임차인이 있는 부동산에 관하여 사해행위가 이루어진 경우 사해행위취소에 따른 원상회복은 가액배상의 방법으로 이루어져야 함

소액임차인이 있는 부동산에 관하여 사해행위가 이루어진 경우 그 사해행위는 부동산의 가액에서 위 임대차보증금 액수를 공제한 잔액의 범위 내에서만 성립한다고 보아야 할 것이므로 그 부동산의 가액에서 위 임대차보증금 액수를 공제한 잔액의 한도에서 사해행위를 취소하고 그 가액의 배상을 명하여야 함

서울중앙지방법원 2014가단5324013 사해행위취소

대한민국

연○○ 외 1

2016. 10. 12.

2017. 2. 8.

1. 피고 연○○과 연XX 사이에 별지 목록 기재 각 부동산 중 1/5 지분에 관하여 2011. 2. 6. 체결된 상속재산 분할협의를 89,930,386원의 한도 내에서 취소한다.

2. 피고들은 공동하여 원고에게 89,930,386원 및 이에 대하여 이 판결확정일 다음날부터 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

3. 원고의 피고들에 대한 각 나머지 청구를 기각한다.

4. 소송비용 중 1/5은 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다.

청 구 취 지

피고 연○○과 연XX(******-*******) 사이에 별지 목록 기재 각 부동산 중 각 1/5 지분에 관하여 2011. 2. 6. 체결된 상속재산 분할협의를 108,874,799원의 한도 내에서 취소한다. 피고들은 공동하여 원고에게 108,874,799원 및 이에 대하여 이 판결확정일 다음날부터 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 기초사실

가. 원고 산하 강동세무서장은 연XX에 대하여 아래와 같은 종합소득세를 납부고지하였는데, 연XX은 현재까지 종합소득세 합계 125,092,250원을 납부하지 않고 있다.

세목

귀속연도

납세의무 성립일

고지일자

납부기한

현 체납액

종합소득세

2008년

2008. 12. 31.

2010. 2. 3.

2010. 4. 13.

15,074,010원

종합소득세

2007년

2007. 12. 31.

2010. 5. 1.

2010. 8. 2.

110,018,240원

합계

125,092,250원

나. 연XX의 모 백○○는 2011. 2. 6. 사망하였고, 백○○의 자녀들인 연XX, 연XY, 연YY, 피고 연○○과 망 연YZ의 상속인들인 한○○, 연ZZ, 연AA, 연BB 등이 이를 상속 또는 대습상속하였으며, 연XX의 상속지분은 1/5이다.

다. 백○○의 상속재산으로는 별지 목록 각 부동산이 있었다(그 중 별지 목록 제1항 기재 토지 지분만을 칭할 때는 이하 이 사건 토지라고 하고, 별지 목록 제2항 기재 특정 건물 부분만을 칭할 때는 이하 이 사건 건물이라고 하며, 이를 합하여 이하 이 사건 각 부동산이라고 한다). 이 사건 토지 지상 건물에 관하여 부동산등기부등본에는 목조 와즙 지붕 1층 주택(이하 편의상 등기부상 기재 건물이라고 한다)으로 기재되어 있으나, 현황은 별지 목록 제2항 기재와 같이 지하 1층, 지상 3층 연와조 3층 주택이고, 백○○는 별지 목록 제2항 기재와 같이 그 중 특정된 이 사건 건물을 소유하면서 단독으로 임차인들과 임대차계약을 체결하는 등으로 소유권을 행사하고 있었다.

라. 연XX은 이 사건 각 부동산에 대한 상속지분 외에는 별다른 재산이 없었는데 2011. 2. 6. 피고 연○○과의 사이에 이 사건 각 부동산 중 연XX의 상속지분에 해당하는 1/5 지분에 관하여 피고 연○○이 이를 상속하는 것으로 상속재산 분할협의(이하이 사건 상속재산 분할협의라고 한다)를 하였다. 이에 따라 피고 연○○은 이 사건 토지와 등기부상 기재 건물에 관하여 서울중앙지방법원 2013. 4. 26. 접수 제103324호로 이 사건 상속재산 분할협의를 원인으로 하여 소유권이전등기를 경료하였다. 그 후 연XX의 아들인 피고 연○X은 피고 연○○으로부터 2013. 4. 19. 이 사건 각 부동산을매수하였다고 주장하면서 이 사건 토지와 등기부상 기재 건물에 관하여는 서울중앙지방법원 2013. 4. 29. 접수 제103468호로 소유권이전등기를 경료하였고, 이 사건 각 부동산에 관하여 소유자로서 권리를 행사하고 있다.

마. 이 사건 각 부동산의 시가는 2011. 2. 6.경에는 이 사건 토지 418,050,000원(=725,850,000×92.9/161.3지분), 이 사건 건물 88,662,430원 합계 506,712,430원이고, 변론종결일에 가까운 2016. 4. 20.경에는 이 사건 토지 468,959,200원(=814,242,400원×92.9/161.3지분), 건물 68,692,730원 합계 537,651,930원이다.

바. 한편 이 사건 건물은 지하 2가구, 1층 내지 3층 각 1가구가 각 거주할 수 있는 구조이고, 이 사건 상속재산 분할협의일인 2011. 2. 6.경 지하층에는 한AA과 박BB이, 1층에는 정CC가 각 거주하고 있었다. ① 한AA이 보증금 20,000,000원에 임대차계약을 체결하고 2009. 8. 19. 전입신고를 마치고 확정일자를 받았다. ② 박BB은 보증금 20,000,000원에 임대차계약을 체결하고 이를 인도받아 2001. 10. 29.경 전입신고를 마치고 거주하다가 2010. 3. 4.경 사망하였고, 이에 따라 함께 거주하던 박DD이 이를 승계한 다음 현재까지 거주하고 있다. ③ 정CC는 보증금 48,000,000원에 임대차계약을 체결하고 2005. 7. 18. 전입신고를 마치고 확정일자를 받았다.

사. 피고들은 이 사건 상속재산 분할협의 이후인 2012. 4. 19.경 한AA과의 임대차계약을 해지하고, 임차보증금 20,000,000원을 반환하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 10호증, 을 1 내지 16호증(가지번호 포함)의 각 기재, 감정인 오○○의 측량감정결과, 감정인 한○○의 시가감정결과, 서울 용산구청파동장에 대한 사실조회결과, 변론 전체의 취지

2. 피고들의 본안 전 항변에 대한 판단

가. 피고들의 주장

피고 연○○은 2013. 4. 26. 이 사건 토지와 등기부상 기재 건물에 관하여 소유권이전등기를 경료하였고, 늦어도 2013. 7. 31.경에는 관할 세무서에 그에 관한 등기자료가 제출되었으므로, 원고는 늦어도 2013. 8.경에는 연XX의 유일한 재산의 처분행위가 있었음을 알았다. 그런데 이 사건 소는 그로부터 1년이 경과한 2014. 11. 21. 제기되었으므로 부적법하다.

나. 판단

살피건대 채권자취소권의 행사에 있어서 제척기간의 기산점인 채권자가 '취소원인을 안 날'이라 함은 채권자가 채권자취소권의 요건을 안 날, 즉 채무자가 채권자를 해함을 알면서 사해행위를 하였다는 사실을 알게 된 날을 의미한다고 할 것이므로, 단순히 채무자가 재산의 처분행위를 하였다는 사실을 아는 것만으로는 부족하고, 그 법률행위가 채권자를 해하는 행위라는 것에 의하여 채권의 공동담보에 부족이 생기거나 이미 부족상태에 있는 공동담보가 한층 더 부족하게 되어 채권을 완전하게 만족시킬 수 없게 되었고 나아가 채무자에게 사해의 의사가 있었다는 사실까지 알 것을 요하며, 사해행위의 객관적 사실을 알았다고 하여 취소의 원인을 알았다고 추정할 수는 없고 제척기간의 도과에 관한 입증책임은 채권자취소소송의 상대방에게 있다(대법원 2013. 4. 26. 선고 2013다5855 판결 등 참조).

이 사건에서 보면, 피고 연○○이 2013. 4. 26. 이 사건 토지와 등기부상 기재 건물에 관하여 소유권이전등기를 경료한 사실은 앞서 인정한 바와 같다. 그러나 이러한 사실에 관계 법률에 따라 관할 세무서에 그에 관한 등기자료가 제출되어 원고가 늦어도2013. 8.경에는 연귀철의 재산 처분행위가 있었음을 알았다는 등의 피고들이 주장하는사유를 아울러 고려하더라도, 원고가 그 무렵 사해행위의 객관적 사실을 알았다고 인정할 수 있음은 별론으로 하고, 원고가 공동담보에 부족이 생김을 알았다거나 연XX에게 사해의 의사가 있었다는 사실을 알았다고 보기는 어렵다. 따라서 피고들의 위 항변은 이유 없다.

3. 본안에 대한 판단

가. 피보전채권의 존재

위 인정사실에 의하면, 원고의 연XX에 대한 125,092,250원의 조세채권은 이 사건 상속재산 분할협의 이전에 성립하였으므로 이 사건 상속재산 분할협의를 사해행위로 취소하기 위한 피보전채권이 된다.

나. 사해행위 및 사해의사

상속재산의 분할협의는 그 성질상 재산권을 목적으로 하는 법률행위이므로 사해행위취소권 행사의 대상이 될 수 있고, 이미 채무초과 상태에 있는 채무자가 상속재산의 분할협의를 하면서 자신의 상속분에 관한 권리를 포기함으로써 일반 채권자에 대한 공동담보가 감소된 경우에도 원칙적으로 채권자에 대한 사해행위에 해당한다(대법원 2007. 7. 26. 선고 2007다29119 판결 등 참조).

이 사건에 관하여 보면, 채무초과상태의 연XX이 이 사건 상속재산 분할협의를 하면서 이 사건 각 부동산에 관한 포기함으로써 원고를 포함한 일반 채권자에 대한 공동담보가 감소되었으므로, 이 사건 상속재산 분할협의 중 연XX의 상속지분인 1/5 지분에 관한 부분은 특별한 사정이 없는 한 원고를 비롯한 일반채권자에 대한 관계에서 사해행위에 해당하고, 연XX은 이로 말미암아 원고를 비롯한 일반채권자를 해하게 되리라는 것을 인식하였다고 봄이 타당하며, 수익자인 피고 연귀숙과 전득자인 피고 연○X의 악의는 추정된다.

다. 사해행위 취소 및 원상회복

(1) 어느 부동산에 관한 법률행위가 사해행위에 해당하는 경우에는 원칙적으로 그 사해행위를 취소하고 소유권이전등기의 말소 등 부동산 자체의 회복을 명하여야 하는 것이나, 주택임대차보호법이 정한 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인 또는 소액임차인이 있는 부동산에 관하여 사해행위가 이루어진 경우에 그 사해행위는 부동산의 가액에서 위 임대차보증금 액수를 공제한 잔액의 범위 내에서만 성립한다고 보아야 할 것이므로 사해행위 후 수익자가 우선변제권 있는 임대차보증금 반환채무를 이행한 경우, 사해행위를 취소하여 그 부동산 자체의 회복을 명하는 것은 당초 일반 채권자들의 공동담보로 되어 있지 아니하던 부분까지 회복시키는 것이 되어 공평에 반하는 결과가 되므로, 그 부동산의 가액에서 위 임대차보증금 액수를 공제한 잔액의 한도에서 사해행위를 취소하고 그 가액의 배상을 명할 수 있을 뿐이다(대법원 2013. 4. 11. 선고2012다107198 판결 등 참조).

(2) 이 사건에 관하여 보면, 앞서 인정사실에서 본 바와 같이, 이 사건 각 부동산에는 한AA, 박BB(박DD), 정CC 등 주택임대차보호법이 정한 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인들이 존재하고, 이들은 원고의 이 사건 조세채권의 법정기일 보다 앞서 확정일자를 받거나 주택임대차보호법상 우선변제권이 부여되는 소액임차인의 요건을 갖춤으로써 우선변제권을 취득하였으며, 이 사건 사해행위 이후 수익자 및 전득자인 피고들이 우선변제권 있는 한AA에 대한 임대차보증금 반환채무를 이행하였으므로 사해행위취소에 따른 원상회복은 가액배상의 방법으로 이루어져야 함이 타당하다.

(3) 나아가 가액배상의 범위에 관하여 보면, 앞서 본 바와 같이, 이 사건 변론종결 당시에 가까운 2016. 4. 20.경 이 사건 각 부동산 중 연XX의 1/5지분에 해당하는 시가는 합계 107,530,386원(=537,651,930원×1/5지분)이어서 이 사건 변론종결 당시에도같은 가액인 것으로 추정되고, 한AA, 박BB(박DD), 정CC 등의 임차보증금 합계액 중 연XX의 1/5 지분에 해당하는 금액은 17,600,000원[=(20,000,000원+20,000,000원+48,000,000원)×1/5지분]이며, 이 사건 피보전채권인 원고의 조세채권액 125,092,250원은 위 부동산에 관한 가액에서 위 임대차보증금에 관한 액수를 공제한 89,930,386원(=107,530,386원－17,600,000원)을 초과한다. 따라서 가액배상액은 89,930,386원이 된다.

라. 피고들의 주장에 대한 판단

(1) 피고들은, 이 사건 사해행위 당시 이 사건 건물 2층에 김AA가 보증금 55,000,000원에 임대차계약을 체결하고 거주하면서 2007. 4. 10. 전입신고를 마치는 등으로 주택임대차보호법상 우선변제권이 부여되는 소액임차인의 요건을 갖추었다고 주장하면서 소액보증금 25,000,000원에 대해서도 가액배상의 범위를 정함에 있어 이를 고려하여야 한다고 주장하나, 을 11호증의 2의 기재와 이 법원의 서울특별시 동작구 노량진1동주민센터에 대한 사실조회만으로는 피고들 주장과 같은 내용의 임대차계약이 체결되었음을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 피고들의 위 주장은 이유 없다.

(2) 피고들은, 연XX을 포함한 공동상속인들의 임차보증금반환채무는 불가분채무이므로 가액배상의 범위를 정함에 있어서 임차보증금 합계액 중 연XX의 상속지분에 해당하는 금액만을 공제하여서는 아니되고, 그 합계액 전액을 공제하여야 한다는 취지로 주장한다.

그러나 공동상속인들의 임차보증금반환채무가 불가분채무라고 하더라도 연XX의 일반채권자들은 민법 제368조 제2항 후문을 유추적용하는 등의 방법으로 부동산 가액에 서 연XX의 상속지분에 해당하는 임차보증금 합계액을 공제한 부분에 대해서는 공동담보로 확보할 수 있는 것이고, 따라서 그 부분만큼은 일반채권자의 공동담보로 제공된 것이라고 봄이 타당하므로, 피고들의 위 주장은 받아들이지 아니한다.

마. 소결

결국 피고 연○○와 연XX 사이의 이 사건 각 부동산 중 1/5지분에 관한 이 사건 상속재산 분할협의는 89,930,386원의 한도 내에서 이를 취소하고, 피고들은 공동하여 원고에게 가액배상으로 89,930,386원 및 이에 대하여 이 판결확정일 다음날부터 갚는 날까지 민법이 정한 연 5%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.