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사건
2011가합14938 손해배상(기)
원고
1. A
2. B
3. C.
4. D
5. E
6. F
7. G
8. H
9. I
10. J.
11, K
12. L
13. M
14. N
15. 0
16. P
17. Q.
18. R
19. S
20. T
21. U
22. V
23, W
24. X
25. Y
26. 2.
27, AA
28. AB
29. AC
피고
광진구
변론종결
2012. 1. 17.
판결선고
2012. 2. 7.
주문
1. 원고들의 청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 원고들이 부담한다.
청구취지
피고는 원고 A에게 142,669,280원, 원고 B에게 33,469,040원, 원고 C에게 100,107,000원, 원고 D에게 48,685,820원, 원고 E에게 51,159,620원, 원고 F에게 41,053,120원, 원고 G에게 30,594,320원, 원고 H에게 48,685,820원, 원고 I에게 72,758,400원, 원고 J에게 34,241,560원, 원고 K에게 33,469,040원, 원고 L에게 35,594,320원, 원고 M에게 59,570,540원, 원고 N에게 48,685,820원, 원고 0에게 40,833,920원, 원고 P에게 69,988,160원, 원고 Q에게 27,566,960원, 원고 R에게 59,296,880원, 원고 S에게 63,634,640원, 원고 T에게 32,566,960원, 원고 U에게 94,999,960원, 원고 V에게 67,557,380원, 원고 W에게 59,870,320원, 원고 X에게 54,401,250원, 원고 Y에게 107,010,240원, 원고 AB에게 52,460,000원, 원고 AC에게 200,226,500원 및 각 금원에 대하여 이 사건 청구취지변경신청서 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라.
이유
1. 기초사실
가. 피고의 분양신고 수리 경위
1) 오륜도시개발 주식회사(이하 '소외 회사'라 한다)는 서울 광진구 AD, AE 각 대지 및 그 지상의 상가건물(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)을 리모델링하여 분양하는 사업(이하 '이 사건 사업'이라 한다)을 추진하고자 AF으로부터 이 사건 부동산을 매수하고, 서울동부지방법원 2005. 10. 11. 접수 제72995호로 소외 회사 명의의 소유권이전등기를 경료하였다.
2) 소외 회사는 이 사건 사업과 관련하여 2005. 10. 11. 자금관리사인 한국자산신탁 주식회사, 금융기관인 진흥상호저축은행 주식회사(이하 '진흥상호저축은행'이라 한다) 등과 대리사무약정(이하 '이 사건 대리사무약정'이라 한다)을 체결하였고, 같은 날 한국자산신탁주식회사(이하 '한국자산신탁'이라 한다)와 이 사건 부동산에 관하여 부동산담 보신탁계약(이하 '제 1신탁계약'이라 한다)을 체결하였는데, 제1신탁계약의 주요 내용은 다음과 같다.
제3조(수익자)
① 이 신탁계약에서 우선수익자는 진흥상호저축은행이다. 제9조(신탁부동산의 보전관리 등)
② 위탁자는 수탁자의 사전 승낙이 없는 경우에는 신탁부동산에 대하여 임대차 등 권리의 설정 또는 그 현상을 변경하는 등의 방법으로 신탁부동산의 가치를 저감하는 행위를 하여서는 아니된다.
제22조(처분대금 등 정산방법) (① 수탁자가 신탁부동산을 환가하여 청산하는 경우의 충당순서는 다음 각 호의 순서에 의한다.
1. 부동산관리 및 공매절차에 따른 비용, 회사가 수취할 보수
2. 처분대금 수납시까지 고지된 재산세 등 당해세
3. 근저당권자 등에 우선하는 임대차보증금
4. 신탁설정 전 근저당권자의 채권
5. 회사에 대항력 있는 임차인의 임대차보증금
6. 우선수익자의 채권7. 순차 변제한 후 잔여액이 있을 경우 잔여액은 위탁자에게 지급
3) 제1신탁계약에 따라 소외 회사는 이 사건 부동산에 관하여 신탁을 원인으로 서울동부지방법원 2005. 10. 11. 접수 제72996호로 한국자산신탁에게 소유권이전등기를 경료하여 주었다.
4) 소외 회사는 2005. 11. 18. 피고로부터 이 사건 부동산 리모델링에 관하여 건축허가를 받은 다음 2005. 11, 20. 착공신고하였고, 2005. 11. 21. 피고에게 리모델링 상가 건물의 착공신고 후 분양을 신청하는 취지의 분양신고서를 제출하였다.
5) 피고는 2005, 11. 23. 소외 회사의 분양신고를 수리하였다.
나. 원고들의 분양계약 체결
소외 회사는 2006. 4. 11. 원고 A과 사이에 리모델링 상가 227호를 분양대금 83,760,000원에 분양하는 내용의 분양계약을 체결한 것을 비롯하여 아래 표 기재와 같이 원고들과 사이에 분양계약을 체결하고 원고들로부터 분양대금 및 개발비를 지급받았다.
다. 이 사건 부동산의 임의경매 및 배당
1) 소외 회사와 한국자산신탁은 이 사건 부동산의 분양이 원활하게 진행되지 않자, 이 사건 부동산에 관하여 임대사업도 아울러 진행할 의도로 2007. 1. 12. 제1신탁계약을 해지하고, 같은 날 제1신탁계약과 거의 동일한 내용의 신탁계약(이하 '제2신탁계약'이라 한다)을 체결하였다.
2) 그에 따라 이 사건 부동산에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 하여 서울동부지방법원 2007. 1. 12. 접수 제3693호로 소외 회사 명의로 소유권이전등기가 경료되었다가, 다시 신탁을 원인으로 하여 위 법원 2007. 1. 12. 접수 제3698호로 한국자산신탁 명의로 소유권이전등기가 경료되었다.
3) 소외 회사는 진흥상호저축은행으로부터 대출받은 이 사건 사업자금(2005. 10. 11. 대출금 61억 원 및 2007. 1. 12. 대출금 1억 7천만 원)을 담보하기 위하여 진흥상호저 축은행에게 이 사건 부동산에 관하여 근저당권자 진흥상호저축은행, 채권최고액 8,778,000,000원으로 된 근저당권설정등기를 서울동부지방법원 2007. 1. 12. 접수 제3696호로 마쳐주었다.
4) 위 근저당권은 2009. 7. 9. 근저당권자가 한국자산관리공사로 변경되었고, 한국자 산관리공사는 2009. 8. 19. 위 근저당권에 기하여 이 사건 부동산에 관하여 임의경매를 신청하였다.
5) 위 임의경매절차(서울동부지방법원 AG) 결과 이 사건 부동산은 2010. 9. 1. 주식회사 트라이곤코리아에 매각되었고, 2010. 10. 1. 열린 배당기일에서 집행비용 등을 공제한 배당금 7,787,070,439원이 대한민국(성동세무서)에 9,207,520원, 피고에 7,909,740원, 한국자산관리공사에 7,769,953,179원이 각 배당되었고, 원고들은 위 임의경매절차에 채권신고를 하지 아니하여 경락대금을 전혀 배당받지 못하였다.
라. 관련 법령
① 분양사업자는 다음 각 호의 구분에 따라 건축물을 분양하여야 한다.
② 제1항 제1호의 규정에 의한 ‘분양보증'이라 함은 분양사업자가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 당해 건축물의 분양(사용승인 포함)의 이행 또는 납부한 분양대금의 환급(피분양자가 원하는 경우에 한한다)을 책임지는 보증을 말한다. 제1항 제1호의 규정에 의한 신탁계약 대리사무계약의 방법과 기준, 분양보증을 할 수 있는 금융기관 등의 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
⑤ 분양사업자는 건축물을 분양하고자 하는 때에는 건축할 대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 건축할 대지의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 있거나 그밖에 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 분양사업자는 제5항의 규정에 의하여 소유권을 확보한 대지에 저당권,가등기담권,전서 권·지상권 및 등기되어 있는 부동산임차권이 설정되어 있는 때에는 이를 말소하여야 한다.
제5조(분양신고)
① 분양사업자는 건축물을 분양하고자 하는 때에는 건축법 제8조의 규정에 의한 허가권자에게 신고하여야 한다.
② 분양사업자는 제1항의 규정에 의하여 분양신고를 하는 때에는 신탁계약서.대리사무계약서, 대지의 등기부등본 등 대통령령이 정하는 서류를 갖추어 허가권자에게 제출하여야 한다.
③ 허가권자는 분양신고의 내용을 검토하여 이 법의 규정에 적합한 경우에는 분양신고를 수리하고 그 사실을 분양사업자에게 통보하여야 한다.
① 법 제4조 제3항의 규정에 의하여 분양사업자가 신탁업법에 의한 신탁회사와 체결하는 법 제4조 제1항 제1호의 규정에 의한 신탁계약에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 피분양자의 소유권등기 전일까지의 토지와 그 정착물의 소유권 관리에 관한 사항
2. 신탁받은 소유권의 처분에 관한 사항
3. 신탁을 정산하는 때에 피분양자가 납부한 분양대금을 다른 채권 및 수익자의 권리보다 우선하여 정산하여야 한다는 사항
법 제4조 제3항의 규정에 의하여 분양사업자가 신탁회사와 체결하는 법 제4조 제1항 제1호의 규정에 의한 대리사무계약에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 피분양자 보호를 위한 분양수입금 관리계좌의 개설에 관한 사항
2. 분양사업자는 분양수입금 총액을 신탁회사에게 양도하여야 한다는 사항
3. 그밖에 신탁계약의 목적달성을 위하여 건설교통부령이 정하는 사항
③ 신탁회사는 제2항 제2호의 규정에 의하여 양도받은 분양수입금을 별도의 독립된 계정으로 회계처리하여야 하며, 신탁계약 및 대리사무계약에서 정한 목적으로만 사용하여야 한다.
구 건분법 시행령 제3조 제2항 제3호에서 '신탁계약의 목적달성을 위하여 건설교통부령이 정하는 사항' 이라 함은 다음 각 호의 사항을 말한다.
1. 계약금을 포함한 분양대금의 수납관리 등
2. 다음 각 목의 사항을 포함한 분양대금의 지출 원칙, 방법 및 용도
가. 신탁계약 및 대리사무계약에서 정한 목적 외의 용도로 분양대금을 사용할 수 없다는 사항
나. 부도·파산 등으로 사업추진이 불가능한 경우 분양수입금 관리계좌의 잔여금액은 피분 양자에게 우선하여 지급하여야 한다는 사항
4) 신탁법
제21조(강제집행의 금지)
① 신탁재산에 대하여는 강제집행 또는 경매를 할 수 없다. 단, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 예외로 한다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8, 11, 을 제1 내지 6, 8호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 한국외환은행, 주식회사 하나은행, 중소기업은행에 대한 각 금융거래정보 회신결과, 변론 전체의 취지.
2. 당사자의 주장
가. 원고들구 건분법에 따라 분양사업자가 착공신고 후 건축물을 분양하기 위해서는 신탁계약에 신탁을 정산하는 때에 피분양자가 납부한 분양대금을 다른 채권자 등의 권리보다 우선하여 정산한다는 사항이, 대리사무계약에도 분양사업자의 부도 등으로 사업추진이 불가능한 경우 분양수입금 관리계좌의 잔여금액을 피분양자에게 우선하여 지급한다는 사항이 각 포함되어야 하는데, 소외 회사가 피고에게 착공신고 후 분양신고를 하면서 제출한 신탁계약서 및 대리사무계약서에는 위와 같은 사항이 포함되지 아니하였고, 금융기관을 우선수익자로 지정하는 내용을 포함하였다. 따라서 소외 회사의 분양신고는 구 건분법에 반하는 것으로서 피고로서는 이를 수리하지 않아야 할 의무가 있음에도 분양신고를 수리하였다. 원고들은 피고의 위와 같은 분양신고 수리 행위를 신뢰하여 소 외 회사와 분양계약을 체결한 다음 분양대금 및 개발비를 납부하였는데, 이 사건 사업의 실패로 인하여 이 사건 부동산이 임의경매됨으로써 이 사건 부동산에 설정된 근저당권자만이 매각대금을 배당받게 되었고, 원고들은 배당금을 전혀 지급받지 못하여 소 외 회사에게 납부한 분양대금 등을 회수하지 못하는 손해를 입게 되었다. 원고들의 위와 같은 손해는 피고의 위법한 분양신고 수리행위로 인한 것이므로 피고는 원고들에게 위 손해를 배상할 책임이 있다.
나. 피고피고의 분양신고 수리행위와 원고들이 분양대금을 회수하지 못하여 입게 된 손해는 상당인과관계가 없다. 가사 피고의 분양신고 수리행위로 인하여 원고들의 위 손해가 발생하였다 하더라도 원고들이 소외 회사에게 지급한 개발비는 피고의 분양신고 수리행위와 상당인과관계 있는 손해의 범위에서 제외되어야 하고, 원고들의 분양계약체결상의 과실도 손해배상의 범위를 정함에 있어서 고려되어야 한다.
3. 판단
구 건분법, 동 시행령 및 동 시행규칙에 의하면 분양사업자가 착공신고 후 분양을 하기 위하여 분양신고를 하는 경우에는 신탁계약서 및 대리사무계약서를 첨부하여야 하는데, 신탁계약서에는 신탁을 정산하는 때에 피분양자가 납부한 분양대금을 다른 채권 및 수익자의 권리보다 우선하여 정산하여야 한다는 사항이 포함되어야 하고, 대리사무계약서에는 피분양자 보호를 위한 분양수입금 관리계좌의 개설에 관한 사항, 부도·파산 등으로 사업추진이 불가능한 경우 분양수입금 관리계좌의 잔여금액은 피분양 자에게 우선하여 지급하여야 한다는 사항이 포함되어야 하는 사실, 그런데 소외 회사는 피고에게 이 사건 부동산의 분양신고를 함에 있어 신탁계약서 및 대리사무계약서에 수분양자들에 대한 분양대금우선 정산조항을 포함하지 않은 사실, 오히려 이 사건 부동산의 우선수익자를 진흥상호저축은행으로 지정한 사실, 피고는 이러한 소외 회사의 분양신고를 별다른 이의 없이 수리한 사실은 위에서 본 바와 같은바, 피고는 소외 회사의 분양신고가 구 건분법의 규정에 반하는 것임에도 이를 수리한 사실을 인정할 수 있다.
그런데 한편 위 인정사실에 의하면 피고의 분양신고 수리행위 당시에는 이 사건 부동산에 관하여 제1신탁계약에 따른 한국자산신탁 명의의 소유권이전등기만 경료되어 있었고, 진흥상호저축은행 명의의 근저당권설정등기는 경료되어 있지 아니하였던 사실, 피고의 분양신고 수리행위 이후인 2007. 1. 12. 소외 회사와 한국자산신탁은 이 사건 부동산에 관하여 진흥상호저축은행에게 채권최고액 8,778,000,000원의 근저당권설정등기를 경료하여 주기 위하여 제1신탁계약을 해지하고 새로운 제2신탁계약을 체결하기로 한 사실, 그에 따라 이 사건 부동산에 관하여 소외 회사 명의의 소유권이전등기, 진흥 상호저축은행 명의의 근저당권설정등기, 제2신탁계약을 원인으로 한 한국자산신탁 명의의 소유권이전등기가 순차로 경료된 사실이 아울러 인정되고, 여기에다가 ① 신탁법상의 신탁재산은 수탁자의 고유재산과도 구별되어 독립성을 갖게 되므로 신탁법 제21조에 따라 신탁 전에 이미 신탁부동산에 저당권이 설정되어 있는 등 신탁 전의 원인으로 발생한 권리에 기한 경우를 제외하고는 원칙적으로 강제집행이나 경매가 금지되어 있는 점, ② 이 사건 임의경매절차는 이 사건 부동산에 설정된 근저당권에 기한 것인데 피고의 분양신고 수리행위 당시에는 근저당권설정등기가 경료되어 있지 아니하였으므로 신탁계약이 해지 등으로 종료되지 않는 한 이 사건 부동산에 근저당권을 설정할 수 없는 점, ③ 따라서 피고로서는 분양신고 수리행위 당시 이 사건 부동산의 경매를 예상하지 못하였을 것으로 보이는 점, ④ 소외 회사와 한국자산신탁은 제1신탁계약을 해지하고 새로운 제2신탁계약을 체결하였는데, 그 시점은 피고의 분양신고 수리행위가 있었던 날로부터 1년 이상의 상당한 시간이 경과한 시점이므로 소외 회사와 한국자산신탁은 제2신탁계약 체결 당시의 구 건분법에 따라 신탁계약을 체결하였어야 하는 점, ⑤ 따라서 소외 회사와 한국자산신탁이 제2신탁계약을 체결하면서 신탁계약서에 수분양자들에 대한 분양대금우선 정산조항을 누락한 것에 대하여 피고에게 귀책사유가 있다.고 보기는 어려운 점, ⑥ 구 건분법에서 분양신고를 함에 있어 신탁계약서 및 대리사 무계약서에 수분양자들에 대한 분양대금우선 정산조항을 포함하도록 한 규정은 강행규정이 아니라 단속규정에 불과한 점, ㉮ 따라서 분양신고시에 신탁계약서 및 대리사무 계약서에 수분양자에 대한 분양대금우선 정산조항을 두어 수분양자들에게 분양대금우선 정산청구권이 발생하였다 하더라도 이는 채권에 불과하므로 물권인 근저당권에 우선할 수 없는 점, ⑧ 오히려 구 건분법 시행령 및 동 시행규칙은 수분양자들로부터 받은 분양대금을 별도의 독립한 계좌를 개설하여 관리하고, 위탁자의 부도 등으로 사업추진이 불가능한 경우 분양수입금 관리계좌의 잔여금액은 수분양자에게 우선하여 지급하여야 한다는 내용이 포함되어야 한다고 규정하고 있는바, 신탁계약서 및 대리사무계약서에 수분양자에 대한 분양대금우선 정산조항을 두어 수분양자들에게 분양대금우선 정산청구권이 발생하였다 하더라도 이는 수탁자가 관리하는 분양수입금 관리계좌에서만 분양대금을 우선 지급받을 수 있는 것으로 해석될 뿐, 수분양자들에게 분양사업과 관련한 모든 재산에 관하여 우선변제권이 부여된다고 보기는 어려운 점 등 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 사정들을 보태어 보면, 원고들의 손해와 피고의 분양신고 수리행위 사이에는 상당인과관계가 있다고 볼 수 없다.
따라서 원고들의 손해가 피고의 분양신고 수리행위로 인하여 발생하였음을 전제로 한 원고들의 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
4. 결론
그렇다면, 원고들의 이 사건 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사
재판장판사조휴옥
판사유기웅
판사김태균