건축허가신청시 진정한 건축주 이외의 자 앞으로 건축허가가 되었으나 진정한 건축주가 허가명의인을 진정한 권리자로 하기로 합의한 경우 행정청이 원건축허가신청서의 건축주 명의가 잘못되었다는 이유로 건축주 명의를 변경할 수 있는지 여부(소극)

건축허가는 대물적 성질을 갖는 것으로서 행정청으로서는 허가를 함에 있어 건축주가 누구인가 등 인적 요소에 대하여는 형식적 심사만 하고 신청서에 기재된 바에 따르게 되지만, 사후에 허가신청서 등의 건축주 명의가 변조된 것으로 밝혀진 경우 등에는 이해관계인의 신청이나 직권에 의하여 시정할 수 있다고 할 것이나, 건축허가는 허가대상건축물에 대한 권리변동에 수반하여 자유로이 양도할 수 있고 양수인은 신고에 의하여 건축주 명의를 변경할 수 있으므로 건축허가신청시 진정한 건축주 이외의 자 앞으로 건축허가가 되었더라도 진정한 건축주가 권리를 허가명의인에게 양도하거나 하여 허가명의인을 진정한 권리자로 하기로 합의한 경우 등에는 그 합의 이후에 있어서는 허가명의인이 진정한 건축주가 되고 행정청으로서도 원건축허가신청서의 건축주 명의가 변조되었다는 이유로 건축주 명의를 변경할 수 없다.

건축법 제10조 , 같은법시행규칙 제11조

원고

안산시장 소송대리인 변호사 윤상목

서울고등법원 1992.10.8. 선고 92구2716 판결

원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다.

상고이유를 본다.

(1) 원심판결 이유에 의하면 원심은 피고가 1986.10.6. 대지소유자들인 원고 외 29인(이하 원고등이라 한다)과 건축시공업자인 소외 김옥곤 공동명의로 제출된 건축허가신청서에 기하여 “김옥곤, 원고 외 29인”을 건축주로 표시하여 안산시 고잔동 540의 15 지상 지하 2층, 지상 5층 건물에 대한 건축허가를 내어 준 후 이들을 공동건축주로 보아 사무처리하여 왔는데, 위 건축허가신청서는 원래 위 소외인이 원고등의 대지사용승낙서를 갖추어 그 단독명의의 신청서를 작성하여 건축설계사무소에 건축허가신청을 의뢰하였던 것을, 원고가 사후에 건축설계사무소 직원과 공모하여 임의로 위 건축허가신청서의 건축주 “김옥곤” 밑에 “ 원고 외 29인”이라고 추가기재하여 변조한 것으로 그로 인하여 1991.6.26. 서울형사지방법원에서 원고에 대하여 문서변조죄 등으로 유죄의 판결이 선고되자 피고는 1991.7.20. 위 소외 김옥곤의 건축주 명의변경신고를 수리하여 위 건축물의 건축주 명의를 “김옥곤” 단독명의로 변경한 이 사건 처분을 한 사실을 인정하고, 피고가 당초 원고등도 적법한 건축허가신청인으로 보고 건축허가를 하여 주었으나 사후에 이들 명의가 위조된 것임이 밝혀짐에 따라 위 소외 김옥곤의 건축주 명의변경신고서를 수리하는 형식에 의하여 건축주 명의를 바로잡은 것은 정당하고, 피고가 그 동안 원고등을 공동건축주로 취급하여 왔다거나 위 소외 김옥곤이 원고등 명의의 건축허가를 사후 용인하였다는 등의 사정은 피고가 이 사건 건축주 명의변경처분을 함에 있어 고려할 사유에 해당하지 않는다 하여 이 사건 처분을 정당하다고 판시하였다.

(2) 기록에 의하여 살펴보면 피고에게 제출된 위 건축허가신청서의 건축주란 중 “ 원고 외 29인” 부분은 원 문서명의인인 위 김옥곤의 의사에 반하여 추가기재된 것으로 변조된 것이라고 본 원심의 사실인정은 수긍이 되고 형사사건에 대한 유죄의 판결이 확정되어야만 문서변조의 점을 인정할 수 있는 것도 아니므로 이 점에 관한 상고논지는 이유 없다.

(3) 건축허가는 대물적 성질을 갖는 것으로서 행정청으로서는 그 허가를 함에 있어 건축주가 누구인가 등 인적 요소에 대하여는 형식적 심사만 하고 그 신청서에 기재된 바에 따르게 될 것이지만, 만일 사후에라도 그 허가신청서 등의 건축주 명의가 변조된 것으로 밝혀진 경우 등에는 이해관계인의 신청이나 직권에 의하여 이를 시정할 수 있다 고 할 것이다.

그러나 건축허가는 허가대상건축물에 대한 권리변동에 수반하여 자유로이 양도할 수 있는 것이고 그 양수인은 신고에 의하여 건축주 명의를 변경할 수 있는 것이므로, 건축허가신청시 어떠한 사유로 인하여 진정한 건축주 이외의 자 앞으로 건축허가가 되었다하더라도 그 후 진정한 건축주가 그의 권리를 허가명의인에게 양도하거나 하여 허가명의인을 그대로 진정한 권리자로 하기로 합의한 경우 등에는 그 합의 이후에 있어서는 허가명의인이 진정한 건축주가 되고 이제는 행정청으로서도 원건축허가신청서의 건축주 명의가 변조되었다는 이유로 건축주 명의를 함부로 변경할 수 없다 할 것이다.

기록에 의하면 이 사건 건축물에 대하여 위와 같이 위 소외 김옥곤과 원고등 공동명의로 건축허가가 있은 이후 착공신고서, 설계변경허가신청서 및 그 허가서, 중간검사신청서 및 그 검사필증 등이 모두 위 소외인과 원고등 공동명의로 이루어졌고, 위 김옥곤은 1987.3.24. 원고등에 대하여 같은 달 31.까지 종합건설회사와 간의 공사계약체결 등의 의무를 위반할 경우 오히려 그 명의를 건축주에서 삭제할 것을 약정한 바 있음을 알 수 있어, 원고의 주장과 같이 위 소외인은 그와 원고등 공동명의로 건축허가가 있은 이후 이를 용인하고 허가서대로 원고등을 공동건축주로 인정하기로 한 것이 아닌가 의심이 되고, 만일 그렇다면 그 후에 있어서는 원고등도 진정한 건축주라 할 것이므로, 원고등의 의사에 반하여 이루어진 이 사건 건축주 명의변경처분은 위법함을 면할 수 없다.

그러므로 원심으로서는 마땅히 건축허가가 된 이후에 있은 착공신고서, 설계변경허가신청서, 중간검사신청서 등이 진정하게 성립되어 위 소외인과 원고등과 간에 건축주 명의를 이들 공동명의로 하기로 하는 합의가 성립되었는지 여부를 따져 본 후 이 사건 처분의 적법 여부를 살폈어야 할 것임에도 이에 이르지 아니하고 그러한 합의 여부에 관계 없이 이 사건 처분이 적법하다 함으로써 심리미진 내지 건축허가명의변경에 관한 법리를 오해한 위법을 범하였다 할 것이고 이는 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다. 이점을 지적하는 상고논지는 이유 있다.

(4) 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.