무렵 원고에게 도달하였다.

라. 이 사건 제1부동산에 관한 2차 매매계약 체결

원고는 2015. 10. 21. 피고와 이 사건 제1부동산을 43억 7,200만 원에 매수하는 내용의 매매계약(이하 '이 사건 제1부동산에 관한 2차 매매계약'이라고 한다)을 체결하면서 계약금 7억 3,440만원은 2015. 3. 30. 지급한 7억 3,440만원으로 대체하고, 잔금36억 3,760만원은 2015. 11. 5. 지급하기로 하였다.

마. 이 사건 제1부동산에 관한 3차 매매계약 체결

원고는 2015. 12. 10. 피고와 이 사건 제1부동산을 48억원에 매수하는 내용의 매매 계약(이하 '이 사건 제1부동산에 관한 3차 매매계약'이라고 한다)을 체결하면서 계약금7억 3,440만원은 2015. 3. 30. 지급한 7억 3,440만원으로 대체하고, 잔금 40억 6,560만원은 2015. 12. 21. 지급하기로 하였다.

바. 피고의 이 사건 제2부동산 지분 소유권 취득과 1차 매매계약 체결

피고는 1958. 4. 25. H 소유이던 이 사건 제2부동산 중 47,250분의 3,150 지분을 상속하였고, 2015. 11. 24. 이 사건 제2부동산 중 47,250분의 33,903 지분을 증여받아,2015. 12. 10. 당시 이 사건 제2부동산 중 5,250분의 4,117(= 37,053/47,250) 지분에 관한 소유권을 보유하고 있었다.

원고는 2015. 12. 10. 피고와 이 사건 제2부동산 중 5,250분의 4,117 지분을 매매대 금 1억 9,250만원에 매수하는 내용의 매매계약(이하 '제2부동산에 관한 1차 매매계약'이라고 한다)을 체결하면서 매매대금은 2015. 12. 21. 지급하기로 하였다.

사. 이 사건 제2부동산에 관한 2차 매매계약 체결

원고는 2016. 1. 6. 이 사건 제2부동산 중 5,250분의 4,117 지분을 매매대금 3억

4,250만원에 매수하는 내용의 매매계약(이하 '이 사건 제2부동산에 관한 2차 매매계약' 이라고 한다)을 체결하면서 매매대금은 2016. 1. 8. 지급하기로 하였다.

아. 원고의 매매대금 지급 및 피고의 소유권이전등기

원고는 2016. 1. 21. 피고에게 44억 210만원을 지급하였고, 피고는 같은 날 B지역 주택조합에게 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료해 주었으며, 원고는2016. 4. 19. 피고에게 나머지 잔금 600만원을 지급하였다.

자. 이 사건 각 부동산에 관한 시가 감정 결과

원고 이전에 이 사건 각 부동산을 포함한 사업부지에서 재개발사업을 추진하던 I 재개발사업 추진위원회는 금융기관에서 대출을 받기 위하여 사업부지에 관한 시가 감정을 의뢰하였는데, 당시 이 사건 제1부동산의 감정가는 합계 12억 6,040만원(= 울산남구 D 토지 9억 8,040만원 + 같은 지번 지상 건물 4,600만원 + E 토지 2억 3,400만원), 이 사건 제2부동산 중 5,250분의 4,117 지분의 감정가는 약 1억 6,820만원(= 2억1,450만원 x 4,117/5,250)으로 각 평가되었다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 26 내지 29호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제6, 7, 9, 11호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자들의 주장가. 원고

피고는 원고가 사업부지 중 95% 이상의 토지를 확보하지 못하면 대출조건을 충족 하지 못하여 사업을 중도에 포기할 수밖에 없다는 사정을 알고 있었음에도, 이 사건제1부동산에 관한 1차 매매계약에 따른 잔금을 제때 지급하지 못하였다는 이유로 원고에게 이 사건 제1부동산에 관한 1차 매매계약의 매매대금보다 11억 2,800만원이 증액

된 48억원을 이 사건 제1부동산에 관한 매매대금으로 요구하였고, 이 사건 제2부동산 에 관한 1차 매매계약의 매매대금 보다 1억 5,000만 원이 증액된 3억 4,250만원을 이사건 제2부동산 중 5,250분의 4,117 지분에 관한 매매대금으로 요구하였다.

원고는 아파트 신축사업 포기라는 막대한 경제적 손해를 피하기 위하여 어쩔 수 없이 피고의 요구대로 이 사건 제1부동산을 48억원에 매수하는 내용의 3차 매매계약을, 이 사건 제2부동산 중 5,250분의 4,117 지분을 3억 4,250만원에 매수하는 내용의2차 매매계약을 체결하였는데, 이 사건 제1부동산에 관한 3차 매매계약과 이 사건 제2부동산에 관한 2차 매매계약은 피고가 원고의 궁박한 상태를 알고서 이용하려는 폭리의사에 기하여 이루어진 법률행위로서 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하므로, 민법 제104조의 불공정한 법률행위에 해당하여 무효이다.

따라서 피고는 원고에게 피고가 지급받은 총 매매대금 51억 4,250만원(= 48억원 十 3억 4,250만원)에서 이 사건 제1부동산에 관한 1차 매매계약에서 정한 매매대금 36억7,200만원과 이 사건 제2부동산에 관한 1차 매매계약에서 정한 매매대금 1억 9,250만원을 공제한 나머지 12억 7,800만원(= 51억 4,250만원 - 36억 7,200만원 - 1억 9,250만원) 및 이에 대한 지연손해금을 부당이득금으로 반환할 의무가 있다.

나. 피고

이 사건 각 매매계약서의 매수인이 원고로 되어 있는 것은 매매계약 체결 당시 B지역주택조합이 조합설립인가를 받지 않은 상태였기 때문이고, 이 사건 각 매매계약의 실제 당사자는 원고가 아닌 B지역주택조합이며 피고는 이 사건 각 부동산에 대한매매대금을 원고가 아닌 B지역주택조합의 조합자금을 관리하는 주식회사 하나자산신탁으로부터 받았으므로, 이 사건 각 매매계약의 당사자가 원고임을 전제로 한 이 사건

청구는 부당하다.

3. 판단

가. 이 사건 각 매매계약의 당사자 확정

계약의 당사자가 누구인지는 계약에 관여한 당사자의 의사해석 문제에 해당하는 바, 의사표시의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 계약당사자 사이에 어떠한 계약 내용을 처분문서인 서면으로 작성한경우에는 서면에 사용된 문구에 구애받는 것은 아니지만 어디까지나 당사자의 내심적의사의 여하와 관계없이 서면의 기재 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 하며, 이 경우 문언의 객관적인 의미가 명확하다면, 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다44471 판결, 대법원 2013. 4. 26. 선고 2013다2245판결 참조).

특히, 매매계약을 체결하면서 실제 매매계약을 체결한 행위자가 자신의 이름은 특정하여 기재하되 불특정인을 추가하는 방식으로 매매계약서상의 매수인을 표시한 경우(즉, 실제 계약체결자의 이름에 '외 O인'을 부가하는 형태)에 있어서는, 비록 실제계약을 체결한 행위자가 당시 계약금 마련 과정에서 일부 자금을 출연한 사람이나 장래 중도금 및 잔금의 지급과정에서 예상되는 제3자의 투자자 등을 '외 O인'에 해당하는 공동매수인으로 추가시키려는 내심의 의사를 가지고 있었다고 하더라도, 계약체결시나 그 이후 해제 시점까지 매도인에게 '외 O인'에 해당하는 매수인 명의를 특정하여고지한 바가 없고 매도인의 입장에서 이를 특정 내지 확정할 수 있는 다른 객관적 사정도 존재하지 않는다면, 그러한 계약의 매수인 지위는 매도인과 명확하게 의사합치가

이루어진 부분으로서 실제 계약을 체결한 행위자에게만 인정된다고 보아야 할 것이다 (대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다76603 판결 참조).

살피건대, 앞서 거시한 증거들 및 갑 제15호증, 을 제9호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이 사건 각 매매계약서의 매수인란에 원고가 기재되어 있고,원고 대표이사의 직인이 날인되어 있으며, 이 사건 제1부동산에 관한 3차 매매계약서의 매수인란에만 B지역주택조합의 대표자의 날인이 있는 사실, B지역주택조합은 이 사건 제1부동산에 관한 1차 매매계약이 체결된 이후인 2015. 6. 9. 창립총회를 개최하여이 무렵 설립된 사실, 원고는 B지역주택조합의 설립 이후인 2015. 6. 17. 피고에게 이사건 제1부동산에 관하여 매수인 지위를 인정하고 이 사건 약정을 체결하였던 사실을인정할 수 있는바, 이러한 사실 등을 종합하면 원고가 이 사건 각 매매계약의 매수인임을 인정하기에 부족하지 않다.

나. 이 사건 제1부동산에 관한 3차 매매계약 및 이 사건 제2부동산에 관한 2차 매 매계약의 효력

1) 민법 제104조에 규정된 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 그와 같이 균형을 잃은 거래가 피해 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 성립하는 것으로서, 약자적 지위에 있는 사람의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용한 폭리행위를 규제하려는 데에목적이 있고, 불공정한 법률행위가 성립하기 위한 요건인 궁박, 경솔, 무경험은 모두구비되어야 하는 요건이 아니라 그중 일부만 갖추어져도 충분한데, 여기에서 '궁박'은 '급박한 곤궁'을 의미하는 것으로서 경제적 원인에 기인할 수도 있고 정신적 또는 심리적 원인에 기인할 수도 있으며, '무경험'은 일반적인 생활체험의 부족을 의미하는 것으

로서 어느 특정영역에 있어서의 경험부족이 아니라 거래일반에 대한 경험부족을 뜻하 고, 당사자가 궁박 또는 무경험의 상태에 있었는지는 그의 나이와 직업, 교육 및 사회경험의 정도, 재산 상태 및 그가 처한 상황의 절박성의 정도 등 제반 사정을 종합하여구체적으로 판단하여야 하며, 한편 피해 당사자가 궁박, 경솔 또는 무경험의 상태에 있었다고 하더라도 상대방 당사자에게 그와 같은 피해 당사자 측의 사정을 알면서 이를이용하려는 의사, 즉 폭리행위의 악의가 없었다거나 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하지 아니한다면 불공정 법률행위는 성립하지 않는다(대법원2002. 10. 22. 선고 2002다38927 판결 등 참조).

2) 살피건대, 앞에서 거시한 증거들 및 갑 제3호증, 을 제4, 6, 12호증의 각 기 재, 을 제5, 8, 16호증의 각 기재 및 영상에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 아래와 같은 사정들을 종합하면, 갑 제31, 32호증의 각 기재 및 증인 G의 증언만으로는 원고가 이 사건 제1부동산에 관한 2차, 3차 매매계약 체결 당시 및 이 사건 제2부동산에관한 2차 매매계약 체결 당시 경제적 궁박 상태에 있었다거나, 피고에게 원고의 경제적 궁박 상태를 악용하려는 폭리행위의 의사가 있었다거나, 급부와 반대급부 사이에현저한 불균형이 존재한다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 주장은 이유 없다.

① 원고는 2016. 1. 20. 엠에스대현제일차 주식회사 및 엠에스대현제이차 주식회사 등 과 대출약정을 체결하였는데 이 사건 제1부동산에 관한 3차 매매계약 및 이 사건제2부동산에 관한 2차 매매계약은 위와 같은 대출약정이 체결되기 전에 체결되었으므로, 위 각 매매계약이 체결될 당시 원고가 이 사건 각 부동산을 포함하여 사업부지의 95% 이상 토지를 확보하여야 했다거나 피고가 사업부지 중 95% 이상의 토지

를 확보하지 못하면 대출조건을 충족하지 못하여 원고가 사업을 중도에 포기할 수 밖에 없다는 사정을 알고 있었다고 인정하기에 부족하다.

② 원고는 이 사건 제1부동산에 관한 1차 매매계약에 따른 잔금지급의무를 이행하지아니하였으므로 위 매매계약은 피고의 해제통고로 인하여 적법하게 해제되었다고할 것이고, 피고는 약정에 따라 원고로부터 받은 7억 3,440만원을 위약금으로 몰취할 수도 있었다.

③ 이 사건 제2부동산에 관한 2차 매매계약 및 3차 매매계약은 피고가 1차 매매계약을 해제한 이후 원고와 부동산 매입 용역계약을 체결한 G의 거듭된 요청으로 체결되었다.

④ 피고가 소유한 각 부동산의 총면적은 사업부지의 약 2.5%[= (제1부동산 면적 합계1,012㎡ + 제2부동산 지분 면적 약 1300/사업부지 면적 45,904㎡] 정도에 불과하므로, 원고로서는 당시 다른 지주들에게서 토지를 매수하는 등의 방법으로 사업부지 중 95% 이상을 확보하는 것이 불가능한 것은 아니었다.

⑤ 원고는 이 사건 제1부동산에 관한 1차 매매계약 및 이 사건 제2부동산에 관한 2차매매계약에 따른 각 계약금을 지급하지 않는 방법으로 위 각 매매계약의 효력을 부정할 수 있었음에도 매매대금을 전부 지급하였다.

⑥ 원고가 이 사건 사업을 진행하기 위하여서는 사업부지 내 토지 등 소유자들로부터반드시 토지 등의 사용승낙을 얻거나 이를 매수하여야 하고, 주택법에서는 일정한요건을 갖춘 경우 토지 등 소유자와 매매협의를 거쳐 대지를 시가로 매수할 수 있도록 하는 매도청구권 제도를 마련하고 있으므로 주택법상 매도청구권을 행사할 수있기 직전까지는 필연적으로 토지 등의 매수가액이 상승할 수밖에 없고 이러한 사

정은 원고로서도 당연히 예상할 수 있었다.

⑦ 한편 I 재개발사업 추진 당시 각 부동산의 감정가가 합계 14억 2,860만 원(= 이 사건 제1부동산 감정가 12억 6,040만원 + 이 사건 제2부동산의 지분 감정가 1억6,820만원) 정도로 평가되었으나, 원고는 아파트 신축사업을 추진하는 회사로서 매매대금과 사업의 수익성 등을 충분히 고려한 후 스스로 판단에 따라 매매계약을 체결하였을 것이므로, 이러한 사정만으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이존재한다고 보기는 어렵다.

4. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.